lagen.nu

NJA 1991 s. 425

Överföring av mark genom fastighetsreglering inom delvis stadsplanelagt område. Bl a fråga om fastighets graderingsvärde minskats väsentligt (5 kap 8 § FBL).

Efter ansökan av Östra Göinge kommun inledde fastighetsbildningsmyndigheten i Broby lantmäteridistrikt förrättning för fastighetsreglering avseende bl a fastigheterna Knislinge 5:10 och 43:1 i Knislinge socken, Östra Göinge kommun.

Genom fastigbetsbildningsbeslut d 5 dec 1985 överfördes från den av makarna L. och M.S. ägda fastigbeten Knislinge 5:10

dels en ägofigur (nr 3) om 0,4651 ha till kommunens fastighet Knislinge 5:9 dels

ett sammanhängande område om 7,8413 ha, bestående av fem ägofigurer (nr 1, 2, 4, 5 och 6) till kommunens fastighet Knislinge 43:1. Den största av ägofigurerna, nr 2, innehöll 4,4338 ha. Ägofigur 1, om totalt 2,5125 ha, utgjorde område för idrottsplats och allmän plats enligt en stadsplan från år 1939. Övriga ägofigurer omfattades av ett förslag till stadsplan och skulle enligt detta användas för idrottsändamål och allmänt ändamål. (Förslaget till stadsplan antogs av kommunfullmäktige d 28 aug 1986 och fastställdes av LSt:n i Kristianstads län d 27 mars 1987. Av makarna S anförda besvär över LSt:ns beslut avslogs av regeringen d 21 maj 1987.)

Som skäl för beslutet om marköverföring till Knislinge 43:1 anförde fastighetsbildningsmyndigheten (förrättningslantmätaren Arvidsson) bl a att området överensstämde med gällande stadsplan jämte stadsplaneförslag, att regleringen skedde för att tillföra kommunens fastighet mark som sedan lång tid tillbaka disponerats för friidrott och att dessutom ingick viss mark för utvidgning av idrottsområdet. Vidare anfördes i skälen: Fastighetsregleringen innebär endast sådan storleksförändring som är tillåten enligt 5 kap 8 § FBL. Regleringen, som genomförs utan överenskommelse, uppfyller villkoren i 5 kap 8 § FBL. Fastighetsregleringen innebär en anpassning av fastighetsindelningen till den fastställda planen. Båtnadsvillkoret i 5 kap 4 § 1 st FBL är uppfyllt.

I ett samtidigt meddelat ersättningsbeslut ålade fastighetsbildningsmyndigheten kommunen såsom ägare av Knislinge 43:1 att utge ersättning med 206 500 kr.

Makarna S anförde besvär i Kristianstads TR, fastighetsdomstolen och yrkade undanröjande av fastighetsbildningsbeslutet.

Kommunen bestred ändring.

Till utveckling av sin talan anförde makarna S bl a: Den av fastighetsbildningsmyndigheten genomförda förrättningen är rätteligen en inlösenförrättning enligt 8 kap FBL. Förutsättningar för inlösen föreligger ej och fastighetsbildningsbeslutet skall därför undanröjas. Om TR:n inte skulle anse att fråga är om en inlösenförrättning enligt 8 kap FBL, bestrider L.S. och M.S. att förutsättningar för fastighetsreglering föreligger. - Båtnadsvillkoret i 5 kap 4 § FBL är ej uppfyllt. Detta villkor kan visserligen anses vara uppfyllt för de delar av ägofigurerna 1 och 5 som är belägna inom den stadsplan som var fastställd vid tiden för ansökningen om fastighetsreglering. Den omständigheten, att stadsplan sedermera fastställts för ytterligare områden av Knislinge 5:10, medför dock inte att båtnadsvillkoret är uppfyllt för de områdena. Idrottsplatsen och en på området befintlig parkeringsplats var redan anlagda vid tidpunkten för ansökningen om fastighetsreglering. Idrottsföreningen skall även i fortsättningen nyttja det markområde som är upplåtet till den, och anläggningarna på detta markområde tillhör föreningen. Något behov av kommunalt ägande till området föreligger därför ej. Fastighetsregleringen saknar således betydelse för markanvändningen. - Knislinge 5:10 förefaller vara samma typ av fastighet som Knislinge 43:1, även om arealerna skiftar. Ingen av fastigheterna har någon anknytning till markanvändning för idrottsändamål. Figur 2 används emellertid för samma ändamål som Knislinge 43:1, nämligen jordbruksändamål. Knislinge 43:1 brukas för övrigt av ägaren till Knislinge 5:10. Bakom kommunens initiativ förefaller ligga sådana befolkningspolitiska eller sociala skäl eller rent personliga önskningar, som enligt lagens förarbeten inte alls är relevanta vid prövningen av båtnadsvillkoret. Om man sålunda endast betraktar sådant som är relevant vid båtnadsvärderingen, finns enligt makarna S ej några sådana fördelar i förevarande fall, som utgör förutsättning för fastighetsreglering. Någon ökning av fastighetsvärdena totalt sett föranleder ej regleringen. - Förbättringsvillkoret i 5 kap 5 § 1 st FBL är ej uppfyllt. För att en fastighet skall kunna förbättras krävs att den före förrättningen har en viss kvalitet och att förrättningen medför en förhöjning av samma kvalitet. I föreliggande fall saknar sökandens fastighet helt de kvaliteter, som är ändamålet med förrättningen, nämligen idrottsanläggning. Syftet med förbättringsvillkoret är ej att möjliggöra en tvångsvis överflyttning av vissa kvaliteter hos en fastighet till sökandens fastighet, om den sistnämnda över huvud taget ej har dessa. Vad nu sagts avser samtliga figurer utom figur 2, som är åkermark. Knislinge 43:1 är liksom Knislinge 5:10 jordbruksfastighet. Båda fastigheterna brukas av L.S. och M.S.. De bestrider att fastighetsregleringen i denna del förhöjer kvaliteten hos Knislinge 43:1 såsom jordbruksfastighet eller är nödvändig för att förbättra denna. Kommunen kan rimligtvis ej ha något jordbruksintresse att falla tillbaka på såsom kvalitetshöjande faktor. - Med undantag av den nuvarande idrottsplatsen och ren vägmark inom ägofigurerna 5 och 6 används av fastighetsregleringen berörd mark för jordbruksändamål. Om denna avstås, lämpar sig Knislinge 5:10 i mindre mån än före regleringen som jordbruksföretag. Byggnader, inventarier och brukningssätt på fastigheten har bestämts utifrån förutsättningen att denna mark även i fortsättningen skulle kunna brukas. Ändamålsvillkoret i 5 kap 8 § FBL är således inte uppfyllt. - Någon sådan gradering som avses i 5 kap 8 § FBL finns ej redovisad i förrättningsakten. Genom fastighetsregleringen minskar graderingsvärdet för Knislinge 5:10 väsentligt. Fastighetsregleringen får därför inte genomföras. - Enligt 5 kap 2 § FBL skall för mark som genom överföring frångår fastighet vederlag utgå i mark, om ej ersättning i pengar är mer ändamålsenlig. Fastighetsbildningsmyndigheten har beslutat att ersättning skall utgå i pengar men inte angivit något skäl för detta. Kommunen förfogar över lämplig vederlagsmark, och ersättning i pengar är därför inte mer ändamålsenlig än ersättning i mark. Eftersom felaktigt vederlag bestämts, skall fastighetsbildningsbeslutet undanröjas.

Kommunen anförde bl a: Kommunens ansökan till fastighetsbildningsmyndigheten avsåg fastighetsreglering. Marköverföringen har också genomförts genom fastighetsreglering, och fråga är ej om inlösen enligt 8 kap FBL. - All mark som överförts till Knislinge 43:1 ligger inom stadsplanelagt område, och båtnadsprövningen har skett redan i planärendena. Genom marköverföringen till Knislinge 43:1 vinnes såväl en lämpligare fastighetsindelning som en mer ändamålsenlig markanvändning. Regleringen är synnerligen angelägen med hänsyn till den utbyggnad av idrottsplatsen som idrottsföreningen planerar, och fördelarna med regleringen överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. - Kommunens fastighet Knislinge 43:1 är en exploateringsfastighet som 1972 lades under stadsplan. Enligt planen skall omkring 70 % av fastighetens areal användas till småhusbebyggelse, medan resten utgörs av mark för allmän plats. Inom fastigheten finns redan i dag tennisbanor och bandyplan. Fastigheten skall tillföras mark i plangenomförande syfte. Genom fastighetsregleringen förbättras Knislinge 43:1. - Knislinge 5:10 hade före fastighetsregleringen en areal om 74,5320 ha. Genom regleringen kommer arealen att minska med 8,3064 ha eller ca 11 %. Omkring hälften av den mark som avstås utgörs av idrottsplats, moras och strandslänt mot Helge å, vattenområde, parkeringsplats och gatumark. Av det anförda följer att Knislinge 5:10 efter regleringen inte kan anses mindre lämpad som jordbruksfastighet än vad som var fallet dessförinnan. - Graderingsvärdet för Knislinge 5:10 minskar inte väsentligt genom fastighetsregleringen. Någon gräns för hur mycket en fastighet får ändras uppställs inte i FBL. Vägledning i fråga om denna gräns får man i stället från förarbetena till FBL och från den rättspraxis som utvecklats. I vissa fall har en minskning med upp till 25 % tillåtits. I detta fall minskar graderingsvärdet väsentligt mindre än arealen. - Skälet till att vederlaget utgått i pengar och inte i mark är att kommunen saknat lämplig vederlagsmark. Så är alltjämt fallet. Den omständigheten att ersättning utgått i pengar kan därför inte föranleda att förrättningen undanröjs.

Såväl makarna S som kommunen överklagade fastighetsbildningsmyndighetens ersättningsbeslut. Makarna S yrkade att ersättningen skulle bestämmas till 386 501 kr, kommunen att den skulle fastställas till 90 000 kr. TR:n (rådmännen Odencrants och Lundgren, fastighetsrådet Mörée samt två nämndemän) anförde i utslag d 26 jan 1988 under rubriken Skäl bl a: Det överklagade beslutet avser inte inlösen enligt 8 kap FBL. Även om förutsättningar för inlösen inte föreligger, kan det därför inte föranleda att beslutet skall undanröjas.

På skäl kommunen anfört är såväl båtnadsvillkoret som förbättringsvillkoret i 5 kap 4 § och 5 § FBL uppfyllda.

TR:n delar kommunens bedömning såvitt angår ändamålsvillkoret i 5 kap 8 § FBL. Graderingsvärdet för Knislinge 5:10 kan vidare såsom kommunen anfört inte anses bli väsentligt minskat genom regleringen.

Utredningen utvisar inte att kommunen haft lämplig vederlagsmark. På grund härav är ersättning i pengar mer ändamålsenlig än ersättning i mark.

På grund av det anförda och då hinder eljest ej föreligger mot fastighetsregleringen, skall yrkandet om undanröjande av denna lämnas utan bifall.

TR:ns avgörande. TR:n ogillade yrkandet att fastighetsbildningsbeslutet skulle undanröjas.

TR:n ändrade fastighetsbildningsmyndighetens ersätningsbeslut på så sätt att ersättningen bestämdes till 215 364 kr.

Makarna S anförde besvär i HovR:n över Skåne och Blekinge med yrkande att HovR:n skulle undanröja fastighetsbildningsmyndighetens beslut om fastighetsreglering eller förordna att vederlag skulle utgå i mark och visa förrättningen åter till fastighetsbildningsmyndigheten för verkställande av markvederlaget

eller bestämma ersättningen för avstådd mark till 307 479 kr.

Kommunen, som förelades att yttra sig angående fastighetsregleringens tillåtlighet, bestred ändring.

Makarna S gjorde gällande att fastighetsregleringen inte uppfyllde båtnadsvillkoret i 5 kap 4 § FBL, förbättringsvillkoret i 5 kap 5 § FBL och ändamålsvillkoret i 5 kap 8 § första meningen FBL samt att den även stred mot 5 kap 8 § andra meningen FBL eftersom graderingsvärdet för deras fastighet skulle komma att minska väsentligt. De hänvisade till vad de i dessa delar anfört vid TR:n. De vidhöll sitt påstående att kommunen förfogade över lämplig vederlagsmark och anvisade i sådant hänseende den av kommunen år 1985 förvärvade s k Tegeborgsfastigheten, vilken utgjordes av åkermark och var belägen i nära anslutning till makarna S:s fastighet. De gjorde gällande att, om vederlag inte utgick i mark, ansökningen om fastighetsreglering skulle lämnas utan bifall, eftersom lämplig vederlagsmark fanns men kommunen bestämt motsatt sig vederlag i form av mark.

Kommunen anförde beträffande fastighetsregleringens tillåtlighet detsamma som vid TR:n. Vad gällde frågan om vederlag skulle utgå i mark vidhöll kommunen att den inte förfogade över lämplig vederlagsmark; Tegeborgsfastigheten, som utgjorde den enda jordbruksfastighet som kommunen förfogade över i närheten av Knislinge 5:10, hade förvärvats för utökning av kommunens industriområde i Knislinge. HovR:n (hovrättsråden Eilard och Schlyter, fastigbetsrådet Carlander samt hovrättsrådet Ohlsson, referent) antecknade i utslag d 15 mars 1989 inledningsvis under rubriken Skäl att den begärda fastighetsregleringen avsåg bl a utökning av exploateringsfastigheten Knislinge 43:1 med sammanlagt 7,8413 ha av Knislinge 5:10. Härefter anförde HovR:n: Vad gäller överföringen till Knislinge 43:1 beaktar HovR:n till en början att fastighetsreglering i princip är en fastighetsägares egen angelägenhet men att en ägare av en fastighet är skyldig att under vissa förutsättningar tåla att hans fastighet mot hans vilja ändras (prop 1969:128 s B 321). Typexemplet för sådan tvångsöverföring är gatumarksregleringar och liknande överföringar av smärre områden.

Överföringen av mark från Knislinge 5:10 till Knislinge 43:1 utgör en tvångsvis genomförd överföring av sammanlagt närmare 8 ha mark mot en kontant ersättning om minst 208 389 kr. En marköverföring av denna expropriationsliknande karaktär synes mot bakgrund av de allmänna övervägandena bakom lagstiftningen inte stå i överensstämmelse med vad som ursprungligen avsågs med lagstiftningen. Marköverföringen sker emellertid för att genomföra fastställd plan. Plangenomförandeaspekterna har kommit att betonas mer och mer i lagstiftningen under senare år. Med hänsyn härtill finner HovR:n att fastighetsregleringsinstitutet i och för sig är tillämpligt på ifrågavarande marköverföring.

HovR:n övergår härefter till att pröva om de olika rekvisiten i 5 kap FBL för tillåtande av överföringen är uppfyllda.

Knislinge 43:1 är en exploateringsfastighet. Det ligger nära till hands att uppfatta utökningen av denna som huvudsakligen syftande till att "ge kommunen möjlighet att förfoga över mark som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning" (2 kap 1 § första meningen expropriationslagen). Om utökningen enbart har detta syfte torde den inte kunna genomföras tvångsvis med fastighetsreglering. En förutsättning för en sådan reglering är nämligen att "lämpligare fastighetsindelning eller mer ändamålsenlig markanvändning vinnes" i den mening som avses i 5 kap 4 § FBL. Frågan om villkoren i nyssnämnda lagrum är uppfyllda får för detta fall prövas med utgångspunkt från den varaktiga fastighetsindelning och markanvändning som är planerad. Den avsedda användningen av regleringsområdet är dokumenterad i fastställda stadsplaner. Blivande fastighetsindelning är visserligen inte bestämd genom något lagakraftvunnet beslut om fastighetsplan. Enligt HovR:ns bedömning finns det emellertid inte någon anledning att i en fastighetsplan dela upp regleringsområdet på annat sätt än att det möjligen fördelas på en gatu- och parkmarksfastighet och på en fastighet för idrottsändamål. Marköverföringen till Knislinge 43:1 får mot bakgrund härav anses medföra en förbättrad fastighetsindelning. Fastighetsregleringen får även anses komma att medföra en förbättring av kommunens fastighet. Fastighetsregleringen är således tillåten enligt 3 kap 9 § samt 5 kap 4 och 5 §§ FBL.

Enligt 5 kap 8 § första meningen FBL skall vid fastighetsreglering iakttas att varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Denna bestämmelse kan av praktiska skäl få betydelse endast som en spärr mot att olägenheter av mera påtaglig beskaffenhet uppkommer (prop 1969:128 s B 379). Det område som Knislinge 5:10 skall avstå genom fastighetsregleringen skall enligt fastställda detaljplaner användas till annat än jordbruk. Området har till stor del redan ianspråktagits för idrottsändamål i enlighet med detaljplanernas redovisning. Den del av området som alltjämt brukas till jordbruksenheten på fastigheten kan enligt HovR:ns mening avstås utan att det uppkommer så betydande olägenheter för jordbruket att regleringen av det skälet bör hindras.

På grund av vad sålunda anförts kan fastighetsregleringen inte anses strida mot nyssnämnda grundläggande bestämmelse till skydd för enskild fastighet vid fastighetsreglering.

Som en ytterligare garanti mot oskäliga rubbningar i bestående förhållanden är det enligt 5 kap 8 § andra meningen FBL förbud mot att fastighets graderingsvärde minskas väsentligt.

Graderingsvärdet för ett område bestäms enligt 5 kap 9 § 2 st FBL med hänsyn särskilt till områdets avkastningsvärde och marknadsvärde. När det som i detta fall - då det enligt vad utredningen visar inte finns någon lämplig vederlagsmark att tillgå - är fråga om att helt ersätta mark med pengar, är det naturligt att anknyta värderingen väsentligen till marknadsvärdenivån (prop 1969:128 s B 394). Områdena har i sin helhet planlagts för annan användning än till jordbruk. Undantagsbestämmelsen i 5 kap 9 § 3 st andra meningen FBL att graderingsvärdet, oavsett hur marken skall användas, kan få bestämmas efter markens tjänlighet för jordbruksändamål är sålunda inte tillämplig. Områdenas graderingsvärde skall istället grundas på det användningssätt som ger det högsta värdet (prop 1969:128 s B 393). På områdena finns inte någon byggnad som tillhör ägaren av Knislinge 5:10 och utgör tillbehör till denna fastighet. Någon särskilt beräknad ersättning för ståndskog på områdena synes ej heller vara aktuell. Ersättningen har inte heller till någon del grundats på tillfälliga förhållanden. Under sådana omständigheter är områdenas graderingsvärde identiskt med deras likvidvärde (jfr prop 1969:128 s B 393).

Till ledning för tolkning av vad som skall anses innebära en avsevärd minskning av en fastighets graderingsvärde anförde fastighetsbildningskommittén bl a följande (jfr prop 1969:128 s B 381 och SOU 1963:8 s 320):

Vid bedömning huruvida en minskning skall anses väsentlig bör enligt kommitténs mening stort avseende fästas vid verkningarna för de enskilda rättsägarna. Om dessas ställning inte nämnvärt påverkas i oförmånlig riktning, bör den rent värdemässiga ändringen tillmätas mindre betydelse. Nuvarande gränser för ägokravsjämkningen torde vidare kunna tjäna till ledning på det sättet att en minskning, som skulle vara möjlig att genomföra enligt gällande rätt, knappast bör kunna karakteriseras som väsentlig. Det ligger i sakens natur att små fastigheter i allmänhet bör relativt sett kunna minskas mer än stora fastigheter. Den faktiska minskningen blir ändå obetydlig. Särskilt kan påpekas att enligt 8 kap 2 § och 13 kap 2 § jorddelningslagen en minskning av fastighets uppskattningsinnehåll med ända upp till 25 % f n är tillåten i vissa fall.

Även om sålunda den värdemässiga ändringen i sig skall tillmätas mindre betydelse, finns det anledning att vid mycket stor kapitalöverflyttning beakta den åtskillnad som görs i 16 kap 14 § 1 st FBL mellan fördelning av rättegångskostnaderna vid tvist om inlösenersättning och samma fördelning vid tvist om annan ersättning i anledning av fastighetsreglering. Det är enligt HovR:ns mening skäligt att den gynnsammare bestämmelsen vid inlösenersättning för fördelning av rättegångskostnader skall gälla för ägaren av den minskade fastigheten, när kapitalöverflyttningen är stor och expropriationsliknande. Enligt rättspraxis skall bestämmelsen tolkas bokstavligt och sålunda endast gälla vid inlösenersättning, se NJA 1983 s 367.

Enligt nyssnämnda motivuttalande skall gränserna för ägokravsjämkning enligt tidigare gällande rätt också kunna tjäna till ledning för bedömningen. I jorddelningslagen fanns vid tiden för FBL:s ikraftträdande procentsatserna 5, 10 och 25 % för maximal minskning av fastighet.

Den högsta procentgränsen infördes ursprungligen i 6 kap 8 § lagen (1917:69) om fastighetsbildning i stad genom en lagändring 1931. I förarbetena till de förändrade reglerna om ägokravsjämkning uttalas bl a följande (prop 1931:79 s 136 och SOU 1928:5 s 150-151 och 353-356):

De sakkunniga hava alltså ansett, att betydligt större del än 1916 års kommitté föreslagit eller enligt jorddelningslagen gäller må ersättas i penningar. Då fråga är om ägoutbyte enligt 1 § 1 st för ernående av överensstämmelse med generalplan, stadsplan eller tomtindelning, bar detta synts naturligt, då genom ägoutbytet undvikes en expropriation, som ofta eljest blivit av nöden, i vilket fall alltså eventuellt hela fastighetens värde ersatts i penningar. Men jämväl då ägoutbyte skall ske enligt 1 § 2 st, har det synts de sakkunniga naturligt att höja i förhållande till jorddelningslagen den omfattning, i vilken ersättning må lämnas i penningar. Med hänsyn därtill att fastigheterna inom stadsbyggnadsorterna ofta äro små, skulle eljest ägoutbyte hindras i många fall där dess genomförande varit önskligt.

Genom lagändringar 1951 flyttades bestämmelsen om tjugofemprocentsgränsen vid ägoutbyte för plananpassning över till jorddelningslagen, varvid det samtidigt i denna lag infördes den i övrigt närmast före FBL gällande gränsen om 5 % vid tvångsägoutbyte.

Tjugofemprocentsgränsens införande motiverades med att eljest nödvändiga expropriationer av hela fastigheter därigenom kunde undvikas. HovR:n drar härav den slutsatsen att lagstiftaren i första hand tänkt på fastigheter som inte bara till viss del är planlagda utan också i övrigt skall exploateras för tätbebyggelse inom överskådlig tid. Avsikten kan således enligt HovR:ns mening inte ha varit att tjugofemprocentsgränsen för tvångsägoutbyte skulle få tillämpas på t ex en fastighet som endast till en mindre del är belägen inom planområde och i övrigt varaktigt skall användas för jord- eller skogsbruksändamål.

TR:n har med den planerade markanvändningen som grund bestämt ersättningen till 208 389 kr för det område om 7,8413 ha som skall överföras till Knislinge 43:1. Ersättningen utgör genomsnittligt 2:66 kr/kvm. Kommunen har inte besvärat sig över den sålunda bestämda ersättningen. På grund härav måste marken vid en prövning enligt 5 kap 8 § FBL anses ha i vart fall detta värde.

Såsom tidigare anförts är områdenas graderingsvärde identiskt med deras likvidvärde. Områdena har således i vart fall graderingsvärdet 208 389 kr. De omfattar tillsammans ca 11 % av arealen till Knislinge 5:10. Områdena torde ha ett graderingsvärde per arealenhet som i vart fall motsvarar men sannolikt överstiger det genomsnittliga graderingsvärdet per arealenhet för fastigheten i dess helhet.

Fastighetsreglering är visserligen ett praktiskt sätt att lösa många plangenomförandefrågor på. Sedan plan- och bygglagen (PBL) trädde i kraft d 1 juli 1987 har emellertid detta argument för en liberal tillämpning av 5 kap 8 § andra meningen FBL förlorat sin betydelse. Enligt 6 kap 3 § PBL kan fastighetsplan vid behov upprättas inte bara för kvartersmark utan för all mark som omfattas av detalj plan (se Didón m fl, Plan- och bygglagen s 342 f) och enligt 17 kap 4 § PBL skall också stadsplaner och byggnadsplaner upprättade enligt äldre lagstiftning gälla som detaljplan. Med detta nya planinstitut kan 8 kap 4 § FBL - som ändrats att gälla områden vilka enligt fastighetsplan skall bilda en fastighet - göras tillämplig på all mark inom detaljplan.

På grund av vad ovan anförts måste marköverföringen från Knislinge 5:10 till 43:1 anses medföra en så väsentlig minskning av graderingsvärdet på Knislinge 5:10 att överföringen inte kan ske enbart med stöd av 5 kap FBL. Fastighetsbildningsbeslutet bör således undanröjas i denna del och i följd därav även ersättningsbeslutet i motsvarande del.

Med ändring av TR:ns utslag undanröjer HovR:n fastighetsbildningsmyndighetens beslut såvitt avser överföring av områdena fig 1, 2, 4, 5 och 6 från Knislinge 5:10 till Knislinge 43:1 samt beslutet om ersättning för dessa områden och inställer förrättningen såvitt avser nämnda marköverföring.

Kommunen (ombud förbundsjuristen D.L.) anförde besvär och yrkade att HD skulle, med ändring av HovR:ns utslag, fastställa TR:ns utslag i vad det innefattade ogillande av makarna S:s yrkande om undanröjande av fastighetsbildningsbeslutet såvitt avsåg överföring av områdena fig 1, 2, 4, 5 och 6 från Knislinge 5:10 till Knislinge 43:1 samt återförvisa målet till HovR:n för bestämmande av ersättning för dessa områden.

Makarna S (ombud advokaten J-Å.E.) bestred ändring. I andra hand yrkade de att HD skulle, med ogillande av kommunens återförvisningsyrkande, bifalla deras i HovR:n framställda yrkande om markvederlag och i anledning härav återförvisa målet till fastighetsbildningsmyndigheten.

Statens lantmäteriverk avgav yttrande i målet. I yttrandet behandlades frågan om fastighetsregleringens tillåtlighet enligt 5 kap 8 § andra meningen FBL.

Efter en utförlig diskussion mot bakgrund av uttalanden i lagförarbetena anfördes i yttrandet: Sammanfattningsvis bör enligt lantmäteriverkets mening graderingsvärdeminskningar på uppemot 25 % normalt godtas vid fastighetsreglering inom planlagt område. Vissa andra förhållanden än värdeminskningen bör dock också kunna beaktas vid bedömningen. Uppkommer fråga om skada, som inte kan ersättas enligt FBL och det med viss sannolikhet bedöms att en inte helt obetydlig ersättning skulle utgå för skadan om ett alternativt förfarande tillgrips, bör förrättningen inställas oberoende av den procentuella värdeminskningen. Är det vidare fråga om ett komplicerat ärende, där utredningar från sakägaren bedöms nödvändiga för en rättssäker prövning eller där rättspraxis är mycket oklar och det kan bli fråga om mycket stora ersättningsbelopp, bör detta vägas in i bedömningen med följd att värdeminskningar under den relativa gränsen ca 25 % av graderingsvärdet undantagsvis skulle kunna betraktas som väsentliga. I sistnämnda fall bör komplexiteten påverka bedömningen mer ju större den relativa värdeminskningen är.

Enligt lantmäteriverkets mening utgjorde bestämmelsen i 5 kap 8 § andra meningen FBL inte hinder mot den i målet aktuella marköverföringen.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Roos, föreslog i betänkande följande utslag:

Skäl. En fastighetsreglering är i princip en fastighetsägarnas egen angelägenhet, över vilken de förutsätts ha ett avgörande inflytande. I vissa fall kan dock en sådan åtgärd behöva företas mot någon fastighetsägares vilja t ex då, såsom i förevarande fall, regleringen har till syfte att fastighetsindelningen skall komma i överensstämmelse med fastställd plan. Till skydd för den enskilde fastighetsägarens intresse finns en rad regler i 5 kap FBL.

Såvitt nu är i fråga framgår till en början av 2 § att för mark som genom överföring frångår fastighet vederlag skall utgå i mark eller andel i samfällighet, om ej en ersättning i pengar är mer ändamålsenlig.

Makarna S har yrkat att Knislinge 5:10 tillförs vederlagsmark från den kommunen tillhöriga s k Tegeborgsfastigheten (Knislinge 13:2 m fl) som ligger i anslutning till Knislinge 5:10. Kommunen har bestritt yrkandet av det skälet att nämnda egendom år 1985 hade inköpts för kommande utvidgning av kommunens industriområde och att den omfattar den enda tänkbara marken för detta ändamål.

Utredningen i denna del ger inte underlag för andra slutsatser än att en överföring av mark från Tegeborgsfastigheten i förevarande sammanhang skulle motverka lämplig planläggning av området samt att det inte finns någon annan mark eller andel i samfällighet som skulle kunna utgöra vederlag till Knislinge 5:10.

I 5 kap 4 och 5 §§ finns vidare bestämmelser som innefattar krav på att fördelarna av regleringen skall överväga därmed förenade kostnader och olägenheter samt att regleringen skall leda till en förbättring av en sökanden tillhörig fastighet. Såsom domstolarna funnit måste ifrågavarande s k båtnadskrav och förbättringskrav anses vara uppfyllda i detta fall.

I 5 kap 8 § föreskrivs i första meningen att vid fastighetsregleringen skall iakttagas att varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. I andra meningens första led anges att fastigheten icke får ändras så att dess graderingsvärde minskas väsentligt. I fortsättningen av samma mening föreskrivs att fastigheten icke heller får ändras så att dess graderingsvärde ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren.

Ifrågavarande bestämmelser är oförändrade sedan lagen trädde i kraft. Av propositionen (1969:128) framgår att §:n i allt väsentligt utformades i enlighet med vad som hade föreslagits av 1954 års fastighetsbildningskommitté i dess betänkade SOU 1963:8.

Vad särskilt gällde tillämpningen av bestämmelsen i andra meningens första led anförde kommittén följande: Vid bedömning huruvida en minskning skall anses såsom väsentlig bör enligt kommitténs mening stort avseende fästas vid de verkningar som därav uppkommer för de enskilda rättsägarna. Om deras ställning icke nämnvärt påverkas i oförmånlig riktning, synes den rent värdemässiga förändringen böra tillmätas mindre betydelse. Nuvarande gränser för ägokravsjämkningen torde vidare kunna tjäna till ledning på det sättet att minskning, som skulle vara möjlig att genomföra enligt gällande rätt, knappast bör kunna karaktäriseras som väsentlig.

Vid FBL:s ikraftträdande gällde enligt såväl 1917 års lag om fastighetsbildning i stad som jorddelningslagen att en fastighet genom ägoutbyte kunde få minskas med upp till 25 % av sitt uppskattningsinnehåll i fall då det var fråga om en åtgärd som hade till ändamål att bringa fastighetsindelningen i överensstämmelse med bl a fastställd stadsplan. Såsom lantmäteriverket framhållit i sitt yttrande motsvarar begreppet uppskattningsinnehåll i den äldre lagstiftningen i stort sett vad som i FBL betecknas som graderingsvärde.

Största delen av de markområden varom nu är fråga har sedan länge använts som idrottsplats, parkeringsplats och vägar. Ett avstående från den återstående delen, som fortfarande nyttjas som jordbruksmark, kan varken med hänsyn till områdets storlek, beskaffenhet eller belägenhet anses innebära att Knislinge 5:10 i mindre mån än före regleringen skulle vara lämplig som jordbruksfastighet.

Kommunen har under åberopande av ett av lantbruksnämnden avgivet värderingsutlåtande gjort gällande att det genomsnittliga värdet på återstoden av Knislinge 5:10 uppgår till minst 1 kr 65 öre per m2. Utredningen i målet ger inte vid handen att värdet understiger nämnda belopp. Graderingsvärdet för återstoden av Knislinge 5:10 kan alltså uppskattas till minst 1 milj kr. Även med utgångspunkt i makarna S:s uppfattning om värdet av den mark som de kan få avstå ifrån, uppgår därmed den ifrågasatta minskningen av fastighetens graderingsvärde ej till 25 %.

Att makarna S:s ställning i kostnadshänseende måhända varit bättre om kommunen valt ett alternativt förfarande för plangenomförandet är i sig inte av beskaffenhet att påverka frågan om fastighetsregleringens tillåtlighet. Inte heller i övrigt har i målet framkommit någon omständighet som föranleder att den aktuella minskningen av fastighetens graderingsvärde skall anses som väsentlig.

Sammanfattningsvis föreligger således inte något hinder mot en överföring genom fastighetsreglering av områdena fig 1, 2, 4, 5 och 6 från Knislinge 5:10 till Knislinge 43:1.

Målet bör återförvisas till HovR:n för avgörande av frågan om ersättning för nämnda områden.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns utslag, såvitt angår fastighetsbildningsbeslutet, fastställer HD TR:ns utslag i vad det innefattar ogillande av makarna S:s yrkande att fastighetsbildningsbeslutet skall undanröjas såvitt avser överföring av områdena fig 1, 2, 4, 5 och 6 från Knislinge 5:10 till Knislinge 43:1.

Med undanröjande av HovR:ns utslag i övrigt återförvisar HD målet till HovR:n för erforderlig behandling.

HD (JustR:n Knutsson, Jermsten, referent, Solerud, Nyström och Svensson) beslöt utslag i enlighet med betänkandet.

Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation