lagen.nu

NJA 2012 s. 198

Ordföranden vid en bostadsrättsförenings årsstämma fann att beslut i en viss fråga skulle fattas med kvalificerad majoritet enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (1991:614). Det har ansetts att föreningen har utredningsskyldigheten och bevisbördan för att förutsättningarna enligt lagrummet varit uppfyllda. Regleringen har ansetts omfatta även beslut som inte innebär att en lägenhet förändras fysiskt men som ändå inverkar menligt på en bostadsrättshavares rätt.

Stockholms tingsrätt

J.O., J.S. och A.S. förde vid Stockholms tingsrätt den talan mot Bostadsrättsföreningen Lyran 6 som framgår av tingsrättens dom.

Tingsrätten (rådmannen Hans Cederberg) anförde följande i dom den 25 mars 2008.

Bakgrund

J.S., J.O. och A.S. (kärandena) är bostadsrättshavare i Bostadsrättsföreningen Lyran 6 (Föreningen). Kärandena ingav år 2007 en motion till Föreningens styrelse avseende nybyggnad av balkonger till sina respektive lägenheter i föreningen. Lägenheterna är de enda i Föreningen som saknar balkong.

Motionen sammanställdes efter diskussioner till ett beslutsförslag, ”Medgivande att bygga balkonger”. Av förslaget framgick bl.a. att styrelsen föreslog föreningsstämman att bevilja kärandena att bygga balkonger förutsatt att sju angivna villkor uppfylldes. Förslaget bifogades kallelsen till Föreningens årsstämma den 18 april 2007.

Vid årsstämman den 18 april 2007 förekom enligt § 16 årsstämmoprotokollet, såvitt avsåg balkongförslaget, bl.a. följande. Ordföranden konstaterade att balkongbyggena innebar en sådan ändring av huset, som skulle beslutas av föreningsstämman med 2/3 majoritet och att föreningens medgivande var en förutsättning för att kärandena skulle kunna ”gå vidare och söka bygglov”. Ordföranden föreslog att stämman skulle ta ställning till följande frågor. Fråga 1 avsåg ”ja eller nej till nya balkonger” och frågorna 2 och 3 avsåg balkongernas storlek respektive placering för det fall stämman röstade ja på fråga 1. Efter debatt röstade vid en företagen sluten omröstning åtta medlemmar ”ja till nya balkonger”, medan sju medlemmar röstade nej. Ordföranden konstaterade härefter att erforderlig 2/3 majoritet inte uppnåtts och att årsstämman således avslagit balkongförslaget.

Yrkanden m.m.

Kärandena har nu yrkat att tingsrätten skall ändra årsstämmobeslutet av den 18 april 2007 enligt stämmoprotokollet § 16 med rubrik ”fråga om medgivande att bygga nya balkonger” på så sätt att stämman i första hand skall anses ha beviljat avsett ärende jämlikt styrelsens beslutsförslag inför stämman alternativt att föreningsstämman röstat ”ja till nya balkonger” enligt fråga 1 i stämmoprotokollet.

Föreningen har bestritt käromålet.

- - -.

Grunder

Kärandena har åberopat följande till stöd för sin talan. Kärandena var de enda bostadsrättshavare som skulle beröras av balkongbygget och de hade inte motsatt sig bygget utan röstat ja till de föreslagna balkongbyggena. Det har inte framkommit vilka andra bostadsrättshavare än de som skulle få balkonger som skulle vara berörda. Genom att åtta av femton röstande vid stämman röstade ja till nya balkonger skall förslaget anses beviljat då frågan om balkongbygget är ett beslut som skall antas med enkel majoritet jämlikt 9 kap. 15 § bostadsrättslagen (1991:614).

Ordföranden tillämpade vid årsstämman regeln i 9 kap. 16 § 2 p. bostadsrättslagen som under vissa förutsättningar föreskriver 2/3 majoritet. Dessa förutsättningar förelåg inte i detta fall, varför årsstämmans förslag felaktigt avslogs.

Föreningen har som grund för sitt bestridande anfört följande. Vid kontakt med jurister hos Sveriges Bostadsrättscentrum inför föreningsstämman fick Föreningen besked om att byggande av balkonger är ett sådant ingrepp som kräver 2/3 majoritet för att beviljas. Vid debatten inför omröstningen på föreningsstämman framgick att det fanns tre bostadsrättsinnehavare som ansåg sig berörda av balkongbyggena och därför motsatte sig förslaget. Av kärandenas argumentation framstår det som om man vore nödsakad att först fatta ett beslut med enkel majoritet, för att därpå notera de röstande som motsätter sig beslutet och att man först därefter kan anställa en ny omröstning varvid 2/3 majoritet krävs. Ärendets utgång skulle med detta formalistiska tillvägagångssätt ha blivit precis densamma.

- - -

Parterna har samtyckt till att målet avgörs i befintligt skick utan huvudförhandling.

Domskäl

Saken

Enligt 9 kap. 15 § 1 st. bostadsrättslagen skall ett beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark fattas på en föreningsstämma om inte något annat bestämts i stadgarna. Ett sådant beslut fattas enligt huvudregeln med enkel majoritet, dvs. den mening som fått mer än hälften av de avgivna rösterna utgör stämmans beslut (9 kap. 14 § bostadsrättslagen och 7 kap. 13 § 1 st. lagen om ekonomiska föreningar).

Enligt 9 kap. 15 § 2 st. bostadsrättslagen skall dock i fråga om åtgärder, som innebär en förändring av bostadsrättshavares lägenhet, gälla bestämmelser i bl.a. 9 kap. 16 § 1 st. 2 p. bostadsrättslagen.

Om ett stämmobeslut innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av om- eller tillbyggnad gäller enligt sistnämnda lagrum följande. Bostadsrättsinnehavaren skall ha gått med på beslutet. Om bostadsrättsinnehavaren inte ger sitt samtycke till ändringen blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

Hovrätten har i RH 2001:24 ansetts ha vidgat tillämpningsområdet för denna bestämmelse utöver vad dess ordalydelse närmast ger vid handen. Målet gällde fråga om godkännande av ett stämmobeslut beträffande balkongbyggen som skulle äga rum över vissa bostadsrättshavares lägenheter, vilket t.ex. skulle kunna orsaka sämre ljusförhållanden hos dem. Hovrätten biföll de klagande bostadsrättshavarnas talan och uttalade att även beslut som inte medför förändringar av själva lägenheten eller berör gemensamma utrymmen eller förmåner som bostadsrättshavaren har tillgång till men som ändå menligt inverkar på bostadsrättshavarens rätt genom att lägenheten blir mindre attraktiv och förlorar i värde skall anses omfattade av de nämnda skyddsreglerna.

I förevarande mål skall 9 kap. 16 § 2 st. 2 p. bostadsrättslagen tillämpas när det gäller tillstånd till de här aktuella balkongbyggena.

Kärandena har anfört att de är de enda bostadsrättshavare som skulle komma att beröras av balkongbygget och att de vid voteringen röstade ”ja till nya balkonger”. Annat är inte visat än att de röstat på det sätt som de gjort gällande och att de därmed samtyckt till de tre balkongbyggena.

Frågan är då om och på vilket sätt de aktuella balkongbyggena menligt skulle kunna inverka på föreningens övriga bostadsrättshavares rätt. I den delen har föreningen endast uppgett att åtminstone tre bostadsrättshavare under den debatt som föregick voteringen uttalat att de kände sig berörda av de föreslagna balkongbyggena och därför tänkte rösta emot förslaget. Föreningen har emellertid inte angett på vad sätt och i vilken omfattning dessa bostadsrättshavares rätt menligt skulle komma att beröras. Föreningen har således inte visat att balkongbyggena menligt skulle inverka på andra bostadsrättshavares rätt och att dessa bostadsrättshavare också motsatt sig byggena. På grund härav och då kärandena får anses ha gett sitt samtycke till balkongbyggena hade det räckt med enkel majoritet för att stämman skulle anses ha fattat beslut om ”ja till nya balkonger”. Eftersom åtta av femton röstberättigade röstade ”ja till balkonger”, skall föreningsstämmans beslut också ändras så att stämman rätteligen skall anses ha röstat ”ja till nya balkonger”.

Av stämmoprotokollet kan inte utläsas att föreningsstämman i och med omröstningen avseende fråga 1 tog ställning till styrelsens beslutsförslag i sin helhet, varför kärandenas yrkande i första hand inte kan bifallas. Frågorna 2 och 3 om balkongernas storlek och placering enligt § 16 stämmoprotokollet togs inte upp till omröstning vid föreningsstämman och synes därför återstå för Föreningen att ta ställning till.

- - -

Domslut

1. Beslutet vid föreningsstämman i Bostadsrättsföreningen Lyran 6 den 18 april 2007 att avslå förslaget att bygga nya balkonger för lägenheterna 13, 23 och 33 ändras så att föreningsstämman skall anses ha röstat ”ja till nya balkonger” enligt fråga 1 under § 16 i stämmoprotokollet.

Svea hovrätt

Föreningen överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle avslå J.O:s , J.S:s och A.S:s talan vid tingsrätten.

Motparterna bestred ändring.

Med stöd av 50 kap. 13 § andra stycket 2 RB avgjorde hovrätten målet utan huvudförhandling.

Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg, Måns Edling och Anne Kuttenkeuler , referent) anförde följande i dom den 18 mars 2010.

Hovrättens domskäl

Utredningen

Parterna har åberopat samma omständigheter och till utveckling av sin talan anfört i huvudsak detsamma som vid tingsrätten, dock med följande tillägg.

Föreningen: När frågan om balkongbygge behandlades på föreningsstämman motsatte sig innehavare av fyra lägenheter att balkongerna skulle få uppföras. De som hade denna inställning var M.J., S.Å., F.T. samt C.E. Anledningen var att deras lägenheter skulle få ökad insyn. Eftersom de öppet redovisade sin inställning visste föreningen efter voteringen vilka det var som motsatte sig förslaget och varför de gjorde det, trots att omröstningen var sluten. Ökad insyn har i praxis ansetts innebära att innehavaren av lägenheten berörs i den mening som avses i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (1991:614). Föreningen var därmed skyldig att betrakta nej-sägarna som berörda, vilket betyder att beslutet skulle fattas med två tredjedels majoritet. Det kan inte ankomma på föreningen att pröva på vilket sätt dessa bostadsrättshavares rätt menligt skulle komma att beröras. Endast om det står klart att en lägenhet inte är berörd får föreningen avstå från att tillämpa den nämnda bestämmelsen. Tingsrätten har i domskälen funnit att föreningen inte har visat att balkongbyggena menligt skulle inverka på andra bostadsrättshavares rätt och att dessa motsatt sig bygget. Tingsrätten har genom detta dömt på grunder som motparterna inte hade åberopat, vilket utgör rättegångsfel.

Motparterna: De lägenheter som påstås vara berörda ligger inte i anslutning till de planerade balkongerna varför det inte ens vid en generös bedömning skulle kunna anses att de förändras i lagens mening. Det är inte klarlagt på vilket sätt de påstått berörda medlemmarna skulle få ökad insyn. Något rättegångsfel har inte förekommit på det sätt som föreningen påstår.

Skriftlig bevisning har åberopats.

Hovrättens bedömning

Av tingsrättens dom framgår att motparterna som grund för sin talan åberopade att de var de enda bostadsrättshavare som skulle beröras av balkongbygget och att det inte framkommit vilka andra bostadsrättshavare som skulle vara berörda. Tingsrätten kan således inte anses ha gjort sig skyldig till rättegångsfel genom bedömningen att det inte är visat att balkongbygget menligt skulle inverka på andra bostadsrättshavares rätt och att dessa motsatt sig byggena.

Ett beslut om balkongbygge har i praxis ansetts kunna inverka menligt på en bostadsrättshavares rätt genom att lägenheten blir mindre attraktiv och förlorar i värde. Stämmobeslutet har därigenom ansetts omfattat av skyddsreglerna i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. Om innehavaren av en lägenhet som omfattas av detta skydd motsätter sig balkongbygget, blir stämmobeslutet alltså giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden (se RH 2001:24). För att kunna ta ställning till vilken majoritet som krävs för beslutet förutsätts i praktiken att det klargörs vem som motsätter sig beslutet och om den föreslagna åtgärden skulle påverka hans eller hennes rätt på det sätt som krävs enligt den nämnda bestämmelsen. Risken finns annars att beslutet ändras efter en klandertalan vid domstol.

Det är i målet ostridigt att åtta av de närvarande vid föreningsstämman röstade ja för förslaget om balkongbygge och att sju röstade nej. Föreningen har uppgett att innehavarna av fyra lägenheter motsatte sig balkongbyggena vid den diskussion som fördes vid stämman. Frågan är om någon av dem som motsatte sig förslaget skulle påverkas negativt av balkongbygget på ett sådant sätt att de omfattas av skyddsregeln i den nämnda bestämmelsen i bostadsrättslagen och om beslutet därför krävde kvalificerad majoritet. Det är föreningen som ska bevisa sitt påstående om detta.

Av det stämmoprotokoll som föreningen har åberopat framgår inte vilka bostadsrättshavare som yttrade sig i frågan om balkongbygget eller vilka skäl som anfördes mot balkongerna. Det finns inte heller någon utredning om hur de lägenheter som innehas av dem som röstade nej förhåller sig till dem där balkonger skulle byggas eller underlag för att i övrigt dra någon slutsats om hur de som motsatte sig beslutet skulle komma att påverkas av balkongbygget. Vid dessa förhållanden finner hovrätten att föreningen inte har visat att någon bostadsrättshavare utöver motparterna skulle beröras av balkongbygget på det sätt som krävs enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. Som tingsrätten har konstaterat hade det därför räckt med enkel majoritet för att stämman skulle anses ha fattat beslut om ”ja till nya balkonger”. Överklagandet ska därför avslås.

- - -.

Hovrättens domslut

Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.

Högsta domstolen

Föreningen överklagade och yrkade att HD skulle lämna motparternas talan utan bifall.

J.O., J.S. och A.S. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Lars Olsson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.

Domskäl

1. J.O., J.S. och A.S. är bostadsrättshavare i Bostadsrättsföreningen Lyran 6. De begärde föreningens medgivande till nybyggnad av balkonger till sina respektive lägenheter. Frågorna behandlades vid en årsstämma i föreningen. Stämmans ordförande fann att det för ett positivt beslut krävdes kvalificerad majoritet. På stämman röstade åtta medlemmar för och sju emot. Det ansågs därför att stämman hade sagt nej. Föreningsstämmans beslut klandrades vid tingsrätten.

2. För beslut på en bostadsrättsförenings stämma gäller som huvudregel att beslut fattas med enkel majoritet, se 9 kap. 14 § bostadsrättslagen och 7 kap. 13 § första stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (föreningslagen). För vissa beslut krävs kvalificerad majoritet bestående i att minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet. Hit hör de beslut som innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras. För giltighet av dessa beslut krävs dessutom hyresnämndens godkännande. (Se 9 kap. 15 § andra stycket och 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen.)

3. Underinstanserna ansåg att 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen skulle tillämpas på föreningsstämmans beslut och fann att föreningen inte hade visat att någon bostadsrättshavare utöver motparterna skulle beröras av balkongbyggena på det sätt som krävs för att stämmobeslutet ska omfattas av det nyss nämnda (p. 2) kravet på kvalificerad majoritet. Tingsrätten ändrade stämmans beslut så att föreningen ska anses ha röstat ”ja till nya balkonger”. Hovrätten fastställde tingsrättens domslut.

4. I frågan om 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen ska tillämpas på föreningsstämmans beslut gör HD samma bedömning som underinstanserna.

Bevisbördans placering

5. Vilka majoritetsregler som i det enskilda fallet ska gälla för ett stämmobeslut är såsom redovisats avhängigt av om någon lägenhet kommer att förändras. Om ingen lägenhet förändras så krävs endast enkel majoritet för ett positivt beslut. Frågan om någon har motsatt sig en förändring eller inte har samtyckt respektive har samtyckt saknar då betydelse.

6. Föreningen har påstått att andra lägenheter än de som innehas av motparterna kommer att förändras om balkongerna byggs. J.O., J.S. och A.S. har bestritt detta.

7. I frågan om bevisbördans placering gör HD följande bedömning.

8. Det förhållandet att en föreningsstämma enligt huvudregeln fattar beslut med enkel majoritet talar för att det ska ankomma på den förening som har fattat beslut med kvalificerad majoritet att visa att förutsättningarna för detta har varit för handen.

9. Vidare är det föreningen som i allt väsentligt råder över beslutsordning m.m. på en föreningsstämma. Den har därför störst möjligheter att se till att förutsättningarna för att tillämpa olika majoritetsregler utreds innan beslut fattas. Föreningen har även vissa skyldigheter härvidlag. En förening torde i allmänhet också ha större resurser och möjligheter än en medlem för att genomföra nödvändiga utredningar. Detta gäller särskilt när utredningarna, vilket ofta torde vara fallet, kräver besiktningar av grannlägenheter. Bra utredningar ökar sannolikheten för att beslut fattas med korrekt majoritet, vilket bör få till följd bl.a. att antalet tvister vid domstol blir färre.

10. För att föreningen ska ha bevisbördan talar också att om eventuella brister i en förenings utredning fick gå ut över den medlem som hade begärt dess ställningstagande så skulle detta i en förlängning kunna öppna för missbruk.

11. För att placera denna bevisbörda på föreningen talar också följande. I hovrättspraxis har bevisbördan för att det finns förutsättningar för hyresnämndens godkännande av nu aktuella stämmobeslut lagts på den förening som ansöker om tillstånd till ett med kvalificerad majoritet fattat beslut (se RH 2004:68). I tillståndsmålen prövas om åtgärderna i sig är sådana att de träffas av 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (se RH 2001:24 och RH 2003:10). Att i sådana mål lägga bevisbördan på bostadsrättshavare framstår också som mindre lämpligt.

12. Mot det sagda kan anföras att den vars lägenhet felaktigt inte ansetts komma att förändras skulle kunna drabbas. Det förtjänar då att påpekas att den bostadsrättshavare som anser sig berörd kan väcka klandertalan med anledning av i förekommande fall uteblivet nödvändigt samtycke (se 7 kap. 17 § tredje stycket föreningslagen). Detta kan ske senare än tre månader efter stämmobeslutet (se NJA 1996 s. 679).

13. Dessutom torde innehavarna av de lägenheter som kan komma att förändras vid ett positivt föreningsbeslut i allmänhet gynnas av att detta uppmärksammas innan föreningen fattar sitt beslut.

14. Även antalet mål om klander med anledning av uteblivet samtycke torde bli färre om bevisbördan ligger på föreningen (jfr p. 9).

15. HD finner att bevisbördan för att en lägenhet är berörd på det sätt som avses i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen ligger på bostadsrättsföreningen.

Bedömningen i detta fall

16. I HD har föreningen särskilt framhållit att P.W:s lägenhet är att anse som berörd. Föreningen har också hävdat att det var uppenbart redan innan samt vid stämman att flera bostadsrättshavare ansåg sig berörda och att det dessutom var bekant för alla att en lägenhet tillhörig P.W. skulle komma att påtagligt beröras.

17. I tingsrätten omnämndes inte P.W:s lägenhet. Inte heller redovisas den i hovrättens avgörande. I en till hovrätten den 15 maj 2008 inkommen inlaga anförde dock bostadsrättsföreningen att det var känt inom denna att en vid stämman inte närvarande medlem (P.W.) som skulle få balkongerna över sin lägenhet, var bestämt emot balkongbygget. Enligt föreningen var han härigenom att anse som berörd. I sin slutskrift i hovrätten anförde föreningen att den varit väl medveten om att P.W. var emot balkongbygget och att därför kvalificerad majoritet var nödvändig.

18. Hovrätten avvisade först där åberopad bevisning i form av vittnesförhör och ritningar över fastigheten. Bevisningen hade åberopats till styrkande av omständigheter hänförliga till andra lägenheter än P.W:s . Hovrättens avvisningsbeslut överklagades inte. Föreningen åberopade inte någon bevisning till styrkande av att P.W:s lägenhet var berörd.

19. Vad föreningen nu i HD anför angående P.W:s lägenhet är, med undantag för det som redovisats i hovrätten (se p. 17), att bedömas som sådana nya omständigheter enligt 55 kap. 13 § RB som en part får åberopa först i HD endast om han gör sannolikt att han haft giltig ursäkt för att inte göra det tidigare. Denna förutsättning kan inte anses uppfylld, varför nämnda omständigheter inte kan komma under HD:s prövning.

20. Föreningens påstående att P.W:s lägenhet är berörd har bestritts av J.O., J.S. och A.S. Det har inte åberopats någon bevisning i frågan. Påståendet kan inte anses utgöra en notorisk omständighet som inte kräver bevis och HD finner att föreningens påstående inte kan vinna beaktande.

21. Inte heller i övrigt kan föreningens påstående om att någon annan lägenhet, utöver motparternas, är berörd beaktas.

22. HD har således att utgå från att ingen annan lägenhet är motparternas är berörd i den mening som avses i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. För stämmobeslutet har därför såsom underinstanserna funnit endast krävts enkel majoritet.

Möjligheten att ändra föreningsstämmans beslut, m.m.

23. I frågan om möjligheten och lämpligheten i att ändra föreningsstämmans beslut gör HD samma bedömning som underinstanserna.

24. Föreningen har även hävdat att det finns grund för återförvisning till tingsrätten eller hovrätten med hänvisning till bl.a. att det skulle ha förekommit brister i processledningen vid tingsrätten bestående i att de faktiska omständigheterna inte utreddes. HD finner att grund för återförvisning inte föreligger.

Sammanfattning

25. HD har funnit att 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen ska tilllämpas på det aktuella föreningsstämmobeslutet och att bevisbördan för att en lägenhet är berörd på det sätt som avses i bestämmelsen ligger på bostadsrättsföreningen.

26. HD har även funnit att ingen lägenhet utöver motparternas är berörd i den mening som avses i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen och att det för stämmobeslutet därför endast krävts enkel majoritet.

27. HD har slutligen funnit att föreningsstämmans beslut bör ändras i enlighet med detta. Föreningen ska därför såsom underinstanserna har funnit anses ha röstat ”ja till nya balkonger”. Hovrättens domslut bör således fastställas.

- - -.

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.

HD (justitieråden Severin Blomstrand, Ann-Christine Lindeblad, referent, Gudmund Toijer och Ingemar Persson) meddelade den 11 april 2012 följande dom.

Domskäl

1. J.O., J.S. och A.S. är bostadsrättshavare i Bostadsrättsföreningen Lyran 6. De begärde föreningens medgivande till nybyggnad av balkonger till sina respektive lägenheter. Frågorna behandlades vid en årsstämma i föreningen. Stämmans ordförande fann att det för ett positivt beslut krävdes kvalificerad majoritet. På stämman röstade åtta medlemmar för och sju emot. Det ansågs därför att stämman hade sagt nej till balkongbyggena. Föreningsstämmans beslut klandrades vid tingsrätten.

2. Som huvudregel gäller att beslut på en bostadsrättsförenings stämma fattas med enkel majoritet, se 9 kap. 14 § bostadsrättslagen (1991:614) och 7 kap. 13 § första stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (föreningslagen). Detta gäller även beslut som innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras, under förutsättning att berörd bostadsrättshavare har gett sitt samtycke till ändringen. Om samtycke inte har lämnats, krävs kvalificerad majoritet bestående i att minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet. För giltighet av ett sådant beslut krävs dessutom hyresnämndens godkännande. (Se 9 kap. 15 § andra stycket och 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen.)

3. Bestämmelserna i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen är avsedda att ge den enskilde bostadsrättshavaren ett skydd. När det gäller balkongbyggen har med början i rättsfallet RH 2001:24 en fast hovrättspraxis utbildats som innebär att denna skyddsreglering anses omfatta även innehavare av bostadsrättslägenheter vilka inte fysiskt förändras av den åtgärd som beslutet avser. Det räcker att åtgärden kan komma att inverka menligt på bostadsrättshavarens rätt, t.ex. genom försämrat ljusinsläpp i lägenheten eller ökad insyn. En sådan tillämpning av bestämmelsen har enligt HD goda skäl för sig och bör gälla även i fortsättningen.

4. Underinstanserna ansåg att 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen skulle tillämpas på föreningsstämmans beslut och fann att föreningen inte hade visat att någon bostadsrättshavare utöver motparterna skulle beröras av balkongbyggena på det sätt som krävs för att stämmobeslutet ska omfattas av kravet på kvalificerad majoritet (se p. 2). Tingsrätten ändrade stämmans beslut så att föreningen skulle anses ha röstat ”ja till nya balkonger”. Hovrätten fastställde tingsrättens domslut.

Bevisbördans placering

5. En förutsättning för att kvalificerad majoritet enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen ska krävas är att beslutet innebär en förändring i bestämmelsens mening (se p. 2 i det föregående). Om ingen lägenhet förändras så krävs det endast enkel majoritet för ett positivt beslut. Det finns då inget särskilt krav på samtycke.

6. Föreningen har påstått att andra lägenheter än de som innehas av motparterna kommer att förändras om balkongerna byggs. J.O., J.S. och A.S. har bestritt detta. Av betydelse blir då hur bevisbördan i denna del placeras.

7. Det förhållandet att en föreningsstämma enligt huvudregeln fattar beslut med enkel majoritet talar för att det ska ankomma på den förening som har tillämpat regeln om kvalificerad majoritet att visa att det har funnits förutsättningar för detta.

8. Vidare är det föreningen som i allt väsentligt råder över beslutsordning m.m. på en föreningsstämma. Föreningen har därför störst möjligheter att se till att förutsättningarna för att tillämpa olika majoritetsregler utreds innan beslut fattas. En förening torde i allmänhet också ha större resurser och möjligheter än en enskild medlem att genomföra nödvändiga utredningar. Detta gäller särskilt när utredningarna kräver besiktningar av grannlägenheter. Utredningsskyldigheten får därför anses ligga på föreningen.

9. För att bevisbördan bör placeras på föreningen talar också följande. I hovrättspraxis har bevisbördan för att det finns förutsättningar för hyresnämndens godkännande av stämmobeslut av det slag som det rör sig om i detta mål lagts på den förening som ansöker om tillstånd till ett med kvalificerad majoritet fattat beslut (se RH 2004:68). I tillståndsmålen prövas om åtgärderna i sig är sådana att de träffas av 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (se RH 2001:24 och RH 2003:10). Att i sådana mål lägga bevisbördan på bostadsrättshavare framstår också som mindre lämpligt.

10. Det förtjänar också att påpekas att den bostadsrättshavare som anser sig berörd kan väcka klandertalan med anledning av uteblivet samtycke (se 7 kap. 17 § tredje stycket 2 föreningslagen). Detta kan ske senare än tre månader efter stämmobeslutet (se NJA 1996 s. 679).

11. Mot bakgrund av vad som anförts under punkterna 7-9 bör bevisbördan för att en lägenhet är berörd på det sätt som avses i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen ligga på bostadsrättsföreningen.

Bedömningen i detta fall

12. Föreningen har hävdat att det var uppenbart redan före stämman men också vid denna att flera bostadsrättshavare ansåg sig berörda och att det dessutom var bekant för alla att en lägenhet, tillhörig P.W., skulle komma att beröras påtagligt.

13. I tingsrätten omnämndes inte P.W:s lägenhet. Inte heller redovisas den i hovrättens avgörande. I en inlaga till hovrätten anförde dock bostadsrättsföreningen att det var känt inom föreningen att en vid stämman inte närvarande medlem (P.W.), som skulle få balkongerna ovanför sin lägenhet, var bestämt emot balkongbygget. Enligt föreningen var han härigenom att anse som berörd. I sin slutskrift i hovrätten anförde föreningen att den varit väl medveten om att P.W. var emot balkongbygget och att därför kvalificerad majoritet var nödvändig.

14. Hovrätten avvisade först där åberopade vittnesförhör och ritningar över fastigheten. Bevisningen hade åberopats till styrkande av omständigheter hänförliga till andra lägenheter än P.W:s . Hovrättens avvisningsbeslut överklagades inte. Föreningen åberopade inte någon bevisning till styrkande av att P.W:s lägenhet var berörd.

15. Vad föreningen i HD anför angående P.W:s lägenhet är, med undantag för det som anfördes i hovrätten (se p. 13), att bedöma som sådana nya omständigheter som en part enligt 55 kap. 13 § RB får åberopa först i HD endast om han gör sannolikt att han har haft giltig ursäkt för att inte göra det tidigare. Denna förutsättning kan inte anses vara uppfylld, varför nämnda omständigheter inte kan komma under HD:s prövning.

16. Föreningens påstående att P.W:s lägenhet är berörd har bestritts av J.O., J.S. och A.S. Det har inte åberopats någon bevisning i frågan. Påståendet kan därför inte läggas till grund för bedömningen. Inte heller i övrigt kan föreningens påstående om att någon annan lägenhet, utöver motparternas, är berörd vinna beaktande.

17. HD har således att utgå från att ingen annan lägenhet än motparternas är berörd i den mening som avses i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. Genom att motparterna på stämman röstade för ett positivt beslut får de anses ha gett sitt samtycke till förändring av deras respektive lägenheter. För stämmobeslutet har därför, som underinstanserna funnit, krävts endast enkel majoritet.

Finns grund för återförvisning till tingsrätten eller hovrätten?

18. Föreningen har hävdat att det finns grund för återförvisning till tingsrätten eller hovrätten med hänvisning till bl.a. att det skulle ha förekommit brister i processledningen vid tingsrätten bestående i att de faktiska omständigheterna inte utreddes. Föreningen har emellertid inte påvisat några brister som kan utgöra grund för återförvisning.

Ska föreningsstämmans beslut ändras eller upphävas?

19. Enligt 7 kap. 17 § fjärde stycket andra meningen föreningslagen får föreningsstämmans beslut ändras endast om det kan fastställas vilket innehåll beslutet rätteligen borde ha haft. Föreningen har i HD gjort gällande att de röstande kanske hade röstat annorlunda, om förutsättningen hade varit att det krävdes endast enkel majoritet för ett positivt beslut, och att det därför inte kan fastställas vilket beslutet skulle ha blivit.

20. En utgångspunkt måste vara att en röst som en medlem avger på en föreningsstämma gäller. Detta får anses vara fallet även om det senare visar sig att beslutet krävde en annan majoritet än som angavs vid stämman. I förevarande fall blev resultatet en majoritet för ett positivt beslut. Det kan alltså fastställas vilket innehåll beslutet rätteligen borde ha haft. Förutsättningar föreligger att ändra stämmans beslut. Hovrättens domslut ska således fastställas.

- - -.

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.

Justitierådet Martin Borgeke var skiljaktig och anförde:

1. Av protokollet från den muntliga förberedelsen vid tingsrätten framgår att föreningen där påstod att det fanns tre bostadsrättsinnehavare som hade reserverat sig mot balkongbygget och som var berörda av det. Enligt föreningen var det av denna anledning som beslut fattades om att det skulle krävas kvalificerad majoritet för ett godkännande av planerna på nya balkonger. I förberedelseprotokollet är också antecknat att föreningens motparter invände att det inte hade kommit fram vilka de bostadsrättsinnehavare var som skulle vara berörda.

2. Tingsrätten grundade sin dom på att föreningen inte hade angett på vad sätt och i vilken omfattning som de tre bostadsrättshavarnas rätt menligt skulle komma att beröras. I och med detta ansåg tingsrätten att föreningen inte hade visat att balkongbyggena menligt skulle inverka på andra bostadsrättshavares rätt och att dessa andra bostadsrättshavare också hade motsatt sig byggena.

3. I sitt överklagande till hovrätten gjorde föreningen gällande att tingsrättens dom var grundad på omständigheter som inte hade åberopats av motparterna. Föreningen namngav också de bostadsrättshavare, vilka sammanlagt representerade fyra av föreningens lägenheter, som ansåg sig vara berörda av balkongbyggena och uppgav att dessa som skäl för sin negativa inställning hade angett att de skulle få ökad insyn. Härutöver anförde föreningen att en vid stämman inte närvarande medlem, P.W., var bestämt emot balkongbygget eftersom balkongerna skulle byggas över hans lägenhet.

4. Med påståendet att tingsrätten hade grundat sitt avgörande på omständigheter som inte hade åberopats av motparterna avsåg föreningen att motparterna hade underlåtit att som grund för sin talan anföra att föreningen hade brustit i att ange på vad sätt och i vilken omfattning som de tre bostadsrättshavarnas rätt menligt skulle komma att beröras. Mot detta invände motparterna att de hade påstått att det i målet inte hade kommit fram vilka andra bostadsrättshavare än de som skulle få balkonger som skulle vara berörda och att det var detta påstående som tingsrätten hade lagt till grund för sitt avgörande.

5. I hovrätten åberopade föreningen vittnesförhör med de där namngivna bostadsrättshavarna. Föreningen åberopade också en ritning över fastigheten av vilken det framgick bl.a. på vilka platser balkongerna var tänkta att byggas. Denna bevisning avvisades emellertid av hovrätten.

6. I överklagandet till HD återkommer föreningen till handläggningen vid tingsrätten. Föreningen framhåller i denna del att om det var avgörande för tingsrättens bedömning i vilken grad motparternas grannar var berörda av de planerade balkongerna hade det varit rimligt att tingsrätten, t.ex. vid den muntliga förberedelsen, hade klarat ut de faktiska omständigheterna. Enligt föreningen bör denna brist i tingsrättens handläggning föranleda att målet återförvisas till tingsrätten eller till hovrätten. Föreningens inställning får förstås på det sättet att yrkandet om en återförvisning till hovrätten förutsätter att den av föreningen där åberopade bevisningen tilllåts.

7. Den muntliga förberedelsen vid tingsrätten, som enligt protokollet pågick i 45 minuter och som också innehöll diskussioner kring en eventuell förlikning, avslutades med konstaterandet att parterna var överens om att målet var berett och att det kunde avgöras utan huvudförhandling. Så blev också fallet.

8. Av 42 kap. 8 § andra stycket RB framgår att rätten, allt efter målets beskaffenhet, vid förberedelsen ska verka för att tvistefrågorna blir klarlagda och att parterna anger allt som de vill åberopa i målet. Enligt bestämmelsen ska rätten genom frågor och påpekanden försöka avhjälpa otydligheter och ofullständigheter i parternas framställningar.

9. Innebörden av den angivna bestämmelsen är att rätten under förberedelsen ska utöva materiell processledning. Sådan processledning ska inte ske endast i indispositiva tvistemål (och brottmål) utan även i dispositiva tvistemål. I skyldigheten att verka för att tvistefrågorna blir klarlagda ligger att domstolen ska aktivt undersöka i vad mån det föreligger oenighet mellan parterna, inte bara i fråga om yrkanden och rättsfakta, utan även när det gäller sakförhållanden av betydelse för avgörandet. Domstolen ska också ingripa för att avhjälpa otydligheter och ofullständigheter. I vissa fall - låt vara i mer speciella situationer - kan det också krävas att domstolen genom sin processledning agerar så att parterna förstår att de behöver föra in nytt material i processen, nya yrkanden, nya grunder och ny bevisning. Vid den materiella processledningen är det dock viktigt att domstolen i varje särskilt fall överväger om det är förenligt med domstolens opartiskhet att den t.ex. tar upp frågan om andra grunder än de som parterna uttryckligen har åberopat. (Se Peter Fitger, Rättegångsbalken, s. 42:29 ff.)

10. I det här aktuella fallet hade det legat mycket nära till hands att tingsrätten hade tagit upp frågan om hur föreningens hus var utformat och om var och hur balkongerna var tänkta att byggas. Det finns anledning att utgå från att föreningen då hade lagt fram en ritning över huset eller på annat sätt lämnat en mera konkret beskrivning av projektet. När föreningen åberopade att tre bostadsrättshavare motsatte sig balkongbygget och var berörda borde tingsrätten ha frågat vilka dessa var och på vilket sätt de skulle vara berörda. Om föreningens påståenden i dessa delar inte skulle godtas av motparterna ligger det i kravet på materiell processledning att tingsrätten borde ha frågat om föreningen avsåg att föra någon bevisning beträffande sådana omständigheter som motparterna hade förklarat sig inte godta. Inget av detta gjorde emellertid, såvitt framgår av handlingarna, tingsrätten.

11. När det gäller den av föreningen i hovrätten gjorda invändningen mot tingsrättens handläggning, som jag uppfattar att föreningen håller fast vid även här, att tingsrätten har grundat sitt avgörande på omständigheter som inte hade åberopats av motparterna förhåller det sig så, att det inte krävs någon invändning av motparten om det som parten anför till stöd för sin talan inte i sig kan leda till den begärda rättsföljden. Föreningens talan vid tingsrätten led av sådana brister på konkretion att den inte hade kunnat få framgång. Det fel som förekommit vid tingsrätten består alltså inte i det som föreningen primärt gjorde gällande i hovrätten. Däremot har tingsrätten i sådan grad brustit i sin skyldighet att bedriva materiell processledning att den har brutit mot föreskriften i 42 kap. 8 § andra stycket RB. Av denna anledning bör både hovrättens och tingsrättens dom undanröjas och målet visas åter till tingsrätten för fortsatt behandling.

12. Jag undanröjer alltså både hovrättens och tingsrättens dom och visar målet åter till tingsrätten för fortsatt behandling. - - -.

HD:s dom meddelad: den 11 april 2012.

Mål nr: T 1829-10.

Lagrum: 9 kap. 14-16 §§ bostadsrättslagen (1991:614) samt 7 kap. 13 och 17 §§ lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

Rättsfall: NJA 1996 s. 679.

Metadata

Domstol
Högsta domstolen
Avgörandedatum
2012-04-11
Målnummer
T1829-10
Lagrum
9 kap. 14 §, 15 § och 16 § bostadsrättslagen (1991:614)
7 kap. 13 § och 17 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar
Rättsfall
NJA 1996 s. 679
RH 2001:24
RH 2003:10
RH 2004:68
Sökord
Bostadsrättsförening
Föreningsstämma
Kvalificerad majoritet
Samtycke
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation