lagen.nu

NJA 1992 s. 66

Optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt är bindande om det är upprättat i skriftlig form.

Enligt en som optionsavtal betecknad och av parterna d 7 april 1984 underskriven handling förband sig G.L. att för en köpeskilling av 350 000 kr överlåta sin andel i Bostadsrättsföreningen nr 165 Skörden 4 i Stockholm, lägenheten nr 0002, till makarna E. och L.G. senast d 15 mars 1986. I avtalet stadgades vidare bl a att optionsrätten inte fick göras gällande förrän tidigast d 1 mars 1986, att överlåtelsen skulle ske genom ett särskilt upprättat köpeaval vilket var bindande under förutsättning att förvärvaren erhöll medlemskap i bostadsrättsföreningen samt att makarna G.. skulle senast d 1 jan 1986 underrätta G.L. om sin avsikt att utnyttja optionsrätten.

Samma dag underskrev parterna dels ett hyreskontrakt enligt vilket G.L. till makarna G.. uthyrde ifrågavarande bostadsrättslägenhet för tiden fr o m d 15 maj 1984 tom d 15 mars 1986 mot en hyra av 2 999 kr 85 öre i månaden eller samma belopp som bostadsrättsföreningen debiterade i månadsavgift, dels ett avtal varigenom parterna överenskom att nyssnämnda hyreskontrakt enligt 45 § 2 st hyreslagen inte skulle vara förenat med rätt till förlängning.

I en likaledes d 7 april 1984 utfärdad kvittens erkände G.L:s make S.L. att han av makarna G.. för fem närmare angivna oljemålningar mottagit 60 000 kr.

Tillstånd för G.L. att upplåta lägenheten i andra hand till makarna G.. lämnades av bostadsrättsföreningen för tiden d 15 maj 1984 - d 31 dec 1984 och av hyresnämnden i Stockholm för tiden därefter fram till d 15 mars 1986. Genom beslut d 4 juni 1984 godkände hyresnämnden överenskommelsen om avstående av rätt till förlängning av hyreskontraktet d 7 april 1984.

I skrivelse d 17 dec 1985 underrättade makarna G.. G.L. om att de avsåg att utnyttja sin optionsrätt till förvärv av bostadsrätten per d 1 mars 1986.

G.L. vägrade emellertid att överlåta bostadsrätten för det i optionsavtalet angivna priset.

Makarna G. väckte talan mot G.L. vid Stockholms TR och yrkade att de skulle förklaras vara ägare till ifrågavarande bostadsrätt med hälften vardera mot att de övertog bostadsrätten belastande lån om 350 000 kr med avdrag för tidigare erlagda 60 000 kr. För den händelse detta yrkande inte skulle bifallas yrkade makarna G. förpliktande för G.L. att vid vite av 700 000 kr medverka till upprättande av och underteckna erforderlig köpehandling för fullföljd av köp beträffande bostadsrätten. Om inget av nämnda yrkanden vann bifall yrkade makarna G. åläggande för G.L. att till dem återbetala 60 000 kr och utge skadestånd med 588 099 kr. Beträffande yrkandena om tillgodoräknande och återbetalning av 60 000 kr tillade makarna G. att G.L. samtidigt skulle berättigas att återfå tidigare nämnda fem oljemålningar.

G.L. bestred makarna G:s talan och yrkade å sin sida efter genstämning att TR:n skulle fastställa att optionsavtalet d 7 april 1984 inte var gällande mellan parterna.

Till utveckling av sin talan anförde makarna G. i huvudsak följande. De har tidigare bott i Västerås. I början av 1984 beslöt de att flytta till Stockholm. Genom en bekant fick de veta att G.L. hade en bostadsrättslägenhet till salu. Det kom till stånd ett sammanträffande mellan makarna G. och G.L. i den aktuella lägenheten. Makarna G. blev intresserade av denna och G.L. nämnde att hon ville ha 300 000 kr för bostadsrätten. Hon nämnde också att för bostadsrätten gällde hembudsskyldighet gentemot HSB:s bostadsrättsförening under tre år från dagen för upplåtelsen d 8 febr 1982. G.L. omtalade vidare att anledningen till att hon ville sälja bostadsrätten var att hon och hennes make S.L. ämnade flytta till en av S.L. ägd villafastighet i Vällingby. Vid ett nytt sammanträffande i lägenheten en tid senare var även S.L. närvarande. G.L. sade nu att priset för bostadsrätten var 350 000 kr och att detta pris inte var förhandlingsbart. Makarna G. accepterade priset. Man diskuterade också problemet med hembudsskyldigheten. G.L. föreslog att makarna G. skulle hyra lägenheten för en månadshyra som med 4 000 kr översteg avgiften till bostadsrättsföreningen. Hyresavtalet skulle löpa till dess hembudsskyldigheten upphört varefter makarna G. skulle köpa bostadsrätten. G.L. nämnde i sammanhanget att hon på så sätt också skulle få lägre realisationsvinstskatt. Makarna G. ansåg sig emellertid inte ha råd att betala en så hög hyra varför man skildes åt utan att träffa något avtal. Någon vecka senare ringde S.L. till E.G. och sade att man kanske kunde komma till en uppgörelse om makarna G. köpte fem tavlor av konstnären H.M. för 60 000 kr. Ett nytt sammanträffande kom till stånd mellan makarna G. och makarna L.. Man kom överens om att makarna G. skulle hyra lägenheten till dess hembudsskyldigheten upphörde och sedan överta den med äganderätt. Hyran skulle motsvara avgiften till bostadsrättsföreningen. Makarna G. ville att man skulle upprätta ett köpekontrakt beträffande bostadsrätten men G.L. gick inte med på detta. Hon föreslog att man skulle skriva ett avtal som innebar att man kringgick hembudsskyldigheten och som medförde reducerad realisationsvinstskatt. Hon klargjorde också att en förutsättning för affären var att makarna G. övertog fem tavlor av H.M. för 60 000 kr. G.L. ville att makarna G. skulle skicka ett avtalsförslag som hon skulle diskutera med sina ekonomiska och juridiska rådgivare. Efter hemkomsten till Västerås upprättade E.G. ett förslag till optionsavtal som han sände till G.L.. Efter någon vecka meddelade G.L. per telefon att hon accepterade förslaget. På fråga av E.G. sade hon vidare att betalning för tavlorna skulle erläggas i form av en postväxel. Denna skulle ställas på S.L. eftersom det var han som skötte bankaffärerna. Makarna G. träffade därefter åter makarna L. i Stockholm varvid optionsavtal, hyreskontrakt och avsägelse av besittningsskydd undertecknades. Makarna G. valde ut fem oljemålningar och överlämnade en postväxel på 60 000 kr. Enligt deras mening är beloppet 60 000 kr att betrakta som handpenning eller dellikvid för bostadsrätten. De skulle inte heller ha hyrt lägenheten om de inte fått löfte om att köpa bostadsrätten. Makarna G. flyttade in i lägenheten i maj 1984. - Sedan makarna G. genom skrivelsen d 17 dec 1985 påfordrat köpets fullföljd enligt optionsavtalet, krävde G.L. att köpeskillingen skulle höjas med 300 000 kr till 650 000 kr. Makarna G. vägrade emellertid att betala högre köpeskilling än som anges i optionsavtalet.

Som grund för sin talan gjorde makarna G. i första hand gällande att de genom optionsavtalet och genom erläggande av handpenning förvärvat bostadsrätten. I andra hand påstods att G.L. med bindande verkan åtagit sig att överlåta bostadsrätten till makarna G. för 350 000 kr och i övrigt på villkor som angavs i optionsavtalet samt att makarna G. gjort vad som på dem ankom för att göra optionsrätten gällande. G.L. var därför skyldig att medverka till upprättande av erforderlig köpehandling. I tredje hand hävdade makarna G. att G.L. genom att bryta mot optionsavtalet ådragit sig skyldighet att återbetala erhållen dellikvid, 60 000 kr, samt att ersätta den skada som makarna G. därigenom tillskyndats.

Den uppkomna skadan bestod enligt makarna G. dels i merkostnad för anskaffande av en likvärdig lägenhet, 550 000 kr - utgörande skillnaden mellan det av G.L. uppgivna nuvärdet på den omtvistade bostadsrätten, 900 000 kr, och den i optionsavtalet angivna köpeskillingen, 350 000 kr - dels i flyttningskostnader, 11 099 kr, dels i utlägg för nya köksskåp, 2 000 kr, dels i olägenheter i övrigt, uppskattade till 25 000 kr.

G.L. anförde i huvudsak följande. Hon förvärvade ifrågavarande bostadsrätt från HSB d 8 febr 1982 för 151 000 kr. Hon kostade sedan på lägenheten ca 50 000 kr i form av extra utrustning. Enligt upplåtelsekontraktet gällde vid försäljning inom tre år från upplåtelsedagen hembudsskyldighet till HSB-föreningen. Makarna L. flyttade in i lägenheten 1982. Tidvis bodde de även i en av S.L. ägd villafastighet i Vällingby. Makarna fann det emellertid dyrt att ha två bostäder. G.L. sökte därför efter en hyresgäst till bostadsrättslägenheten. Genom en bekant fick hon höra att makarna G. ville hyra en lägenhet i Stockholm. Detta ledde till att makarna G. kom och tittade på lägenheten. De förklarade sig vara intresserade av att hyra och eventuellt köpa lägenheten. G.L. omtalade då hembudsskyldigheten och sade att hon inte var intresserad av att sälja. Något tal om realisationsvinstskatt var det inte vare sig vid detta eller senare tillfällen. Efter någon tid infann sig makarna G. åter i lägenheten. Även S.L. var då där. G.L. begärde en månadshyra om 7 000 kr för att täcka sina kostnader för bostadsrätten. Makarna G. var emellertid endast villiga att betala hyra motsvarande avgiften till bostadsrättsföreningen eller ca 3 000 kr. Vid besöket tittade makarna G. på en en del konstverk som S.L. hade hängt upp i lägenheten. Makarna G. visade sig särskilt intresserade av några oljemålningar av H.M.. S.L. förklarade sig villig att sälja dessa. Makarna G. återvände sedan till Västerås. Efter några dagar anlände till G.L. ett optionsavtal från E.G.. G.L. ansåg att man var överens om att makarna G. skulle hyra lägenheten mot en hyra som motsvarade avgiften till bostadsrättsföreningen. Optionsavtalet tolkade hon så att makarna G. skulle ha företrädesrätt att förvärva bostadsrätten för den händelse G.L. önskade sälja den. Vid ett nytt sammanträffande mellan makarna G. och makarna L. undertecknades optionsavtalet och övriga handlingar. Samtidigt träffades mellan S.L. och makarna G. avtal varigenom den förre sålde fem oljemålningar av H.M.. Köpet hade inget samband med uthyrningen av lägenheten. Köpesumman var inte någon handpenning eller dellikvid för bostadsrätten. Det var över huvud taget inget tal om att man skulle upprätta köpehandling beträffande bostadsrätten. - Makarna L. separerade i okt 1985. När makarna G. senare ville köpa bostadsrätten hade G.L. inte själv någon lägenhet. Hon hade dock möjlighet att köpa en bostadsrätt för 600 000-650 000 kr och erbjöd därför makarna G. att köpa den omtvistade bostadsrätten för detta pris. E.G. föreföll till en början intresserad av anbudet men förklarade senare att han inte ville betala mer än 350 000 kr. G.L. kunde ej acceptera detta utan uppsade makarna G. till avflyttning. Den aktuella bostadsrätten torde numera vara värd 925 000-975 000 kr.

Som grund för bestridandet av makarna G:s yrkande om äganderätt till bostadsrätten åberopade G.L. att avtal om överlåtelse av bostadsrätt enligt 12 a § bostadsrättslagen och 7 § i bostadsrättsföreningens stadgar skulle ske skriftligen och att något sådant skriftligt överlåtelseavtal inte förelåg. Till stöd för sin talan om ogiltigförklaring av optionsavtalet och för sitt bestridande av makarna G:s yrkande om åläggande för henne att upprätta köpehandling anförde G.L. i första hand, att av det i 12 a § bostadsrättslagen stadgade formkravet beträffande överlåtelse av bostadsrätt följde att utfästelse att sälja sådan rätt - på samma sätt som utfästelse att sälja fast egendom - inte är bindande.

G.L. gjorde vidare på närmare angivna grunder gällande att optionsavtalet var ogiltigt enligt 31, 33 och 36 §§ avtalslagen. Hon bestred att - vid bifall till makarna G:s talan - föreskrift skulle ges om avdrag eller återbetalning med 60 000 kr, eftersom detta belopp inte avsett likvid för bostadsrätten utan betalning för tavlor som makarna G. köpt av S.L.. Vad gällde skäligheten av fordrade skadeståndsbelopp kunde G.L. endast vitsorda den begärda ersättningen för flyttningskostnader, 11 099 kr.

TR:n (chefsrådmannen Nordström, rådmannen Sandstedt och t f rådmannen Camitz) anförde i dom d 30 april 1987:

Domskäl. Optionsavtalet d 7 april 1984 kan uppenbarligen inte med hänsyn till sitt innehåll anses som avtal om överlåtelse av bostadsrätt. Inte heller övriga omständigheter i målet ger stöd för att avtalet skall tilläggas verkan som en sådan överlåtelse.

Avtalet innefattar i stället en utfästelse från G.L:s sida att framdeles sälja bostadsrätten till makarna G..

När det gäller att bedöma giltigheten av avtalet är till en början att beakta att utfästelse att sälja fast egendom sedan lång tid tillbaka i rättspraxis inte tillagts någon rättsverkan även om utfästelsen haft skriftlig form (se Westerlind, Kommentar till JB 1-5 kap s 300 f med hänvisningar). Någon ändring härvidlag synes inte ha varit åsyftad vid tillkomsten av den nya JB (se aas 301 samt Stark, JB, 1979 s 178).

Rörande motiven till den i rättspraxis intagna ståndpunkten har olika förklaringar framförts. Bl a har sagts att ståndpunkten sammanhänger med den enligt svensk rättsåskådning gällande grundsatsen att köpet begreppsmässigt innefattar jämväl en äganderättsöverlåtelse (Lagberedningens förslag till JB 1947, SOU 1947:38 s 158;jfr Undén, Svensksakrätt II: l, 1951 s 116 f).

På annat håll har man tagit fasta på ett uttalande av Lagberedningen i dess år 1909 avgivna förslag till JB (del II s 157) om att det inte föreligger något rättsligen bindande köpeavtal innan köpehandling utfärdats. Uttalandet har av Vahlén i avhandlingen Formkravet vid fastighetsköp (s 72) ansetts som uttryck för en princip om samtidigt inträde av bundenheten på ömse sidor, kallad ömsesidighetsprincipen. Denna princip har enligt Vahlén ett visst berättigande på grund av formkravet. Vahlén har utvecklat detta på följande sätt. När köparen icke har underskrivit någon köpehandling, kan det vålla svårigheter att senare bevisa både att köparen överhuvud accepterat säljarens anbud och att han godtagit alla de bestämmelser som upptagits i köpehandlingen. Om köparens i form av anbud eller utfästelse avgivna förklaring skulle vara bindande även före köpehandlingens utfärdande, skulle denna i dylikt fall uppenbarligen icke kunna tillmätas något större bevisvärde angående avtalets tillkomst och innehållet av köparens förklaring. Svårbedömbara tvister skulle kunna uppstå om förhållandet mellan köparens förklaring och köpehandlingens innehåll. Vahlén har senare i ett annat arbete, Fastighetsköp, 1971 (s 132 ff) gett uttryck för samma tankegångar. Det kan i sammanhanget också erinras om stadgandet i 1 § 3 st avtalslagen vari erinras om att reglerna om anbuds och accepts bindande verkan inte gäller i fråga om formbundna avtal. I motiven till stadgandet anförs (jfr Almén-Eklund, Lagen om avtal, 1968 s 15) att, då för giltigheten av ett avtal krävs iakttagande av vissa formaliteter, ett anbud om slutande av sådant avtal icke är bindande och att kontrahenterna blir å ömse sidor förpliktade först därigenom att avtalet upprättas i föreskriven form.

TR:n anser för sin del att de av Vahlén närmare utvecklade synpunkter som ligger bakom ömsesidighetsprincipen är fullt tillräckliga som skäl till att utfästelse om framtida försäljning av fast egendom inte är bindande.

Frågan blir då om samma synpunkter kan åberopas när det gäller utfästelse om försäljning av bostadsrätt. I det betänkande som låg till grund för 1982 års ändringar i bostadsrättslagen uttalade 1978 års bostadsrättskommitté (SOU 1981:74 s 299) att skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt var av stor vikt för precisering av avtalsvillkoren och i övrigt för att skapa ordning och reda i rättsförhållanden genom att förebygga uppkomsten av tvister. Föredragande departementschefen anslöt sig till kommitténs överväganden när det gällde att införa krav på skriftlighet vid överlåtelse av bostadsrätt samt erinrade om att ett sådant krav gällde vid överlåtelse av fast egendom och motiverades bl a av de skäl som kommittén åberopat (prop 1981/82:169 s 62).

Vad som nu anförts leder till slutsatsen att det finns lika starka skäl att tillämpa principen att utfästelse om framtida försäljning inte är bindande i fråga om bostadsrätt som beträffande fast egendom.

Det av makarna G. åberopade optionsavtalet kan således inte läggas till grund för ett åläggande för G.L. att utfärda köpehandling beträffande bostadsrätten. Då avtalet inte innefattar något självständigt åtagande om skadeståndsskyldighet kan G.L. inte heller åläggas sådan skyldighet. Makarna G:s yrkanden i nämnda hänseenden skall följaktligen ogillas medan G.L:s fastställelsetalan skall bifallas.

Vad angår makarna G:s yrkande om förpliktande för G.L. att mot erhållande av fem oljemålningar utge 60 000 kr finner TR:n genom makarna G:s under sanningsförsäkran lämnade uppgifter, som i och för sig bär sannolikhetens prägel och som vinner stöd av omständigheterna i målet, styrkt att köpet av oljemålningarna varit ett väsentligt led i den överenskommelse om framtida försäljning av bostadsrätten som träffats mellan makarna G. och G.L.. I och med att nämnda överenskommelse frånkänns bindande verkan skall även köpet av tavlorna återgå. Makarna G:s talan i denna del skall därför bifallas.

Domslut.

1. Makarna G:s talan bifalls endast i så måtto att G.L. förpliktas att mot erhållande av i målet aktuella fem oljemålningar till makarna G. betala 60 000 kr.

2. TR:n fastställer att det d 7 april 1984 mellan parterna träffade optionsavtalet saknar bindande verkan.

Talan fullföljdes i Svea HovR av parterna på ömse sidor.

Sedan TR:ns dom meddelats hade G.L. sålt bostadsrätten till annan än makarna G.. Dessa yrkade därför - med frånfallande av sina yrkanden i övrigt - bifall till sitt vid TR:n framställda yrkande om skadestånd med 588 099 kr.

G.L. yrkade ogillande av makarna G:s vid TR:n förda talan om återbetalning av 60 000 kr.

Parterna bestred varandras ändringsyrkanden.

Som grund för sin talan anförde makarna G.: Det görs i första hand gällande att makarna G. genom optionsavtalet och genom erläggande av handpenning förvärvat bostadsrätten, som G.L. sedan sålt till annan. G.L. är därmed återbetalningsskyldig för erhållen dellikvid, 60 000 kr, och skadeståndsskyldig. I andra hand påstås att G.L. med bindande verkan åtagit sig att överlåta bostadsrätten till makarna G. för 350 000 kr och i övrigt på villkor som anges i optionsavtalet samt att makarna G. gjort vad som på dem ankommer för att göra optionsrätten gällande. G.L. var därför skyldig att medverka till upprättande av erforderlig köpehandling. Genom att bryta mot optionsavtalet har G.L. ådragit sig skyldighet att återbetala dellikviden och att ersätta den skada som makarna G. därigenom tillskyndats.

Vad gällde beräkningen av det yrkade skadeståndet gjorde makarna G. följande förtydliganden och tillägg. G.L. var införstådd med att makarna G. lät sätta in nya köksskåp i lägenheten. Beloppet avseende olägenheter i övrigt motsvarar förlorad arbetsinkomst för E.G. med anledning av att denne tvingats ta ledigt från sitt arbete för att söka ny lägenhet.

G.L. anförde som grund för sin talan: Avtal om överlåtelse av bostadsrätten skall upprättas skriftligt enligt 12 a § bostadsrättslagen och 7 § i bostadsrättsföreningens stadgar. Något sådant avtal föreligger inte. Av formkravet beträffande överlåtelse av bostadsrätt följer att utfästelse att sälja sådan rätt - på samma sätt som utfästelse att sälja fast egendom - inte är bindande.

G.L. anförde ytterligare: Optionsavtalet är vidare ogiltigt enligt 31 § avtalslagen. E.G. har mot bakgrund av sin utbildning och sin erfarenhet som bankjurist begagnat sig av G.L:s oförstånd till att betinga sig förmåner som står i uppenbart missförhållande till det utfästa vederlaget. Missförhållandet består i att hänsyn inte tagits till den värdestegring som bostadsrätten sedermera undergått. - De 60 000 kr avser inte likvid för bostadsrätten utan betalning för tavlor som makarna G. inköpt av S.L.. - Vad gäller skäligheten av fordrade belopp vitsordas den begärda ersättningen för flyttningskostnader. Påståendet att nuvärdet för den aktuella bostadsrätten var 900 000 kr vitsordas. Vidare vitsordas att makarna G. haft utlägg för nya köksskåp med 2 000 kr. Ersättningsskyldighet för denna post bestrids under alla förhållanden eftersom G.L. aldrig tillfrågats om hon tillät att nya köksskåp installerades. Vad gäller olägenheter i övrigt saknas laglig grund att utdöma ersättning. Påståendet att E.G. gått miste om arbetsinkomst bestrids.

Makarna G. åberopade ett utlåtande av professor Lennart V.

HovR:n (hovrättslagmannen Peter von Möller, hovrättsråden Zachrisson och Grobgeld samt hovrättsassessorn Nyholm, referent) anförde i dom d 7 juni 1989:

Domskäl. Som TR:n funnit kan optionsavtalet inte anses ha verkan som en överlåtelse av bostadsrätten.

HovR:n delar TR:ns uppfattning att optionsavtalet, i enlighet med dess ordalydelse, utgör en utfästelse från G.L. att framdeles sälja bostadsrätten till makarna G..

När det gäller frågan om optionsavtalets giltighet gör HovR:n följande bedömning.

1 kap lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område - i det följande kallad avtalslagen - avser det sk konsensualavtalet. Detta kännetecknas - i vart fall teoretiskt - av att ett bindande avtal kommer till stånd genom utbyte av sammanstämmande viljeförklaringar. I motsats till konsensualavtalet gäller för det sk formalavtalet att detta kommer till stånd genom iakttagande av viss föreskriven form. I 1 § 3 st avtalslagen anges att i fråga om avtal, för vars giltighet fordras iakttagande av viss form, gäller vad särskilt är stadgat.

Grundregeln om slutande av avtal upptas i 1 § 1 st avtalslagen. Denna bestämmelse bygger på den sk löftesprincipen, vilken främst kommer till uttryck i regeln att redan ett anbud är bindande för den som avgivit anbudet.

Inom löftesprincipens ram råder ej tvekan om att det går att sluta olika typer av sk föravtal eller optionsavtal. Eftersom huvudavtalet är formfritt, är det tveklöst så att också föravtalet kan ingås formfritt.

I det förevarande målet är emellertid fråga huruvida det är möjligt att sluta ett optionsavtal i det fall det för det slutliga avtalet krävs iakttagande av viss form; eftersom partsbindning inträder i och med att avtal upprättats i föreskriven form, kan det sägas vara ett kringgående av denna regel att i ett sådant fall anse ett optionsavtal som bindande för parterna.

I förslag till avtalslag avgivet av därtill utsedda kommitterade d 31 jan 1914 har - i anslutning till den ovan nämnda bestämmelsen i 1 § 3 st avtalslagen - uttalats bl a följande. I vissa fall kräver svensk lag iakttagande av vissa formaliteter för giltighet av avtal. Så gäller t ex i fråga om fast egendom. Avtal som ingås utan iakttagande av sådana föreskrivna former, är ogiltiga. Därav följer att ej heller anbud om slutande av sådana avtal är bindande. Först därigenom att avtal upprättats i föreskriven form blir kontrahenterna å ömse sidor förpliktade (förslaget s 40, jfr Almén-Eklund, Lagen om avtal, 8 uppl 1963 s 14 f).

Spörsmålet om utfästelse att i framtiden överlåta egendom - i fall då för överlåtelsen gäller formkrav - har i litteraturen behandlats framför allt i vad rör fast egendom; detta i beaktande av att det sedan länge i svensk rätt anses att utfästelse att framdeles sälja fast egendom saknar verkan.

Fråga är huruvida denna regel - som är ett uttryck för den s k ömsesidighetsprincipen - är ett utflöde av formkravet vid fastighetsköp eller om regeln kan förklaras på annat sätt. Följande skall härvid noteras. I ett år 1909 avgivet förslag till JB upptogs en bestämmelse enligt vilken - i strid mot vad då ansågs gälla - en utfästelse i skriven form att sälja fastighet i visst hänseende skulle vara verksam. 1947 års JB:förslag lade dock inte fram någon regel av sådant innehåll. I detta förslag kom lagberedningen, efter ett långt resonemang, fram till att det inte fanns tillräckligt starka skäl för att införa den nyhet i svensk rätt som ett godkännande av sk pactum de contrahendo på detta område skulle innebära. Beredningen angav inte i sina skäl att bakgrunden till regeln om ogiltighet av utfästelse att i framtiden sälja fastighet skulle vara formkravet vid fastighetsköp (Westerlind, Kommentar till JB 1-5 kap, 1971 s 300 f).

I doktrinen har lämnats olika förklaringar till den nyssnämnda regeln. Lennart Vahlén uttalar att ömsesidighetsprincipen inte har något stöd av lag utan har utvecklats i rättspraxis; möjligt är att principen vilar på historisk tradition; det ligger närmast till hands att sammanställa principen med formkravet och förbudet mot s k resolutiva villkor (Vahlén, Fastighetsköp, 2 uppl 1971 s 133 f). I det förevarande målet har Lennart Vahlén avgivit ett yttrande, där han synes vilja förklara principen framför allt med hänsyn till villkorsregeln i tidigare och nu gällande JB. - Henrik Hessler uttalar bl a att utfästelse att framdeles sälja fastighet ej anses gällande ens parterna emellan; grunden härför ter sig ganska oklar, särskilt sedan man i den nya JB inte längre har det bräckliga stöd som det tidigare förbudet mot resolutiva villkor utgjorde (Hessler, Allmän sakrätt, 1973 s 449 f). - Andra författare kopplar ihop den aktuella regeln med formkravet. Så uttalar Jan Ramberg att ett avtal om framtida förvärv av fast egendom på grund av formkravet i JB saknar rättslig giltighet (Ramberg, Allmän avtalsrätt, 2 uppl 1989 s 163). - Folke Grauers anför i anslutning till ömsesidighetsprincipen att en klausul i ett arrendeavtal att arrendatorn har förköpsrätt är att jämställa med ett anbud att sälja och i konsekvens med formkravet inte bindande (Grauers, Fastighetsköp, 10 uppl 1987 s 45). - Lena Olsen uttalar att ömsesidighetsprincipen vid fastighetsköp i allmänhet härleds ur bestämmelsen i 1 § 3 st avtalslagen; principen innebär att bundenhet inträder samtidigt för båda parter; utfästelser att i framtiden sälja en fastighet har, beroende på formkravet vid fastighetsköp, icke lagligen kunnat göras gällande (Lena Olsen, Ersättningsklausuler, 1986 s 74 f). - Sven Holmgren och Dick Lundqvist anför att, om man ingår ett föravtal i en situation där det föreligger ett formkrav för huvudavtalet, föravtalet endast blir ett uttryck för ett tillitsförhållande mellan parterna. Dessa bör veta att föravtalet inte är bindande, dvs att ett obligationsrättsligt förhållande inte har skapats (Holmgren-Lundqvist, Letter of intent, 1988 s 24. Jfr härtill Godenhielm i Tidskrift utgiven av Juridiska Föreningen i Finland 1958 s 223 f).

Enligt HovR:ns mening leder det anförda till att följande huvudregel får anses gälla i svensk rätt. Ett optionsavtal är inte giltigt i det fall det för överlåtelse gäller ett formkrav. För denna slutsats väger det ovan citerade uttalandet i 1914 års förslag tungt. Här talas visserligen om anbud och inte om föravtal eller optionsavtal. Det måste emellertid anses att det knappast går att dra en bestämd gräns mellan en självständigt avgiven utfästelse och en utfästelse inom ramen för ett avtal mellan två parter (Lena Olsen, aa s 75).

Enligt 12 a § bostadsrättslagen (1971:479) skall ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Avtalet skall ta upp den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Överlåtelser som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltiga. Med utgångspunkt från den regel som HovR:n nyss har kommit fram till skulle ett föravtal eller ett optionsavtal avseende köp av en bostadsrätt vara ogiltigt.

Emellertid måste närmare undersökas bestämmelserna i bostadsrättslagen om överlåtelse och om upplåtelse av bostadsrätt; det är naturligtvis möjligt att i särskild lagstiftning föreskriva om avvikelse från en rättsgrundsats sådan som den, varom nu är fråga.

Bostadsrättslagen i dess ursprungliga lydelse trädde i kraft d 1 juli 1972. Det fanns då inte något formkrav avseende överlåtelse av bostadsrätt. Regeln i nyssnämnda 12 a § bostadsrättslagen infördes genom lag (1982:353) som trädde i kraft d 1 juli 1982. I förarbetena till bestämmelsen anfördes som skäl bl a att skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt var av stor vikt för precisering av avtalsvillkoren och i övrigt för att skapa ordning och reda i rättsförhållandena (prop 1981/82:169 s 61 f). - I förarbetena nämns inte något om frågan om giltighet av utfästelse att i framtiden överlåta bostadsrätt.

Vad gäller upplåtelse av bostadsrätt gavs redan från början en bestämmelse i 6 § bostadsrättslagen om formkrav vid upplåtelse. Enligt denna § - i dess lydelse enligt lag (1987:1277) - skall bostadsrätt upplåtas skriftligen om inte annat följer av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt. I 9 § bostadsrättslagen ges en uttrycklig bestämmelse om sk förhandsavtal. Det sägs här att en bostadsrättsförening får träffa avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt endast i fråga om annan lägenhet än bostadslägenhet. Bestämmelsen innebär att ett förhandsavtal till upplåtelse av bostadslägenhet är förbjudet. Däremot är ett sådant avtal giltigt beträffande lokal. Det noteras alltså att, vad gäller lokal, fråga är om ett fall då lagen uttryckligen har godkänt ett föravtal trots att för det slutliga avtalet - upplåtelse av bostadsrätt - gäller formkrav. Bakgrunden till §:n i fråga är följande. 1930 års lag (1930:115) om bostadsrättsföreningar utgick från att förpliktelser för tillträdande bostadsrättshavare skulle uppkomma först genom teckning på teckningslista. Bestämmelserna om upplåtelse av bostadsrätt avsågs innebära att det inte var tillåtet att ingå förhandsavtal om bostadsrätt och ta upp förskott på avgift för bostadsrätt. Av vissa skäl utbildades emellertid en praxis med förskott. Denna praxis legaliserades genom att vissa lagändringar år 1945 infördes i den då gällande lagen (1942:430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt mm (kontrollagen). Lagen gällde endast på hyresreglerade orter. När bostadsrättskontrollen upphörde vid utgången av år 1968 bibehölls möjligheten att uppbära förskott. Regler härom intogs i lagen (1968:702) om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt m.m. (förskottslagen). Reglerna i denna lag utgjorde bara en tillfällig lösning i avvaktan på den förestående översynen av hela bostadsrättslagstiftningen. - Systemet med förskottsbetalning och förhandsavtal ansågs strida mot vissa föreningsrättsliga principer och även medföra vissa andra olägenheter. Mot denna bakgrund har den nu gällande bostadsrättslagen byggts upp med utgångspunkt från att de bostadssökande skall bli medlemmar i föreningen och förvärva bostadsrätt redan när de binder sig för en lägenhet i föreningens hus. Det är således förbjudet för föreningarna att träffa förhandsavtal och uppbära förskott i fråga om bostadslägenhet. Beträffande lokal kan däremot ett sådant avtal träffas. Som skäl härför har anförts dels att föreningarna i dessa fall bör kunna binda intressenter i ett tidigt skede och dels att det inte föreligger samma skyddsbehov i fråga om lokaler som när det gäller bostadslägenheter (jfr Knutsson och Lindqvist, Bostadsrättslagen, 1972 s 35 ff och NJA 1972 s 400).

I bostadsrättslagen finns således en regel om tillåtligheten av förhandsavtal beträffande upplåtelse av lokal men förbud mot ett sådant avtal beträffande bostadslägenhet. Vad gäller överlåtelse finns ingen regel alls om förhandsavtal.

Av det sagda kan enligt HovR:ns mening - mot bakgrund av vad HovR:n funnit om ogiltigheten i allmänhet av föravtal vid formkrävande avtal - inte dras den slutsatsen att föravtal till överlåtelse av bostadsrätt skulle vara giltigt.

På grund av det anförda finner HovR:n, i likhet med TR:n, att optionsavtalet inte är rättsligt bindande. Makarna G:s skadeståndstalan skall därför ogillas.

HovR:n delar TR:ns bedömning att köpet av oljemålningarna utgjorde ett väsentligt led i parternas överenskommelse om framtida försäljning av bostadsrätten. Eftersom denna överenskommelse frånkänts bindande verkan skall, såsom TR:n funnit, köpet av tavlorna gå åter.

Det sagda innebär att TR:ns domslut skall fastställas.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

Parterna på båda sidor sökte revision.

Makarna G. (ombud advokaten H.G.W.) yrkade bifall till sin i HovR:n förda talan.

G.L. (ombud advokaten A.H.) yrkade bifall till sin i HovR:n förda talan.

Parterna bestred varandras ändringsyrkanden.

HD inhämtade yttranden från HSB:s Riksförbund, Riksbyggen och Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC).

HSB förklarade sig sammanfattningsvis anse övervägande skäl tala för att optionsavtal vid framtida överlåtelse av bostadsrätt inte hindras av formkravet i 12 a § 1971 års (numera 6 kap 4 § 1991 års) bostadsrättslag. Riksbyggen förklarade sig dela TR:ns och HovR:ns uppfattning att optionsavtal inte gäller för överlåtelse av bostadsrätt. SBC anförde som sin ståndpunkt att utfästelse att överlåta bostadsrätt inte är rättsligt bindande.

Makarna G. åberopade ytterligare utlåtanden av Lennart Vahlén och av jur dr M.M.. G.L. åberopade utlåtande av professor S.H. och ett yttrande av Mäklarsamfundet.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Knutsson, Heuman, referent, Freyschuss, Törnell och Lambe) beslöt följande dom:

Domskäl. Envar part har i HD åberopat samma grunder och samma omständigheter till stöd för sin talan som i HovR:n.

Som domstolarna funnit utgör optionsavtalet en utfästelse från G.L. att framdeles sälja bostadsrätten till makarna G.. Härav följer att optionsavtalet inte kan innefatta ett förvärv av bostadsrätten. Frågan i målet blir då huruvida optionsavtal om överlåtelse av bostadsrätt har bindande verkan.

En utfästelse att framdeles sälja fast egendom är inte bindande enligt vad som länge gällt enligt svensk rätt. Något direkt lagstöd härför finns ej men HD har efter nya JB:s ikraftträdande i åtskilliga rättsfall bekräftat att utfästelse att framdeles sälja fast egendom liksom avtal om förköpsrätt till fast egendom ej är bindande (se NJA 1977 s 509, 1981 s 897, 1984 s 673, 1987 s 726 och 1990 s 18). Bakgrunden härtill är att sådana klausuler, vilka lägger band på ägarens handlingsfrihet, kan skapa osäkerhet i äganderätten med ogynnsamma verkningar bl a för fastighetsomsättningen och kreditgivningen.

Vad gäller annan egendom är utgångspunkten att optionsavtal är bindande. Detta är en naturlig följd av den inom den allmänna avtalsrätten rådande viktiga principen om avtalsfrihet. Från denna huvudregel om giltigheten av optionsavtal angående lös egendom kan undantag ske genom lagstiftning eller om särskilda omständigheter föranleder det.

Vad gäller bostadsrätt upptar varken tidigare eller nuvarande lagstiftning något förbud mot optionsavtal vid överlåtelse. Av bestämmelser i bostadsrättslagstiftningen om föravtal vid upplåtelse av bostadsrätt och om hembud vid överlåtelse kan inte dras några bestämda slutsatser för den nu uppställda frågan. Såvitt framgår av förarbetena till bostadsrättslagarna har lagstiftaren inte ägnat frågan särskild uppmärksamhet.

Det har hävdats att rättsläget förändrats i och med att formkrav år 1982 föreskrevs vid överlåtelse av bostadsrätt. Härigenom skulle ha tillskapats ett förbud mot avtal om framtida överlåtelse av bostadsrätt. Skälen för formkravet var främst att skapa ordning och reda i rättsförhållandena och tillgodose kontrollaspekten vid realisationsvinstbeskattning (se prop 1981/82:169 s 61 f). Inte heller i detta sammanhang berördes frågan om optionsavtal. Det finns inte tillräcklig anledning att anse att uppställandet av formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt skulle inverka på rättsläget beträffande optionsavtal på så sätt att ett sådant avtal under alla omständigheter blev ogiltigt. För att ett optionsavtal skall bli giltigt måste emellertid numera krävas att det är upprättat i skriftlig form; om muntliga optionsavtal godkändes skulle nämligen skriftlighetskravet för överlåtelse urholkas på ett inte godtagbart sätt eftersom ett muntligt optionsavtal då skulle binda säljaren lika starkt som ett köpeavtal som uppfyller lagens formkrav.

Sammanfattningsvis innebär det sagda att det uppställda spörsmålet skall besvaras så att ett optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt är bindande om det är upprättat i skriftlig form.

Omständighet har inte förebragts som föranleder att det nu aktuella optionsavtalet ej skulle vara gällande parterna emellan. Genom att vägra uppfylla sin del av avtalet har G.L. ådragit sig skadeståndsskyldighet gentemot makarna G.. G.L. har vitsordat skäligheten av posterna 550 000 kr - skillnaden mellan köpeskillingen enligt optionsavtalet och bostadsrättens värde - samt 11 099 kr avseende flyttningskostnader. Makarna G. är vidare berättigade till ersättning med 2 000 kr för köksskåp som de låtit sätta upp i lägenheten, eftersom utgiften blivit onyttig för dem. Vad slutligen gäller deras krav på 25 000 kr för olägenheter på grund av att de nödgats flytta har de inte styrkt att de lidit någon skada. Detta yrkande kan därför inte bifallas.

Vidkommande G.L:s revisionstalan delar HD HovR:ns bedömning.

Domslut. Med ändring av HovR:ns domslut i vad HovR:n fastställt punkt 2 i TR:ns domslut förpliktar HD G.L. att till makarna G. utge skadestånd med 563 099 kr.

HD fastställer HovR:ns domslut i vad HovR:n fastställt punkt 1 i TR:ns domslut.

Metadata

Domstol
Högsta Domstolen
Avgörandedatum
1992-02-19
Målnummer
T320-89
Lagrum
6 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614)
Rättsfall
NJA 1977 s. 509
NJA 1981 s. 897
NJA 1984 s. 673
NJA 1987 s. 726
NJA 1990 s. 18
Litteratur
Sökord
Avtalsfrihet
Bostadsrätt
Optionsavtal
Utfästelse
Överlåtelse
Källa
Domstolsverket

Rättsfall som hänvisar till detta (6)

NJA 1994 s. 130: I ett avtal som ingåtts mellan en bostadsrättshavare och annan än bostadsrättsföreningen har intagits en klausul innebärande hembudsskyldighet. Fråga om klausulen är giltig och, då detta befunnits...
NJA 2001 s. 75: Avtal upprättat i skriftlig form avseende överlåtelse av ännu inte upplåten bostadsrätt har ansetts bindande mellan parterna.
NJA 2002 s. 467: Fråga huruvida vid köpeavtal rörande fast egendom en i kontraktet intagen utfästelse från köparens sida att ge säljaren rätt att efter exploatering välja villafastighet inom det köpta området kan...
NJA 2016 s. 107: Nyemission. Under förutsättning att ett avtal om s.k. emissionsgaranti är skriftligt och garanten vid avtalets ingående har tillgång till adekvat information om nyemissionens villkor och...
RÅ 2010 ref. 48: Ett avtal i vilket parterna utfäst sig att vid en senare tidpunkt sälja respektive köpa en bostadsrätt har inte ansetts innebära att bostadsrätten har avyttrats. Inkomsttaxering 2006.
RH 2014:25: Ett skriftligt avtal, varigenom en bostadsrättsförening förband sig att vid en senare tidpunkt låta en person få ett antal lägenheter som vid avtalstillfället var upplåtna med hyresrätt upplåtna på...
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation