lagen.nu

RÅ 1996 ref. 83

Fråga om utrednings- och beviskrav i mål om meddelande av varning enligt lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Tillika fråga om skyldighet för kammarrätt att hålla muntlig förhandling.

Av handlingarna i målet framgår bl.a. följande. Fastighetsmäklaren A.A. och säljaren H.P. var oeniga om A.A. haft ensamrätt till uppdraget att försälja H.P:s fastighet i Höör. A.A. gjorde gällande att ett muntligt avtal om ensamrätt till uppdraget hade ingåtts medan H.P., som slutligen låtit en annan mäklare försälja fastigheten, ansåg att något sådant avtal inte hade förelegat. H.P. ansåg dessutom att A.A. uppträtt otillbörligt bl.a. genom att begära kostnadsersättning för kostnader hänförliga till försök till försäljning av fastigheten.

H.P:s son anförde i en anmälan till Länsstyrelsen i Malmöhus län bl.a. följande. Min far H.P. bestämde sig under hösten 1992 för att sälja sin fastighet i Höör. Han hade för avsikt att själv försöka annonsera ut och sälja den. Annonsering skedde också i dagspressen men resulterade inte i något avslut. Försäljningen kom till mäklaren A.A:s kännedom. Han kontaktade min far och erbjöd sig att annonsera ut fastigheten i sin mäklarfirma. Detta skulle ske samtidigt med de egna försöken att försälja fastigheten. Vid kontakten sade min far att A.A. helt på egen risk och utan förbindelse fick pröva att sälja fastigheten om han så önskade. Under samtalet talades också om ett salupris. Efter annonsering presenterade A.A. ett läkarpar som var intresserade, dock i första hand av att byta sin villa mot fastigheten. A.A. uppgav att de var goda vänner till honom. Deras intresse avtog efter hand därför att de enligt uppgift tyckte att det blev för dyrt. - Under tiden hörde ytterligare en mäklare av sig till min far. Han hade en kund som ville förvärva en villa. Kunden var mycket intresserad och det lades ett bud. A.A. kontaktade min far igen varvid han upplystes om budet. Så småningom tecknades kontrakt med den andre mäklarens kund. A.A. gjorde under tiden upprepade påstötningar hos denne mäklare och ville ha del av hans kommande arvode. Detta gick han naturligtvis inte med på. - Villan var intecknad och pantsatt hos Handelsbanken i Höör, men var inte belånad. Det slutbud som lämnats var utmärkt i det rådande marknadsläget. - Vid denna tidpunkt var min far under stor ekonomisk press av Handelsbanken. Detta hade min far tidigare i förtroende berättat för A.A. - Eftersom budet var exceptionellt och banken tidigare inte kände till nivån försökte vi få banken att "släppa" pantbreven till ett lägre belopp vilket också var på gång. Vid denna tidpunkt gjorde A.A. ett sista desperat försök att kapa åt sig provisionen. Han kontaktade bankchefen på Handelsbanken i Höör och försökte därigenom tilltvinga sig en försäljning. Han visade fram ett undertecknat kontrakt med läkarparets underskrifter till bankchefen. Han försökte alltså utnyttja min fars situation till sin egen fördel genom en sorts utpressningsmaner. A.A:s agerande har förorsakat min far en ekonomisk förlust om 200 000 kr. - Slutligen har min far mottagit en grundlös faktura där ett högt bud skulle ha avvisats samt en överenskommelse om att endast rena utlägg skulle faktureras. Fakturan är nonsens. Någon överenskommelse existerar inte. Dessutom har ett brev mottagits med falska påståenden att ensamrätt har utlovats. - Detta är ett fullständigt falsarium. A.A. har inte vid något tillfälle tidigare framfört krav enligt ensamrätt vare sig skriftligt eller muntligt. Detta är alltså en efterkonstruktion som A.A. diktat ihop för att försöka pressa till sig pengar.

A.A. bestred att han skulle ha handlat otillbörligt. Han kände H.P. väl sedan 20 år. H.P:s son hade fått felaktig information i ärendet.

Fastighetsmäklarförbundet anförde i avgivet yttrande att A.A. inte kunde anses ha handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed men att man möjligen kunde förebrå honom för att ha skickat en faktura på provision utan att ha förmedlat försäljningen och utan att kunna falla tillbaka på något uttryckligt åtagande från H.P. att betala kostnader.

Länsstyrelsen i Malmöhus län (1994-06-14), som meddelade A.A. en varning, yttrade: När det gäller frågan huruvida ensamrättsavtal föreligger eller ej, står ord mot ord och länsstyrelsen har ingen möjlighet att bedöma sanningshalten i de olika utsagorna. Visserligen gäller även muntliga avtal, men det är mäklaren som har bevisbördan och alltså den som måste visa att ett sådant avtal föreligger. Enligt 15 § lagen (1984:41) om fastighetsmäklare skall, om inte annat överenskommits, mäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). - Mäklaren har dock endast rätt till provision om avtal om överlåtelse har träffats genom hans förmedling. Regeln är alltså att ersättning utgår till mäklaren endast om överlåtelseavtal träffats genom hans försorg eller om det föreligger en överenskommelse om att ersättning ändå skall utgå. A.A. har inte visat att någon sådan överenskommelse föreligger. Det var därför fel av honom att kräva ersättning för gjorda utlägg. De bestämmelser i fastighetsmäklarlagen som reglerar ersättningsfrågan i en sådan här situation är av grundläggande karaktär. Det rör sig dessutom om en hävdvunnen reglering, i det att bestämmelserna väsentligen stämmer överens med vad som gällde i doktrin och praxis samt även var sedvänja i branschen före fastighetsmäklarlagens tillkomst 1984. Länsstyrelsen finner härigenom att A.A. har brutit mot god fastighetsmäklarsed. Även om skäl för återkallelse föreligger finner länsstyrelsen att det är tillräckligt med en varning. - Länsstyrelsen förutsätter att A.A. tar tillbaka kravet om ersättning mot H.P. och önskar besked härom.

A.A. överklagade och yrkade att beslutet skulle upphävas samt begärde att muntlig förhandling med vittnesförhör skulle hållas i målet.

Kammarrätten i Göteborg (1994-10-21, Rispe, Nordberg, Enhörning, referent) yttrade: Kammarrätten finner att målet genom den skriftliga utredningen har blivit så utrett som sakens beskaffenhet kräver. En muntlig förhandling är då obehövlig. - Av 5 § lagen om fastighetsmäklare framgår att det för registrering av fastighetsmäklare bl.a. krävs att han bedöms lämplig för yrket. I 6 § samma lag stadgas att länsstyrelsen skall återkalla registreringen bl.a. om fastighetsmäklare inte längre uppfyller kraven enligt 5 §. Om det är tillräckligt kan varning meddelas i stället för återkallelse. - I 15 § nämnda lag stadgas att fastighetsmäklarens ersättning skall beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision) om inte annat har överenskommits. Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren erhållit uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. - I förarbetena uttalas att det är mäklaren som har bevisbördan för att ensamrätt till ett uppdrag föreligger (prop. 1983/84:16, s. 46). - Av 16 § samma lag framgår att om fastighetsmäklarens uppdrag skall ersättas i form av provision har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om detta särskilt har överenskommits. - Kammarrätten gör följande bedömning. - I likhet med länsstyrelsen finner kammarrätten att A.A. inte kunnat styrka att han haft ensamrätt till det aktuella försäljningsuppdraget. Inte heller har han visat att han har överenskommit med säljaren att erhålla särskild ersättning för sina kostnader. A.A. får genom sitt agerande anses ha brutit mot reglerna om ersättning till mäklare. Han har inte visat sig vara berättigad till det fakturerade beloppet. Kammarrätten finner med anledning härav att länsstyrelsen haft fog för sitt beslut att meddela A.A. varning. - Kammarrätten avslår överklagandet.

A.A. överklagade och vidhöll sitt yrkande. Vidare anmärkte han på att kammarrätten vägrat honom muntlig förhandling.

Prövningstillstånd meddelades.

Regeringsrätten (1996-11-25, Tottie, Swartling, Holstad, Nordborg, Sandström) yttrade: Skälen till Regeringsrättens avgörande. Detta mål började i länsstyrelsen som ett tillsynsärende i anledning av en anmälan mot A.A. för att han i sin yrkesutövning skulle ha brutit mot god fastighetsmäklarsed. Bakom anmälningen ligger en tvist mellan A.A. och en uppdragsgivare huruvida A.A. enligt ett muntligt avtal erhållit uppdrag att med ensamrätt förmedla en uppdragsgivaren tillhörig fastighet. Med åberopande av att ett sådant uppdrag förelegat har A.A. krävt uppdragsgivaren på ersättning för vissa kostnader som han, utan att ha förmedlat den slutliga försäljningen, ådrog sig då han arbetade för uppdragsgivarens räkning. Enligt anmälaren har A.A., som i flera hänseenden skulle ha uppträtt otillbörligt, framställt grundlösa krav på ersättning.

Enligt 6 § lagen om fastighetsmäklare kan länsstyrelsen i ett tillsynsärende, bl.a. om den anmälde inte längre bedöms lämplig som fastighetsmäklare, återkalla hans registrering såsom mäklare eller, om det är tillräckligt, i stället meddela honom varning. För att sådana åtgärder skall kunna komma i fråga fordras att de omständigheter på vilka påföljden grundas kan slås fast otvetydigt. Regeringsrätten har tillämpat denna princip i flera mål av närliggande karaktär där ett ingripande från en tillsynsmyndighet kan komma att inskränka rätten att utöva viss yrkes- eller näringsverksamhet (se bl.a. RÅ 1989 ref. 67, 1990 ref. 64 och 108 samt 1993 ref. 26).

Länsstyrelsen och kammarrätten, vilka inte funnit utrett hur det förhållit sig med A.A:s förmedlingsuppdrag, har båda meddelat A.A. en varning med motivering i huvudsak att han inte kunnat styrka att han haft uppdraget med ensamrätt eller eljest med rätt att kräva ersättning för sina kostnader. Till stöd för denna placering av bevisbördan har hänvisats till ett uttalande i förarbetena till lagen om fastighetsmäklare (prop. 1983/84:16 s. 46). Detta uttalande syftar emellertid på den situationen att mäklaren i en tvist med uppdragsgivaren grundar sitt krav på provision på den omständigheten att uppdraget varit förenat med ensamrätt. På mäklaren ankommer då enligt uttalandet att visa uppdragets natur. Att bevisbördan i ett sådant tvistemål i viss omfattning anses åvila mäklaren medför dock inte någon inskränkning i den nyss angivna principen att påföljden i ett tillsynsärende måste vara grundad på otvetydigt fastslagna omständigheter. En viktig omständighet vid prövningen av frågan om A.A. brutit mot god fastighetsmäklarsed är uppdragets natur.

Kammarrätten har vidare avslagit en begäran från A.A. om muntlig förhandling med hörande av bl.a. ett vittne. Enligt 9 § tredje stycket förvaltningsprocesslagen (1971:291) skall muntlig förhandling hållas i länsrätt eller kammarrätt om enskild som för talan i målet begär det samt förhandlingen inte är obehövlig och inte heller särskilda skäl talar emot det. - Med tanke på det utredningskrav som bör ställas i ett mål av förevarande slag hade en muntlig förhandling kunnat anses obehövlig exempelvis om kammarrätten redan på den förefintliga utredningen kommit fram till att det saknades grund för att meddela A.A. en varning. Kammarrättens handläggning har nu i stället inneburit att A.A. först förvägrats möjligheten att förebringa utredning som kunde tala till hans förmån, varefter avsaknaden av sådan utredning lagts honom till last vid avgörandet av påföljdsfrågan. Även bortsett från den felaktiga placeringen av bevisbördan är det av väsentlig betydelse att den som riskerar en påföljd i ett tillsynsärende bereds tillräckliga möjligheter att förebringa utredning till stöd för sin talan. Det har inte framkommit något som visar att en muntlig förhandling i kammarrätten var obehövlig. Inte heller framgår av handlingarna att några särskilda skäl talade emot en sådan förhandling.

De brister som förevarit vid kammarrättens behandling av målet bör leda till att rättens dom upphävs och att målet visas åter till kammarrätten.

Regeringsrättens avgörande. Regeringsrätten upphäver kammarrättens dom och visar målet åter till kammarrätten för ny handläggning.

Föredraget 1996-10-30, föredragande Berendt, målnummer 6524-1994

Metadata

Domstol
Regeringsrätten
Avgörandedatum
1996-11-25
Målnummer
6524-94
Lagrum
9 § tredje stycket förvaltningsprocesslagen (1971:291)
5-6 §§ och 15-16 §§ lagen (1984:81) om fastighetsmäklare
Rättsfall
RÅ 1989 ref. 67
RÅ 1990 ref. 64
RÅ 1990 ref. 108
RÅ 1993 ref. 26
Litteratur
prop. 1971:30, s. 537
prop. 1983/84:16, s. 46
Bertil Wennergren, Förvaltningsprocess, 3 uppl. 1995, s. 127-138.
Sökord
Fastighetsmäklare
Förvaltningsprocess
Muntlig förhandling
Källa
Domstolsverket

Rättsfall som hänvisar till detta (2)

RÅ 2006 ref. 53: En fastighetsmäklare har först i samband med kontraktsskrivningen informerat köparna av en fastighet om byggplaner som gäller för ett hamnområde som gränsar till det område inom vilket fastigheten är...
RÅ 2006 ref. 84: En fastighetsmäklare har genom bl.a. sitt delägande haft ett väsentligt inflytande i ett bolag som bedriver en verksamhet som innefattar förvaltning av bostadsrättsföreningar. Genom att förmedla en...
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation