lagen.nu

NJA 2016 s. 303

Att halten radon i en hyreslägenhet översteg ett av Socialstyrelsen angivet riktvärde har ansetts ägnat att medföra ett allvarligt och befogat obehag för de boende. Förhållandet har bedömts som ett men i nyttjanderätten.-Normalt har hyresgästen inte rätt till hyresnedsättning innan han eller hon påtalar bristen.-Även fråga om nedsättningens storlek.

Uppsala tingsrätt

L.W. förde vid Uppsala tingsrätt den talan mot Uppsalahem Aktiebolag som framgår av tingsrättens dom.

Tingsrätten (lagmannen Fredrik von Arnold, rådmannen Åsa Hanna och tingsfiskalen Markus Tengblad) anförde följande i dom den 11 april 2013.

Bakgrund

L.W. hyrde under tiden den 1 mars 1999 till den 30 november 2011 en radhuslägenhet av Uppsalahem AB (Uppsalahem) om fyra rum och kök på Gärdets Bilgata 16 i Uppsala i fastigheten Uppsala Kvarngärdet 51:1 (lägenheten).

Frågan i målet gäller i huvudsak om det under tiden från juni 2004 till november 2011 funnits höga halter radon i lägenheten och om detta i så fall utgör en brist som berättigar L.W. till nedsättning av hyra.

Yrkanden och inställning

L.W.

L.W. har i första hand yrkat att tingsrätten förpliktar Uppsalahem att till honom utge 195 300 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dag för delgivning av stämning, den 2 oktober 2012, till dess betalning sker.

L.W. har i andra hand yrkat att tingsrätten förpliktar Uppsalahem att till honom utge 27 223 kr jämte ränta enligt ovan.

Uppsalahem

Uppsalahem har bestritt yrkandena. Uppsalahem har vitsordat att L.W. under perioden den 24 juni 2004 till den 30 november 2011 betalat en sammanlagd hyra om 651 277 kr för lägenheten. Uppsalahem har vidare vitsordat att en 30-procentig nedsättning av hyran enligt L.W:s förstahandsyrkande motsvarar 195 300 kr och en 30-procentig nedsättning av hyran enligt andrahandsyrkandet motsvarar 27 223 kr. Ränteyrkandet har vitsordats som skäligt i och för sig.

Grunder

L.W.

Uppsalahem är lagfaren ägare till fastigheten Uppsala Kvarngärdet 51:1. L.W. har hyrt lägenheten av Uppsalahem. Lägenheten har haft höga halter av radongas, vilket enligt hyreslagen utgör en brist som berättigar till skälig nedsättning av hyran.

Under tiden den 24 juni 2004 till den 30 november 2011 har det förelegat radonhalter överstigande gällande riktvärde i lägenheten. Uppsalahem har känt till bristen och dessutom såsom fastighetsägare varit skyldig att känna till att riktvärdet för radon ändrades per den 24 juni 2004. Nedsättningen på grund av bristen uppskattas till 30 procent av debiterad och erlagd hyra, vilket under tiden den 24 juni 2004 till den 30 november 2011 motsvarar 195 300 kr. I vart fall ska hyresnedsättning om 30 procent utgå från den 29 september 2010 eftersom L.W. då begärde hyresnedsättning av Uppsalahem, vilket under den då aktuella tidsperioden motsvarar 27 233 kr.

Uppsalahem

Det har inte förelegat någon brist i lägenheten.

För det fall tingsrätten skulle finna att de uppmätta radonhalterna utgör en brist, har denna brist, som ska anses ha uppstått under nyttjandetiden, inte varit så betydande att ersättningsskyldighet föreligger.

Det föreligger inte rätt till nedsättning av hyra för tid innan en hyresgäst har påfordrat hyresnedsättning eller påkallat rättelse. Då L.W. påkallade rättelse eller fordrade avdrag på hyran först genom en skrivelse den 29 september 2010 föreligger i vart fall ingen rätt till nedsättning av hyra före denna tidpunkt.

Under alla förhållanden utgör yrkat belopp ett högre belopp än vad som kan anses skälig nedsättning av hyran.

Utveckling av talan

L.W.

I förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd anges att en bostad ska ha betryggande skydd för bl.a. radon. I olika myndigheters föreskrifter finns riktvärden för radon. Gränsvärden för radon finns i Boverkets byggregler. Riktvärden för radon finns i Socialstyrelsens allmänna råd (SOSFS 1999:22) Tillsyn enligt miljöbalken − radon i inomhusluft och i Livsmedelsverkets rikt- och gränsvärden i dricksvattenföreskrifter. Riktvärdena i Socialstyrelsens allmänna råd SOSFS 1999:22 är kopplade till begreppet ”olägenhet för människors hälsa” i miljöbalken. Den 24 juni 2004 ändrades riktvärdet för radon i Socialstyrelsens allmänna råd SOSFS 1999:22 från 400 Bq/m3 till 200 Bq/m3.

Vid en radonmätning beräknas ett årsmedelvärde. Även om det finns en viss osäkerhet, är det mest sannolikt att det uppmätta årsmedelvärdet av radonhalten är det rätta värdet.

En kort tid efter det att L.W. hade flyttat in i lägenheten vände han sig till Uppsalahem och gjorde en felanmälan pga. att han misstänkte att lägenheten hade hög radonhalt. Under perioden januari−februari 2000 genomförde Uppsalahem radonmätningar i lägenheten. Resultatet, som redovisades den 20 mars 2000, visade på ett årsmedelvärde på 420 Bq/m3. Uppsalahem informerade om att detta värde översteg det då gällande riktvärdet om 400 Bq/m3. Uppsalahem vidtog ventilationsåtgärder i lägenheten. Placeringen av luftspringorna för ventilationen flyttades till över fönstren. Vidare installerades luftspringor över varje inomhusdörr. En kolfilterfläkt installerades. En ny radonmätning utfördes, som visade att radonhalterna hade kommit ner till 390 Bq/m3. I ett brev den 10 januari 2001 fick L.W. besked av Uppsalahem att årsmedelvärdet var 390 Bq/m3. Uppsalahem meddelade i samma brev att man skulle ha fastigheten under uppsikt och att eventuellt ytterligare åtgärder skulle vidtas i samband med kommande upprustning av fastigheterna inom Kvarngärdet.

Under åren 2001 till 2009 utfördes inga nya radonmätningar och det vidtogs inte heller några andra åtgärder ifråga om radon från Uppsalahems sida i lägenheten. Någon information om vidare mätningar eller ändrade riktvärden för radon lämnades inte heller.

I ett brev från Uppsalahem daterat den 22 september 2009 informerades L.W. om att den fastighet där bl.a. lägenheten låg skulle rivas. Uppsalahem hänvisade till de uppmätta radonhalterna från början av 2000-talet. Huset är byggt med en stomme i alunskifferbaserad lättbetong, s.k. blåbetong, och en renovering av huset skulle kräva långtgående åtgärder.

Under tiden den 17 november 2009 till den 22 januari 2010 utförde Uppsalahem en ny radonmätning. Vid denna uppmättes ett årsmedelvärde om 450 Bq/m3. I ett brev den 26 april 2010 till hyresgästerna på Gärdets Bilgata meddelades att man hade för avsikt att vidta åtgärder för att sänka radonhalterna i lägenheterna, eftersom dessa översteg gällande riktvärden. Syftet var att uppnå en högre luftväxling. Uppsalahem installerade därefter pax-fläktar och nya friskluftsventiler i lägenhetens sovrum och vardagsrum. Därefter mättes radonhalten igen varvid en halt om 380 Bq/m3 på bottenplan och 350 Bq/m3 en trappa upp mättes upp. Denna mätning var en korttidsmätning med ett rådgivande värde och inte ett årsmedelvärde.

Sedan den 24 juni 2004 föreligger en brist i lägenheten i hyresrättslig mening, eftersom radonhalten överstigit 200 Bq/m3 och därmed utgjort fara ur hälsosynpunkt. När nivåerna överstiger 200 Bq/m3 är det fråga om en olägenhet för människors hälsa och således fråga om en hyresrättslig brist. Det har förelegat men i nyttjanderätten trots att lägenheten har kunnat bebos, eftersom hyresgästen har utsatts för fara genom de höga nivåerna radon. Uppsalahem har känt till att riktvärdet för radon enligt Socialstyrelsens allmänna råd SOSFS 1999:22 ändrades den 24 juni 2004. En fastighetsägare är också skyldig att ha kontroll över nya beslut av den typen. Eftersom hyresvärden känt till eller i vart fall borde ha känt till bristen gäller inte huvudregeln att hyresnedsättning ska utgå från tidpunkten då rättelse eller hyresnedsättning begärts.

Uppsalahem

Radongas är luktfri. Radongas finns naturligt i berggrunden och är naturligt förekommande i de flesta boendemiljöer. Uppsalahem har sedan en längre tid arbetat aktivt med att mäta radonhalter i sitt bostadsbestånd. Vid misstanke om höga radonhalter har åtgärder vidtagits för att hålla radonhalten på en godtagbar nivå. Vid nybyggnation finns det ett gränsvärde på maximal radonhalt om 200 Bq/m3. Det finns däremot inte något gränsvärde för befintliga hus, utan bara ett riktvärde om 200 Bq/m3.

Socialstyrelsens nya riktvärde avseende radonhalt från år 2004 har inte inneburit något förbud eller inskränkning av fortsatt brukande av befintligt bostadshus. Det nya riktvärdet ska ses som en del av genomförandet av riksdagens långsiktiga miljömål där det anges att det ska säkerställas att halter i bostäder till år 2020 inte ska överstiga 200 Bq/m3. Uppsala kommun har ett lokalt mål till år 2016 att det då inte ska finnas några bostadshus med radonhalter över 200 Bq/m3. Det är dock inte fråga om ett gränsvärde utan endast ett riktvärde. Det verktyg som kan användas av myndigheter är att förelägga fastighetsägare att mäta radon och vidta åtgärder mot höga radonhalter. I Uppsala har inga förelägganden att vidta åtgärder utfärdats vad avser radonnivåer mellan 200 och 400 Bq/m3.

Det är riktigt att de radonmätningar och de radonsänkande åtgärder som L.W. redogjort för har vidtagits i lägenheten. Det är också riktigt att Uppsalahem skickade brevet den 10 januari 2001. Av detta brev framgår tydligt att tidigast vid en ombyggnation skulle åtgärder komma att vidtas. Brevet kan inte ges den vidsträckta betydelse som L.W. hävdat. Uppsalahem kom fram till att den aktuella fastigheten skulle rivas. Detta besked fick bl.a. L.W. genom ett brev i september 2009. Samma besked lämnades också i ett pressmeddelande i oktober 2009. Det är vidare korrekt att Uppsalahem inte genomförde några radonmätningar i lägenheten under tiden 2002 till mätningen i slutet av 2009.

Den aktuella fastigheten var byggd av s.k. blåbetong. Det finns inte någon mätning som visar att radonet kom från fastighetens konstruktion, utan orsaken kan vara marken eller en kombination. Uppsalahem ansåg emellertid att det var bättre att riva fastigheten då det inte kunde uteslutas att radonproblemet orsakades av fastighetens konstruktion. Om konstruktionen var problemet krävdes nämligen att materialet spärrades så att radon inte kunde läcka ut, vilket skulle både ha varit kostsamt och ha resulterat i högre energiförbrukning.

Vid en radonmätning är felmarginalen stor. Det utfördes inte heller några mätningar under åren 2002 till slutet av 2009. Det går därför inte att säkert säga vilken radonhalt det varit i lägenheten under tiden 2004−2011. Uppsalahem har därför inte vitsordat någon nivå på radonhalten i lägenheten under denna tid. Uppsalahem kan inte heller vitsorda att man kände till ändringen den 24 juni 2004 av riktvärdet för radon enligt Socialstyrelsens allmänna råd SOSFS 1999:22.

Uppsalahem har vitsordat att L.W. framställde krav på nedsättning av hyra den 29 september 2010.

Utredning

L.W.

På L.W:s begäran har vittnesförhör ägt rum med B.C. L.W. har vidare åberopat sakkunnigutlåtande av B.C., brev från Uppsalahem av den 20 mars 2000 och den 10 januari 2001, samt radonmätningar den 11 februari 2010 och den 2 december 2010.

Uppsalahem

Uppsalahem har inte åberopat någon bevisning.

Förhörsutsaga

B.C. har sammanfattningsvis berättat följande. Radonhalten i en bostad kan variera under ett och samma dygn samt även från dygn till dygn. Radonhalten kan också variera från ett år till ett annat. Radonhalten kan vidare variera beroende på årstid och hur ofta man t.ex. vädrar i bostaden. Eftersom radonhalten håller sig någorlunda konstant under en period om 2−3 månader ska en radonmätning utföras under en motsvarande tidsperiod. Mätning ska ske under vinterhalvåret. Han kan inte avgöra om radonet i lägenheten har kommit från marken, byggnadsmaterialet eller från en kombination av dessa radonkällor. Utifrån de mätningar som har gjorts kan han inte se att radonhalten har understigit 200 Bq/m3,

i vart fall inte under en period om två månader. Ett uppmätt årsmedelvärde är det mest sannolika värdet. Det är detta värde som ska jämföras med gällande riktvärde.

Domskäl

Är L.W. berättigad till hyresnedsättning?

Det finns regler i miljölagstiftningen som tar sikte på förekomsten av radon i bostäder. I 9 kap. 3 § MB stadgas att med olägenhet för människors hälsa avses störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan menligt och som inte är ringa eller tillfällig. I 33 § förordningen (1988:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd anges bl.a. att i syfte att hindra uppkomst av olägenhet för människors hälsa ska en bostad särskilt ge betryggande skydd mot radon. Socialstyrelsen har vidare i sina allmänna råd (SOSFS 1999:22) Tillsyn enligt miljöbalken - radon i inomhusluft angett riktvärde för radonhalten i bl.a. bostäder. Detta riktvärde ändrades den 24 juni 2004 från 400 Bq/m3 till 200 Bq/m3, vilket alltjämt utgör gällande riktvärde. I dessa allmänna råd anges att radonhalten i en bostad anses utgöra en olägenhet för människors hälsa om den överstiger nivån 200 Bq/m3. Av rättspraxis framgår att hög radonhalt kan utgöra en brist i en lägenhet i hyreslagens mening (jfr Göta hovrätts dom den 3 april 1998 i mål T 296-97). Vidare har Mark- och miljööverdomstolen i en dom den 15 maj 2012 i mål M 118-12 funnit att det förelegat skäl att utfärda ett föreläggande till en fastighetsägare till ett flerfamiljshus om att mäta radonhalten i en bostad. Mark- och miljööverdomstolen anförde i det fallet bl.a. att det av Socialstyrelsens allmänna råd SOSFS 1999:22 framgick att om radonhalten i en bostad översteg 200 Bq/m3 bör förekomsten anses utgöra olägenhet för människors hälsa.

Enligt tingsrättens mening kan en radonhalt i en bostad som överstiger 200 Bq/m3 utgöra en brist i en lägenhet i hyreslagens mening. Att det i detta fall ostridigt inte har utfärdats något föreläggande mot Uppsalahem att vidta åtgärder för att sänka radonhalten i lägenheten förändrar inte den bedömningen.

B.C. har berättat att radonhalten ska mätas under minst två månader under vinterhalvåret. Vid en sådan mätning får man fram ett s.k. årsmedelvärde som enligt B.C. är det mest sannolika värdet på radonhalten. Han har förklarat att det är årsmedelvärdet som ska jämföras med gällande riktvärde för radon.

I målet är det ostridigt att det har genomförts fyra radonmätningar i lägenheten under åren 2001 till 2010. Av dessa har tre mätningar utförts på ett sådant sätt att man mätt upp ett årsmedelvärde. Vid den första mätningen, som gjordes under tiden januari−februari 2000, uppmättes ett årsmedelvärde om 420 Bq/m3. Utredningen visar att det därefter vidtogs åtgärder i syfte att sänka nivån på radonhalten. Under tiden den 30 oktober 2000 till den 4 januari 2001 gjordes en ny mätning som visade att årsmedelvärdet för radon hade sjunkit till 390 Bq/m3. Därefter gjordes en radonmätning under tiden den 17 november 2009 till den 22 januari 2010, varvid ett årsmedelvärde om 450 Bq/m3 mättes upp.

B.C:s vittnesmål ger stöd för slutsatsen att radonhaltens årsmedelvärde i vart fall inte har understigit 200 Bq/m3 mellan åren 2004−2010. Det står genom utredningen klart att det under tiden från januari 2001 till april 2010 inte vidtogs några saneringsåtgärder eller andra åtgärder i lägenheten som i sig skulle ha kunnat leda till en avsevärd sänkning av radonhalten i densamma. Även om B.C. uttryckt att radonhalten kan variera från tid till annan, t.ex. beroende på årstid, talar samtliga mätresultat i för­ening med uteblivna saneringsåtgärder med styrka för att radonhaltens årsmedelvärde i lägenheten under perioden 2004−2010 snarare legat i närheten av 400 Bq/m3 än 200 Bq/m3. Det är ostridigt att Uppsalahem under 2010 vidtagit vissa åtgärder i syfte att sänka radonhalten. Utredningen i målet talar dock med sådan styrka för att dessa åtgärder inte resulterat i att radonhalten kom ner till en godtagbar nivå att det får anses åligga Uppsalahem att visa att så blev fallet. Detta har Uppsalahem inte gjort. Nivån på radonhalten får därmed anses ha varit så hög under åren 2004−2011 att det har förelegat en hyresrättslig brist i lägenheten. Bristen ifråga har varit av den omfattningen att den utgjort men i nyttjanderätten. L.W. är således berättigad till skälig nedsättning av hyran.

Från vilken tidpunkt ska hyresnedsättning utgå?

Nästa fråga att pröva är från vilken tidpunkt hyresnedsättning ska utgå. Såsom framgår av tingsrättens ställningstaganden ovan har den förhöjda halten radon funnits i lägenheten under hela den tid som L.W:s talan omfattar. Det är emellertid ostridigt att L.W. begärde hyresnedsättning pga. de höga radonhalterna först i september 2010. L.W. har dock hävdat att hyresnedsättning ska utgå redan från den 24 juni 2004, eftersom bristen sedan den tidpunkten varit känd för Uppsalahem.

I praxis och doktrin har en hyresgäst inte ansetts ha haft rätt till nedsättning av hyra förrän tidigast från den tidpunkt då hyresgästen i någon form påpekat bristen för hyresvärden. Vidare har uttalats att rätt till hyresnedsättning kan finnas om hyresvärden har garanterat ett avhjälpande eller förfarit svikligt (se Lejman, Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, 1976, s. 216 f., och Leif Holmqvist m.fl., Hyreslagen, En kommentar, 2009, s. 77 f.). Utöver nu nämnda situationer har vidare i doktrin uttalats att en hyresgäst möjligen kan vara berättigad till hyresnedsättning i vissa fall då hyresvärden känt till bristen (ibid.).

Genom utredningen står det klart att Uppsalahem redan i början av 2000-talet fick vetskap om problemet med radon i lägenheten. Uppsalahem vidtog under åren 2000 och 2001 vissa åtgärder i syfte att sänka nivån på radonhalten. Uppsalahem hade vid denna tidpunkt vetskap om att radonhalten låg i närheten av 400 Bq/m3.

I juni 2004 ändrades det aktuella riktvärdet för radon i bostäder. En fastighetsägare och inte minst ett bolag, som Uppsalahem, som bedriver kommersiell uthyrningsverksamhet, måste anses skyldigt att ha kunskap om gällande riktvärde för radon i bostäder. Detta ansvar kan inte övervältras på en hyresgäst. Detta inte minst mot bakgrund av innehållet i brevet från januari 2001 då Uppsalahem meddelade att fastigheten skulle hållas under uppsikt.

Radonproblemet i lägenheten var vid tidpunkten för det ändrade riktvärdet alltså redan känt för Uppsalahem. Med hänsyn till nu angivna omständigheter framstår det inte som rimligt att L.W. ska anses ha varit skyldig att t.ex. påkalla en ny kontroll av nivån på radonhalten i lägenheten och därefter begära rättelse eller liknande för att bibehålla sin rätt till nedsättning av hyra under tid då lägenheten varit bristfällig pga. höga halter radon. L.W. ska således anses berättigad till nedsättning av hyran redan från den 24 juni 2004 (jfr Svea hovrätts, avd. 16, dom den 13 februari 2001, DT 5, T 4248-00).

Hur stor nedsättning är L.W. berättigad till?

Frågan härefter är hur stor nedsättning av hyran som L.W. är berättigad till.

Av 12 kap. 16 § jämförd med 12 kap. 11 § JB följer att en hyresgäst under tid som lägenheten är i bristfälligt skick har rätt till skälig nedsättning av hyran. Hyresnedsättningen ska bestämmas proportionellt till bristens karaktär och omfattning. Såsom tingsrätten redan konstaterat visar utredningen att årsmedelvärdet för radonhalten i lägenheten under tiden den 24 juni 2004 till den 30 november 2011 har legat i närheten av 400 Bq/m3, vilket innebär att lägenheten får anses ha varit bristfällig under hela denna tidsperiod. L.W. har dock kunnat använda lägenheten fullt ut under den aktuella tiden. Det saknas utredning som visar hur farlig radongas är. Det kan dock konstateras att nivån i lägenheten har varit dubbelt så hög i förhållande till gällande riktvärde. Vid en samlad bedömning finner tingsrätten att skälig hyresnedsättning under aktuell tidsperiod ska bestämmas till 15 procent, motsvarande sammanlagt 97 692 kr.

Domslut

Tingsrätten förpliktar Uppsalahem AB att till L.W. utge 97 692 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen på beloppet från den 2 oktober 2012 till dess betalning sker.

Svea hovrätt

Uppsalahem Aktiebolag överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle i första hand ogilla L.W:s talan i tingsrätten och i andra hand bestämma Uppsalahems betalningsskyldighet till ett lägre belopp än det som dömdes ut i tingsrätten.

-  -  -.

L.W. motsatte sig att tingsrättens dom ändrades -  -  -.

Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg, Kajsa Bergkvist och Dan Öwerström , referent) anförde följande i dom den 5 november 2014.

Hovrättens domskäl

-  -  -.

Berättigar radonhalten i L.W:s lägenhet honom till att hyran sätts ned?

Målet gäller om L.W:s lägenhet på grund av förekomsten av radon har varit i så bristfälligt skick att han har rätt till skälig nedsättning av hyran.

Hyresvärden är under hyrestiden skyldig att se till att lägenheten är i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet samt i övrigt överensstämmer med hyresavtalet (12 kap. 9 och 15 §§  JB). Uppstår det hinder eller men i nyttjanderätten under hyrestiden svarar hyresvärden för åtgärdande av bristen (faktiskt eller ekonomiskt). Hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran under den tid lägenheten är i bristfälligt skick (12 kap. 11 och 16 §§ JB). Uppstår det en brist i lägenheten kan hyresgästen alltså välja att ansöka om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra och fjärde till sjätte styckena eller nedsättning av hyran enligt 12 kap. 11 § första stycket 3 och 16 § första stycket 3. Den rätt till skälig nedsättning av hyran som en hyresgäst kan ha förutsätter att det finns brister som innebär hinder eller men i nyttjanderätten. Bedömningen av om bristen innebär hinder eller men i nyttjanderätten görs på samma sätt oavsett om det är fråga om åtgärdsföreläggande eller nedsättning av hyran (se prop. 1997/98:46 s. 53).

Om det förekommer störningar i boendet kan det utgöra en sådan brist som innebär hinder eller men i hyresgästens nyttjanderätt. Vad som är störningar i ett hyresförhållande regleras i 12 kap. 25 § JB. I bestämmelsen, som är utformad som en föreskrift om hyresgästens skyldigheter, anges att hyresgästen ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att det inte skäligen bör tålas. Bestämmelsen har delvis sin förebild i vissa hälsoskyddsföreskrifter. I förarbetena till 12 kap. 25 § JB anges att definitioner i den tidigare gällande hälsoskyddslagen (1982:1080) kunde vara vägledande för vad som kan anses utgöra störningar i boendet (prop. 1992/93:115 s. 30 f.). I 1 § i den lagen definierades ”sanitär olägenhet” som en störning som kan vara skadlig för människors hälsa och som inte är ringa eller helt tillfällig.

Begreppet ”sanitär olägenhet” är numera ersatt av begreppet ”olägenhet för människors hälsa” och finns i 9 kap. 3 § MB. Enligt den bestämmelsen avses med olägenhet för människors hälsa en störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan menligt och som inte är ringa eller helt tillfällig. I förarbetena till 9 kap. 3 § MB anges att störningen ska kunna vara skadlig i antingen fysiskt eller psykiskt hänseende på en människas hälsotillstånd (prop. 1997/98:45 del 2 s. 109). Som exempel anges sådana störningar som i första hand påverkar välbefinnandet i inte ringa grad, t.ex. buller, lukt och termiskt inomhusklimat. Det anges också att miljökvalitetsnormer är betydelsefulla för bedömningen av vilka störningar som bör anses påverka såväl hälsan som välbefinnandet.

Av de ovan redovisade bestämmelserna får det anses framgå att förekomsten av höga radonhalter kan utgöra en sådan brist som innebär hinder eller men i nyttjanderätten.

I Socialstyrelsens allmänna råd om radon i inomhusluft anges riktvärden för bedömningen av om radonhalten i inomhusluften i bostäder innebär olägenhet för människors hälsa enligt 9 kap. 3 § MB (SOSFS 1999:22, med ändring SOSFS 2004:6; denna författning är numera upphävd och ersatt av Folkhälsomyndighetens allmänna råd om radon inomhus [FoHMFS 2014:16]). Riktvärdet sänktes år 2004 från 400 till 200 becquerel per kubikmeter luft.

Som angetts ovan är det en förutsättning för att den uppmätta radonhalten i L.W:s lägenhet ska anses vara en brist som ger honom rätt till nedsättning av hyran att den har inneburit hinder eller men i hans nyttjanderätt. I mål om åtgärdsföreläggande har det i praxis under lång tid krävts att bristen måste ha påverkat hyresgästens möjlighet att använda bostaden (se t.ex. Svea hovrätts beslut den 25 februari 2013 i mål nr OH 3562-12). Det räcker alltså inte med att konstatera att det har funnits en brist, utan det måste även göras en bedömning av hur bristen påverkat hyresgästens möjlighet att använda lägenheten (se även bl.a. Holmqvist m.fl. , Hyreslagen, En kommentar, 2013, s. 110 f.).

Som framgår av tingsrättens dom har radonmätningar utförts i L.W:s lägenhet dels före den 24 juni 2004, då riktvärdet för radonhalten i bostäder sänktes, dels år 2009/10. Även om radonhalten kan ha varierat under den tid som L.W:s talan omfattar, får det anses utrett att radonhalten har överstigit riktvärdet om 200 becquerel per kubikmeter luft under denna tid. Den omständigheten att radonhalten överstigit riktvärdet innebär dock enligt hovrättens bedömning inte utan vidare att det förelegat en sådan brist som innebär hinder eller men i nyttjanderätten till lägenheten i den mening som avses i 12 kap. 16 § första stycket 3 JB.

L.W. har som grund för sin talan enbart åberopat att radonhalten i hans lägenhet har överstigit Socialstyrelsens riktvärde. I de allmänna råden sägs att, om årsvärdet överstiger 200 becquerel per kubikmeter luft, bör radonhalten i bostaden eller lokalen anses utgöra olägenhet för människors hälsa. De i L.W:s lägenhet uppmätta radonhalterna har inte föranlett hälsovårdsmyndigheterna att ålägga Uppsalahem att vidta åtgärder för att sänka radonhalten i inomhusluften. Frågan är då om redan förekomsten av radon i inomhusluften i den omfattning som är aktuell i målet - i sig - ska anses utgöra en sådan brist som berättigar till nedsättning av hyran. I förarbetena (prop. 1974:150 s. 486) sägs att kravet på att bristen ska vara till förfång vid utövandet av nyttjanderätten inte bör sättas för lågt. Bedömningen ska göras utifrån ett objektivt hyresgästintresse, dvs. i sammanhanget ska inte beaktas enskilda - av en eller annan anledning extra känsliga - hyresgästers uppfattning. Mot bakgrund av det sagda anser hovrätten att endast den omständigheten att radonhalten överstiger riktvärdet i den omfattning som är aktuellt här inte ensamt kan ge rätt till nedsättning av hyran.

Sammanfattningsvis konstaterar hovrätten att L.W. - som endast åberopat Socialstyrelsens riktvärde till grund för sin talan - inte har rätt till nedsättning av hyra enligt reglerna i 12 kap. JB. Tingsrättens dom ska alltså ändras och L.W:s talan ogillas.

Hovrättens domslut

Hovrätten ändrar tingsrättens dom på så sätt att hovrätten ogillar L.W:s talan i tingsrätten.

Hovrättsrådet Carl Josefsson var skiljaktig enligt följande.

Jag delar majoritetens uppfattning att det får anses utrett att radonhalten, under den tid L.W:s yrkande avser, har överstigit riktvärdet. Frågan är då om en radonhalt som överskrider riktvärdet är en sådan brist som innebär hinder eller men i nyttjanderätten enligt 12 kap. 11 § första stycket 3 och 16 § första stycket 3 JB.

Bedömningen av vad som är en brist, som innebär hinder eller men, ska göras med hänsyn till vad människor i allmänhet anser (jfr prop. 1997/98:45, s. 109 och 1992/93:115, s. 31). Det är alltså fråga om en objektiv bedömning. I likhet med majoriteten anser jag att bedömningen ska göras med utgångspunkt i 9 kap. 3 § MB. Enligt förarbetena till bestämmelsen är miljökvalitetsnormer betydelsefulla för bedömningen av vilka störningar som bör anses påverka såväl hälsan som välbefinnandet (se prop. 1997/98:45, s. 109). I Socialstyrelsens allmänna råd om radon i inomhusluft (SOSFS 1999:22, med ändring 2004:6), vilka råd gällde under den tid yrkandet i målet avser, anges att radonhalter som överskrider riktvärdet innebär olägenhet för människors hälsa enligt balkbestämmelsen. Mot den här bakgrunden anser jag att sådana radonhalter objektivt sett är en brist som innebär hinder eller men i nyttjanderätten till en lägenhet.

Med hänsyn till det anförda är min slutsats att den utredda radonhalten har inneburit ett hinder eller men i L.W:s nyttjanderätt till lägenheten.

Överröstad i denna del är jag i övrigt ense med majoriteten.

Högsta domstolen

L.W. överklagade och yrkade att tingsrättens dom skulle fastställas.

Uppsalahem motsatte sig att hovrättens dom ändrades.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Andreas Lööf, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.

Domskäl

Bakgrund

1. Under tiden den 1 mars 1999 till den 30 november 2011 hyrde L.W. en radhuslägenhet av Uppsalahem på Gärdets Bilgata 16 i Uppsala, i fastigheten Uppsala Kvarngärdet 51:1.

2. L.W. har gjort gällande att lägenheten har haft höga halter av radon och att han till följd av detta är berättigad till nedsättning av hyran från den 24 juni 2004 till den 30 november 2011.

3. Tingsrätten förpliktade Uppsalahem att till L.W. utge 97 692 kr jämte ränta. Hovrätten ändrade tingsrättens dom och ogillade L.W:s talan.

Är L.W. berättigad till hyresnedsättning?

4. Socialstyrelsen har i allmänna råd (SOSFS 1999:22) angett riktvärde för radonhalten i bl.a. bostäder. Riktvärdet ändrades den 24 juni 2004 från 400 Bq/m3 till 200 Bq/m3 (SOSFS 2004:6).

5. I dessa allmänna råd, som upphävdes år 2014, anges - i likhet med vad som framgår av Folkhälsomyndighetens allmänna råd om radon inomhus, FoHMFS 2014:16 - att om årsmedelvärdet överstiger 200 Bq/m3, bör radonhalten i bostaden anses utgöra olägenhet för människors hälsa. Med olägenhet för människors hälsa avses, enligt 9 kap. 3 § MB, störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan menligt och som inte är ringa eller helt tillfällig.

6. I 33 §, punkt 1, förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd anges att en bostad, i syfte att hindra uppkomst av olägenhet för människors hälsa, särskilt ska ge betryggande skydd mot bl.a. radon.

7. Av 12 kap. 11 § första stycket 3 och 16 § första stycket 3 JB framgår att hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran om det, utan hyresgästens vållande, uppstår hinder eller men i nyttjanderätten.

8. Som tingsrätten och hovrätten funnit får det anses utrett att radonhalten i lägenheten har överstigit 200 Bq/m3 under den tid som talan avser. Frågan är då om detta utgjort hinder eller men i nyttjanderätten som medför rätt till nedsättning av hyran.

9. Bedömningen i målet måste utgå från antagandet att en radonhalt i bostäder som överstiger det angivna riktvärdet 200 Bq/m3 innebär en beaktansvärd risk för de boendes hälsa.

10. Det förhållandet att en radonhalt i bostad överstigande 200 Bq/m3 ansetts utgöra olägenhet för människors hälsa talar i sig för att sådana radonhalter bör anses innebära hinder eller men i nyttjanderätten som ger rätt till hyresnedsättning.

11. Även NJA 1986 s. 670 (I) talar för att en radonhalt som överstiger riktvärdet bör anses innebära hinder eller men i nyttjanderätten. I detta rättsfall fann HD att det förhållandet att det vid förvärvet av en fastighet förelåg en radondotterhalt som översteg 400 Bq/m3 innebar att fastigheten var behäftad med en bristfällighet av beskaffenhet att påverka dess värde. Köparna ansågs vara berättigade till nedsättning av köpeskillingen. Det bör i sammanhanget, som angetts ovan (se p. 4−5), framhållas att riktvärdet − för när radonhalten i bostad anses utgöra olägenhet för människors hälsa − år 2004 sänktes från 400 Bq/m3 till 200 Bq/m3.

12. Slutsatsen blir att hinder eller men, som ger L.W. rätt till nedsättning av hyran, uppstått i nyttjanderätten.

Från vilken tidpunkt föreligger rätt till nedsättning av hyran?

13. L.W. begärde nedsättning av hyran genom en skrivelse den 29 september 2010. Frågan är om han är berättigad till hyresnedsättning från denna tidpunkt eller från den 24 juni 2004, då Socialstyrelsen ändrade riktvärdet för radon.

14. I praxis har ansetts gälla att hyresgästen i regel inte har rätt till nedsättning av hyran för tid innan denne påkallat rättelse eller begärt avdrag på hyran (se bl.a. NJA 1917 s. 331 och NJA 1928 s. 70). I vissa situationer kan det dock finnas skäl för undantag från denna princip, exempelvis om hyresvärden har handlat i strid mot tro och heder. Något sådant har det inte varit fråga om, vilket inte heller har gjorts gällande. Däremot borde Uppsalahem ha känt till det ändrade riktvärdet för radon. Detta kan emellertid inte anses utgöra tillräckliga skäl för att frångå principen om att rätt till hyresnedsättning förutsätter att hyresgästen har påtalat bristen.

15. Rätt till hyresnedsättning föreligger därmed från den 29 september 2010 då L.W. begärde nedsättning av hyran.

Hyresnedsättningens storlek

16. Uppsalahem har hävdat att den hyresnedsättning om 15 procent som tingsrätten kom fram till är för stor.

17. Vad som utgör skälig nedsättning av hyran bör bedömas med utgångspunkt i hur stort avbräck bristen är i nyttjanderätten. I detta fall är det emellertid fråga om en hälsorisk och det saknas, förutom radonhalten, hållpunkter vid bedömningen av hyresnedsättningens storlek.

18. L.W. har, som talan är utformad, beträffande radonhalten inte gjort gällande annat än att denna överstigit riktvärdet 200 Bq/m3. Även med beaktande av detta framstår en hyresnedsättning om 15 procent som skälig.

19. Sammanfattningsvis är L.W. berättigad till hyresnedsättning om 15 procent från den 29 september 2010 till den 30 november 2011. Detta medför att Uppsalahem till L.W. ska betala 13 617 kr jämte ränta.

Domslut

Med ändring av hovrättens dom förpliktar HD Uppsalahem Aktiebolag att till L.W. betala 13 617 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 2 oktober 2012 till dess betalning sker.

HD (justitieråden Stefan Lindskog, Göran Lambertz, referent, Martin Borgeke, Anders Eka och Sten Andersson) meddelade den 26 april 2016 följande dom.

Domskäl

Bakgrund och frågorna i målet

1. Under tiden den 1 mars 1999-30 november 2011 hyrde L.W. av Uppsalahem en radhuslägenhet om fyra rum och kök på Gärdets Bilgata 16 i Uppsala. Byggnaden var uppförd i s.k. blåbetong.

2. L.W. begärde nedsättning av hyran med 30 procent för tiden den 24 juni 2004-30 november 2011 under påstående att lägenheten hade haft alltför höga halter av radon. Halterna hade enligt L.W. legat över det riktvärde som enligt Socialstyrelsens allmänna råd (SOSFS 2004:6) gällde från den 24 juni 2004, dvs. 200 becquerel per kubikmeter luft. Det tidigare riktvärdet var 400 becquerel per kubikmeter.

3. Uppsalahem förklarade sig inte kunna vitsorda någon viss radonhalt under den angivna tiden och inte heller att man hade känt till det nya riktvärdet om 200 becquerel per kubikmeter. Enligt Uppsalahem var den bristfällighet som må ha funnits i lägenheten till följd av radonhalten inte sådan att L.W. var berättigad till någon hyresnedsättning. Han hade i varje fall inte någon sådan rätt för tiden före den 29 september 2010, då han skriftligen begärde nedsättning av hyran.

4. Tingsrätten förpliktade Uppsalahem att till L.W. betala 97 692 kr plus ränta, motsvarande nedsättning av hyran med 15 procent under den tid som L.W:s yrkande omfattade, drygt sju år. Hovrätten har ändrat tingsrättens dom och ogillat L.W:s talan. Enligt hovrätten kunde den omständigheten att radonhalten översteg riktvärdet i den omfattning som var aktuell i målet inte ensam ge rätt till nedsättning av hyran.

5. Den första frågan är om radonhalten i lägenheten utgjorde ett sådant hinder eller men i nyttjanderätten som ska föranleda nedsättning av hyran. Om så är fallet gäller målet för vilken tid nedsättning ska ske och med vilken andel av hyran.

Den rättsliga regleringen rörande brister i en bostadslägenhet

6. Den rättsliga regleringen i 12 kap. JB rörande brister i en bostadslägenhet gör skillnad mellan ursprungliga och efterföljande bristfälligheter och innebär huvudsakligen följande.

7. Hyresvärden ska på tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte bättre skick har avtalats (9 § första stycket). Blir lägenheten före tillträdesdagen så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet förfaller hyresavtalet (10 § första stycket). Om bristen inte är så allvarlig, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa den, och för den tid då lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran (11 § första stycket 3 och 5).

8. Den situationen att det efter tillträdet uppstår hinder eller men i nyttjanderätten regleras i 16 § första stycket 3. Med men bör förstås att lägenheten inte är fullt brukbar för sitt ändamål. Hyresgästen har då på motsvarande sätt som vid ursprunglig brist rätt till skälig nedsättning av hyran, om bristen inte beror på hans eller hennes vållande. Nedsättning ska alltså ges för den tid då lägenheten är i bristfälligt skick. Hyresvärden får enligt andra stycket föreläggas att avhjälpa bristen.

9. Det fallet att det i en bostadslägenhet finns en brist vid tillträdet men bristen upptäcks först senare är inte uttryckligen reglerat i lagen. Vad som föreskrivs om under hyrestiden uppkommet hinder eller men bör dock i regel vara att tillämpa analogt. Detsamma gäller när bristen visserligen är känd vid tillträdet, men det först därefter blir klart att den försämrar boendekvaliteten i högre grad än vad som kunde antas vid tillträdet.

Någon sådan hälsofara som kan ge rätt till hyresnedsättning är inte visad

10. Det får anses vara klarlagt att det finns ett samband mellan radon i inomhusluft och cancer, och att cancerrisken ökar med högre radonhalt (se prop. 2001/02:128 s. 6 f.). Om radonhalten i en bostadslägenhet är så hög att den medför en beaktansvärt ökad cancerrisk för dem som bor i lägenheten, kan lägenheten inte anses vara fullt brukbar för sitt ändamål i den mening som avses i 12 kap. 9 § första stycket JB.

11. Om det först efter tillträdet visar sig att radonhalten i en bostadslägenhet är så hög att den medför en beaktansvärt ökad cancerrisk för dem som bor i lägenheten, så är det att likställa med ett sådant senare uppkommet men som avses i 12 kap. 16 § första stycket 3 JB (jfr p. 9).

12. L.W. har i målet påstått att radonhalten i hans lägenhet översteg 200 becquerel per kubikmeter. Som domstolarna har funnit får det anses klarlagt att så var fallet. Det innebär att radonhalten i lägenheten överskred det i Socialstyrelsens allmänna råd angivna riktvärdet för när radonhalt i inomhusluft utgör en ”olägenhet för människors hälsa” (jfr 9 kap. 3 § MB).

13. Frågan är då om detta innebär en i det här sammanhanget beaktansvärt ökad cancerrisk. I det hänseendet får Socialstyrelsens rekommendation tillmätas ett inte obetydligt bevisvärde. Men i målet saknas det närmare utredning om den vetenskapliga grunden för rekommendationen. Det är exempelvis inte klarlagt om riskgraden är beroende av förhållanden som bidrar till eller motverkar de negativa effekterna av radon. Inte heller framgår det om riktvärdet är fastställt med en viss säkerhetsmarginal, vilket ligger nära till hands att anta.

14. I brist på kompletterande utredning rörande hälsoriskerna med radon kan rekommendationen alltså inte läggas till grund för några säkra slutsatser. Det är därmed inte visat att det var förenat med beaktansvärt ökad cancerrisk att bo i L.W:s lägenhet, trots radonförekomsten i denna. Följaktligen saknas det tillräcklig grund för slutsatsen att lägenheten av detta skäl inte var fullt brukbar för sitt ändamål.

Den ideella boendekvaliteten har försämrats i sådan grad att det utgör ett men

15. Att det inte är tillräckligt klarlagt att radonförekomsten i en lägenhet är förenad med någon beaktansvärt ökad cancerrisk innebär emellertid inte att Socialstyrelsens rekommendation saknar betydelse för frågan om lägenheten ska anses vara fullt brukbar för sitt ändamål. Cancer är en allvarlig sjukdom. I ljuset av Socialstyrelsens rekommendation måste därför en radonförekomst som, i likhet med vad som var fallet i L.W:s lägenhet, överstiger riktvärdet vara ägnad att vålla betydande obehag för dem som bor i lägenheten.

16. Kravet på att en bostadslägenhet enligt den allmänna uppfattningen i orten ska vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet får anses innefatta även ideella förhållanden. Vad som är ägnat att upplevas som obehagligt kan därför i åtminstone vissa fall utgöra ett men i hyresrättslig mening (jfr Bertil Bengtsson, Ideella värden i fastighetsrätten, 2016, s. 93 f.).

17. När radon förekommer i en bostadslägenhet i sådan utsträckning att det enligt en myndighetsrekommendation av nu aktuellt slag utgör en olägenhet för människors hälsa, får detta - mot den angivna bakgrunden - anses vara ägnat att medföra ett så allvarligt och befogat obehag att det utgör ett men i nyttjanderätten. Radonförekomsten i L.W:s lägenhet har därför utgjort ett men som berättigar till hyresnedsättning.

Från vilken tidpunkt föreligger rätt till hyresnedsättning?

18. L.W. begärde nedsättning av hyran den 29 september 2010. Han är berättigad till nedsättning från i vart fall den dagen. Frågan är om hyran ska sättas ned även för tid dessförinnan.

19. Utöver den tvååriga preskriptionsbestämmelsen i 12 kap. 61 § JB innehåller balken inga föreskrifter som i tiden begränsar en hyresgästs rätt att göra gällande anspråk på hyresnedsättning. Särskilt på konsumentområdet finns det anledning att vara restriktiv med att utan lagstöd frånhända en part rätten till påföljd, om det inte kan sägas att parten har avstått från denna rätt. Emellertid har en hyresgäst enligt fast praxis inte rätt till nedsättning av hyran för tid innan han eller hon har påtalat felet hos hyresvärden (se bl.a. NJA 1917 s. 331 och NJA 1928 s. 70). Regeln har ansetts ha sådan stadga och generalitet att lagstiftaren inte har funnit skäl ta in den i hyreslagstiftningen (se NJA II 1939 s. 566 f.).

20. Fastän synen på behovet av konsumentskydd har förändrats över tiden, så bör rättsläget inte nu ändras. Den i punkten 19 angivna regeln är inte bara väl etablerad; det finns också goda skäl för den. Detta gäller särskilt när hyresgästen har känt till bristen. En hyresgäst kan inte ha någon befogad anledning att hålla hyresvärden oinformerad om en förment brist i lägenheten. Dessutom kan en upplysning föranleda fastighetsägaren till åtgärdande för att undgå påföljd eller till att säkra bevisning för att kunna styrka att det i själva verket inte föreligger någon brist. Men regeln har fog för sig också i det mer atypiska fallet att det rör sig om en dold brist. Fråga blir då om en riskfördelning med avseende på vem som ska ta konsekvensen av att förhållandet inte är känt. I första hand bör en sådan risk, när det gäller hyra, bäras av den som är närmast att upptäcka bristen. Det är i allmänhet hyresgästen, som typiskt sett inte heller har något skyddsvärt intresse av att få sin hyra nedsatt på grund av ett förhållande som han eller hon inte har märkt av.

21. Det har i rättslitteraturen diskuterats huruvida det beträffande den aktuella regeln bör göras någon skillnad mellan ursprunglig och efterföljande brist (se t.ex. Fritjof Lejman, Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, 1976, s. 216 f. med hänvisningar i not 5). Rättspraxis ger dock inte stöd för att bedöma fallen olika, och det finns inte heller sakliga skäl för det.

22. Undantag från regeln att en hyresgäst inte har rätt till hyresnedsättning för tid innan han eller hon har påtalat felet hos hyresvärden bör dock göras när hyresvärden har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (jfr i fråga om reklamation 17 § andra stycket konsumenttjänstlagen, 1985:716, 24 § konsumentköplagen, 1990:932, och 33 § köplagen, 1990:931). Om en hyresvärd känner till att det är förenat med en påtaglig risk för allvarlig sjukdom att bo i en bostadslägenhet men inte underrättar hyresgästen om detta, får det i regel anses vara grovt vårdslöst.

23. Uppsalahem kände till att åtminstone viss inte obetydlig radonavsöndring kunde förekomma från blåbetong. Bolaget måste också anses ha fått kännedom om det nya riktvärdet strax efter det att Socialstyrelsen hade utfärdat sina nya allmänna råd år 2004. Det är emellertid inte utrett att radonhalten i L.W:s lägenhet var så hög att det var förenat med en påtaglig hälsorisk att bo där. Den rätt till reduktion av hyran som L.W. har grundas inte heller på en bevisad hälsofara, utan på att det förelåg en brist i den ideella boendekvaliteten. Att Uppsalahem inte vidtog någon åtgärd för att underrätta L.W. om det nya riktvärdet kan följaktligen inte läggas till grund för att hyresnedsättningen ska omfatta också tid innan L.W. påtalade bristen för Uppsalahem.

24. L.W. har alltså inte rätt till nedsättning av hyran för någon tid före den 29 september 2010.

Hyresnedsättningens storlek

25. Uppsalahem har hävdat att den hyresnedsättning om 15 procent som tingsrätten kom fram till är för stor.

26. När det gäller hur hyresnedsättningen ska bestämmas ger regleringen i 12 kap. JB. ingen annan ledning än att nedsättningen ska vara skälig (11 § första stycket 3). Det betyder emellertid inte att nedsättningen får bestämmas helt diskretionärt. Också en skälighetsbedömning av ett belopp ska, så långt det går, göras normstyrt (jfr ”Den långsamma tingsrätten” NJA 2012 s. 211 I p. 23). Många gånger får det dock godtas att det görs en friare bedömning, men inom vissa ramar (jfr NJA 2015 s. 656 p. 10 beträffande rättegångskostnader). I lagstiftarens anvisning om att ett belopp ska bestämmas efter skälighet måste vidare ligga, att domstolen får göra en friare bedömning än vad som annars skulle ha varit fallet, när förhållanden som är svåra att utreda eller värdera har betydelse för prövningen. Domstolen ska redovisa de överväganden som ligger till grund för beloppsbestämningen (jfr ”Kezban” NJA 2013 s. 842 p. 35).

27. Vad som utgör skälig nedsättning av hyran vid en brist av det nu aktuella slaget bör bedömas med utgångspunkt i hur förhållandet kan antas ha påverkat lägenhetens allmänna attraktivitet. Ett riktmärke för beräkningen bör vara att förhållandet mellan den nedsatta och den avtalsenliga hyran svarar mot förhållandet mellan lägenhetens hyresvärde i felaktigt respektive avtalsenligt skick (jfr Fritjof Lejman, a.a., s. 212 f., samt bl.a. 38 § köplagen).

28. Det kan inte råda någon tvekan om att vetskapen om en i förhållande till Socialstyrelsens rekommendation för hög radonhalt i bostaden skapar ett betydande obehag hos de flesta. Det saknas visserligen utredning om hur mycket detta inverkar på lägenhetens hyresvärde. Hur det förhåller sig med den frågan får också antas vara tämligen svårutrett. Men det framstår likväl som klart att en radonförekomst av den aktuella storleken har en högst påtaglig negativ effekt när det gäller en lägenhets attraktivitet. Mot denna bakgrund, och med beaktande av den något friare uppskattning som en domstol får göra i ett fall som detta (se p. 26), finner HD att hyresnedsättningen i vart fall inte ska vara lägre än de 15 procent som tingsrätten kom fram till.

Sammanfattning

29. L.W. är berättigad till en hyresnedsättning om 15 procent för tiden den 29 september 2010-30 november 2011, eller med 13 617 kr.

Domslut

Med ändring av hovrättens dom förpliktar HD Uppsalahem Aktiebolag att till L.W. betala 13 617 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 2 oktober 2012 till dess betalning sker.

HD:s dom meddelad: den 26 april 2016.

Mål nr: T 5829-14.

Lagrum: 12 kap. 9, 10, 11 och 16 §§ JB samt 9 kap. 3 § MB.

Rättsfall: NJA 1917 s. 331, NJA 1928 s. 70, NJA 1986 s. 670 I och II, NJA 2012 s. 211 I, NJA 2013 s. 842 samt NJA 2015 s. 656.

Metadata

Domstol
Högsta domstolen
Avgörandedatum
2016-04-26
Målnummer
T5829-14
Lagrum
12 kap. 9 §, 10 §, 11 § och 16 § jordabalken (1970:994)
9 kap. 3 § miljöbalken (1998:808)
Rättsfall
NJA 1917 s. 331
NJA 1928 s. 70
NJA 1986 s. 670 I och II
NJA 2012 s. 211 I
NJA 2013 s. 842
NJA 2015 s. 656
Sökord
Hyra
Hyresnedsättning
Bristfällighet
Radon
Reklamation
Källa
Domstolsverket

Rättsfall som hänvisar till detta (1)

NJA 2017 s. 1195: Fråga om en fastighetsköpare-även om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder-på grund av passivitet har förlorat sin rätt till påföljd för fel i fastigheten genom att...
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation