lagen.nu

RH 2003:54

Hyresnämndsmål. Vid prövning enligt 9 kap. 17 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) om förändringen av en bostadsrättslägenhet kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren bör frågan bedömas ojektivt, vilket medför att bostadsrättshavarens speciella förhållanden och egna bedömningar inte vägs in vid bedömningen.

Bostadsrättsföreningen Ingenjören 12 ansökte hos hyresnämnden om godkännande av ett på föreningsstämman fattat beslut om byggande av balkonger. Bostadsrättshavaren J.F. hade motsatt sig beslutet att bygga balkong ovanför hennes lägenhet. J.F:s lägenhet är på ett rum och kök om 34 kvm och är belägen på bottenvåningen. Rummet vetter mot gården. Den balkong som föreningen önskade bygga ovanför skulle bli 270 cm bred och 140 cm djup. Avståndet mellan balkongens undersida och lägenhetens fönster skulle bli 20 cm. Utanför lägenheten finns ett buskage som delvis växer på föreningens mark och delvis på den angränsande fastigheten.

J.F. bestred ansökan och anförde. Balkongen kommer att täcka rummets fönster, vilket medför ett klart minskat ljusinsläpp. Himlen blir skymd och det kommer inte bli någon sol i lägenheten på grund av skuggan från balkongen och det stora buskaget på gården. J.F. är döv sedan födseln och hon behöver mycket ljus. Det franska fönster som föreningen erbjudit kan inte kompensera det minskade ljusinsläppet.

Hyresnämnden i Stockholm (2003-06-26, hyresrådet Sven Jönson samt intresseledamöterna Ulrika Blomqvist och Ulf Larsson) godkände stämmobeslutet.

I sina beslutsskäl uttalade hyresnämnden att balkongbygget fick anses beröra J.F:s rätt på ett sådant sätt att hon omfattades av det skydd som erbjuds i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen och anförde bl.a. följande.

Enligt den bestämmelsen kräver ett beslut, som innebär att en med bostadsrätt upplåten lägenhet förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad, för att vara giltigt, att bostadsrättshavaren har gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen blir beslutet giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

Ett stämmobeslut enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen skall enligt 17 § första stycket samma kapitel på begäran av föreningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt.

Såsom bestämmelsen är uppbyggd har hyresnämnden att först ta ställning till om de planerade balkongerna kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren. Om så skulle befinnas vara fallet är ju enda kravet för att stämmobeslutet skall godkännas att åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Föreningen behöver således då inte visa att förändringen är angelägen och att beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren.

Föreningen har på samma extrastämma som beslutet om balkong fattades enhälligt beslutat låta bl.a. J.F. uppföra en fransk balkong i anslutning till vardagsrumsfönstret. Den har vidare uppgett att den avser att helt ta ned det buskage som växer på föreningens fastighet och försöka få grannfastighetens ägare att toppa det buskage som växer där. J.F. har – bl.a. med motiveringen att hon som döv inte skulle kunna lämna dörren öppen eftersom hon inte skulle höra om någon tog sig in i lägenheten – uppgett att hon inte avser att utnyttja erbjudandet om fransk balkong.

Svea hovrätt har i ett avgörande (RH 2003:10) ansett balkongutbyggnaden vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna. Det finns klara likheter mellan förhållandena för framförallt den minsta lägenheten i det fallet med förhållandena för J.F:s lägenhet. Den lägenheten var på 36 kvm och låg på nedre botten. På grund av en angränsande mur var dock ljusförhållandena redan från början begränsade. J.F. har tvärtemot uppgett att en av anledningarna till att hon förvärvade sin lägenhet var att den var relativt ljus.

Det kan inledningsvis konstateras att balkongen, objektivt sett, kommer att medföra sämre ljusförhållanden i J.F:s lägenhet. Försämringen begränsas delvis av att delar av det skymmande buskaget kommer att tas bort. Mot bakgrund härav men framförallt av erbjudandet om fransk balkong – vilken uppenbart skulle påverka ljusinsläppet i lägenheten positivt – finner hyresnämnden att förändringen måste anses vara av liten betydelse för J.F. Eftersom syftet med byggandet av balkong inte kan tillgodoses på annat sätt skall stämmobeslutet godkännas.

J.F. överklagade hyresnämndens beslut med yrkande att bostadsrättsföreningens ansökan skulle lämnas utan bifall och anförde bl.a. att den gallring av buskagen som skett inte hade ökat ljusinsläppet i någon väsentlig grad och att erbjudandet om ett franskt fönster inte kunde jämföras med det erbjudande om att få anlägga en uteplats som gjordes i det mål hyresnämnden hänvisat till i sitt beslut. Det måste också förtydligas att J.F. inte ”får” ett franskt fönster. Hon vill visserligen inte installera ett sådant men gör hon det, måste hon själv stå för kostnaden, vilken beräknats till ett avsevärt belopp.

Svea hovrätt (2003-10-14, hovrättslagmannen Ulla Erlandsson, hovrättsrådet Måns Edling, referent, och hovrättsassessorn Inger Konradsson) lämnade överklagandet utan bifall och uttalade i skälen följande.

Såsom bestämmelsen i 9 kap. 17 § första stycket bostadsrättslagen är uppbyggd måste, såsom hyresnämnden uttalat, vid prövningen först fastställas om den planerade balkongbyggnaden ovanför J.F:s lägenhet kan anses vara av liten betydelse för henne. Om så skulle befinnas vara fallet är ju enda kravet för att stämmobeslutet skall godkännas att åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt (17 § första stycket andra meningen). Bostadsrättsföreningen behöver således i detta fall inte visa att förändringen är angelägen och att beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren (jfr första meningen i samma stycke).

Bestämmelsen i 9 kap. 17 § första stycket andra meningen bostadsrättslagen motsvarar i huvudsak de fall enligt 1971 års bostadsrättslag då en bostadsrättsförening fick företa en förändring trots att bostadsrättshavaren inte biträtt beslutet (se prop. 1990/91:92 s. 222). Frågan om en förändring är av liten betydelse bör enligt hovrättens mening bedömas objektivt, vilket medför att bostadsrättshavarens speciella förhållanden och egna bedömningar inte vägs in vid bedömningen (jfr Julius - Uggla, Bostadsrättslagen, 2 uppl. s. 312 samt Knutsson - Lindqvist, Bostadsrättslagen, 1972, s. 151). De skäl av personlig art som J.F. anfört – bl.a. att hon är döv och har ett särskilt behov av ljus - kan därför inte beaktas vid den prövning som skall göras i denna del. Hovrätten finner i likhet med hyresnämnden att byggande av balkong ovanför J.F:s lägenhet är i lagens mening av liten betydelse.

Hovrätten finner vidare lika med hyresnämnden att syftet med den beslutade åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt. J.F:s överklagande skall därmed lämnas utan bifall.

Målnummer ÖH 5129-03

Metadata

Domstol
Svea hovrätt
Avgörandedatum
2003-10-14
Målnummer
ÖH5129-03
Lagrum
9 kap. 17 § 1 st. bostadsrättslagen (1991:614)
Rättsfall
RH 2003:10
Litteratur
Prop. 1990/91:92 s. 222
Julius - Uggla, Bostadsrättslagen, 2 uppl., s. 312
Sökord
Bostadsrätt
Hyresnämndsmål
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation