lagen.nu

NJA 1991 s. 419

En lokalhyresgäst med andrahandskontrakt har sagts upp till avflyttning på grund av att hyresvärden sagts upp av fastighetsägaren. Fråga om tillämpning av det indirekta besittningsskyddet i 12 kap 57 § JB.

Merc Hotell i Bromma AB (Merc) drev hotellrörelse i förhyrda utrymmen i en byggnad i Stockholm. I anslutning till hotellutrymmena och med ingång från dessa fanns en restauranglokal, där Merc ursprungligen drev restaurangverksamhet som en del av hotellrörelsen.

Mellan Merc och Restaurang Mercette HB träffades ett avtal, betecknat "arrendeavtal", enligt vilket Merc upplät restaurangrörelsen till Mercette. Avtalet innehöll en rad bestämmelser rörande övertagandet och den fortsatta driften av rörelsen. Som "arrende" skulle Mercette erlägga "ett belopp motsvarande 8 % på all omsättning exklusive moms", dock "minst 150 000 kr per år + index". Avtalet skulle gälla fr o m d 1 aug 1983 t o m d 31 juli 1986 med sex månaders uppsägningstid och två års förlängning vid utebliven uppsägning.

Genom en d 29 okt 1985 dagtecknad handling, ställd till Mercette, sade Merc upp det mellan parterna gällande avtalet till upphörande d 1 aug 1986. Uppsägningen förklarades avse avflyttning. Som orsak till uppsägningen angavs att Merc, som hyrde lokalen av Citadellet AB, inte disponerade lokalen längre än till sistnämnda datum. I uppsägningshandlingen angavs vidare att Mercette vid sammanträffande d 23 maj 1985 erbjudits nytt hyresavtal direkt med Citadellet men inte accepterat de begärda villkoren. Uppsägningen innehöll slutligen underrättelse att Mercette, om man inte gick med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap 57 § JB, hade att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Mercette hänsköt i enlighet med underrättelsen tvisten till hyresnämnden i Stockholm. Vid sammanträde inför nämnden d 11 mars 1986 upplyste Merc att dess eget hyresavtal då var uppsagt per d 31 juli samma år. Mercette yrkade, för den händelse de av fastighetsägaren planerade ombyggnadsarbetena inte hade igångsatts d 1 aug 1986, anstånd med avflyttningen. Merc förklarade sig inte ha någon invändning mot att Mercette fick sitta kvar i lokalerna "fram till dess ombyggnadsarbetena påbörjas". På gemensam begäran av parterna vilandeförklarade nämnden ärendet. - Nämnden återupptog handläggningen sedan Mercette på nytt hade framställt begäran om uppskov med avflyttningen, denna gång till d 31 aug 1986. Vid inställelse inför nämnden d 13 aug gjorde Merc gällande att parternas avtal var att betrakta som upplåtelse av rörelse, inte lokal, samt att nämnden därför var obehörig att pröva tvisten; Merc bestred under alla förhållanden Mercettes uppskovsyrkande. Sedan det vid inställelsen hade konstaterats att förutsättningar för förlikning saknades, meddelade nämnden d 20 aug 1986 beslut i ärendet, däri nämnden fann sig oförhindrad att pröva tvisten. Genom beslutet avskrevs frågan om förlikning från vidare handläggning samt lämnades yrkandet om uppskov med avflyttningen utan bifall.

Mercette väckte härefter talan mot Merc vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen och yrkade ersättning enligt 12 kap 57 § JB med 778 237 kr.

Merc bestred käromålet och förklarade sig inte kunna vitsorda något belopp som i och för sig skäligt.

Till stöd för sin talan anförde Mercette: Merc har genom uppsägning av hyresavtalet, vägran att förlänga hyresförhållandet samt underlåtenhet att medverka till anskaffande av ersättningslokal tvingat Mercette att helt nedlägga sin verksamhet. Mercette har ej heller efter egna ansträngningar lyckats anskaffa nya lokaler. Genom att efter uppsägningen rättidigt hänskjuta tvisten till hyresnämnden har Mercette tillvaratagit sin rätt. Merc är skyldigt att utge skälig ersättning för Mercettes förlust, då bolaget ej anvisat annan lägenhet med vilken Mercette skäligen kan nöjas.

Merc anförde bl a: Fastigheten har ägts av flera ägare, såsom Köpmannainstitutet, Citadellet AB och f n Stockholms Badhus Fastighets AB. - Under hela den tid Merc hyrt fastigheten har restaurangverksamheten varit nära integrerad med hotellrörelsen. Avtalet mellan parterna, vilket betecknades "arrendeavtal" och i realiteten var att betrakta som upplåtelse av rörelse, visar också denna integration avseende utrymmen, inventarier, ekonomi m m. Mercette var i hög grad beroende av hotellets gäster. - När parterna träffade avtalet fanns planer på att bl a vidareutveckla konferens och festvåningsverksamheten. Emellertid drabbades Mercs ställföreträdare av allvarliga hälsoproblem och han var sedan inriktad på att låta bolagets verksamhet upphöra. Därtill kom att fastighetsägaren, Citadellet, sade upp bolagets hyresavtal till d 31 mars 1985; Citadellet hade planer på att bygga om fastigheten till kontor. Under dessa förhållanden började Merc omkring årsskiftet 1984/85 inkvartera flyktingar i hotellet. Denna form av verksamhet var tänkt att pågå de månader som återstod tills bolagets hyresavtal upphörde. Emellertid kom ombyggnadsarbetena inte att påbörjas i mars 1985. Merc fick därefter förhyra fastigheten för kortare tidsperioder och kunde därmed fortsätta flyktinginkvarteringen. I detta skede, på våren 1985, erbjöds Mercette att förhyra restauranglokalen direkt av Citadellet, som även efter ombyggnad och förändrat utnyttjande av fastigheten var intresserat av att ha en restaurang i denna. Ett avtal presenterades med innebörden att Mercette skulle få hyra av Merc till dess fastigheten byggts om, varefter direktförhyrning av Citadellet skulle komma till stånd. Med detta arrangemang skulle Mercette inte ha behov av någon ersättningslokal. Mercette visade det erbjudna avtalet föga intresse men avslog inte uttryckligen avtalserbjudandet. - Sedermera sade Citadellet ånyo upp Mercs hyresavtal, beträffande hotelldelen till d 30 juni 1986 och beträffande restaurangdelen till d 31 juli 1986. Med anledning härav tillställde Merc Mercette den i målet aktuella uppsägningen för iakttagande av dem emellan avtalad uppsägningstid. - Under år 1985 användes hela hotellet för inkvartering av flyktingar, vilka också var de gäster som mest besökte restaurangen. I slutet av året tilldelades emellertid flyktingarna kuponger som möjliggjorde för dem att äta på andra restauranger. Från dec 1985 kunde Mercette således endast garanteras att få servera frukost till flyktinggästerna. Detta innebar en påtaglig nedgång i Mercettes lönsamhet. I ett brev d 13 mars 1986 påfordrade Mercette justering av hyran och anförde att förutsättningarna för restaurangdriften hade förändrats väsentligt genom att hotellets gäster i mycket ringa omfattning nyttjade restaurangen samt att hotellets nya inriktning hade inneburit en stor omsättningsminskning för restaurangen. - Under våren 1986 förekom nya diskussioner mellan parterna om den fortsatta verksamheten. Merc var villigt att i framtiden uthyra restauranglokalen till Mercette för kortare tidsperioder, dvs de tidsperioder under vilka bolaget fick hyra fastigheten av Citadellet. Mercette visade intresse för fortsatt verksamhet men fordrade garantier avseende hotellets beläggning och det antal restauranggäster som därmed kunde påräknas. Merc kunde inte lämna sådana garantier. - Sommaren 1986 kunde Merc påräkna fortsatt hotell- och restaurangverksamhet i lokalerna endast under förutsättning att fastighetsägaren inte påbörjade ombyggnad av fastigheten. Bolaget hade inte heller några bestämda, långsiktiga planer med någon kommun angående flyktinginkvartering. Under dessa förhållanden togs kontakt med hotellets förutvarande receptionschef M.M., vilken accepterade att ta hand om restaurangen fr o m aug 1986. - Grunderna för bestridandet sammanfattas sålunda. Ersättningsskyldighet föreligger inte eftersom Mercette dels erbjudits teckna hyreskontrakt direkt med fastighetsägaren med fullt besittningsskydd och i övrigt på skäliga villkor, dels ock erbjudits förhyra restauranglokalen av bolaget successivt under de korta hyresperioder som gällt för bolaget i förhållande till fastighetsägaren. Det skulle således strida mot ordalydelsen i 12 kap 57 § 1 st JB - "... och vägrar han att förlänga hyresförhållandet..." - eller i allt fall grunderna för stadgandet, att med stöd av detta ålägga bolaget ersättningsskyldighet till Mercette. I andra hand och under åberopande av 12 kap 57 § 1 st 3 JB gör bolaget gällande, att detta med hänsyn till de redovisade omständigheterna haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Om bolaget i och för sig skulle bedömas vara ersättningsskyldigt enligt 12 kap 57 § JB, görs det gällande att ingen ersättning alls skall utgå med hänsyn till att Mercette helt saknat värde.

Mercette genmälde: Avtalet mellan parterna skall betraktas som ett normalt hyresavtal, inte som upplåtelse av rörelse. - Förslaget om direktförhyrning av fastighetsägaren initierades inte av Merc. Det var i stället Mercette som inledde diskussioner med Citadellet och sedermera även med SPP, som var i färd med att köpa fastigheten. Under första halvåret 1985 förelåg inga definitiva planer på ombyggnad, det var inte ens klart att restaurangen skulle få vara kvar. Eftersom avtalsförslaget dessutom var utformat till uppenbar nackdel för hyresgästen, lades förslaget åt sidan i avvaktan på större klarhet beträffande fastighetens framtida användning. Enligt Mercettes förmenande var det föreslagna avtalet så utformat att det inte alls kunde träda ikraft. Merc kan följaktligen inte på grund av Mercettes diskussioner med fastighetsägaren anses befriat från ersättningsskyldighet. - I dec 1985 sjönk restaurangens omsättning drastiskt sedan flyktingarna börjat få matkuponger. Det är inte riktigt att Mercette vid diskussioner med bolaget, efter uppsägningen, fordrat garantier. Emellertid begärde Mercette att den fortsatta verksamheten skulle diskuteras, därvid det naturligen var av vikt att få någon kännedom om det framtida gästunderlaget.

TR:n (rådmannen Andersson, tingsfiskalen Löv och nämndemän) meddelade dom d 28 nov 1988. I domskälen konstaterade TR:n, under hänvisning till i målet förebragt skriftlig och muntlig bevisning, att parterna var i stort överens om det faktiska skeendet under tiden för deras mellanhavande. Det var sålunda enligt TR:n klarlagt att Mercs och därmed också Mercettes verksamhet fr o m år 1985 varit i hög grad beroende av dels fastighetsägarens planer beträffande fastigheten, dels ett kontinuerligt behov av inkvarteringsutrymme för flyktingar samt att parterna under våren 1985 haft såväl gemensamma som enskilda kontakter med fastighetsägaren, vilken hade gett Mercette möjlighet att förhyra restauranglokalen direkt av denne. Mercettes ställföreträdare uppgav vid förhör i TR:n att det föreslagna avtalet hade varit oförmånligt för Mercette men att han inte hade sagt definitivt nej till fastighetsägarens förslag. Han förklarade vidare att oklara besked från Merc och obestämda planer beträffande fastigheten hade omöjliggjort för Mercette att bedöma kontinuiteten vid fortsatt verksamhet och att Mercette därför tvingats inrikta sig på att avflytta. Ställföreträdare för Merc uppgav att de hade uppfattat Mercette som avgjort negativt till alla framlagda förslag till lösningar, att Merc inte alls hade varit emot att Mercette fortsatte verksamheten men att bolaget, vars eget hyresavtal endast förlängdes en-tre månader åt gången och vars verksamhet därför endast kunde inriktas på inkvartering av flyktingar, inte kunnat erbjuda Mercette bättre villkor än de egna beträffande kontinuiteten.

Härefter anförde TR:n i domskälen: Utredningen talar sammanfattningsvis med styrka för att Mercette inte visat något positivt intresse för de lösningar som presenterats samt att Merc skäligen inte kunnat utgå från att Mercette under rådande förhållanden haft en allvarligt menad önskan att fortsätta restaurangverksamheten på samma villkor som senare gällt för M.M.. Mot bakgrund härav och vid en samlad bedömning av omständigheterna i målet ter det sig inte rimligt att med stöd av 12 kap 57 § JB ålägga bolaget ersättningsskyldighet till Mercette. Käromålet skall således ogillas.

Domslut. TR:n ogillade käromålet.

Mercette fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

Merc bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Köhl, hovrättsrådet Westberg, referent, och adj led Gauffin-Pehrson) anförde i dom d 6 dec 1989:

Domskäl. Parterna har i HovR:n till stöd för sin talan åberopat i allt väsentligt samma grunder och omständigheter som vid TR:n.

Som HD uttalat i beslutet NJA 1981 s 675 får i en ersättningstvist endast prövas den uppsägningsanledning som angivits i uppsägningshandlingen.

Merc har i den skriftliga uppsägningen till Mercette d 29 okt 1985 uttalat: "Orsaken till uppsägningen är att vi, som hyr lokalen av Citadellet AB, inte disponerar lokalen längre än till 1 aug 1986". Det är vidare utrett i målet att Merc sagts upp av dåvarande fastighetsägaren Citadellet AB med anledning av en planerad ombyggnad av hotelldelen till kontor.

Då Merc således sagts upp från lokalen för egen del, har Merc enligt HovR:ns mening haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med Mercette. Någon ersättningsskyldighet har därför inte uppkommit för Merc.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

Mercette (ombud advokaten J.O.) sökte revision och yrkade bifall till käromålet.

Merc (ombud advokaten J.S.) bestred ändring.

HD meddelade prövningstillstånd beträffande frågan om Mercette hade rätt till ersättning enligt 12 kap 57 § JB och förklarade målet i övrigt vilande.

Mercette åberopade till stöd för sin talan ett utlåtande av professor F.L..

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Knutsson, Jermsten, Heuman, Solerud och Svensson, referent) beslöt följande dom:

Domskäl. Parterna har i HD åberopat samma grunder och omständigheter som i TR:n och HovR:n.

Målet skall prövas enligt 12 kap JB i dess lydelse före d 1 jan 1989. Enligt 12 kap 57 §, som innehåller de grundläggande bestämmelserna om det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster, är huvudregeln att hyresgästen har rätt till ersättning av sin hyresvärd bl a i det fallet att denne har sagt upp hyresavtalet och vägrar förlänga hyresförhållandet. Detta indirekta besittningsskydd får anses gälla alla hyresgäster, antingen de har förstahandskontrakt eller hyr i andra hand.

I målet är ostridigt att Merc genom brev d 29 okt 1985 sade upp Mercette till avflyttning d 1 aug 1986. Av brev d 20 mars 1986 från Merc till hyresnämnden och av protokoll d 13 aug 1986 vid sammanträde med nämnden framgår vidare att Merc inte var villigt att medge Mercette anstånd med avflyttningen. Enligt huvudregeln i 12 kap 57 § JB är Merc därmed ersättningsskyldigt i förhållande till Mercette.

Från den angivna huvudregeln finns emellertid flera undantag. Det undantag som är aktuellt i målet avser det fallet att hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Denna generalklausul innebär för det första att hyresvärdens avflyttningsskäl skall vara av saklig art. Om så inte är fallet, skall hyresvärdens vägran att förlänga hyresförhållandet medföra skyldighet att ersätta hyresgästen för den förlust denne lider. Föreligger däremot sakliga avflyttningsskäl, beror hyresvärdens ersättningsskyldighet på tyngden av dessa skäl i förhållande till hyresgästens intresse att få behålla lokalen. En avvägning mellan parternas motstående intressen skall alltså ske. (Jfr prop 1968:91 bihang A s 125 ff.)

Merc, vars eget hyreskontrakt sagts upp av fastighetsägaren, har som grund för sin uppsägning av Mercette åberopat att Merc inte längre skulle disponera lokalen. Detta är ett avflyttningsskäl av saklig art.

Vid den avvägning mellan parternas motstående intressen som nu skall ske inställer sig till en början frågan i vilken utsträckning hänsyn skall tas till det egentliga avflyttningsskälet, nämligen att fastighetsägaren önskade bygga om hotellet till kontor. Det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster innebär bl a att hyresvärden visserligen har rätt att upplösa hyresförhållandet därför att huset skall rivas eller byggas om men att han då är skyldig att anvisa hyresgästen en ersättningslokal eller på annat sätt gottgöra denne för de olägenheter som uppstår. Denna skyldighet får ingå i kalkylen när en ombyggnad kostnadsberäknas och detta oavsett om den som nyttjar lokalen hyr direkt av fastighetsägaren eller - såsom i föreliggande fall - har kontrakt med någon som i sin tur hyr av denne. En andrahandshyresgäst kan visserligen inte själv rikta några ersättningskrav mot fastighetsägaren. Han bör dock i en situation av nu berört slag i princip åtnjuta samma besittningsskydd i förhållande till sin hyresvärd som om han hade hyrt lokalen i första hand.

Merc har till sin befrielse från ersättningsskyldighet åberopat att Mercette d 23 maj 1985 erbjudits att hyra lokalen direkt av fastighetsägaren men att Mercette inte accepterat villkoren. Merc har vidare åberopat att bolaget under våren 1986 varit villigt att fortsätta att hyra ut till Mercette under tiden fram till dess ombyggnaden kom i gång. Av utredningen framgår att förhandlingar förts om förlängning av hyresförhållandet, men Merc har inte visat att vad som därvid förekommit föranleder att Mercette gått förlustig den rätt till ersättning som enligt huvudregeln tillkommer en hyresgäst när hyresvärden sagt upp hyresförhållandet.

Vid denna utgång skall prövningstillstånd meddelas i den del av målet som förklarats vilande. Denna del av målet bör återförvisas till HovR:n.

Domslut. HD förklarar att Mercette har rätt till ersättning av Merc enligt 12 kap 57 § JB i dess lydelse före d 1 jan 1989.

HD meddelar prövningstillstånd i den del som förklarats vilande.

Med undanröjande av HovR:ns dom återförvisar HD målet till HovR:n för sådan förnyad prövning som föranleds av HD:s förklaring.

Metadata

Domstol
Högsta Domstolen
Avgörandedatum
1991-07-03
Målnummer
T15-90
Lagrum
12 kap. 57 § jordabalken (1970:994)
Litteratur
Sökord
Lokalhyra
Besittningsskydd
Andrahandsuthyrning
Besittningsskydd
Källa
Domstolsverket

Rättsfall som hänvisar till detta (1)

NJA 2013 s. 1112: Tillämpning av den s.k. generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken vid omfattande ombyggnad av stadsdelscentrum. Fråga om hyresvärden haft befogad anledning att upplösa...
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation