lagen.nu

NJA 1991 s. 319

Fråga om tolkning av avtal, enligt vilket fastighetsmäklare under vissa förutsättningar var berättigad till provision i fall då försäljning inte kommit till stånd till följd av att fastighetsägaren valt att inte sälja fastigheten.

Kontorscenter Ynglingagatan Aktiebolag (Kontorscenter) förde efter stämning å R G Kungshuset Aktiebolag (Kungshuset) vid Huddinge TR den talan som framgår av TR:ns dom.

TR:n (lagmannen von Zweigbergh, rådmannen Wahlqvist och hovrättsassessorn Andersson) anförde i dom d 14 sept 1989 i själva saken:

Yrkanden. Kärandebolaget (i fortsättningen benämnt Kontorscenter) har i målet yrkat förpliktande för svarandebolaget (i fortsättningen benämnt Kungshuset) att såsom förmedlingsprovision utbetala 5 mkr (miljoner kr; red:s anm) jämte ränta på detta belopp enligt 6 § räntelagen från d 6 dec 1987 tills betalning sker.

Kungshuset har bestritt käromålet.

Utveckling av talan

Kontorscenter har anfört: Bolaget har under rättegången övertagit den omtvistade fordran från mäklarföretaget SwedeBroker AB. Detta hade d 3 juni 1987 ingått avtal med R.E. Construction AB, RECAB, om att förmedla försäljning av den RECAB, numera namnändrat till Kungshuset, tillhöriga fastigheten Rektangeln nr 1 i Huddinge kommun, på vilken RECAB höll på att uppföra ett större kontorskomplex. Avtalet berättigade SwedeBroker till procentuell förmedlingsprovision efter vissa i avtalet närmare angivna grunder vid en försäljningssumma upp till 110 mkr. Skulle försäljning komma till stånd till ett pris överstigande 110 mkr skulle parterna därjämte dela det 110 mkr överstigande beloppet lika. Ytterligare innehöll avtalet att hade fastigheten inte sålts per d 1 nov 1987 eller RECAB valde att inte försälja fastigheten, skulle SwedeBroker likväl erhålla avtalad provision, då beräknad på det högsta skriftliga anbudet. För att därvid vara "gällande" skulle anbudet ha lämnats av ett företag, vars "storlek, verksamhet och ekonomiska ställning är av sådan art att avsikten uppenbarligen är att förvärva fastigheten." Företaget - och dess ägare - skulle också vara "helt fristående från SwedeBroker AB." Parterna förklarade sig även vara överens om att högsta skriftliga anbud vid tillfället för undertecknandet av avtalet var 105 mkr. Enligt den uppgjorda marknadsföringsplanen skulle fastigheten utbjudas till 100 mkr. Slutdag för förmedlingsuppdraget sattes - efter förlängning - till d 6 nov 1987. Som led i försäljningsarbetet utarbetade SwedeBroker under hösten 1987 ett informationsmaterial i fem delar. I en första del - benämnd "förutsättningar" - angavs bland annat följande under rubriken "Anbud". "Fastigheten kommer att säljas genom anbudsförfarande med fri prövningsrätt och vi ser fram emot att höra av Er senast d 6 nov 1987 kl 17.00, med uppgift om pris på fastigheten, tillträdesdag, betalningssätt samt anbudets giltighetstid. Anbudet lämnas till SwedeBroker AB. Säljaren kommer att välja ut minst två anbud för en slutförhandling. Överlåtelsen av fastigheten kommer att ske i form av övertagande av aktier i ett av R.E. helägt bolag, där fastigheten Rektangeln 1 är den enda tillgången. Säljaren kan som likvid för sina aktier diskutera betalning i form av en riktad nyemission från köparen." Det angavs vidare att fastigheten d 3 juni 1987 av X. Fastighetsvärderingar AB värderats till 100 mkr samt att säljaren lämnade en hyresgaranti för ett års hyror för tiden från d 1 juli 1988, då fastigheten skulle vara färdig att tas i bruk, till d 30 juni 1989. Hyresgarantin var satt till 10 513 000 kr. Den nu ifrågavarande delen av informationsmaterialet hade RECAB och SwedeBroker utarbetat tillsammans. Försäljningstaktiken var att i ett första steg söka få fram namn på ett antal köpintresserade och vad som var dessas utgångspris för att därefter - i ett andra steg - "matcha" de högstbjudande mot varandra vid en slutförhandling. Denna teknik, som var SwedeBrokers egen, hade visat sig framgångsrik vid en rad andra försäljningar av större kontorshus och ofta lett till avslut på högre nivå än vad de i förhandlingarna deltagande spekulanterna först erbjudit. Ägaren av RECAB, R.E., var informerad om SwedeBrokers intentioner och hade godkänt vad som återgetts ovan ur SwedeBrokers informationsmaterial under rubriken "Anbud". Vid den tidpunkt som angivits som slutdag i det ifrågavarande informationsmaterialet hade svar inkommit från två håll. Det ena var från Byggnads AB Constructa, som erbjöd sig att förvärva fastigheten för 106 600 000 kr under förutsättning att säljaren lämnade den nämnda hyresgarantin. Därutöver påfordrades att anbudssumman skulle reduceras med ett belopp motsvarande skillnaden mellan garanterad och verklig hyra på sätt som bestämdes vid kontraktsskrivning samt att fastigheten skulle tillträdas först vid tidpunkt då eventuella fel och brister enligt slutbesiktningsprotokoll var åtgärdade. - Det andra, undertecknat av O.L., hade följande lydelse:

"Undertecknad önskar för Fastighets AB Provinsen ub framföra följande anbud å rubr.

Anbudssumman gäller med följande förutsättningar:

- Kontant likvid, hela köpeskillingen vid tillträde per 1.7.1988.

- Maximal försening i byggnationen om ett kvartal.

- 'Nyckelfärdigt' hus enligt byggnadsbeskrivning/rumsbeskrivning och ritningar som kan godkännas av oss.

- Vi skall såsom köpare kunna ta aktiv del i allt uthyrningsarbete före tillträdet och även ges möjlighet att godkänna tilltänkta uthyrningar under denna tid.

- Att Provinsens blivande styrelse kan godkänna köpet. Anbudssumman med dessa förutsättningar är 120 miljoner kr. Vi kan även tänka oss att diskutera en betalning i form av riktad emission i Provinsen."

Till detta brev fanns fogat information beträffande Fastighets AB Provinsen. Enligt denna var ägarna Skanska AB, Länsförsäkringar, O.L. och J.C.. Det egna kapitalet uppgavs vara 200 mkr och ägda fastigheter ett flertal objekt i Stockholmsregionen. R.E. var närvarande tillsammans med företrädarna för SwedeBroker, S.K.och S.L., vid anbudsöppnandet. Han deltog därvid i den allmänna glädjen över anbuden och gjorde inga erinringar mot dessa. SwedeBroker beredde sig därför på att gå in i en slutförhandling. Innan så hann ske inkom emellertid ett meddelande från R.E. att RECAB beslutat sig för att - tills vidare - inte sälja fastigheten. Samtidigt meddelade R.E. att den av O.L. undertecknade skrivelsen inte kunde accepteras som 'giltig" enligt avtalet d 3 juni 1987 på följande grunder: "Det anbud som avgetts av Fastighets AB Provinsen kan enligt vår mening inte anses som ett anbud i avtalslagens mening med hänsyn till de reservationer, som finns i anbudet. I vårt avtal förutsätts dessutom att anbud skall ha lämnats av ett företag vars storlek, verksamhet och ekonomiska ställning borgar för att avsikten uppenbarligen är att förvärva fastigheten. Fastighets AB Provinsen är idag inget företag, eftersom det är under bildande och ännu icke registrerat. Under åberopade av vad lagen säger om dessa reservationer kan vi således ej acceptera detta som ett korrekt gällande anbud." - Bakom O.L. stod ett affärsprojekt på vars uppdrag O.L. handlade. Något bolag med firma Fastighets AB Provinsen kom visserligen aldrig till stånd men i det nämnda informationsmaterialet såsom ägare upptagna företagen och personerna, dvs Skanska AB, Länsförsäkringar, O.L. och J.C., ingick d 10 nov 1987 ett samarbetsavtal med samma målsättning som gällt för "Provinsen". I stället för att bilda ett helt nytt bolag enades kontrahenterna därvid om att utnyttja ett Skanska AB tillhörigt, vilande bolag vid namn Hexabar Vit. Bolaget tillfördes substans i form av fastigheter från Skanska AB och i april 1988, då talan väckts i målet, var bolagets fastighetsbestånd värt 85 mkr. Bolaget bytte i mars 1988 namn till fastighetsaktiebolaget Viggen och antog därefter - i dec 1988 - namnet Grönlommen Aktiebolag. I styrelsen ingår företrädare för Skanska och Länsförsäkringar. Mot bakgrund härav hävdas att meddelande från O.L. uppfyller de krav för rätt till provision på belopp överstigande 110 mkr som uppställts i avtalet d 3 juni 1987.

Kungshuset har genmält: Av avtalet d 3 juni 1987 framgår inte närmare hur ett anbud skulle vara beskaffat för att betraktas som anbud. Även om avtalslagen inte är omedelbart tillämplig på köp av fast egendom hävdas från Kungshusets sida att vad parterna avsett med att använda ordet anbud var att på deras mellanhavande skulle avtal slagens regler om anbud och accept äga motsvarande tillämpning. Eventuell oklarhet i detta hänseende skall gå ut över kärandesidan eftersom denna del av avtalet utformats av SwedeBroker. Det bolag under bildande, för vars räkning O.L. uppgav sig ha handlat, kom aldrig till stånd och O.L. var därmed inte i stånd att lämna för detta bindande utfästelser. Skulle anses att anbudet avgetts för Aktiebolaget Hexabar Vits räkning, något som svaranden dock bestrider, saknar anbudet likväl betydelse i sammanhanget eftersom O.L., såvitt visats i målet, inte haft behörighet att handla på detta bolags vägnar. Vidare hävdas att vad som anges i 9 § avtalslagen synes kunna appliceras på O.L:s brev. Det är uppenbart att meddelandet (brevet) innehöll ett besked utan förbindelse eftersom i detsamma anges villkor för bundenhet i olika hänseenden såsom att Provinsens blivande styrelse kunde godkänna köpet, att eventuell försening i byggnationen inte skulle överstiga ett kvartal samt att huset skulle vara "nyckelfärdigt" enligt byggnadsbeskrivning/rumsbeskrivning och ritningar som kunde godkännas av anbudsgivaren. Skulle vad Kungshuset sålunda invänt inte anses utgöra tillräcklig grund för ogillande av käromålet hävdas, i andra hand, att kravet i avtalet d 3 juni 1987 på att ett anbud för att vara provisionsgrundande skulle ha lämnats av ett företag vars storlek, verksamhet och ekonomiska ställning var av sådan art att avsikten uppenbarligen var att förvärva fastigheten, inte varit uppfyllt. Det företag i vars namn anbudet avgavs drev vid anbudstillfället ingen verksamhet, saknade styrelse och hade uppenbarligen inga aktuella tillgångar. Inte heller bedrevs vid den aktuella tidpunkten någon verksamhet i Hexabar Vit. Tillgångarna i detta bolag inskränkte sig till ett aktiekapital på 50 000 kr. tagandet att utge provision även för det fall att försäljning uteblev var ett sätt att förmå SwedeBroker till maximala ansträngningar trots osäkerheten om RECAB:s slutliga ställningstagande i försäljningsfrågan. För att i detta läge utge en så hög provision som den avtalade förutsattes dock från RECAB:s sida att någon osäkerhet beträffande den anvisade köparen inte förelåg. I fråga om "Provinsen" rådde emellertid med hänsyn till det sagda vid den aktuella tidpunkten osäkerhet om framtiden och O.L:s bud var därför inte av beskaffenhet att grunda rätt till provision. Däremot har RECAB - trots de smärre reservationer som förelåg i Constructas bud - funnit detta provisionsgrundande och erlagt betalning. För den händelse TR:n skulle underkänna Kungshusets invändningar görs ingen invändning mot kärandens yrkanden i och för sig, vare sig beträffande kapital eller ränta.

Kontorscenter har genmält: Det vitsordas att SwedeBroker formulerat det avsnitt i uppdragsavtalet där det sägs att provision i händelse av utebliven försäljning skulle beräknas på högsta skriftliga anbudet, men bestrids att avtalet skall ges den av Kungshuset hävdade tolkningen. Den innebörd som parterna lagt i ordet "anbud" framgår av beskrivningen i informationsmaterialet under rubriken "Anbud". Beskrivningen där ansluter sig väl till vad ovan sagts om den avsedda försäljningstekniken. Denna bygger på att prisfrågan skulle bli föremål för förhandling mellan parterna och således inte vara från början fastlagd. Inte minst mot bakgrund härav anser Kontorscenter Kungshusets invändningar på avtalsrättslig grund sakna berättigande. Det bolag, som d 29 mars 1988 bytte namn från Hexabar Vit till Fastighetsaktiebolaget Viggen och som senare samma år bytte namn till Grönlommen Aktiebolag, ägdes till 44 procent av Skanska AB, till 26 procent av 18 Länsförsäkringsbolag och till återstående 30 procent av O.L. och J.C.. Fram till i början av jan 1988, då verksamheten beräknades inledas, var bolaget emellertid ett helägt dotterbolag till Skanska AB. O.L:s anbud skulle ha lett till förhandlingar med detta bolag. De krav på förhandlingsparten som uppställdes i uppdragsavtalet torde under sådana omständigheter ha varit uppfyllda.

Utredningen

På Kontorscenters begäran har förhör under sanningsförsäkran ägt rum med S.K. och S.L. i egenskap av ställföreträdare för detta bolag och SwedeBroker. Därjämte har vittnesförhör ägt rum på Kontorscenters begäran med O.L. och på Kungshusets begäran med R.E.. Som skriftlig bevisning har åberopats vad som återgivits ovan. Vid förhören har uppgivits bland annat följande.

S.K.: Avtalet d 3 juni 1987 byggde på tidigare avtal mellan parterna av d 27 mars och d 31 mars 1987. I samtliga fall rörde det sig om "incitamentsavtal", dvs avtal som gick ut på att sporra SwedeBroker till försäljningsansträngningar utöver det vanliga. Detta är förklaringen till den utformning som avtalen erhöll i provisionshänseende. Avtalet hade framtagits inom SwedeBroker på grundval av en dialog med RECAB. SwedeBrokers jurist - en advokat - hade fått granska texten. Inom SwedeBroker var man medveten om att anbud att köpa fast egendom inte är juridiskt bindande. Inom branschen använder man emellertid trots detta termen, men mest som ett sätt att presentera en försäljning. Det diskuterades aldrig att det skulle vara anbud i avtalslagens mening som skulle vara provisionsgrundande. SwedeBroker hade informerat R.E. om SwedeBrokers marknadsföringsmetoder och denne hade ställt sig positiv till en uppläggning i två steg. Efter en första marknadsbearbetning under våren 1987 gick SwedeBroker i aug 1987 ut med anbudsförfrågningar till sju särskilt utvalda fastighetsbolag. Dessutom sändes en inbjudan att avge bud till en ny marknadskonstellation under ledning av dåvarande fastighetschefen och vice verkställande direktören vid Fastighet AB Stockholms Badhus, S.Z.. Stockholms Badhus hade nämligen nyligen köpts upp av Skandia och ett antal funktionärer i Stockholms Badhus, bland dem S.Z., hade börjat undersöka möjligheten att i stället för att följa med över till Skandia starta ett eget fastighetsbolag. Vid ett möte som S.K. hade med S.Z. i juni 1987, redogjorde S.Z. för gruppens planer. Han berättade att man kommit så långt att han kunde nämna Skanskas namn som tänkbar samarbetspartner. Han uppgav även att vissa försäkringsbolag fanns med i bilden, dock utan att nämna namnen på några sådana. Vid ett nytt möte d 30 juni 1987, vid vilket även R.E. var närvarande, lämnade S.Z. ytterligare detaljer om projektet. Han förklarade att affärsidéen gick ut på att förvärva kommersiella fastigheter i södra Storstockholm. Han uppgav vidare att Skanska skulle vara med, liksom Länsförsäkringar och ett par personer i ledande ställning i Stockholm Badhus. De senare skulle apportera in fastigheter under det att Skanska och Länsförsäkringar skulle bidra med kapital. Vid tillfället diskuterades möjligheten av att R.E. skulle apportera in Rektangeln i det tillämnade bolaget som ett sätt att lösa eventuella realisationsvinstproblem. O.L. arbetade som marknadschef på Stockholms Badhus och var i denna egenskap inte obekant för SwedeBroker. Möjligen var han med på något av de omtalade junimötena. S.Z. lämnade personligen över det av O.L. undertecknade brevet d 6 nov. Att vid tillfället endast två anbud förelåg - förutom O.L:s ett från Constructa - var en besvikelse eftersom marknaden för köp av fastigheter av ifrågavarande slag var överhettad. Möjligen sammanhängde det dåliga köpintresset med det tidigare samma vecka inträffade kursraset på börsen. Till O.L:s anbud fanns fogat informationsmaterial beträffande Fastighets AB Provinsen samt en förteckning över Provinsens fastighetsinnehav upptagande sju objekt. Det egna kapitalet uppgavs vara 200 mkr. Samma fastigheter och ägare fanns upptagna i företagsinformation avseende Fastighets AB Viggen. Det egna kapitalet för detta bolag uppgavs till 160 mkr. Informationsmaterialet gav en bra bild av projektet. R.E. visade vid anbudsöppnandet inga betänkligheter över buden och det överenskoms att SwedeBroker skulle gå vidare till en andra omgång för att se om det gick att lyfta köpeskillingen ytterligare. Meddelandet några dagar senare att RECAB inte längre tänkte sälja kom därför helt överraskande. Den inställning som meddelandet innehöll beträffande provisionsfrågan var också helt överraskande för SwedeBroker. Något tal om att det skulle vara anbud i avtalslagens mening hade aldrig förekommit. Vad gäller de i O.L:s brev intagna reservationerna var dessa i praktiken tämligen betydelselösa. I nov 1987 hade byggnationen kommit så långt att det inte såg ut att vara någon risk för försening överstigande ett kvartal. Kravet på nyckel färdighet innebar lika litet något problem, eftersom en av poängerna med konstruktionen just var att huset skulle vara nyckelfärdigt. Reservationen för blivande styrelses godkännande kunde däremot inte sägas höra till vanligheterna. På SwedeBroker hade man emellertid fått ett väldigt stort förtroende för hela det ifrågavarande projektet. I början av nov 1987 var detta "på tröskeln till en start". Sålunda hade man gjort ett avtal mellan stiftarna till det som senare skulle bli Fastighets AB Viggen. Huruvida O.L. hade något uppdrag från Skanska visste man inte på SwedeBroker. O.L. och S.Z. sökte senare förmå R.E. att komma till förhandlingsbordet. Ett möte kom även till stånd, men först d 13 maj 1988. Därvid visade det sig att RECAB överlåtits till byggmästaren R.G.. Denne eller hans bolag hade då intresse av att sälja till Viggen men något avtal kom aldrig till stånd. Någon anmärkning om att Viggen inte skulle vara tillräckligt seriöst gjordes vid detta tillfälle inte.

S.L.: SwedeBroker arbetade mera som marknadsförare än som ordinär mäklare och kunde därmed nå resultat utöver det vanliga. Efter det att SwedeBroker under våren 1987 gjort en generell marknadsbearbetning erhöll RECAB d 5 maj 1987 från Ekonomisk Fastighetsplanering AB EKF ett brev av följande lydelse: "Refererande till Ditt brev daterat 1987-04-28 bekräftar vi härmed skriftligen vårt seriösa intresse att förvärva rubr. fastighet till en prisnivå av 105 000 000 kr inkl kreditivkostnader. Vi upprättar ett kontraktsförslag för förvärvet som vi kan presentera för Dig förslagsvis...". Detta brev var liksom "tumstocken" på hur ett anbud skulle vara utformat för att grunda rätt till provision enligt avtalet d 3 juni 1987. I avtalstexten kom detta till uttryck genom hänvisningen till att det förelåg ett anbud på 105 mkr. Det förekom aldrig någon diskussion mellan parterna om att det skulle vara bindande anbud i avtalslagens mening. I sin verksamhet med fastighetsförsäljning brukade de nog använda termen "anbud' såsom liktydigt med "intresseanmälan". Texten till det första mäklaravtalet d 27 mars 1987 hade utformats av SwedeBroker. I detta talades endast om provision i händelse av försäljning. I tilläggsavtalet d 31 mars 1987, som skrivits av RECAB, tillades att i den händelse RECAB valde att inte sälja fastigheten "trots att SwedeBroker AB fört fram köpare till fastigheten" förband sig RECAB att utbetala förmedlingsprovision enligt avtalet d 27 mars 1987.

R.E.: Avsnittet i överenskommelsen d 3 juni 1987, i vilket förutsättningarna för att ett skriftligt anbud skulle vara gällande angavs, tillkom på RECAB:s initiativ vid ett antal telefonsamtal mellan parterna. Texten skrevs ut av SwedeBroker. Någon diskussion om vad som därvid skulle avses med termen "anbud" förekom inte. Det nämnda avsnittet i texten tillkom för att förhindra att RECAB genom "fejkning" eller bluff skulle förmås att betala ut den höga provisionen. Några månader före d 6 nov hade R.E. på SwedeBrokers kontor träffat två personer, vars namn han inte minns nu, som planerade att byta arbetsuppgifter och därför var ute och sökte fastighetsobjekt. Vid mötet på SwedeBrokers kontor d 6 nov förklarade SwedeBroker efter öppnandet av breven från Constructa och O.L., att man ville gå vidare med saken. R.E. förklarade dock att han ville avvakta och först tänka över saken. Vid de konsultationer som han hade med sina rådgivare kom de emellertid fram till att det inte fanns något anbud att gå vidare med beträffande Provinsen och att Constructas bud var för lågt för att vara intressant. Vad gäller reservationerna i O.L:s brev är följande att säga: Redan en reservation avseende en försening på en månad kan vara betydelsefull. I det aktuella fallet blev förseningen cirka tre månader. Kravet på nyckelfärdighet kunde likaledes vara ett problem, i varje fall om anbudsgivaren krävde ändringar i de ritningar som gällde för bygget, vilket möjligen skulle ha krävt ett nytt byggnadslov. Kravet på rätt att delta i uthyrningsarbetet var fullt i sin ordning och var snarast till fördel för RECAB. Vad slutligen gällde reservationen för Provinsens blivande styrelses godkännande, visade detta endast att det inte rörde sig om något seriöst anbud. I avsaknad av styrelse var anbudet inte korrekt i den meningen att det gick för mottagaren att anta. Reservationen gjorde honom fundersam på om det inte rörde sig om "bluff och fejkning". Vad gäller Constructas bud var påpekandet i detta om hyresgarantin inte någon inskränkning i anbudet.

O.L.: Upprinnelsen till "Viggen" var Skandias uppköp av Stockholms Badhus. I detta bolag arbetade O.L. och den blivande personalen i Viggen, vilka tog ett gemensamt beslut att försöka få till stånd ett nytt fastighetsbolag i vilket de skulle verka. En stor ägare i Stockholms Badhus, nämligen Skanska AB, kontaktades. Idéen var att det nya bolaget skulle få ett antal tunga, institutionella ägare som skulle tillföra kapital under det att "privatgruppen" från Stockholms Badhus skulle tillföra fastigheter. Planerna mynnade ut i ett "letter of intent" under sommaren 1987. Under sommaren och hösten 1987 kunde "privatgruppen" inte låta bli att kolla upp marknaden. Det var främst S.Z. och O.L. som var ute och letade och därmed fick de kontakt med SwedeBroker. De, som var vana vid att räkna på stora projekt, kom fram till att de skulle rekommendera den ifrågavarande fastigheten för de övriga intressenterna och främst då Skanska, utan vars godkännande en affär av ifrågavarande storlek inte var möjlig att göra för "Viggen". Budet på 120 mkr var inte direkt förankrat hos Skanska eftersom affärer av denna storlek fordrar beslut i styrelse. En sådan åtgärd fordrar emellertid mängder av underlag i form av bland annat kalkyler. I praktiken går det därför vanligen till så att en företagsledning tar kontakt med någon ledande person i styrelsen och för denne lägger fram det av ledningen framtagna projektet med en förfrågan om ledningen skall gå vidare med saken. I det aktuella fallet torde frågan om köp på detta sätt ha förankrats hos Skanska och troligen även hos Länsförsäkringar. När de inte fick något svar på sitt anbud försökte de förgäves få till stånd ett möte med säljaren. Frågan om försäljning blev på nytt aktuell i jan-febr 1988 men då var det hela mycket "dimmigt". Det framtida samarbetet bland intressenterna ledde till att Viggen "stiftades" löpande, varvid fastigheter fördes in från 'stiftarsidan', och i maj- juni 1988 gjordes den första affären genom köp av Brandbergens Centrum för 200 mkr. De tänkte först bygga på Hexabar Vit, som skulle namnändras till Viggen. Sedan visade det sig att det skulle vara lämpligare att nybilda ett bolag, som skulle vara moderbolag. Läget d 6 nov 1987 var emellertid att det enda som fanns var Hexabar Vit. Detta drev då ingen verksamhet utan var ett slumrande lagerbolag tillhörigt enbart Skanska. Kapitalet i bolaget uppgick till 50 000 kr. Vid denna tidpunkt fanns inget undertecknat samarbetsavtal mellan intressenterna. Enligt vad O.L. fick höra senare överförde Skanska dock vid den här tiden en fastighet värd 100 mkr till Hexabar Vit.

Domskäl. Parterna har i målet hävdat olika meningar beträffande tolkningen av ordet "anbud" i avtalet d 3 juni 1987.

Utarbetandet av texten i de avsnitt av avtalet där oenighet råder beträffande tolkningen har enligt vad som framgår av S.K:s och R.E:s utsagor skett i samarbete mellan RECAB och SwedeBroker. Under sådana förhållanden saknas anledning att ge någondera partens tolkning företräde framför den andres på grund av vem som avfattat avtalstexten.

Det är ostridigt i målet att frågan om vad som skulle förstås med termen anbud inte var föremål för diskussion vid avtalets tillkomst. Vad som förväntades av anbudsgivarna angavs emellertid i det anbudsunderlag som SwedeBroker utarbetat och som R.E. godkänt. De däri valda formuleringarna synes - trots önskemålet att anbudsgivaren skulle ange viss giltighetstid för anbudet - snarast vara att tolka som en inbjudan till förhandling, vid vilken de av anbudsgivaren lämnade uppgifterna om pris m m skulle bilda utgångspunkt för förhandlingarna. Denna tolkning överensstämmer även med vad som upplysts beträffande SwedeBrokers, av R.E. godkända, uppläggning av försäljningsuppdraget. Mot bakgrund härav och med hänsyn till att det rört sig om åstadkommande av ett avtal, på vilket reglerna i avtalslagen om avtals ingående inte är tillämpliga, finner TR:n övervägande skäl tala för kärandesidans tolkningsalternativ. Vid denna bedömning är det inte anledning att ingå på någon prövning av huruvida O.L:s brev uppfyller kraven på giltigt anbud ur rent avtalsrättslig synpunkt.

Svaranden har som grund för sitt bestridande i andra hand hävdat att de i avtalet uppställda kraven på anbudsgivaren inte blivit uppfyllda.

Det är ostridigt att vid tidpunkten för anbudets avgivande - trots vad som sägs i anbudet - någon bolagsbildning ännu inte hade inletts. Något "Fastighets AB Provinsen u b", i vars namn O.L. haft rätt att handla, fanns således inte vid denna tidpunkt. Med tanke härpå var det även oegentligt att, som skedde i det till anbudet bilagda informationsmaterialet beträffande "Provinsen", uppge ett stort antal fastigheter såsom ingående i "Provinsen" samt att utge bl a Skanska AB och Länsförsäkringar för att vara ägare. Det förhållandet att de uppgivna "ägarna" till "Provinsen" kort härefter ingick ett samarbetsavtal med sikte på att Hexabar Vit - senare Viggen - skulle bli den bolagsrättsliga grunden för ett framtida samgående, kan visserligen i någon mån ses som ett godkännande i efterhand av de vidtagna åtgärderna, men kan inte - i varje fall inte utan RECAB:s godkännande - få till följd att anbudet anses avgivet på Hexabar Vits eller Viggens vägnar. Inte heller detta bolag uppfyllde för övrigt vid den aktuella tidpunkten avtalets krav på storlek, verksamhet och ekonomisk ställning. Mot bakgrund härav finner TR:n det av O.L. undertecknade anbudet inte vara av beskaffenhet att grunda rätt för SwedeBroker/Kontorscenter till provision enligt avtalet d 3 juni 1987. Käromålet skall därför lämnas utan bifall.

- - -

Domslut. Käromålet lämnas utan bifall.

Kontorscenter fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

Kungshuset bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Didon, hovrättsråden Å Holmberg, referent, och Olding samt t f hovrättsassessorn Westberg) anförde i dom d 2 okt 1990:

HovR:ns domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat samma omständigheter som vid TR:n.

Innebörden av provisionsavtalet kan enligt HovR:ns mening sammanfattas så att ett anbud skulle vara allvarligt menat för att grunda rätt till provision. Häri ligger dels att anbudsgivaren skulle ha vilja och förmåga att genomföra en fastighetsaffär av den storleksordning det var fråga om, dels att anbudet inte fick innehålla villkor och reservationer som var oacceptabla för säljaren. Däremot kan i avtalet inte intolkas något krav på att anbudet skulle vara bindande i avtalslagens mening; härvidlag delar HovR:n TR:ns bedömning. Att anbudet skulle lämnas av ett "företag" innefattar vidare inte något krav på speciell bolagsform. Genom den valda formuleringen är sålunda varken en enskild firma eller ett konsortium uteslutna.

Till det av O.L. för "Fastighets AB Provinsen ub" avgivna anbudet fanns fogade dels en utförlig presentation av den affärsidé bolaget skulle utveckla, dels en företagspresentation avseende Fastighets AB Viggen. Av den sistnämnda handlingen framgick bl a att bolaget skulle inleda sin verksamhet i jan 1988 och ägas av Skanska AB, ett antal länsförsäkringsbolag samt O.L. och ytterligare en privatperson. Genom O.L:s vittnesutsaga och i målet ingivna handlingar har framkommit att det affärsprojekt som sålunda presenterades också sedermera kommit till utförande. Enligt Fastighets AB Viggens årsredovisning 1988 ägde bolaget fastigheter - huvudsakligen i Stockholms södra förorter - med ett marknadsvärde på ca 435 mkr. O.L. var marknadschef och vice VD i bolaget.

Mot bakgrund av vad som sålunda och i övrigt framkommit är det enligt HovR:ns mening uppenbart att det företag O.L. representerade hade såväl vilja som förmåga att förvärva fastigheten. Den omständigheten att verksamheten vid tiden för anbudet befann sig i ett inledande skede föranleder inte till annat bedömande. HovR:n beaktar därvid särskilt vad O.L. i sitt vittnesmål uppgivit om att fastigheten, om RECAB gått med på att sälja, skulle ha "parkerats" i Hexabar Vit-bolaget. Det kan hållas för visst att den oklarhet som anbudet på denna punkt innehöll skulle ha kunnat undanröjas om RECAB tagit kontakt med O.L. eller någon av de övriga intressenter som fanns upptagna i anbudshandlingarna.

Vad härefter gäller anbudets innehåll i övrigt är det enligt HovR:ns mening inte visat att de förutsättningar för anbudssumman som angivits skulle ha utgjort hinder för ett avtal om överlåtelse av fastigheten.

HovR:n finner på grund av det anförda att det omtvistade anbudet uppfyller de krav som uppställdes i provisionsavtalet och att Kontorscenter således är berättigat till provision i enlighet med yrkandet.

HovR:ns domslut. Med upphävande av TR:ns domslut förpliktar HovR:n RG Kungshuset Aktiebolag att till Kontorscenter Ynglingagatan Aktiebolag utge fem miljoner kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från d 6 dec 1987 tills betalning sker.

Kungshuset (ombud advokaten B.L.) sökte revision och yrkade ogillande av den av Kontorscenter förda talan.

Kontorscenter (ombud advokaten L.E.) bestred ändring.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Nyman, Bengtsson, Gregow, Törnell och Danelius, referent) beslöt följande dom:

Domskäl. Enligt det avtal som ingicks d 3 juni 1987 mellan RECAB och SwedeBroker skulle, om fastigheten Rektangeln 1 i Huddinge kommun försåldes till ett pris överstigande 110 mkr, den del av köpeskillingen som översteg detta belopp delas lika mellan avtalsparterna. För det fall att köp inte kom till stånd till följd av att RECAB valde att inte sälja fastigheten, skulle SwedeBroker ändå vara berättigat till provision enligt avtalet. Provisionen skulle i sådant fall beräknas på det högsta skriftliga anbudet, och det krävdes, för att ett sådant anbud skulle vara gällande, att det lämnats av ett företag vars storlek, verksamhet och ekonomiska ställning var av sådan art att avsikten uppenbarligen var att förvärva fastigheten. Det angavs vidare att avtalspartena vid tidpunkten för avtalets undertecknande var överens om att det högsta skriftliga anbudet för tillfället var 105 mkr.

I målet uppkommer först frågan huruvida det bud på fastigheten Rektangeln i som avgavs till SwedeBroker av O.L. i ett d 6 nov 1987 daterat brev är att anse som ett "anbud" i den mening denna term används i avtalet d 3 juni 1987. Om så är fallet måste ställning tas till om anbudet avgetts av ett företag vars storlek, verksamhet och ekonomiska ställning var av sådan art att avsikten uppenbarligen var att förvärva fastigheten. Om även detta avtalsvillkor är uppfyllt, återstår att bedöma om en försäljning kunnat komma till stånd på grundval av O.L:s anbud i fall RECAB inte avböjt att sälja.

Det har i målet inte gjorts gällande att avtalsparterna i samband med tillkomsten av avtalet d 3 juni 1987 diskuterat den närmare innebörden av de nu aktuella avtalsklausulerna. Inte heller föreligger några andra omständigheter vid sidan av själva avtalstexten som kan bidra till att klargöra hur avtalsparterna vid denna tidpunkt tolkade dessa klausuler. Avgörande för bedömningen blir därför, förutom den språkliga utformningen av klausulerna, dessas rättsliga bakgrund och allmänna syfte samt det sammanhang i vilket de förekommer.

Enligt avtalets ordalydelse är rätten till provision i den nu aktuella situationen avhängig av om ett skriftligt "anbud" avgetts. Det är emellertid tydligt att härmed inte kan förstås ett rättsligt bindande anbud i avtalslagens mening, eftersom ett sådant anbud inte kan avges i fråga om köp av fast egendom (se 1 § 3 st avtalslagen i förening med 4 kap 1 § JB).

Det får ändå antas att avtalsparterna med "anbud" åsyftat ett erbjudande som kännetecknas av ett visst mått av precision och stadga, och i förevarande fall uppkommer frågan huruvida O.L:s bud, trots att det var förbundet med vissa villkor, kan ses som ett sådant anbud som avses i avtalet. När det gäller tolkningen av begreppet "anbud" i detta sammanhang finns skäl att göra en jämförelse med det bud om 105 mkr som avtalsparterna, enligt vad som direkt framgår av avtalstexten, var överens om att betrakta som ett anbud. Vad som här åsyftades var ett brev, i vilket ett företag, Ekonomisk Fastighetsplanering AB EKF, tillkännagav sitt "seriösa intresse" av att förvärva fastigheten till en "prisnivå" av 105 mkr och förklarade sig avse att senare överlämna "ett kontraktsförslag för förvärvet". Det rörde sig alltså inte heller i detta fall om ett slutligt och förbehållslöst bud, och avtalsparterna måste därför anses ha varit överens om att även ett bud som skulle följas av kompletterande förhandlingar om vissa kontraktsvillkor kunde utgöra ett provisionsgrundande anbud enligt avtalet. Det förhållandet att O.L. uppställt vissa förutsättningar för köp av fastigheten betar därför inte hans erbjudande dess karaktär av ett anbud. Även i övrigt måste detta erbjudande anses tillräckligt klart och bestämt för att kunna godtas som ett anbud enligt avtalet.

Av brevet d 6 nov 1987 framgår att O.L. avgav sitt anbud som företrädare för Fastighets AB Provinsen och att detta bolag var under bildande. Den tilltänkte köparen var således ett aktiebolag som ännu inte existerade som juridisk person. Emellertid fanns i bilagor till brevet upplysningar om bolagets ägare, kapital och fastighetsinnehav samt om dess "affärsidé och strategi". De upplysningar som lämnades var sådana att O.L:s anbud måste uppfattas som seriöst. Det framgick sålunda att den intressegrupp för vilken O.L. handlade hade för avsikt att i bolagsform bedriva verksamhet på fastighetsmarknaden och att bland intressenterna ingick solida och välrenommerade företag som Skanska AB och Länsförsäkringar. Även om Fastighets AB Provinsen inte skulle komma till stånd, fanns ingen anledning att betvivla att dessa intressenter hade förmåga att, om enighet uppnåddes om villkoren för försäljningen, finna en lämplig juridisk form för att genomföra denna. En rimlig tolkning av avtalet d 3 juni 1987 leder därför till slutsatsen att O.L:s anbud uppfyller avtalets krav på att ha avgetts av ett företag vars storlek, verksamhet och ekonomiska ställning var av sådan art att avsikten uppenbarligen var att förvärva fastigheten.

Enligt vad som upplysts i målet ingick det i SwedeBrokers arbetsmetod att, i syfte att uppnå ett så högt pris som möjligt, grundligt förbereda försäljningen av en fastighet genom att utföra ett omfattande arbete avseende marknadsföring, uppspårande av möjliga köpare samt förhandlingar med de viktigaste intressenterna. Med hänsyn härtill måste det för SwedeBroker ha framstått som angeläget att söka undvika att dess rätt till ersättning för sådant arbete i form av provision omintetgjordes genom att RECAB, kanske på ett sent stadium, beslöt sig för att inte fullfölja planerna på en försäljning. Den klausul i avtalet som under vissa förutsättningar tillförsäkrade SwedeBroker en rätt till provision trots att någon försäljning inte kommit till stånd måste ses i ljuset härav.

Provision skulle enligt huvudregeln i avtalet utgå endast om fastigheten såldes och den subsidiära bestämmelsen, enligt vilken SwedeBroker under vissa förutsättningar skulle erhålla provision även utan försäljning, måste antas ha haft det begränsade syftet att undvika att SwedeBroker skulle gå miste om provision enbart till följd av att RECAB inte fullföljde planerna på försäljning. Det är därför naturligt att som villkor för att provision skall utgå i nu förevarande fall kräva att det med hänsyn till omständigheterna framstår som sannolikt att försäljning på grund av O.L:s anbud skulle ha kommit till stånd om RECAB hade hållit fast vid sina planer på att sälja fastigheten. Avtalstexten ger vidare en antydan om att i detta hänseende en relativt hög grad av sannolikhet skall krävas såtillvida som det i avtalet anges att anbud skall ha avgetts av ett företag vars storlek, verksamhet och ekonomiska ställning är av sådan art att avsikten "uppenbarligen" är att förvärva fastigheten. Även den höga nivån på den provision som enligt avtalet skall utgå vid försäljning till ett pris överstigande 110 mkr talar för att det, för att SwedeBroker skall ha rätt till provision, bör krävas att det inte föreligger några allvarliga tvivel om att O.L:s anbud skulle ha lett till en försäljning av fastigheten om inte RECAB hade återkallat sitt försäljningsuppdrag.

Det finns ingen anledning att betvivla att den grupp av intressenter som företräddes av O.L. hade tillräckliga ekonomiska resurser för att köpa fastigheten. Omständigheterna tyder också på att gruppen var en allvarlig spekulant på fastigheten. När det sedan gäller innehållet i de av O.L. i hans brev uppställda förutsättningarna för köp finns inte anledning till antagande att något av dessa villkor var så tyngande eller ägnat att skapa så stora problem att det skulle ha hindrat en uppgörelse om försäljning av fastigheten. Det får anses åtminstone mycket sannolikt att, i den mån villkoren inte var omedelbart acceptabla för RECAB, problemen skulle ha kunnat lösas genom förhandlingar. Det uppställda förbehållet för att Fastighets AB Provinsens blivande styrelse skulle godkänna köpet är inte heller sådant att det i väsentlig mån minskade sannolikheten för att en försäljning skulle komma till stånd på grundval av det av O.L. avgivna anbudet.

Med hänsyn till det anförda och då Kungshuset inte heller i övrigt åberopat något som skulle kunna befria bolaget från att utge den fordrade provisionen, skall HovR:ns domslut fastställas.

HD:s avgörande. HD fastställer HovR:ns domslut.

Metadata

Domstol
Högsta Domstolen
Avgörandedatum
1991-05-28
Målnummer
T435-90
Lagrum
1 § tredje st. avtalslagen (1915:218)
4 kap. 1 § jordabalken (1970:994)
Litteratur
Sökord
Fastighetsmäklare
Provision
Provision
Källa
Domstolsverket

Rättsfall som hänvisar till detta (1)

NJA 2007 s. 35: Fråga om tolkningen av uttrycket "skadan upptäckts" i § 6.8 i Allmänna bestämmelser för Konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet av år 1996 (ABK 96).
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation