lagen.nu

RH 1994:35

Vid exekutiv försäljning av fastighet har sakägare att närvara vid auktionen för att bevaka sina intressen och kan inte i efterhand hävda att vissa förhandsuppgifter angående godtagbar köpeskilling förekommit. - Även fråga om det varit sannolikt att avsevärt högre köpeskilling kunnat uppnås vid nytt utrop.

Kronofogdemyndigheten i Kristianstads län höll den 9 september 1993 exekutiv auktion för försäljning av fastigheten Tyringemöllagården 5 i Hässleholm. Fastigheten, som före auktionen av kronofogdemyndigheten åsatts ett marknadsvärde av 5,5 miljoner kr, såldes vid auktionen för 1 miljon kr.

En sakägare, Capital Line Kreditmarknads Aktiebolag i konkurs, anförde besvär över beslutet och yrkade att hovrätten skulle upphäva den exekutiva försäljningen. Som grund för besvären anförde bolaget följande: Fastigheten värderades i juni 1990 till 9 miljoner kr och i maj 1992 till 8 miljoner kr. Inför den exekutiva försäljningen åsatte kronofogdemyndigheten fastigheten ett marknadsvärde av 5,5 miljoner kr. Nettointäkterna från fastigheten har under konkursen uppgått till 55 000 kr per månad eller 660 000 kr per år. Om dessa nettointäkter kapitaliseras enligt en kalkylränta om 10 procent per år, blir marknadsvärdet 6,6 miljoner kr. Det framräknade beloppet utgör ett mått på vad en köpare högst kan vilja betala för fastigheten. Beloppet bör dock reduceras med kostnaden för omedelbart behövliga reparationer eller 1,6 miljoner kr. Fastighetens marknadsvärde kan således uppskattas till 5 miljoner kr. Med hänsyn härtill är det sannolikt att kronofogdemyndigheten kan erhålla en avsevärt högre köpeskilling vid ett nytt försäljningsförsök.

Bolaget anförde i besvären vidare, att förhållandena vid auktionen även i övrigt varit sådana att inropet inte hade bort godtas. Sålunda hade bolagets ombud av kronofogdemyndigheten bibringats uppfattningen att köpeskillingen inte kunde bli lägre än 4,4 miljoner kr. Om han varit medveten om att lägre bud kunde komma att godtas, skulle auktionen ha bevakats av företrädare för en av bolagets borgenärer, som är beredd att lämna ett högre bud än det vid auktionen avgivna. Under alla omständigheter har det marknadsvärde som åsatts fastigheten varit så vilseledande att det hade ålegat kronofogdemyndigheten att före auktionen ta kontakt med berörda sakägare.

Till stöd för påståendet om visst lägsta godtagbara bud åberopade bolaget ett vittnesintyg, vari ombudet uppger att han av en kronofogde fått besked om att bud som med mer än 20 procent understeg det åsatta marknadsvärdet inte skulle godkännas vid auktionen.

Kronofogdemyndigheten hänförde sig i sitt yttrande till ett i juni 1993 daterat värdeintyg i vilket fastighetens marknadsvärde uppskattas till 1,6 miljoner kr och hävdade i anslutning därtill att värdet på fastigheten på grund av reparationsbehovet har endast obetydligt ekonomiskt värde.

Hovrätten över Skåne och Bleking (1993-12-01, hovrättslagmannen Lars-Göran Engström, hovrättsrådet Lars Elmqvist och tf hovrättsassessorn Lena Pettersson, referent) lämnade besvären utan bifall och yttrade i beslut: Det inrop kronofogdemyndigheten godtagit ter sig visserligen lågt vid en jämförelse med den värdering av fastigheten som kronofogdemyndigheten lät göra inför försäljningen. Anledningen till att budet godtogs trots att det kraftigt understeg det åsatta marknadsvärdet var emellertid, som framgår av utredningen, fastighetens dåliga skick vid auktionstillfället. Sålunda var fastighetens underhåll starkt eftersatt och intresset för fastigheten litet. Av betydelse för värderingen av fastigheten är vidare att det, såsom framkommit, finns ett överskott av denna typ av fastigheter på marknaden.

En auktionsförrättare har att efter omständigheterna i varje enskilt fall avgöra om ett inrop skall godtas eller inte. Huvudregeln är att högsta inrop som görs skall godtas, och bestämmelserna om avvisning av inrop är inte avsedda att tillämpas i andra fall än när man kan räkna med att inropssumman vid nytt utrop skulle bli avsevärt högre. Beträffande det marknadsvärde som åsätts framgår av förarbetena till lagstiftningen, att det inte är lämpligt att detta blir direkt avgörande för frågan, huruvida ett inrop skall godtas eller inte, eftersom värdet av olika skäl kan vara missvisande, t.ex. genom att betydelsefulla tillbehör frångått fastigheten eller nya tillkommit. Mot bakgrund av att det åsatta marknadsvärdet således inte alltid är en riktig måttstock för bedömningen av inropen kan en tilltänkt köpare inte räkna med att endast inrop som står i viss relation till det uppskattade marknadsvärdet kommer att godtas. Härav följer att en sakägare inte kan förlita sig på förhandsuppgifter om vad som är godtagbara inrop utan får se till att bevaka sina intressen vid den exekutiva auktionen, något som för övrigt torde stå klart för varje yrkesmässig kreditgivare.

Sammanfattningsvis finner hovrätten att det inte är sannolikt att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås vid en ny auktion och att omständigheterna ej heller i övrigt varit sådana att kronofogdemyndigheten inte hade bort godta det avgivna budet.

Målnummer Ö 1575/93

Metadata

Domstol
Hovrätten över Skåne och Blekinge
Avgörandedatum
1993-12-01
Målnummer
Ö1575-93
Lagrum
12 kap. 40 § första stycket utsökningsbalken
Rättsfall
NJA 1969 s. 540
Litteratur
Prop 1967:16 s. 125 f.
Sökord
Exekutiv auktion
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation