lagen.nu

NJA 2016 s. 832

Bostadsarrende. Jordägare ansökte om hänskjutande av arrendetvist till arrendenämnden med yrkande om "Medling vid förlängning av arrendeavtal". Ansökan har med hänsyn till vad som anfördes i anslutning till hänskjutandet ansetts vara en ansökan om prövning av arrendevillkor.

Arrendenämnden i Malmö

K.A. och L.A. arrenderar ut tomter för bostadsändamål på fastigheter i Sölvesborgs kommun. Efter att ha sagt upp arrendeavtalen för villkorsändring gav de den 27 september 2012 in en ansökan om ”medling vid förlängning av arrendeavtal” till Arrendenämnden i Malmö. Ansökningen avsåg nio upplåtelser och sammanlagt 15 motparter. Nämnden registrerade ansökningen som ett prövningsärende.

Vid sammanträde med arrendenämnden yrkade K.A. och L.A. att arrendeavtalen skulle ändras fr.o.m. den 1 januari 2013 i enlighet med ett av dem framlagt kontraktsförslag. Detta innebar att arrendeavgiften för varje upplåtelse skulle bestämmas till 17 100 kr.

Arrendatorerna motsatte sig K.A:s och L.A:s yrkande.

Arrendenämnden (ordförande hyresrådet Susanne Björkman Ragnarson) bestämde i beslut den 14 februari 2013 att den årliga arrendeavgiften från den 1 januari 2013 för de nio arrendetomterna skulle vara 17 100 kr per tomt.

Hovrätten över Skåne och Blekinge

De 15 arrendatorerna överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle undanröja arrendenämndens beslut och avvisa jordägarnas yrkande om villkorsändring eller - i andra hand - bestämma den årliga arrendeavgiften för tiden från den 1 januari 2013 till av dem medgivna 13 000 kr per arrendetomt.

K.A. och L.A. motsatte sig ändring av arrendenämndens beslut.

Till stöd för sitt avvisningsyrkande anförde arrendatorerna att jordägarnas ansökan som kom in till arrendenämnden den 27 september 2012 endast innefattade en begäran om medling - oavsett hur arrendenämnden registrerat ansökningen - och att jordägarna därför inte hänskjutit villkorstvisten till nämndens prövning senast två månader före de löpande arrendeperiodernas utgång.

Jordägarna hävdade häremot att det visserligen angavs i ansökningen att den avsåg medling men att det av innehållet i övrigt och av komplettering framgick att ansökningen avsåg en villkorstvist. De invände också att arrendatorerna förlorat sin rätt att i hovrätten göra gällande att jordägarna inte hänskjutit tvisten i rätt tid, eftersom arrendatorerna inte gjorde någon sådan invändning vid arrendenämnden.

Hovrätten inhämtade ett yttrande från arrendenämnden om grunden för att nämnden tagit upp frågan om villkorsändring till prövning.

Nämnden anförde i sitt yttrande bl.a. följande.

Nämnden har en långtgående materiell processledningsskyldighet och processen i nämnden är mycket informell. Allt som oftast saknar parten juridiskt skolat ombud och i nämnderna ställs det generellt sett låga krav på vad en ansökan ska innehålla. Om det går att klargöra vad parten vill att nämnden ska göra och nämnden är behörig att pröva frågan, är det som regel tillräckligt. Vid registrering av ett ärende beaktar nämnden dels vad som anges i ansökan och de bilagda handlingarna, dels vad som annars kan ha kommit fram om vad parten velat.

Allmänt sett har nämnden som rutin att registrera ett ärende som ett prövningsärende framför ett medlingsärende med hänsyn till att parten annars kan lida rättsförlust. -  -  -.

Av handlingarna i ansökan framgår att parterna har olika uppfattning om vad som är skälig arrendeavgift och om parterna inte kommer överens är det nämnden som får pröva arrendeavgiftens storlek i ett beslut.

Ansökan har gjorts av jordägare som inte företrätts av juridiskt skolat ombud och som, av ansökan att döma, inte heller behärskar de olika juridiska begrepp och uttryck som förekommer i arrendelagstiftningen.

Ansökan har getts in i sådan tid som krävs för att nämnden ska kunna pröva arrendeavgiftens storlek (sista dag att ansöka var den 31 oktober 2012) och på grund av ovan angivna omständigheter har nämnden ansett att ansökan ska registreras och tas upp i nämnden som ett prövningsärende. -  -  -.

Om parten vid senare tillfälle angett att den endast ville ha medling hade nämnden ändrat saken till medling i arrendetvist. Så har inte skett. Ansökan kompletterades under oktober månad med uppgift om jämförelseobjekt (som får betydelse vid en prövning) och skickades sedan för yttrande till arrendatorerna. Ingen av arrendatorerna hade någon formell invändning om att ärendet inte skulle behandlas som ett prövningsärende. -  -  -.

Hovrätten (hovrättsrådet Björn R. le Grand, referent, f.d. tekniska rådet Per- Gunnar Andersson och adjungerade ledamoten Staffan Seger) anförde i beslut den 13 november 2014 följande.

Skäl

Enligt 12 kap. 49 § första stycket JB gäller i vissa tvister om förlängning av hyresavtal en frist för hyresvärden att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. I praxis har antagits att fristen ska beaktas ex officio av hyresnämnden (se Holmqvist och Thomsson, Hyreslagen, 10 uppl, s. 575 med hänvisning). Förhållandet får anses vara detsamma för arrendenämnden i fråga om den i 9 kap. 10 § JB angivna fristen. Det finns bl.a. därför inte något hinder för hovrätten att pröva arrendatorernas invändning om att jordägarna hänskjutit villkorstvisten för sent till arrendenämndens prövning.

Processen i arrendenämnden i en villkorstvist är dispositiv, och detta innebär att det är parternas yrkanden och åberopanden som anger processens ram (se prop. 1968:91 Bihang B s. 18-19 och prop. 1978/79:183 s. 35, jfr Rittri , Bostads- och anläggningsarrende, 1985, s. 270 f.). Nämndens domstolsliknande karaktär vid villkorstvistens prövning understryks av att dess beslut, om det inte överklagas, får rättskraft enligt 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen).

I 8 § nämndlagen finns föreskrifter om hur en tvist av aktuellt slag hänskjuts till arrendenämnden. Det ska som huvudregel ske genom en skriftlig ansökan. Denna ska innehålla uppgift om det som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet eller, om ansökan endast avser medling, tvistens beskaffenhet. Om ansökan inte uppfyller föreskrifterna ska nämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid.

Jordägarnas ansökan vid nämnden innehöll ett klart och entydigt yrkande om ”medling vid förlängning av arrendeavtal”. Visserligen bifogades vissa handlingar. Därav kan emellertid inte slutsatsen dras att jordägarnas yrkande till nämnden var något annat än det som angavs i ansökningen. Detsamma gäller den komplettering jordägarna gjorde den 9 oktober 2012. Bilagorna till ansökan respektive kompletteringen kan inte heller ens anses medföra någon oklarhet om att jordägarnas yrkande var begränsat till medling. Det har därför inte funnits anledning för nämnden att ta upp ansökan som avseende hänskjutande av villkorstvist eller att begära att jordägarna skulle förtydliga ansökningen.

Jordägarna har alltså inte begärt nämndens prövning av arrendevillkoren förrän efter fristens utgång. Som hovrätten redovisat tidigare borde nämnden då på eget initiativ ha avvisat jordägarnas yrkande om villkorsändring. Arrendenämndens beslut ska därför undanröjas och jordägarnas yrkande om ändring av arrendevillkoren avvisas.

Hovrättens avgörande

Hovrätten undanröjer arrendenämndens beslut samt avvisar K.A:s och L.A:s yrkande om ändring av arrendevillkoren.

Hovrättsrådet Bob Nilsson Hjorth var skiljaktig och anförde:

Jag är ense med majoriteten om att det inte finns något hinder för hovrätten att pröva invändningen om att hänskjutandet har skett för sent.

Jordägarna L.A:s och K.A:s ansökan har getts in i sådan tid att den, för det fall den enligt 10 kap. 6 a § och 9 kap. 10 § andra stycket JB är att anse som ett hänskjutande av en tvist om villkorsändring, har kommit in till arrendenämnden i rätt tid. Ansökan har nämligen kommit in två månader före den då löpande arrendetidens utgång.

Det är å andra sidan fullt möjligt att ansöka om medling enligt 1 § första stycket 1 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen), även i en fråga som arrendenämnden enligt andra punkten i samma stycke är behörig att pröva, t.ex. en tvist om villkoren vid förlängning av bostadsarrende. I den mån den ansökan som jordägarna gjorde är att anse som en ansökan om medling enligt den nyss nämnda första punkten har jordägarna inte hänskjutit en tvist om villkorsändring i rätt tid.

Tvister om villkorsändring är i och för sig, som majoriteten framhållit, dispositiva, och arrendenämnden har inte någon allmän utredningsplikt. Av detta följer bl.a. att parterna ska ange sina yrkanden och sin inställning i tvisten och att nämnden sedan är bunden av den ram som parterna på detta sätt har ställt upp för processen.

Samtidigt måste beaktas att arrendenämnden inte är en domstol utan en förvaltningsmyndighet. Det har genom åren återkommande poängterats dels att nämnden har ett långtgående materiellt processledningsansvar, dels att utgångspunkten är att en part ska klara av att utföra sin talan vid nämnden utan ombud eller biträde (se t.ex. SOU 2012:82 s. 188). Ett utslag av det sistnämnda är för övrigt att den som vinner en tvist i arrendenämnden inte har rätt till ersättning för sina kostnader. Det finns mot denna bakgrund skäl för en arrendenämnd att inte tolka de ansökningar som görs utan hjälp av professionella ombud alltför snävt och att undanröja eventuella oklarheter. Den prövning som en hovrätt efter överklagande gör i en sådan fråga måste därmed också ske med denna utgångspunkt.

Jordägarna har i och för sig, när de fyllt i den blankett som hyres- och arrendenämnderna tillhandahåller, under Yrkande angett ”Medling vid förlängning av arrendeavtal”. De har emellertid inom tiden för hänskjutande gett in alla relevanta handlingar, inklusive kopior av samtliga mottagningsbevis beträffande uppsägningarna, som behövs i en tvist om villkorsändring. Detta framstår som överflödigt i den mån ansökan hade avsett en ren medling och talar för att avsikten från början varit att kunna få en prövning i arrendenämnden.

I förbigående bör nämnas att den förlikningsverksamhet som arrendenämnden ska bedriva både i rena medlingsärenden och i tvister om t.ex. villkorsändring behandlas i 12 § nämndlagen. Det förekommer därför i praktiken att termerna medling och förlikning - vilket för övrigt görs i arrendenämndens yttrande i målet - används synonymt, något som för den enskilde säkert kan uppfattas som förvirrande.

Mot nu angiven bakgrund har det enligt min mening funnits en osäkerhet kring vad ansökan gällt och slutsatsen kan inte omedelbart dras att den avsett medling enligt 1 § första stycket 1 nämndlagen. Arrendenämnden borde därför, med stöd av 8 § nämndlagen, ha förelagt sökandena att ange vad ansökan avsåg och, för det fall den gällde villkorsändring, ange ett bestämt yrkande. Detta skedde inte. Däremot har jordägarna vid det sammanträde som nämnden kallade till framställt ett yrkande och uppenbarligen önskat arrendenämndens prövning av villkoren. Det finns inget hinder mot att precisera ett yrkande senare än två månader före arrendetidens utgång, så länge ansökan har getts in i rätt tid.

Sammanfattningsvis anser jag att den ansökan jordägarna gav in får anses ha gällt hänskjutande av en tvist om villkorsändring. Ansökan har därmed gjorts i rätt tid. Jag avslår därför arrendatorernas avvisningsyrkande.

Högsta domstolen

K.A. och L.A. överklagade och yrkade att HD skulle undanröja hovrättens beslut och återförvisa målet till hovrätten för prövning av arrendeavgiftens storlek från den 1 januari 2013.

Arrendatorerna motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Anna Tikkanen, föreslog i betänkande följande beslut.

Skäl

Bakgrund

1-4. Motsvarar i huvudsak punkterna 1-5 i HD:s beslut.

Frågan i målet

5. Motsvarar punkten 6 i HD:s beslut.

Den rättsliga regleringen

6-9. Motsvarar i huvudsak punkterna 7, 9 och 11 i HD:s beslut.

10. I 9 kap. 11-13 §§  JB (som enligt 10 kap. 6 a § även gäller vid bostadsarrenden) finns bestämmelser avseende nämndens prövning av tvist som hänskjutits dit och vad som ska gälla mellan parterna fram till dess tvisten har avgjorts.

Prövningen i detta fall

11. HD konstaterar inledningsvis, med hänvisning till att den aktuella fristen ska beaktas av arrendenämnden ex officio, att den omständigheten att arrendatorerna först i hovrätten yrkat att ansökan ska avvisas saknar betydelse för prövningen av målet.

12. Enligt sin ordalydelse omfattar begreppet ”hänskjuta tvisten” i 9 kap. 10 § JB - jämfört med hur begreppet används i 8 § första stycket nämndlagen - både prövningstvister och medlingstvister. De efterföljande bestämmelserna i 9 kap. 11-13 §§ förutsätter dock, med hänsyn till innehållet i dessa bestämmelser, att förfarandet i nämnden utmynnar i ett materiellt avgörande. En medlingstvist ska dock för det fall parterna inte träffar någon förlikning skrivas av (12 § tredje stycket nämndlagen). I praktiken innebär det att den hänskjutande parten förlorar sin möjlighet till villkorsändring för den kommande arrendeperioden om avskrivningen äger rum senare än två månader före den löpande arrendeperiodens utgång (jfr 9 kap. 10 § tredje stycket).

13. Enligt HD:s mening måste därmed begreppet ”hänskjuta tvisten” i 9 kap. 10 § JB anses innefatta ett krav på att hänskjutandet ska avse prövning av tvisten och inte enbart medling. Ansökan avseende ett sådant hänskjutande ska därför, i enlighet med 8 § andra stycket nämndlagen, innehålla uppgift om det som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet.

14. HD övergår därmed till bedömningen av om ansökan innefattade en begäran om att nämnden skulle pröva tvisten eller om ansökan var begränsad till enbart medling. Vid bedömningen ska även den komplettering som jordägarna gav in den 9 oktober 2012 beaktas, eftersom den gavs in mer än två månader före den löpande arrendeperiodens utgång (se även prop. 1983/84:126 s. 77 om parts möjlighet att åberopa nya omständigheter i tvister vid arrendenämnden).

15. Jordägarna har i ansökan visserligen uppgivit att de yrkar att nämnden ska medla i villkorstvisten. Ansökan jämte ovan nämnda komplettering innehöll dock bl.a. förslag till nytt arrendeavtal med den höjda avgiften och ett antal jämförelseobjekt. Detta talar för att syftet med ansökan var att arrendenämnden skulle pröva tvisten. Vidare innebär det att kravet på uppgift om yrkande och omständigheter till stöd för yrkandet har iakttagits.

16. Det har inte heller framkommit något skäl till varför jordägarna endast skulle ha avsett att begära medling. Det är ingen skillnad i avgift (båda typerna av ansökningar är avgiftsfria) och parterna svarar oavsett för sina egna rättegångskostnader i arrendenämnden. Vidare ingår medling även i prövningstvister och detta även utan begäran av part (se 12 § första stycket nämndlagen).

17. Med beaktande av bl.a. den förvaltningsrättsliga karaktären av förfarandet vid arrendenämnden, bör dessutom stor vikt tillmätas nämndens bedömning att ansökan utgjorde ett hänskjutande av en prövningstvist.

18. Vid en sammanvägd bedömning av de omständigheter som anges ovan finner HD att jordägarnas ansökan är att betrakta som ett hänskjutande av villkorstvisten för prövning av nämnden.

19. Jordägarna har alltså, inom den frist som följer av 10 kap. 6 a § och 9 kap. 10 § andra stycket JB, hänskjutit den aktuella villkorstvisten. Hovrättens avvisningsbeslut ska därmed undanröjas och målet återförvisas dit för fortsatt handläggning. -  -  -.

HD:s avgörande

HD undanröjer det överklagade beslutet och återförvisar målet till hovrätten för fortsatt behandling.

HD (justitieråden Gudmund Toijer, Johnny Herre, referent, Lars Edlund, Stefan Johansson och Mari Heidenborg) meddelade den 19 oktober 2016 följande slutliga beslut.

Skäl

Bakgrund

1. K.A. och L.A. (jordägarna) arrenderar ut tomter för bostadsändamål till A.G. m.fl. (arrendatorerna). Arrendeavtalen gällde under fem år till utgången av år 2012. I slutet av år 2011 sade jordägarna upp arrendeavtalen för villkorsändring och begärde för den kommande perioden en högre arrendeavgift än vad som tidigare hade utgått. Arrendatorerna motsatte sig villkorsändringen.

2. Den 27 september 2012 gav jordägarna in en ansökan till arrendenämnden. Under rubriken ”Yrkande” angav jordägarna ”Medling vid förlängning av arrendeavtal” och under rubriken ”Anledning till ansökan” angav de bl.a. att de inte kunde komma överens med arrendatorerna om den nya arrendeavgiften. Till ansökan fogades vissa handlingar, inklusive kopia av uppsägningshandlingen och förslaget till nytt arrendeavtal med den höjda avgiften. Av en komplettering, som gavs in den 9 oktober 2012, framgick det att andra personer som arrenderade tomter på de aktuella fastigheterna hade accepterat jordägarnas förslag till nytt arrendeavtal. Det framgick också av kompletteringen att arrendatorer i området med andra jordägare hade accepterat motsvarande arrendenivåer.

3. Arrendenämnden registrerade och behandlade jordägarnas ansökan som ett prövningsärende. Nämnden höll sammanträde med parterna den 12 december 2012. I protokollet antecknades att ”jordägarna yrkar enligt ansökan, d.v.s. att villkoren i arrendeavtalen från och med den 1 januari 2013 ska ändras i enlighet med insänt kontraktsförslag”. Arrendatorerna motsatte sig yrkandet. Arrendenämnden fastställde avgiften för det fortsatta arrendet i enlighet med jordägarnas yrkande.

4. Arrendatorerna yrkade i hovrätten att rätten skulle undanröja arrendenämndens beslut och avvisa jordägarnas yrkande om villkorsändring. Grunden för avvisningsyrkandet var att jordägarna inte i rätt tid hade hänskjutit tvisten utan endast ansökt om medling. Hovrätten inhämtade ett yttrande från arrendenämnden i vilket nämnden bl.a. uppgav att ansökan hade uppfattats som ett prövningsärende och att jordägarnas yrkande, liksom de omständigheter som åberopades, framgick av ansökan.

5. Hovrätten biföll arrendatorernas yrkande och avvisade jordägarnas ansökan.

Frågan i målet

6. Målet i HD gäller om jordägarna i rätt tid, enligt 10 kap. 6 a § och 9 kap. 10 § andra stycket JB, till arrendenämnden har hänskjutit tvist om villkoren för förlängning av avtal avseende bostadsarrende.

Den rättsliga regleringen

7. En arrendenämnd har enligt lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen) bland annat till uppgift att medla i arrendetvist, s.k. medlingstvist, och pröva tvist om villkorsändring vid bostadsarrende, s.k. prövningstvist (se 8 kap. 30 § JB och 1 § första stycket 2 nämndlagen). Även om medling inte har begärts ska nämnden i en prövningstvist försöka förlika parterna (se 12 § första stycket nämndlagen).

8. Arrendenämnden ska tillämpa förvaltningslagen (1986:223) i den mån avvikande bestämmelser inte ges i nämndlagen. Under åren har det vid flera tillfällen föreslagits ändringar i regleringen av arrendenämndens verksamhet för att göra förfarandet mer domstolslikt. Lagstiftaren har emellertid valt att inte genomföra de föreslagna ändringarna (se t.ex. prop. 1973:23 s. 131 f. och 199, prop. 1983/84:136 s. 77, prop. 2005/06:10 s. 42 och Ds 2016:4 s. 110 f.). Det har då sagts att det är angeläget att förfarandet inte binds genom en mängd förfaranderegler och att det är av vikt att nämnderna får förhållandevis fria händer att handlägga ärenden i de former som ter sig lämpligast och mest ändamålsenliga.

9. En parts begäran om villkorsändring avseende ett bostadsarrende ska delges motparten senast ett år före arrendetidens utgång (se 10 kap. 3 § och 8 kap. 8 § JB). Om villkorsändringen inte godtas av motparten måste part som önskar villkorsändringen hänskjuta tvisten till arrendenämnd. Ett sådant hänskjutande ska ske senast två månader före den löpande arrendeperiodens utgång. Om en tvist inte hänskjuts i föreskriven ordning blir begäran om villkorsändring utan verkan. (Se 10 kap. 6 a § och 9 kap. 10 § JB.) Arrendenämnden ska på eget initiativ beakta fristen om två månader (jfr Leif Holmqvist och Rune Thomsson, Hyreslagen [Zeteo, 1 april 2016], kommentaren till 12 kap. 49 § JB, och Håkan Julius, Hyrestvister, arrendetvister och bostadsrättstvister, 2016, s. 70 och 262 ff.).

10. Kravet i 9 kap. 10 § JB på att jordägaren ska hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom två månader omfattar både prövningstvister och medlingstvister (se även 8 § första stycket nämndlagen). Fristen motiveras huvudsakligen av att arrendatorn i god tid ska få kunskap om exempelvis vilken villkorsändring som jordägaren kräver (se prop. 1983/84:136 s. 75).

11. Enligt huvudregeln i 8 § nämndlagen ska prövnings- eller medlingstvist hänskjutas till arrendenämnden genom en skriftlig ansökan. För att en part ska anses ha hänskjutit en prövningstvist till arrendenämnden krävs att hänskjutandet innehåller uppgift om det som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet. Om ansökan i stället avser en medlingstvist behöver bara tvistens beskaffenhet anges. I förarbetena motiveras detta med att ett krav på ett angivande av yrkandet och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet för dessa fall inte skulle fylla någon egentlig funktion (se prop. 2005/06:10 s. 69).

12. Om parterna i en medlingstvist inte träffar någon förlikning ska tvisten skrivas av (jfr 12 § tredje stycket nämndlagen). En konsekvens av reglerna är att om en part bara har begärt medling och då lämnat uppgift endast om tvistens beskaffenhet och om medlingstvisten därefter skrivs av senare än två månader före den löpande arrendeperiodens utgång, förlorar den hänskjutande parten sin möjlighet att få till stånd en villkorsändring för den kommande arrendeperioden.

Bedömningen av en ansökan

13. Av regleringen följer att det är av betydelse för båda parter om en hänskjuten tvist är att uppfatta som en begäran endast om att arrendenämnden ska medla i arrendetvisten eller som en begäran om att nämnden ska pröva, och därmed avgöra, en tvist om villkoren för en förlängning av arrendeavtalet. De särskilda förutsättningar som gäller för arrendenämndens verksamhet, däribland att förfarandet inte binds genom en mängd förfaranderegler och att parterna bör kunna uppträda inför nämnden utan stöd av juridiskt ombud (jfr t.ex. prop. 2005/06:10 s. 30 f. och Ds 2016:4 s. 110), gör att det finns skäl för nämnden att vid sin prövning av vad den hänskjutna tvisten avser ta hänsyn till allt underlag som har tillställts nämnden. Eventuella brister i uttryckssätt bör vid en sådan funktionell prövning spela en underordnad roll, så länge det av omständigheterna är möjligt, även för motparten, att bedöma vad ärendet avser.

14. Om en ansökan är ofullständig, kan nämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristerna (8 § nämndlagen). Förfarandet bygger på en aktiv processledning från nämndens sida, och otydligheter i en ansökan bör därför många gånger kunna redas ut under handläggningen. Det är dock angeläget att så sker redan i ett inledande skede, när otydligheterna gäller grundläggande förhållanden. I ärenden inför nämnden, där enskilda intressen står mot varandra, är det sålunda betydelsefullt att också motparten på ett tidigt stadium får klart för sig vilken typ av förfarande som har inletts, eftersom olika rättsverkningar är knutna till förfarandena.

Prövningen i detta fall

15. Jordägarna gav den 27 september 2012 in en ansökan till arrendenämnden. Ansökan kompletterades den 9 oktober 2012 och alltså inom fristen om två månader före den löpande arrendeperiodens utgång. Också vad som anfördes i denna komplettering ingick därför i ansökningsunderlaget.

16. Jordägarna har i ansökningsblankettens ruta för ”Yrkande” uppgivit ”Medling vid förlängning av arrendeavtal”. Ansökningsunderlaget innehöll dock inte bara en beskrivning av tvistens beskaffenhet utan också förslag till nytt arrendeavtal med den höjda avgiften (samma för samtliga arrendatorer) och information om arrendenivån för ett antal jämförelseobjekt. Att dessa uppgifter lämnades av jordägarna talar för att jordägarnas syfte med ansökan var att arrendenämnden skulle pröva tvisten om begärd villkorsändring. Av de lämnade uppgifterna framgick också för arrendatorerna den ändring av arrendeförhållandet som jordägarna önskade få till stånd. Informationen i ansökan var alltså tillräcklig för att arrendatorerna skulle kunna tillvarata sina intressen i den fortsatta prövningen.

17. De uppgifter som lämnades i ansökningsunderlaget får anses ha haft ett sådant innehåll att de uppfyller kravet på uppgift om det som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet. Även om jordägarna använde uttrycket ”medling” i sin ansökan var det riktigt av arrendenämnden att behandla jordägarnas ansökan som ett hänskjutande av villkorstvisten för prövning av nämnden enligt 10 kap. 6 a § och 9 kap. 10 § andra stycket JB.

18. Hovrättens avvisningsbeslut ska därmed undanröjas och målet återförvisas dit för fortsatt handläggning. -  -  -.

HD:s avgörande

HD undanröjer hovrättens beslut och återförvisar målet dit för fortsatt behandling.

HD:s beslut meddelat: den 19 oktober 2016.

Mål nr: Ö 5827-14.

Lagrum: 8 kap. 30 §, 9 kap. 10 § samt 10 kap. 3 och 6 a §§ JB, 1 § första stycket 2 samt 8 och 12 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Metadata

Domstol
Högsta domstolen
Avgörandedatum
2016-10-19
Målnummer
Ö5827-14
Lagrum
8 kap. 30 §, 9 kap. 10 § samt 10 kap. 3 § och 6 a § jordabalken (1970:994)
1 § första stycket 2, första stycket 8 och första stycket 12 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
Sökord
Arrende
Medling
Villkorsprövning
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation