lagen.nu

NJA 2018 s. 171

Fråga om en hyresvärd till följd av passivitet har förlorat sin rätt att kräva omsättningshyra. Passiviteten har bedömts få verkan för förfluten tid.

Kalmar tingsrätt

Vimmerby Mässhallar AB (VMAB) väckte talan vid Kalmar tingsrätt mot H. i Vimmerby AB (H.) och yrkade att tingsrätten skulle förplikta H. att till VMAB utge ett kapitalbelopp om 505 529 kr jämte närmare angiven ränta. Av kapitalbeloppet avsåg 250 000 kr (inklusive moms) fordran på omsättningshyra för åren 2003–2012, 225 002 kr (exklusive moms) skadestånd för lokalhyra för år 2013, 20 000 kr (exklusive moms) skadestånd för omsättningshyra för år 2013 och 10 527 kr (exklusive moms) skadestånd för ett skadat värmebatteri.

H. bestred käromålet i dess helhet. H. vitsordade samtliga belopp och samtliga ränteyrkanden som skäliga i och för sig.

Tingsrätten (rådmannen Henrik Elfving, f.d. rådmannen Peter Brusewitz och tingsfiskalen Petter Selberg) meddelade dom den 23 mars 2016.

Bakgrundsvis antecknade tingsrätten följande.

Parterna och hyresförhållandet

VMAB är ett fastighetsbolag som bedriver bl.a. fastighetsförvaltning samt därmed sammanhängande verksamhet. VMAB äger ett åttiotal fastigheter i Vimmerby och hyr ut bostadslägenheter och affärslokaler. Den största andelen av fastighetsinnehavet är be-läget på Södra Industrigatan och kallas Mässhallarnas köpcentrum. H.C. är ägare av och ställföreträdare för VMAB.

H. är ett aktiebolag som bedriver försäljning av leksaker och babyartiklar. Bolaget ägs av medlemmar av familjen H.

Den i målet aktuella lokalen är belägen på Södra Industrigatan 15, i kvarteret Slaktaren i Vimmerby. Före H. hyrdes lokalen av Kerstins Leksakshörna AB (Kerstins). VMAB och Kerstins ingick år 1997 ett hyresavtal som ersatte ett tidigare hyresavtal som tidi-gare hade gällt mellan dem. Detta nya hyresavtal, som ursprungligen hade en giltighetstid från och med den 1 augusti 1997 till och med den 31 december 2002, stipulerade en hyrestid om ett år samt att uppsägning skulle ske skriftligen minst nio månader före den avtalade hyrestidens utgång för att hyresavtalet inte skulle förlängas med ytterligare ett år. Avseende hyra stipulerade avtalet att den skulle uppgå till 180 000 kr årligen med ändring i enlighet med en till avtalet bifogad indexklausul och exklusive vissa senare i avtalet angivna tillägg. Hyran skulle utan anfordran erläggas i förskott senast sista vardagen före varje kalenderkvartals bör-jan. Avtalet innehöll också en särskild klausul om skyldighet för hyresgästen att betala årlig omsättningshyra med 2 % av hyresgäs-tens omsättning mellan 3 Mkr och 4 Mkr, upp till ett maximalt belopp om 20 000 kr (2 % av 1 Mkr). På hyran, även omsättningshyran, skulle tillkomma vid varje tillfälle gällande mervärdesskatt. Slutligen stipulerade avtalet att lokalen hyrdes ut i befintligt skick och att hyresgästen skulle ombesörja erforderlig uppvärmning av lokalen.

I maj 2002 överlät Kerstins hyresrätten till lokalen till H. genom ett skriftligt överlåtelseavtal. Överlåtelsen innefattade verksamheten Kerstins Leksakshus, som bedrevs i lokalen, samtliga då befintliga inventarier tillhörande Kerstins Leksakshus samt allt lager som per överlåtelsedagen, den 15 maj 2002, tillhörde Kerstins Leksakshus. I avtalet (5 §) stipulerades att H. till Kerstins skulle betala viss hyra som redan hade erlagts av Kerstins och att hyresrätten när denna hyra var betald skulle övergå till H., som skulle ansvara för att hyresavtalet ändrades hos hyresvärden.

VMAB fick kännedom om överlåtelsen först efteråt. Den första hyres­­­­­­­­­avin efter överlåtelsen, avseende kalenderkvartalet juli-september 2002, ställdes i enlighet därmed till Kerstins Leksakshörna. Hyresavin för nästföljande kalenderkvartal, oktober-december 2002, ställdes dock till H. och det är ostridigt att VMAB samtyckt till överlåtelsen av hyresrätten genom att ta emot hyresbetalningar från H.

Därefter har VMAB varje kalenderkvartal fram till H:s hävning av hyresavtalet i december 2012 fakturerat H. för hyra av lokalen. Det är ostridigt att det från och med tidpunkten för överlåtelsen av hyresrätten till och med tidpunkten för hävningen funnits ett hyresförhållande mellan parterna. Någon form av hyresavtal har därmed reglerat hyresförhållandet, men parterna är oense om avtalets närmare innehåll. Under hela hyresförhållandet idkade H. försäljning av leksaker och babyartiklar i lokalen.

Hävningen och avtalsklausulen om omsättningshyra

Den 14 augusti 2012 sade H. upp hyresavtalet per mejl. H. avflyttade från lokalen någon gång i september 2012. Den 28 december 2012 sade H. upp hyresavtalet med omedelbar verkan (hävning), också per mejl. H. skrev under ett hyresavtal med en annan hyresvärd för en ny lokal den 13 juli 2012. Inflyttning i den nya lokalen påbörjades den 7 september 2012.

Från det att hyresavtalet ingicks mellan VMAB och Kerstins år 1997 till och med tidpunkten för överlåtelsen av hyresrätten i maj 2002 krävde aldrig VMAB Kerstins på betalning av omsättningshyra. Inte heller någon gång under den tid som det fanns ett hy-resförhållande mellan VMAB och H. krävde VMAB H. på betalning av omsättningshyra.

DOMSKÄL

Tingsrätten behandlar nedan de olika delarna av käromålet i tur och ordning och behandlar då först den del som avser omsättningshyra.

Omsättningshyra

Den fråga som tingsrätten har att ta ställning till i denna del är om H. är skyldig att betala omsättningshyra till VMAB för åren 2003-2012.

Inledningsvis konstaterar tingsrätten att det är ostridigt att det hyresavtal som ingicks mellan VMAB och Kerstins innehöll be-stämmelser med följande innehåll. Hyresgästen skulle årligen betala omsättningshyra med 2 % av hyresgästens omsättning mellan 3 Mkr och 4 Mkr, upp till ett maximalt belopp om 20 000 kr (2 % av 1 Mkr). På beloppet skulle tillkomma mervärdesskatt. Hyres-avtalet, som hade en ursprunglig giltighetstid till och med den 31 december 2002, stipulerade en hyrestid om ett år. Uppsägning av hyresavtalet skulle ske skriftligen minst nio månader före den avtalade hyrestidens utgång för att hyresavtalet inte skulle för-längas med ytterligare ett år. Det är vidare ostridigt att H. förvärvade hyresrätten till lokalen från Kerstins i maj 2002, således före utgången av hyresavtalets ursprungliga giltighetstid.

H. har inträtt som part i hyresavtalet

Hyreslagen (12 kap. JB) anger inte när ett avtal ska anses ha ingåtts eller vilka som är avtalsvillkoren. Det bestäms av avtalsrättsliga, företrädesvis avtalslagens, regler och genom tolkning. Det följer därvid av allmänna avtalsrättsliga principer på hyresrättens om-råde att den som förvärvar en hyresrätt till en lokal därigenom inträder som avtalspart i det hyresavtal som vid tidpunkten för överlåtelsen gällt mellan den överlåtande hyresgästen och hyresvärden. Partsbytet sker inom det löpande hyresavtalet och något nytt avtal kommer således inte till stånd genom överlåtelsen av hyresrätten (se bl.a. Björkdahl, Hyra av bostad och lokal, 1 uppl., s. 198). På grund härav har H. i och med överlåtelsen och hyresrätten trätt in som avtalspart i det hyresavtal som vid tidpunkten för överlåtelsen gällde mellan VMAB och Kerstins. När det gäller de närmare avtalsvillkoren får övertagande hyresgäst som utgångs-punkt inte en bättre rätt än tidigare hyresgäst, så länge parterna inte avtalar om annat. En övertagande hyresgästs rättigheter och förpliktelser i förhållande till hyresvärden är således inte mindre omfattande än tidigare hyresgästs. I egenskap av övertagande hyresgäst har H. därmed som utgångspunkt haft samma förpliktelser gentemot VMAB som Kerstins hade, bl.a. att årligen betala omsättningshyra.

Avtalsklausulen om omsättningshyra när H. blev part i hyresavtalet

H. gör gällande att även för det fall H., såsom tingsrätten kommit fram till ovan, trätt in som avtalspart i hyresavtalet, det inte gällt den del av avtalet som avser skyldighet att betala omsättningshyra. H. har som grund för denna ståndpunkt anfört att VMAB:s underlåtenhet att kräva Kerstins på betalning av omsättningshyra från och med det att hyresavtalet ingicks till och med tidpunkten för överlåtelsen av hyresrätten, fått till följd att avtalet vid den senare tidpunkten inte längre innehållit någon avtalsklausul om skyldighet för hyresgästen att betala omsättningshyra. Det som menas är alltså att denna VMAB:s passivitet och konkludenta handlande i förhållande till Kerstins medfört att avtalet inte längre innehöll någon klausul om omsättningshyra. En förutsättning för att det skulle kunna förhålla sig på det sätt som H. gör gällande är att avtalsparterna, dvs. VMAB och Kerstins, enbart genom VMAB:s passivitet, när det gäller att inte framställa krav på betalning av omsättningshyra, kan anses ha ändrat avtalets innehåll till att inte längre innehålla någon klausul om omsättningshyra.

För att ett avtal ska komma till stånd krävs enligt huvudprincipen att parterna ger uttryck för samstämmiga viljeförklaringar. Den ena partens tystnad eller passivitet leder normalt sett inte till avtalsbundenhet. Detsamma gäller i princip vid ändringar av eller tillägg till befintliga avtal. Eftersom parterna disponerar över avtalet kan de emellertid även tillämpningsvis ändra detta, exempel-vis genom att ena parten låter viss praxis till sin nackdel utveckla sig utan att påtala detta. Dennes passivitet kan då leda till annan bedömning. Dock fordras mycket för att en sådan praxis ska tillmätas betydelse mot ett avtals lydelse. Utan särskilt lagstöd och utanför reklamationsreglernas område medför passivitet rättsverkan endast när starka skäl föreligger, vare sig man räknar passi-viteten som en konkludent rättshandling medförande ändring av avtalet eller låter den påföljdsvis orsaka rättsförlust (se Ad-lercreutz m.fl., Avtalsrätt II, 6 uppl. s. 101 f.,   jfr även Ramberg, Allmän avtalsrätt, 8 uppl. s. 113 ff.). Detsamma gä ller naturligtvis även beträffande avtal på hyresr ättens område, varvid det enligt praxis krävs relativt kvalificerade omständigheter för att ett vill-kor ska anses ändrat på grund av passivitet eller parternas handlande (se Björkdahl, Hyra av bostad och lokal, 1 uppl., s. 169).

I detta fall rör det sig inte om ett gemensamt förfogande över avtalsvillkoren utan om en ändrad tillämpning som har initierats av och utförts endast av den ena avtalsparten. Med hänsyn härtill samt till att effekten av en tillämpning av passivitetsreglerna här skulle bli att ett avtalsvillkor ändras permanent, bör viss försiktighet iakttas. Som utgångspunkt bör inte enbart det förhållandet att ett avtalsvillkor ensidigt inte tillämpats av den som enligt villkoret är berättigad till något, medföra en sådan rättsföljd som H. gör gällande. Utöver detta bör krävas att det föreligger ytterligare omständigheter utöver passiviteten (jfr Björkdahl, Juridisk Tidskrift 2013/14, s. 255).

Om ett avtals lydelse eller en tolkning av avtalet inte lämnar stöd för att en viss påstådd rättighet tillkommer en part, bär denne bevisbördan för att parterna träffat avtal därom (se Heuman, Bevisbörda och beviskrav i tvistemål, 2005 s. 228). Likaså bör denne ha bevisbördan för att motparten godtagit en avtalsstridig tillämpning och därmed avstått från att göra påföljder gällande. H. bör därmed åläggas bevisbördan för att VMAB avstått från sin rätt att i enlighet med hyresavtalet erhålla betalning för omsättningshyra.

VMAB har gjort gällande att det berott på förbiseende att några krav på betalning av omsättningshyra inte framställdes till Kerstins. Någon bevisning som motsäger att det förhållit sig på det sättet finns inte. Enligt vad H.C. uppgett i sitt förhör var avtalsklausulen om omsättningshyra något nytt som intogs för första gången i det aktuella hyresavtalet, vilket också talar för att det var av förbiseende som några betalningskrav inte framställdes.

Enbart VMAB:s av förbiseende föranledda passivitet att under ca fem års tid inte framställa något krav på omsättningshyra kan enligt tingsrätten inte få till följd att VMAB och Kerstins vid tidpunkten för överlåtelsen av hyresrätten får anses ha omförhandlat avtalsvillkoren till att det inte längre skulle finnas någon skyldighet för hyresgästen att betala omsättningshyra. H. har mot den angivna bakgrunden inte styrkt att VMAB och Kerstins - vare sig uttryckligen eller till följd av VMAB:s passivitet och konkludenta handlande - avtalat att någon skyldighet för hyresgästen att betala omsättningshyra inte längre skulle finnas. Detta innebär att hyresavtalet vid tidpunkten för överlåtelsen av hyresrätten - tillika tidpunkten för H:s inträde som part i hyresavtalet - innehållit en avtalsklausul om skyldighet för hyresgästen att betala omsättningshyra.

Avtalsklausulen om omsättningshyra när H. hävde hyresavtalet

H. trädde alltså i enlighet med vad som redovisats i det föregående in som part i det aktuella hyresavtalet. Under den tid som det funnits ett hyresförhållande mellan VMAB och H. har hyresavtalet förlängts med ett år i taget. Det är ostridigt att hyresvillkoren aldrig omförhandlats eller ändrats av parterna gemensamt.

Det är vidare ostridigt att VMAB under hyresförhållandets bestånd inte krävt H. på omsättningshyra för något av åren 2003-2012. Krav har framställts först någon gång efter det att H. hävde hyresavtalet i december 2012.

I enlighet med vad som angetts i det föregående bör H. åläggas bevisbördan för att VMAB genom passivitet avstått från sin rätt att enligt hyresavtalets lydelse erhålla betalning för omsättningshyra. Den enda skillnaden i denna del jämfört med hyresförhållandet mellan VMAB och Kerstins är att VMAB:s passivitet i förhållande till H. pågått under längre tid än passiviteten i förhållande till Kerstins. Den längre tid under vilken VMAB varit passiv i förhållande till H. ger dock vid en samlad bedömning och av samma skäl som angetts ovan avseende passiviteten i förhållande till Kerstins inte skäl att göra någon annan bedömning i denna del än att inte heller VMAB:s passivitet i förhållande till H. kan anses ha inneburit att parterna omförhandlat avtalsvillkoren till att inte längre omfatta omsättningshyra. H. har mot den angivna bakgrunden inte styrkt att VMAB och H. - vare sig uttryckligen eller till följd av VMAB:s passivitet och konkludenta handlande - avtalat att någon skyldighet för hyresgästen att betala omsättningshyra inte längre skulle finnas.

Passivitetens betydelse för rätten till omsättningshyra retroaktivt

Nästa fråga som tingsrätten har att ta ställning till är vilken betydelse VMAB:s passivitet har för skyldigheten för H. att retroaktivt betala omsättningshyra för de år då VMAB underlåtit att framställa krav på betalning, således om VMAB genom sin underlåtenhet att under åren 2003-2012 framställa krav på omsättningshyra genom passivitet och konkludent handlande gått miste om sin rätt att i efterhand erhålla betalning för omsättningshyra för de åren.

Tingsrätten konstaterar inledningsvis att hyresavtalet inte ger någon direkt vägledning beträffande när hyresgästen skulle erlägga betalning av omsättningshyra, men med hänsyn till att omsättningshyran skulle beräknas utifrån hyresgästens årliga omsättning får det antas att betalning skulle erläggas per kalenderår efter varje sådants utgång, vid vilken tidpunkt hyresgästens omsättning för det gångna året kunnat fastställas.

I detta fall har VMAB under de aktuella åren inte tillämpat ett avtalsvillkor och det har inneburit en förmån för H. i och med att H. inte krävts på betalning av omsättningshyra i enlighet med hyresavtalet. Det förhållandet kan likställas med de fall då en berättigad avtalspart ägnat sig åt en mer generös tillämpning av ett avtalsvillkor än vad som följer av avtalet. Fråga är om, i ett fall som detta, det föreligger hinder, med hänsyn till en avtalsparts passivitet och konkludenta handlande, till en mer generös tillämpning av ett avtalsvillkor än vad som är stadgat i avtalet när den berättigade avtalsparten, som ägnat sig åt en mer generös tillämpning av avtalet, senare vill att avtalet ska tillämpas i enlighet med vad som stadgas i detta.

Rättsläget beträffande sådan avtalstillämpning som sker medvetet är att underlåtenhet att åberopa ett i och för sig berättigat anspråk normalt leder till att avtalsparten är bunden av sin passivitet i det avseendet, dvs. anspråket avseende förfluten tid kom-mer inte att erkännas om det framställs först i efterhand (se NJA 1939 s. 579 och NJA 1965 s. 427 samt Björkdahl, Juridisk Tidskrift 2013/14, s. 255 och Karlgren, Passivitet, s. 12).

VMAB har emellertid gjort gällande att den för H:s vidkommande generösa avtalstillämpningen inte skett medvetet utan på grund av förbiseende, dvs. varit ett misstag. Såsom angetts i det föregående finns inte någon bevisning som motsäger att det för-hållit sig på det sättet. H.C:s uppgift i sitt förhör om att avtalsklausulen om omsättningshyra var något nytt som intogs för första gången i det aktuella hyresavtalet talar också i viss mån för att det var av förbiseende som några betalningskrav inte framställdes. Mot den bakgrunden anser tingsrätten inte heller att det förhållandet att den generösa avtalstillämpningen pågått under många år är något anmärkningsvärt. Vid den följande bedömningen utgår tingsrätten därför från att den generösa avtalstillämpningen skett av misstag.

När en generös avtalstillämpning skett av misstag har det i doktrinen ansetts naturligt att jämföra med vad som gäller vid fall av misstagsbetalning, s.k. condictio indebiti (se Björkdahl, Juridisk Tidskrift 2013/14, s. 253). Enligt gällande regler om condictio indebiti följer att en betalningsmottagare som i god tro inrättat sig efter betalningen, inte anses skyldig att betala tillbaka det av misstag erlagda beloppet (se bl.a. NJA 2001 s. 353 och NJA 1999 s. 575).

Tillämpat på detta fall bör det få avgörande betydelse för om betalningsskyldighet föreligger i efterhand om dispositionen från den berättigade avtalsparten (att inte framställa krav på betalning) ger ett befogat intryck av att parten inte vill göra sin rätt gällande. I så fall bör den inte kunna åberopas i efterhand, så länge som motparten varit i god tro och inrättat sig därefter.

H. har förklarat att bolaget fick kännedom om att det fanns en avtalsklausul om skyldighet för hyresgästen att betala omsätt-ningshyra först i början av år 2013 samt att bolaget inte hade sett hyresavtalet förrän vid mötet med H.C. någon gång under sommaren 2012. Dessa uppgifter stöds också i huvudsak av vad H.C. uppgett i sitt förhör. Tingsrätten utgår därför från att H. inte kände till den omtvistade avtalsklausulen förrän i början av år 2013. Vid den tidpunkten hade följaktligen VMAB redan tillämpat avtalsvillkoret om omsättningshyra på ett för H. förmånligt sätt under åren 2003–2012.

Det har således inte varit möjligt för H. att ha någon uppfattning i fråga om VMAB velat göra sin rätt att erhålla omsättningshyra gällande. Än mindre finns förutsättningar att anse att H. i god tro inrättat sig efter vad VMAB:s avtalstillämpning gett ett befogat intryck av. Vid sådana förhållanden finns ingen grund för att anse att VMAB förlorat sin rätt att erhålla omsättningshyra retroaktivt för de år då bolaget av förbiseende inte framställt något krav på betalning. I sammanhanget bör även framhållas att det i aktuellt avseende inte finns några skäl att betrakta H. som särskilt skyddsvärd. H. är en kommersiell aktör som hyrt en lokal men inte vidtagit några som helst åtgärder för att ta reda på hyresavtalets närmare innebörd. Som framgår av överlåtelseavtalets 5 §, har också H. redan vid överlåtelseavtalets ingående varit införstådd med att det har ankommit på H. att ta kontakt med VMAB för det fall man ville få till stånd ett nytt hyresavtal med nya avtalsvillkor.

Följden är alltså att H. i enlighet med hyresavtalet är skyldig att betala omsättningshyra till VMAB för åren 2003-2012. Det råder inte tvist om det yrkade beloppets storlek eller om sättet att beräkna ränta.

Skadestånd på grund av hävningen

På anförda skäl fann tingsrätten att H. inte hade haft rätt att häva hyresavtalet. När H. ändå hade gjort det hade hävningen utgjort ett avtalsbrott som berättigade VMAB till ersättning av H. i form av skadestånd. Skadeståndet skulle omfatta såväl lokalhyra som omsättningshyra för år 2013.

Skadestånd för skadat värmebatteri

VMAB hade gjort gällande att H. av vårdslöshet skadat ett värmebatteri som funnits i den aktuella lokalen.

Tingsrätten fann utrett att värmebatteriet hade skadats. Utredningen i målet gav dock sammantaget inte någon säker grund för bedömningen av vad som varit orsak till att värmebatteriet skadats eller när det hade skett. Tingsrätten ansåg följaktligen att det inte var styrkt att H. eller någon för vilken bolaget svarat hade skadat värmebatteriet av vårdslöshet. Käromålet skulle därför ogillas i denna del.

DOMSLUT

1. H. i Vimmerby AB förpliktas att till Vimmerby Mässhallar AB betala ett kapitalbelopp om 495 002 kr samt ränta enligt 6 § räntelagen - - -.

Göta hovrätt

H. i Vimmerby AB överklagade i Göta hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ogilla Vimmerby Mässhallar AB:s talan.

VMAB motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.

Hovrätten (hovrättsråden Nils Karlberg, Ingrid Brunmarker, referent, och Magnus Mannerback samt tf. hovrättsassessorn Erik Gunneland Dahlbäck) anförde följande i dom den 28 februari 2017.

HOVRÄTTENS DOMSKÄL

Utredningen i hovrätten

Hovrätten har tagit del av samma bevisning som tingsrätten. - - -.

Omsättningshyra

Parterna har i hovrätten åberopat samma omständigheter till stöd för sin talan som vid tingsrätten. H. har dock numera vidgått att man trätt in som avtalspart i det hyresavtal som vid tidpunkten för överlåtelsen av hyresrätten gällde mellan VMAB och den tidi-gare hyresgästen Kerstins Leksakshörna AB (Kerstins).

Det är ostridigt att det skriftliga hyresavtal som ingicks mellan VMAB och Kerstins år 1997 innebar bl.a. att hyresgästen, utöver den grundläggande hyran, årligen skulle betala omsättningshyra med 2 procent av hyresgästens omsättning mellan 3 Mkr och 4 Mkr, upp till ett maximalt belopp om 20 000 kr (2 procent av 1 Mkr) jämte mervärdesskatt. Det är vidare ostridigt att någon omsättningshyra inte har fakturerats förrän i april 2013. Det är numera även ostridigt att H. trätt in som part i det hyresavtal som vid tidpunkten för överlåtelsen av hyresrätten gällt mellan VMAB och Kerstins.

Som grund för sitt bestridande har H. i första hand gjort gällande att VMAB:s underlåtenhet att kräva Kerstins på betalning av omsättningshyra tillsammans med Kerstins underlåtenhet att till VMAB inge underlag för en beräkning av omsättningshyra har fått till följd att hyresavtalet vid överlåtelsetidpunkten inte längre innehöll någon klausul om omsättningshyra. I andra hand har VMAB genom sin underlåtenhet att debitera såväl Kerstins som H. omsättningshyra eftergivit sin rätt till sådan hyra permanent och i tredje hand har VMAB i vart fall mist sin rätt för förfluten tid.

Huvudregeln är att ingångna avtal ska hållas och det är den som påstår att det skett en avvikelse från ett ursprungligt avtal som har att bevisa detta. H. har således bevisbördan för att avtalet vid överlåtelsetidpunkten inte längre innehöll en klausul om om-sättningshyra och att VMAB genom sin underlåtenhet avstått från sin rätt till sådan hyra. VMAB har gjort gällande att underlåtenheten att kräva betalning för omsättningshyran har berott på ett administrativt misstag. Någon bevisning som motsäger detta har inte presenterats. I stället ger H.C:s uppgift, om att det var något nytt för VMAB att ta in en klausul om omsättningshyra, stöd åt att det var på grund av förbiseende som några betalningskrav inte framställdes. Hovrätten utgår därmed i sin bedömning från att underlåtenheten att kräva betalning för omsättningshyra har berott på förbiseende.

Hovrätten delar tingsrättens bedömning att VMAB:s passivitet vid sådana förhållanden varken kan få till följd att VMAB och Kerstins får anses ha underförstått omförhandlat avtalsvillkoren till att det inte längre skulle finnas någon skyldighet för hyresgästen att betala omsättningshyra eller att VMAB har eftergivit sin rätt till omsättningshyra permanent.

Frågan är då om VMAB genom sin underlåtenhet att under åren 2003-2012 framställa krav på omsättningshyra gått miste om sin rätt att i efterhand få betalning för omsättningshyra för de åren.

Som ovan konstaterats har hovrätten att utgå från att underlåtenheten att kräva betalning har berott på förbiseende. Det har i liknande fall ansetts naturligt att anknyta till den närbesläktade frågan om rätten till återbetalning av belopp som betalats av miss-tag, condictio indebiti (se rättsfallet NJA 1991 s. 3 I och II). I praxis har det då varit av avgörande betydelse huruvida den mot vil-ken kravet riktas haft fog för att uppfatta de tidigare gjorda betalningarna som slutgiltiga eller om denne borde ha insett att de tidigare fakturabeloppen varit för låga (se ovan nämnda rättsfall och NJA 1973 s. 315). I doktrin har uttalats att om dispositionen (att inte framställa krav på betalning) gett ett befogat intryck av att kontrahenten inte velat göra sin rätt gällande bör den inte kunna åberopas i efterhand, så länge som motparten inrättat sig härefter (se Björkdahl, Juridisk Tidskrift 2013/14, s. 253).

I detta fall bör det således få avgörande betydelse om H. haft fog för att uppfatta de tidigare hyresbetalningarna som slutgiltiga i den meningen att VMAB:s underlåtenhet att kräva betalning för omsättningshyra gett ett befogat intryck av att VMAB inte velat göra sin rätt till sådan hyra gällande.

Enligt de fakturor som VMAB har tillställt H. har fakturabeloppet avsett "hyra lokal" och uppgått till det grundläggande hyresbeloppet. Omsättningshyra har inte nämnts i någon av fakturorna. Sett i ljuset av den tydliga avtalsklausulen om omsättningshyra borde hyresgästen vid en granskning av fakturorna lätt ha upptäckt att den avtalsenliga omsättningshyran inte hade fakturerats och enbart den omständigheten att hyresvärden underlåtit att framställa krav på betalning för omsättningshyra skulle inte ha gett hyresgästen befogad anledning att räkna med att hyresvärden varit av uppfattningen att hyresavtalet inte skulle tillämpas fullt ut. Sagt med andra ord skulle hyresgästen inte haft fog för att utan närmare utredning utesluta att det kunnat vara fråga om ett förbiseende från hyresvärdens sida. Hyresgästen skulle därför enligt hovrättens mening inte ansetts ha haft fog för att uppfatta hy-resbetalningarna som slutgiltiga.

H. har förklarat att företrädarna för bolaget fick kännedom om att det fanns en klausul om omsättningshyra först under år 2013 och att de inte hade sett hyresavtalet förrän någon gång under sommaren 2012. H. har således som kommersiell aktör hyrt en lokal utan att ta reda på hyresavtalets närmare innebörd. Det måste emellertid ankomma på H. att granska gällande hyresavtal, inte minst i belysning av § 5 i det avtal genom vilket H. förvärvade verksamheten från Kerstins, som ålade H. ett ansvar för att hyreskontraktet skulle ändras. H. kan enligt hovrättens mening inte undgå betalningsskyldighet genom att hålla sig ovetande om villkoren i hyresavtalet. I enlighet med vad som anförts ovan borde H. således ha insett att hyresavtalet inte tillämpades fullt ut och det finns inte skäl att anse att H. haft fog för att uppfatta hyresbetalningarna som slutgiltiga. Som tingsrätten har funnit är H. således skyldigt att i enlighet med hyresavtalet betala omsättningshyra till VMAB för åren 2003-2012.

Skadestånd på grund av hävning

Parterna har i hovrätten åberopat samma grunder till stöd för sin talan som vid tingsrätten.

Hovrätten gör i denna del inte någon annan bedömning än den som tingsrätten har gjort. Då hävningen inte varit befogad ska H. således betala skadestånd till VMAB i enlighet med tingsrättens dom.

HOVRÄTTENS DOMSLUT

Hovrätten fastställer tingsrättens dom.

Högsta domstolen

H. i Vimmerby AB överklagade och yrkade att HD skulle ogilla käromålet.

Vimmerby Mässhallar AB motsatte sig att hovrättens dom ändrades.

HD meddelade prövningstillstånd i frågan om hyresvärden hade förlorat sin rätt att kräva omsättningshyra. HD vilandeförklarade frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Josefine Wendel, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.

DOMSKÄL

Punkterna 1-11 överensstämmer i huvudsak med punkterna 1 -9 i HD:s domskäl.

Rättsliga utgångspunkter

12. De sociala skyddsaspekter som anses bära upp hyresregleringen i 12 kap. JB gör sig i allmänhet inte lika starkt gällande när det gäller lokalhyra som bostadshyra. Detta avspeglas bl.a. i att det beträffande lokaler finns större möjligheter att avtala om att hyresgästen ska betala hyra som inte till beloppet är bestämd i hyresavtalet. Det finns därför inget hinder mot att i avtal om lokalhyra ta in klausuler om s.k. omsättningshyra (se 12 kap. 19 § tredje stycket JB). Skillnaderna i fråga om skyddsintresse kan också sägas avspeglas i att hyresfordringar mot en lokalhyresgäst som är näringsidkare löper med allmän tioårig preskriptionstid under ett bestående hyresförhållande, medan en bostadshyresgäst normalt är att anse som konsument i preskriptionshänseende.

13. Under lokalhyresavtalets löptid har parterna möjlighet att enas om ändrade villkor i förhållande till vad som ursprungligen avtalats. När fråga uppkommer om parternas rättigheter och skyldigheter enligt avtalet görs bedömningen med utgångspunkt i allmänna förmögenhetsrätts-liga principer.

Passivitet och konkludent avstående från rättighet

14. HD uttalade i rättsfallet "Restaurang Pelé" NJA 2002 s. 630, som rörde frågan om anspråk framställts i rätt tid vid entreprenad, att förlust av en rättighet på grund av passivitet kan inträda enligt allmänna förmögenhetsrättsliga principer. Av rättsfallet framgår att det kan finnas en plikt att ge besked om att ett anspråk görs gällande när en part vet att den andra parten inrättar sig på visst sätt i förlitan på en rättslig bedömning som är felaktig. Detsamma gäller när en part har gett motparten intrycket att han har eftergett sin rätt eller när en part har underlåtit att under mycket lång tid göra sin rätt gällande. Denna allmänna skyldighet att underrätta motparten är grundad bl.a. på lojalitetsskäl (se t.ex. "Skogssäll-skapet" HD:s dom 2017-12-29 i mål T 1451- 17 ).

15. En parts passivitet kan under vissa förutsättningar få den följden att innehållet i ett befintligt avtal anses ändrat. Detta på grund av att passiviteten med utgångspunkt i tillitsprincipen ges verkan som viljeförklaring. Den part som inser en försvarlig villfarelse hos sin medkontrahent och trots denna kännedom förhåller sig passiv kan därför få finna sig i att medkontrahentens missuppfattning i vissa hänseenden normerar avtalsförhållandet. (Se Stefan Lindskog, Preskription, 4 uppl. 2017, s. 727.)

16. En part som har tillämpat ett avtal på ett för motparten förmånligt sätt kan i vissa fall sägas ha gett motparten ett befogat intryck av att en eftergift skett. För att den eftergivande parten ska anses ha gett uttryck för en vilja att avstå från sin rätt att åberopa avtalet bör dock i all-mänhet krävas att denne varit medveten om att tillämpningen stått i strid mot vad som ursprungligen avtalats. Utgångspunkten bör alltså vara att generös avtalstillämpning inte betraktas som konkludent avstående från rättighet annat än om den berättigade haft insikt om att ett anspråk inte gjorts gällande (jfr Axel Adlercreutz och Lars Gorton, Avtalsrätt II, 6 uppl. 2010, s. 101 ff. samt Erika P. Björkdahl, Passivitet och konkludent handlande - särskilt i samband med hyresavtal, JT 2013-14, s. 248 f.).

Särskilt om underbetalning

17. När det gäller betalningsförpliktelser kan det förekomma att den förpliktade gör en underbetalning i förhållande till vad som avtalats och att betalningsmottagaren i ett senare skede ställer krav på full betalning. I en sådan situation anses borgenären ha förlorat sin rätt till tilläggsbetalning om gäldenären haft fog att uppfatta den tidigare gjorda betalningen som en slutlig reglering av skulden (jfr "Nilcons teleabonnemang " NJA 1973 s. 315 och " Mjölby - Svartådalens elleveranser " NJA 1991 s. 3).

18. För att borgenären ska förlora sin rätt till tilläggsbetalning bör dessutom i allmänhet krävas att denne har förstått att gäldenären trodde sig ha reglerat sin skuld slutligt (se Stefan Lindskog, Betalning, 2014, s. 792).

19. Vid bedömningen av om gäldenären kan anses ha haft en befogad uppfattning om att skulden varit betald måste hänsyn tas till samtliga omständigheter som är relevanta i det enskilda fallet.

20. Av HD:s uttalanden i " Mjölby - Svartådalens elleveranser " följer att - om betalningen har motsvarat de belopp som angetts i räkningar som borgenären har ställt ut - det vid bedömningen av gäldenärens goda tro är av stor betydelse om det varit möjligt att på grundval av räkningarnas utformning dra slutsatsen att debitering till viss del underlåtits. Dessutom beaktas huruvida det förelegat en sådan disproportion, i fråga om vad som tillhandahållits och vad som debiterats, att gäldenären på grund av detta borde ha insett att debiteringarna var felaktiga. Därtill är det av betydelse om de omständigheter som föranlett de felaktiga debiteringarna varit sådana att borgenären får anses ansvarig för dem.

21. Enligt vad HD anförde i " Mjölby - Svartådalens elleveranser " kan elabonnenter i allmänhet inte anses ha någon närmare undersökningsplikt avseende gjorda debiteringars riktighet. Uttalandet bör dock inte tolkas på det sättet att en gäldenärs undersökningsplikt i alla betalnings-situationer är begränsad och att borgenären alltid står risken för att det blir fel i debiteringen. Omfattningen av gäldenärens undersökningsplikt kan variera från fall till fall och får bedömas med hänsyn till flera faktorer, bl.a. respektive parts möjlighet att ha en uppfattning om rimligheten i de fakturerade beloppen (jfr RH 2002:64 samt Göta hovrätts dom 2011-02-18 i mål nr T 1564-10).

22. Vid bedömningen av om gäldenären borde ha insett att det varit fråga om underbetalning är det dessutom av betydelse vilka omständigheter som legat till grund för gäldenärens villfarelse. Om inte endast borgenären kan sägas ansvara för misstaget, utan detta också haft sin orsak i brister på gäldenärens sida, talar det emot att gäldenärens uppfattning om att borgenären inte hade något ytterligare anspråk varit befogad.

Bedömningen i detta fall

23. Av de uppgifter som lämnats av VMAB:s ställföreträdare H.C. framgår att skälet till att omsättningshyra inte debiterades var att rätten till denna av förbiseende inte hade registrerats i bolagets datasystem. Som hovrätten funnit har H. inte motbevisat denna uppgift.

24. Det har inte framkommit att VMAB, trots det administrativa misstaget, haft kännedom om att bolaget underlät att kräva ut full betalning enligt det skriftliga hyresavtalet. VMAB kan alltså inte anses ha varit medvetet om den avvikande avtalstillämpningen. Sådan medvetenhet är en förutsättning för att underlåtenheten att åberopa det berättigade anspråket ska betraktas som en viljeförklaring och leda till en förändring av avtalsinnehållet (se p. 16). Det föreligger därmed inte sådana omständigheter som innebär att villkoret om omsättningshyra har avtalats bort.

25. Frågan är därför om VMAB genom sin underlåtenhet att debitera omsättningshyra ändå har förlorat rätten att i efterhand kräva sådan hyra. Utgångspunkten för den bedömningen är att varje hyresbetalning som H. erlagt har utgjort en underbetalning i förhållande till vad hyresvärden haft rätt till enligt hyresavtalet.

26. H:s betalningar har motsvarat de belopp som angetts i räkningarna som VMAB ställt ut. Sett endast till räkningarnas utformning och de debiterade beloppens storlek har det inte varit möjligt att dra slutsatsen att debitering till viss del underlåtits. Dessa omständigheter talar i och för sig för att H. har haft fog att uppfatta respektive hyresbetalning som en slutbetalning av hyran för respektive kvartal (jfr " Mjölby - Svartådalens elleveranser "). Av utredningen i målet framgår också att H. har utgått från att så varit fallet. Vidare måste VMAB ha förstått att H. trodde sig ha reglerat sin skuld slutligt.

27. Vad som emellertid talar emot att H:s uppfattning varit befogad är att en förutsättning för att VMAB skulle kunna debitera omsättningshyra var att hyresgästen tillhandahöll uppgifter om sin omsättning, vilket H. inte gjorde. Den uteblivna debiteringen av omsättningshyra har alltså inte uteslutande berott på förhållanden på hyresvärdens sida. Samtidigt har H., som inte tagit del av hyresavtalet, saknat kännedom om att det kunde finnas skäl för bolaget att lämna beräkningsunderlag till VMAB.

28. Frågan är då vilken betydelse det har att H. inte känt till de villkor som gällde för upplåtelsen. I det avseendet bör visserligen beaktas påståendet om att H. vid flera tillfällen under 2002 försökte få kontakt med hyresvärden för att få till stånd ett nytt hyresavtal. Dessa uppgifter får stöd av vad H:s ställ­­­­­­företrädare J.H. har berättat. Vad som anförts om dessa kontaktförsök är dock mycket allmänt hållet. Därtill kommer att H.C. har uppgett att han före H:s uppsägning av hyresavtalet inte hade någon kontakt med H. avseende "några kontrakt". Sammantaget har H. inte visat några omständigheter som innebär att VMAB kan lastas för att H. underlät att granska hyresavtalet.

29. Att H. hållit sig ovetande om avtalsvillkoren har medfört att bolaget inte kunnat bedöma huruvida debitering i viss mån underlåtits i förhållande till vad som avtalats. Förhållanden på H:s sida har alltså lett till att bolaget saknat kännedom om sådana omständigheter som, om de vore kända, skulle ha föranlett en skyldighet att undersöka om hyresvärden hade ytterligare anspråk. Bristerna på H:s sida har också i hög grad bidragit till bolagets felaktiga uppfattning om att betalningarna utgjorde en slutlig reglering av skulden.

30. Vid en samlad bedömning kan H. som professionell aktör, trots räkningarnas utformning, inte anses ha haft fog för föreställningen att skulden till fullo betalats. Därmed kvarstår VMAB:s rätt till tilläggsbetalning.

31. Den i beslutet om prövningstillstånd ställda frågan ska mot den angivna bakgrunden besvaras så, att hyresvärden inte har förlorat sin rätt att kräva omsättningshyra.

32. Det saknas skäl att meddela prövningstillstånd rörande målet i övrigt.

DOMSLUT

HD förklarar att Vimmerby Mässhallar AB inte har förlorat sin rätt att kräva omsättningshyra.

HD meddelar inte prövningstillstånd rörande målet i övrigt. Hovrättens domslut står därmed fast.

HD (justitieråden Johnny Herre, Svante O. Johansson, Lars Edlund, Stefan Johansson och Malin Bonthron, referent) meddelade den 23 mars 2018 följande dom.

DOMSKÄL

Bakgrund

1. Vimmerby Mässhallar AB (VMAB) ingick 1997 ett avtal om uthyrning av en affärslokal till en hyresgäst som bedrev leksakshandel. Enligt hyresavtalet skulle hyra, efter indexering, betalas med visst belopp per år. Under rubriken "Särskilda bestämmelser" angavs att avtalet ersatte tidigare avtal på grund av tillbyggnad 100 kvm och att på "omsättning över 3 milj upp till 4 milj utgår om-sättningshyra 2 % totalt max 20 000" kr.

2. Genom en inkråmsöverlåtelse förvärvade H. i Vimmerby AB (H.) hyresgästens verksamhet och övertog hyresrätten i maj 2002. H. trädde då in i det hyresavtal som vid tidpunkten för överlåtelsen gällde mellan VMAB och den tidigare hyresgästen. I avtalet mellan den tidigare hyresgästen och H. angavs bl.a. att H. skulle ansvara för att hyresavtalet ändrades hos hyresvärden. Någon ändring av det skriftliga hyresavtalet gjordes dock inte och H. fick inte del av det skriftliga avtalet vid överlåtelsen.

3. I augusti 2012 sade H. upp hyresavtalet. I samband med förhandling mellan parterna med anledning av uppsägningen fick H. del av en kopia av avtalet. Vid det tillfället rörde parternas diskussion avtalets uppsägningsvillkor. I december 2012 hävde H. avtalet. I april 2013 krävde VMAB betalning för omsättningshyra av H. Enligt H. var det vid denna tidpunkt som bolaget fick kännedom om klausulen om omsättningshyra.

4. Någon omsättningshyra hade inte betalats för åren 2002-2011 och VMAB hade aldrig under hyrestiden krävt H. på betalning av sådan hyra. Inte heller den tidigare hyresgästen hade avkrävts eller betalat omsättningshyra sedan villkoret avtalades 1997. Vidare hade varken den tidigare hyresgästen eller H. lämnat några uppgifter om sin omsättning till VMAB eller avkrävts sådana uppgifter av VMAB.

5. VMAB yrkade i tingsrätten, såvitt nu är aktuellt, att H. skulle betala 250 000 kr, motsvarande omsättningshyra inklusive mervärdesskatt för perioden 2003-2012, samt skadestånd med 245 002 kr, varav 225 002 kr avseende utebliven grundhyra för 2013 och 20 000 kr avseende omsättningshyra för 2013. H. bestred yrkandena. Tingsrätten biföll VMAB:s yrkanden. Hovrätten har fastställt tingsrättens domslut.

Ramarna för prövningen i HD

6. HD har meddelat prövningstillstånd i frågan om hyresvärden har förlorat sin rätt att kräva omsättningshyra. Frågan om pröv-ningstillstånd rörande målet i övrigt har förklarats vilande.

7. H. har i första hand gjort gällande att VMAB och den tidigare hyresgästen hade avtalat bort rätten till omsättningshyra. Detta har skett genom VMAB:s underlåtenhet att kräva den tidigare hyresgästen på betalning i kombination med den tidigare hyresgästens underlåtenhet att inge underlag för beräkning av omsättningshyran och att betala sådan hyra. Skulle så inte anses vara fallet har H. åberopat att VMAB genom att inte kräva in omsättningshyran har eftergett sin rätt till sådan hyra permanent eller i vart fall avstått från den rätten för förfluten tid, dvs. fram till dess att krav framställdes avseende omsättningshyra.

8. VMAB har anfört att underlåtenheten att kräva omsättningshyra berott på ett förbiseende, då det aldrig registrerades i VMAB:s datasy­­­­stem att hyresgästen var skyldig att betala sådan hyra. VMAB har åberopat att bolaget inte har gett uttryck för en vilja att omförhandla avtalet eller för att avstå från en fordran som bolaget enligt parternas avtal är berättigat till. Enligt VMAB saknar bolagets passivitet rättsverkan utöver vad som gäller i fråga om preskription.

9. H. har bestritt att VMAB:s underlåtenhet att börja tillämpa villkoret om omsättningshyra berodde på ett administrativt misstag. Vidare har H. framhållit att bolaget vid flera tillfällen under 2002 försökte få kontakt med VMAB för att få till stånd ett nytt hyresavtal, men att VMAB:s svar på detta endast var att skicka hyresfakturor till H.

Avtalsverkan av passivitet och konkludent handlande

10. En parts passivitet kan ges avtalsrättslig verkan i vissa situationer. Det kan finnas en plikt att ge besked om att ett anspråk görs gällande. Detta gäller bl.a. när en part vet att den andra parten inrättar sig på visst sätt i förlitan på en rättslig bedömning som är felaktig, när en part har gett motparten intrycket att parten har eftergett sin rätt eller när en part har underlåtit att under mycket lång tid göra sin rätt gällande. Denna allmänna skyldighet att underrätta motparten är grundad bl.a. på lojalitetsskäl. (Se t.ex. "Restaurang Pelé" NJA 2002 s. 630, "Kravmjölken" NJA 2017 s. 203 och "Skogssällskapet" HD:s dom 2017-12-29 i mål T 1451-17 p. 14 och 15. )

11. För att en parts passivitet ska få den följden att ett befintligt avtal anses ändrat måste passiviteten typiskt sett kunna ges verkan som en viljeförklaring. Det gäller fall där parterna gemensamt får anses ha ändrat avtalet, liksom när motparten har fått det befogade intrycket att den part som har tillämpat ett avtal generöst har permanent avstått från sin rätt att åberopa det eller de avtalsvillkor som avviker från den generösa tillämpningen. För att passiviteten ska kunna uppfattas som en bindande viljeförklaring krävs som huvudregel att den passiva avtalsparten har varit medveten om att avtalstillämpningen avvikit från vad som ursprungligen avtalats. (Jfr Axel Adlercreutz och Lars Gorton, Avtalsrätt II, 6 uppl. 2010, s. 101 ff. samt Erika P. Björkdahl, Passivitet och konkludent handlande - särskilt i samband med hyresavtal, JT 2013-14, s. 248 f.)

Passivitetsverkan för förfluten tid

12. Även om omständigheterna inte är sådana att en parts passivitet ska ges verkan som förändrat avtalsinnehåll kan passiviteten i vissa fall medföra förlust av rättigheter för förfluten tid. När en part exempelvis tillämpar ett avtal generöst genom att inte göra gällande sina rättigheter fullt ut vid den tidpunkt de förfaller eller annars ska fullgöras av motparten, kan detta leda till att parten förlorar rätten att kräva ytterligare prestation för förfluten tid. (Jfr t.ex. NJA 1939 s. 579 och NJA 1965 s. 427.)

13. Vid bedömningen av följden av en parts underlåtenhet att fullt ut göra sina rättigheter gällande kan det vara av betydelse om motparten haft fog att uppfatta detta som att parten har avstått från de resterande rättigheterna för förfluten tid. Det kan exempelvis gälla när en borgenär av misstag krävt en gäldenär på betalning av ett lägre belopp än det som enligt avtalet skulle betalas. (Jfr "Nilcons teleabonnemang " NJA 1973 s. 315 och " Mjölby - Svartådalens elleveranser " NJA 1991 s. 3.)

14. Avtalsparterna har vidare en gemensam skyldighet att tillämpa avtalet på ett korrekt sätt. Den lojalitetsplikt som följer av ett avtalsförhållande, särskilt ett långvarigt sådant, innefattar ett ansvar för att informera varandra om sådana omständigheter som har betydelse för avtalsrelationen (jfr "Kravmjölken" NJA 2017 s. 203 p. 8).

Betydelsen av att båda parter är ovetande om den avvikande avtalstillämpningen

15. Om en avtalspart av misstag tillämpar ett avtal på ett sätt som avviker till förmån för motparten, kan situationen vara den att motparten samtidigt misstagit sig om innehållet i den aktuella delen av avtalet och därför är ovetande om avvikelsen. En sådan situation innefattar vanligen ett visst mått av oaktsamhet hos båda parterna. Om en borgenär i ett sådant fall inte ges möjlighet att - inom ramen för de gränser som tillämpliga preskriptionsregler ställer upp - i efterhand kräva att gäldenären fullt ut presterar enligt avtalets innehåll, innebär det ett avsteg från utgångspunkten att det parterna har avtalat ska gälla. Å andra sidan kan gäldenären i så fall drabbas på ett orimligt sätt om han eller hon måste prestera mer trots att borgenären under lång tid underlåtit att kräva prestation i enlighet med avtalsvillkoren.

16. I en sådan situation är det avgörande vilken av parterna som är närmast att bära risken för de negativa följderna av den avvikande avtalstillämpningen. Vid den bedömningen får hänsyn tas till bl.a. för vilken av parterna det låg närmast till hands att kontrollera vad som faktiskt följde av avtalet, i vilken utsträckning parterna i övrigt underlåtit att bära sin del av ansvaret för avtalsrelationen och hur lång tid den generösa avtalstillämpningen har pågått. Om det av den bedömningen följer att borgenären är närmast att bära risken för de negativa konsekvenserna får han eller hon, trots sin bristande insikt om den generösa avtalstillämpningen, anses ha för förfluten tid eftergett sin rätt enligt avtalet.

Bedömningen i detta fall

Har bestämmelsen om omsättningshyra avtalats bort?

17. Av utredningen framgår att skälet till att omsättningshyra inte debiterades var att rätten till sådan hyra av förbiseende inte hade registrerats i VMAB:s datasystem. Det har inte framkommit att VMAB, trots det administrativa misstaget, på annat sätt fått kännedom om att bolaget underlät att kräva också omsättningshyra enligt avtalet. VMAB kan alltså inte anses ha varit medvetet om den avvikande avtalstillämpningen. Underlåtenheten att kräva betalning för omsättningshyran har därför inte medfört att parterna ska anses ha avtalat om en förändring av avtalsinnehållet så att omsättningshyra inte ska utgå (se p. 11). VMAB har inte heller med verkan för framtiden eftergett kravet på omsättningshyra.

Har VMAB för förfluten tid eftergett sin rätt till omsättningshyra?

18. Frågan är om VMAB genom sin underlåtenhet att debitera omsättningshyra ändå har förlorat rätten att i efterhand kräva sådan hyra. Utgångspunkten för den bedömningen är att det är fråga om ett långvarigt avtalsförhållande där VMAB under lång tid av misstag inte har krävt omsättningshyra. Samtidigt har H. varit ovetande om att VMAB har krävt en lägre hyra än vad bolaget hade rätt till.

19. VMAB är en professionell hyresvärd som har underlåtit att vidta de åtgärder som krävdes för att omsättningshyra skulle debiteras. Det låg närmast till hands att VMAB utformade klausulen på sätt som reglerade de huvudsakliga frågor som aktualiseras när del av hyran bestäms av hyresgästens omsättning. Själva avtalsklausulen är emellertid mycket knapphändig. Den innehåller inte några anvisningar om t.ex. vilket underlag som hyresgästen ska prestera och när detta ska lämnas till hyresvärden. Inte heller anges när omsättningshyran förfaller till betalning. Det ankom därför på VMAB att begära in beräkningsunderlag och därefter framställa krav baserat på den relevanta omsättningen.

20. Båda parter har uppvisat ett visst mått av oaktsamhet i sitt agerande i samband med att H. tog över hyreskontraktet. H. borde ha informerat sig om avtalets innehåll, antingen genom att be att få del av det från föregående hyresgäst eller genom att efterfråga en kopia från hyresvärden. Att H. efterfrågade ett nytt hyreskontrakt i eget namn från VMAB tog sikte på något annat än ett försök att sätta sig in i det existerande avtal som H. hade valt att träda in i som ny hyresgäst.

21. Samtidigt förelåg vid denna tidpunkt en situation där omsättningshyra inte hade krävts ut av den föregående hyresgästen under de nästan fem år som avtalet gällde mellan dessa parter. Om H. hade tagit del av avtalet och tagit upp saken med föregå-ende hyresgäst, hade H. även fått information om att VMAB aldrig hade debiterat omsättningshyra sedan klausulen infördes i parternas avtal.

22. VMAB hade under hela avtalsperioden med den föregående hyresgästen underlåtit att debitera omsättningshyra. Det ankom då på VMAB att klargöra avtalsläget för den nya hyresgästen. Vidare hade VMAB tillgång till relevant information om avtalets innehåll. Bolagets underlåtenhet att kräva omsättningshyran av H. pågick dessutom under en mycket lång tid. VMAB bör samman-taget anses vara den part som får bära risken för följderna av passiviteten. Det innebär att VMAB, trots sin brist på insikt om den avvikande avtalstillämpningen, ska anses ha för förfluten tid eftergett sin rätt till omsättningshyra (se p. 16).

Slutsats

23. Den i beslutet om prövningstillstånd ställda frågan ska mot den angivna bakgrunden besvaras så, att VMAB har förlorat sin rätt att kräva omsättningshyra för tiden fram till och med 2012.

Målet i de delar där frågan om prövningstillstånd är vilande

24. Prövningstillstånd bör vid denna bedömning meddelas beträffande frågan vilket belopp som H. har att utge till VMAB och i fråga om rättegångskostnader i tingsrätten och hovrätten. Det finns inte skäl att meddela prövningstillstånd rörande målet i övrigt.

25. Det kapitalbelopp och den ränta som H. ska betala till VMAB ska ändras med hänsyn till att yrkandet om omsättningshyran på 250 000 kr ska ogillas. Hovrättens dom ska ändras på detta sätt.

DOMSLUT

HD förklarar att Vimmerby Mässhallar AB har förlorat sin rätt att kräva omsättningshyra för tiden fram till och med 2012.

HD meddelar prövningstillstånd beträffande frågan vilket belopp som H. i Vimmerby AB till följd av HD:s beslut avseende omsättningshyra har att utge till Vimmerby Mässhallar AB och i fråga om rättegångskostnader i tingsrätten och hovrätten. HD meddelar inte prövningstillstånd rörande målet i övrigt.

HD ändrar hovrättens dom i själva saken på det sättet att det belopp som H. i Vimmerby AB ska betala till Vimmerby Mässhallar AB bestäms till 245 002 kr. På detta belopp ska utgå ränta enligt tingsrättens domslut, dock att förpliktelsen att betala ränta enligt 6 § räntelagen på 250 000 kr från och med den 21 maj 2013 till dess betalning sker upphävs.

Metadata

Domstol
Högsta domstolen
Avgörandedatum
2018-03-23
Målnummer
T 1566-17
Rättsfall
NJA 1939 s. 579
NJA 1965 s. 427
NJA 1973 s. 315
NJA 1991 s. 3
NJA 2002 s. 630
NJA 2017 s. 203
NJA 2017 s. 1195
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation