lagen.nu

RH 1995:34

Socialnämnd erhöll meddelande enligt 12 kap. 44 § första stycket jordabalken om uppsägning av bostadshyresgäst på grund av dröjsmål med hyresbetalning. Begäran om avhysning har inte beviljats med hänsyn till att meddelandet innehållit oriktig uppgift om det belopp som hyresgästen haft att betala för att återvinna hyresrätten.

B.K. hyr av ett aktiebolag en bostadslägenhet i Sundbyberg. I ansökan om stämning av den 17 december 1993 yrkade bolaget förpliktande för B.K. att utge obetalda hyror för tiden september - december 1993 med 21 569 kr. Bolaget begärde samtidigt avhysning av B.K.. Som grund för avhysningsyrkandet åberopade bolaget att B.K. hade förverkat hyresrätten genom att inte betala förfallen hyra under angiven tid. Sedan det visat sig att B.K. den 16 december 1993, dagen före stämningsansökans upprättande, betalat viss del av de fordrade hyrorna, satte bolaget vid muntlig förberedelse och huvudförhandling vid tingsrätten den 28 januari 1994 ned sitt yrkande i motsvarande mån. Bolaget yrkade därutöver betalning även för obetald hyra avseende januari månad 1994. B.K. medgav betalningsskyldighet för återstoden av de ursprungligen fordrade hyrorna samt för januarihyran. Hon bestred avhysningsyrkandet.

Solna tingsrätt (1994-01-28, rådmannen Carl Eric Lawass) förpliktade B.K. att betala det av bolaget fordrade beloppet och att genast avflytta från lägenheten.

Tingsrätten uttalade beträffande avhysningsyrkandet: B.K. har dröjt med att betala hyran för september, oktober, november och december 1993 mer än en vecka efter förfallodagarna. Efter betalningen den 16 december 1993 kvarstod ostridigt alltjämt december månads hyra obetald. Vad B.K. låtit komma sig till last är inte av ringa betydelse. Hyresrätten är därmed förverkad och fastighetsbolaget berättigat att säga upp hyresavtalet i förtid. Bolagets ansökan om stämning med yrkande om avhysning gäller som uppsägning, när B.K. den 28 december 1993 behörigen delgivits denna. Hon har samtidigt delgivits underrättelse om att hon genom att betala hyran på angivet sätt kan få tillbaka hyresrätten. Socialnämnden i Solna har lämnats meddelande om uppsägningen och anledningen till denna i brev, avsänt den 17 december 1993. B.K. har inte betalat hyran inom tre veckor från den 28 december 1993, och mer än ytterligare två vardagar har förflutit efter utgången av fristen. Såvitt framkommit har socialnämnden inte meddelat bolaget att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, och B.K. har inte heller varit förhindrad att betala hyran på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd händelse. På grund av det anförda skall yrkandet om att hon skall förpliktas att avflytta vid äventyr av avhysning bifallas.

B.K. överklagade domen och yrkade upphävande av domen, varigenom hon förpliktas att avflytta från lägenheten.

Bolaget bestred ändring.

Svea hovrätt (1994-04-21, hovrättsråden Per Olding och Lennart Grobgeld samt t.f. hovrättsassessorn Kristian Eriksson, referent) ändrade tingsrättens dom på det sättet att bolagets yrkande om avhysning och verkställighet härav lämnades utan bifall. Hovrätten yttrade i sina domskäl: B.K. har som grund för sin vadetalan anfört att underrättelse om uppsägningen tillställts socialnämnden i Solna i stället för rätteligen socialnämnden i Sundbyberg. Bolaget har anfört följande. Socialnämnden i Solna har tillställt socialnämnden i Sundbyberg underrättelse om uppsägningen. Sistnämnda socialnämnd har den 4 februari 1994 tagit emot underrättelsen men har inte inom den tid som anges i 12 kap. 44 § jordabalken skriftligen meddelat bolaget att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran. Bolaget har inte erhållit någon hyra, vare sig från socialnämnden eller från B.K., och hyresrätten är därför förverkad.

Hovrätten gör följande bedömning.

Av utredningen framgår följande. B.K. betalade den 16 december 1993 hyrorna för september, oktober och november 1993. Härefter kvarstod, vid delgivningen av uppsägningen (stämningsansökningen) den 28 december 1993, endast december månads hyra som obetald. Denna hyra, uppgående till 5 281 kr, är alltjämt obetald. I ett den 17 december 1993 dagtecknat meddelande till socialnämnden i Solna - vilket meddelande sedermera har vidarebefordrats till socialnämnden i Sundbyberg där B.K:s lägenhet är belägen - angavs det belopp som skulle betalas för återvinning av hyresrätten till 21 569 kr. Fråga är huruvida det förhållandet att socialnämnden har fått meddelande om detta belopp - och inte den vid delgivningen av uppsägningen kvarstående hyresskulden om 5 281 kr - medför att meddelandet skall frånräknas rättslig verkan.

Av 3 § förordningen (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken framgår att meddelande till socialnämnden skall avfattas enligt det till förordningen fogade formulär 3. Av punkt 4 i formuläret framgår att meddelandet skall innehålla uppgift om bl.a. det belopp som hyresgästen skall betala för att återvinna hyresrätten.

När motsvarande regler i jordabalken om underrättelse till hyresgästen infördes år 1973 uttalades i förarbetena att en underrättelse som avvek från det fastställda formuläret borde frånkännas rättslig betydelse (prop. 1973:23 s. 170). Något motsvarande uttalande gjordes inte när bestämmelserna om meddelande till socialnämnd infördes år 1978.

I rättsfallet NJA 1985 s. 586 uttalade Högsta domstolen bl.a. att ett meddelande till socialnämnden som avviker från formuläret inte utan vidare bör leda till att meddelandet är utan verkan. Enligt Högsta domstolen måste särskilt beaktas syftet med meddelandeplikten och att meddelandet riktas till en myndighet som har helt andra förutsättningar än hyresgäster i allmänhet att förstå vad saken gäller. Avsaknaden av en uppgift som är utan betydelse för att nämnden skall kunna träda in och betala den förfallna hyran och därmed förhindra en vräkning, bör enligt Högsta domstolen inte ges den verkan att meddelandet frånkänns rättslig betydelse.

Det belopp som B.K. haft att betala för att återvinna hyresrätten har i meddelandet till socialnämnden angetts vara avsevärt högre än det som verkligen krävdes. Hovrätten finner att denna oriktiga uppgift kan antas ha haft betydelse för nämndens ställningstagande om nämnden skulle träda in och betala hyran. Meddelandet kan följaktligen inte anses avfattat på föreskrivet sätt och bör därför frånkännas rättslig verkan. På grund härav är B.K:s hyresrätt inte förverkad och bolagets talan om avhysning skall således ogillas.

Målnummer T 298/94

Metadata

Domstol
Svea hovrätt
Avgörandedatum
1994-04-21
Målnummer
T298-94
Lagrum
12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken
3 § förordningen (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken
Rättsfall
NJA 1985 s. 586
RH 1981:5
Litteratur
Prop. 1973:23 s. 170
Holmqvist, Hyreslagen, En kommentar, 3 uppl. 1989, s. 236 ff.
Sökord
Avhysning
Hyra
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation