lagen.nu

RH 1999:134

Fråga om rekvisitet "utan dröjsmål" i 12 kap. 42 § 1 st. 3 jordabalken. Hyresvärden har inte varit berättigad att säga upp ett hyresavtal avseende restauranglokal att upphöra i förtid på grund av otillåten andrahandsuthyrning, när den tid som hyresgästen haft på sig för att vidta rättelse efter rättelseanmaning endast varit nio dagar.

Enligt ett hyresavtal hyr Y.F. av Aktiebolaget Ångpanneföreningen en lokal i Stockholm. Ångpanneföreningen lämnade i december 1996 tillstånd för Y.F. att under tiden den 1 januari - den 30 september 1997 hyra ut lokalen i andra hand till Restaurang Träffhagen Handelsbolag. En av ställföreträdarna i detta bolag var Y.F:s son I.F.

Ångpanneföreningen yrkade vid tingsrätten förpliktande för Y.F. att på egen bekostnad omgående avflytta från lokalen och att domen skulle få verkställas utan hinder av att den inte vunnit laga kraft.

Som grund för talan anförde Ångpanneföreningen följande. Y.F. har efter den 30 september 1997 utan tillstånd i andra hand upplåtit den aktuella lokalen. Den 6 oktober 1997 delgavs Y.F. en skriftlig anmaning att vidta rättelse och utan dröjsmål upphöra med andrahandsuthyrningen. Då uthyrningen inte upphört den 15 oktober 1997 sade Ångpanneföreningen upp hyreskontraktet på grund av förverkande. I första hand görs gällande att andrahandsupplåtelsen pågår fortfarande och i vart fall har pågått efter den 28 oktober 1997. För det fall tingsrätten skulle finna att otillåten andrahandsuthyrning har fortgått endast under tiden den 1 oktober - den 28 oktober 1997 görs gällande att den inte varit av ringa betydelse.

Y.F. bestred yrkandet och anförde ett flertal grunder för sitt bestridande (se tingsrättens domskäl). I sista hand åberopade han att förverkande på grund av uppsägningen skulle utgöra en oskälig tillämpning av hyresvillkoren enligt 36 § avtalslagen. Vad gäller yrkandet om omedelbar verkställighet gjorde han gällande att ett sådant förordnande skulle åsamka Y.F skada som inte står i rimlig proportion till Ångpanneföreningens intresse av att genast få tillgång till lokalen.

Stockholms tingsrätt (1998-05-07, rådmännen Kaspars Berzins och Karin Sigstam samt hovrättsassessorn Ingegerd Ronge) biföll Ångpanneföreningens avflyttningsyrkande.

I domskälen uttalade tingsrätten bl.a. följande.

Det är i målet ostridigt att rätten till andrahandsuthyrning av lokalen upphörde den 30 september 1997, att rättelseanmaning delgavs Y.F. den 6 oktober 1997 och att uppsägning delgavs honom den 15 oktober 1997. Det är vidare ostridigt att Y.F. sistnämnda dag inte vidtagit någon åtgärd för att bringa andrahandshyresgästen att avflytta. Tingsrätten finner av utredningen i målet inte heller annat framgå än att andrahandsuthyrningen upphörde den 28-29 oktober 1997.

Y.F. har som förstahandsgrund för bestridandet gjort gällande att han inte erhållit skäligt rådrum att vidta rättelse. Av både Y. och I.F:s uppgifter liksom av S.H:s berättelse framgår emellertid att Träffhagens verksamhet omgående upphörde över natten mellan den 28 och 29 oktober. Härav kan slutsatsen dras att rättelse kunde vidtas utan att föregås av några tidsödande planeringsåtgärder för personal eller verksamheten i övrigt. Den omständigheten att endast nio dagar förflutit mellan rättelseanmaningen och uppsägningen kan därför i det nu aktuella målet inte anses medföra att Y.F. inte haft skäligt rådrum. Y.F:s förstahandsgrund för bestridandet skall därför inte medföra att käromålet ogillas.

I andra hand har Y.F. gjort gällande att rättelseanmaningen och uppsägningen skall frånkännas rättsverkan eftersom han inte förstått dem. Anledning saknas att ifrågasätta att Y.F. faktiskt inte förstått innebörden av sagda handlingar. Enligt tingsrättens mening åligger det emellertid den som förhyr en lokal för att där driva näringsverksamhet att på ett lämpligt sätt skaffa sig information om innehållet i mottagna handlingar som har samband med förhyrningen. Att detta underlåtes kan inte medföra att handlingarna frånkänns rättsverkan. Inte heller Y.F:s andrahandsgrund för bestridandet skall därför medföra att käromålet ogillas.

Som tredje grund har Y.F. åberopat att rättelse skett utan dröjsmål. Med beaktande av vad som anförts ovan avseende skäligt rådrum anser tingsrätten inte att Y.F. genom att efter rättelseanmaning den 6 oktober se till att andrahandsuthyrningen upphörde den 28 oktober kan anses ha agerat utan dröjsmål. Inte heller på denna grund kan således kärandens talan ogillas.

Som fjärde grund har Yako F. anfört att det som kan läggas honom till last är av ringa betydelse. Den otillåtna uthyrningen har pågått under icke obetydlig tid. Yako F. har, i enlighet med vad som konstaterats ovan, erhållit giltig anmaning att vidta rättelse samt uppsägning utan att i samband därmed på något sätt verka för att andrahandsuthyrningen skulle upphöra. Vad som i övrigt framkommit avseende parternas kontakter under den aktuella tiden ger inte något stöd för att Ångpanneföreningen agerat på sätt som kunnat ge Y.F. befogad anledning till tveksamhet rörande att innehållet i de angivna handlingarna gällde till alla delar. Vidare får beaktas att lokalen använts som restaurang och att andrahandshyresgästen varit ett handelsbolag som bedrivit näringsverksamhet där. Det tillstånd för uthyrning till andrahandshyresgästen som fanns för en period omedelbart före den nu aktuella tiden var redan från början begränsat till viss angiven tid. Ångpanneföreningen har också förklarat att man inte var intresserad av fortsatt mellanhavande med andrahandshyresgästen utan var angelägen om att denne lämnade lokalen. Sammantaget finner tingsrätten att den olovliga uthyrningen inte kan bedömas vara av ringa betydelse. Den nu angivna grunden kan därför inte medföra att käromålet ogillas.

Vad Y.F. i sista hand åberopat till stöd för bestridandet är inte av beskaffenhet att kunna medföra att kärandens talan skall ogillas.

Av det sagda följer att yrkandet om avflyttning skall bifallas. Tingsrätten finner inte att Ångpanneföreningen, vare sig genom obestyrkta påståenden om I.F:s förehavanden eller eljest, anfört erforderliga skäl för bifall till yrkandet om omedelbar verkställighet av domen.

Y.F. överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrätten med ändring av tingsrättens dom skulle ogilla Ångpanneföreningens talan.

Ångpanneföreningen bestred ändring och åberopade i hovrätten som grund för sin talan följande. Y.F. har efter den 30 september 1997 utan tillstånd upplåtit lokalen i andra hand. Andrahandsupplåtelsen har fortsatt efter det att Y.F. den 6 oktober 1997 anmanats att vidta rättelse. Vad som ligger honom till last är inte av ringa betydelse. Hyresrätten är därför förverkad och Ångpanneföreningen har således, såsom skett, varit berättigad att den 15 oktober 1997 säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Ångpanneföreningen, som gör gällande att andrahandsupplåtelsen fortsatt även därefter, har reservationsvis, i andra hand, åberopat att hyresavtalet sagts upp genom bolagets stämningsansökan i målet, vilken delgetts Y.F. den 3 december 1997.

Y.F. åberopade som grund för att han inte skulle skiljas från lokalen följande. Den tid under vilken rättelse kunde vidtas efter rättelseanmaningen den 6 oktober 1997 hade inte gått till ända när uppsägningen gjordes den 15 oktober 1997. Den uppsägningen saknar därför rättslig verkan. Ångpanneföreningen var inte heller berättigad att säga upp hyresavtalet genom stämningsansökningen, som delgavs honom den 3 december 1997, eftersom han dessförinnan vidtagit rättelse. Under alla förhållanden är hyresrätten inte förverkad eftersom det som ligger honom till last är av ringa betydelse.

Svea hovrätt (1999-06-30, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén samt hovrättsråden Ulla Erlandsson, referent, Karl Matz och Omi Mohammar) upphävde tingsrättens dom och ogillade Ångpanneföreningens talan. I domskälen uttalade hovrätten följande.

Hovrätten finner i likhet med tingsrätten att det av utredningen inte framgår annat än vad Y.F. uppgett, nämligen att andrahandsuthyrningen upphörde den 28-29 oktober 1997.

Den fråga som hovrätten först har att ta ställning till är om den tid under vilken Y.F. kunde vidta rättelse hade gått ut när han den 15 oktober 1997 delgavs uppsägningshandlingen.

Den närmare innebörden av uttrycket "utan dröjsmål" har överlåtits till rättstillämpningen att fastställa (se prop. 1983/84:137 s. 129). Bostadsdomstolen har ansett att rättelse efter en tid av sex veckor skett för sent för att rättelse skall anses gjord utan dröjsmål (se Rättsfall från Bostadsdomstolen RBD 1980:29). Av NJA 1979 s. 94 kan den slutsatsen dras att rättelse beträffande otillåten andrahandsuthyrning av bostadslägenhet inte ansetts vidtagen utan dröjsmål när den otillåtna uthyrningen pågick ca tre veckor efter tillställd rättelseanmaning.

Hovrätten anser att en tid av nio dagar i förevarande fall - otillåten upplåtelse i andra hand av restauranglokal - måste anses vara en för kort tid att vidta rättelse på för att undgå förverkandepåföljd. Eftersom den tid under vilken Y.F. kunde vidta rättelse med anledning av rättelseanmaningen således inte hade löpt ut den 15 oktober 1997 var Ångpanneföreningen inte berättigad att den dagen säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid i anledning av den otillåtna andrahandsuthyrningen. Den uppsägningen är således ogiltig.

Ångpanneföreningen har i andra hand åberopat uppsägning genom stämningsansökningen i målet, vilken den 3 december 1997 delgavs Y.F. Såsom tidigare har anförts har hovrätten funnit att andrahandsuthyrningen upphörde senast den 29 oktober 1997. Eftersom Y.F. således vidtagit rättelse innan den här uppsägningen gjordes kan han enligt 12 kap. 43 § jordabalken inte skiljas från lokalen på grund av den otillåtna andrahandsuthyrningen.

Hovrätten finner således sammanfattningsvis att bolaget saknar grund för yrkandet om att Y.F. skall förpliktas att avflytta från lokalen varför Ångpanneföreningens talan i målet skall ogillas.

Målnummer T 727-98-76

Metadata

Domstol
Svea hovrätt
Avgörandedatum
1999-06-30
Målnummer
T727-98
Lagrum
12 kap. 42 § 1 st. 3 jordabalken
Rättsfall
NJA 1979 s. 94
Litteratur
Prop. 1983/84:137 s. 129.
Sökord
Hyra
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation