lagen.nu

NJA 1989 s. 360

Fråga vid fastighetsbildning huruvida nybildad jordbruksfastighet kunde anses vara tillräckligt försedd med bostäder. 3 kap 1 §, 5 § 1 st och 6 § 1 st fastighetsbildningslagen (1970:988).

Fastigheterna Grängshammar 1:10 och 1:12 ligger i Silvbergs socken, Säters kommun. Grängshammar 1:10 utgör en jordbruksfastighet, som består av ca 100 ha åker och äng och omkring 2 855 ha skog och impediment. Åker- och betesmarken är belägen kring södra delen av sjön Grängen och vid Smeddammen, som står i förbindelse med Grängen genom en å. Ekonomibyggnaderna är belägna öster om ån medan bostadsbyggnaderna finns väster om ån. Dessa består av en arrendatorsbostad om 5 rum och kök, en skogvaktarbostad vid ån innehållande två lägenheter om 3 och 4 rum och kök i en tvåvåningsbyggnad från 1830-1840-talet med en tomt på ca 3 000 kvm samt den s k Röda stugan med två 1-rumslägenheter. Till Grängshammar 1:10 hörde tidigare den s k Smedlängan, som avstyckades år 1980 och åsattes registerbeteckningen Grängshammar 1:12, som är en bostadsfastighet om 0,3317 ha med två lägenheter om vardera 2 rum och kök och en lägenhet om 3 rum och kök.

Stora Kopparbergs Bergslags Aktiebolag (bolaget) ansökte i dec 1980 såsom ägare av Grängshammar 1:10 och 1:12 hos fastighetsbildningsmyndigheten i Borlänge lantmäteridistrikt att - såsom bolagets talan slutligt bestämdes - till Grängshammar 1:12 skulle genom fastighetsreglering överföras tre närmare angivna områden av Grängshammar 1:10 omfattande tillsammans ca 90 ha åkermark och 68 ha skogsmark och inkluderande för jordbruksdriften avsedda byggnader med undantag av skogvaktarbostaden. En ansökan om avstyckning av skogvaktarbostaden avslogs i ett särskilt mål slutligt genom utslag av Svea HovR d 18 juni 1982, vilket vann laga kraft. Ansökningen om den begärda fastighetsregleringen innehöll även begäran om att lämpligt servitut skulle bildas för att trygga vattenförsörjningen för den genom marköverföringen ombildade fastigheten Grängshammar 1:12, detta för den händelse att sådan försörjning inte kunde ordnas inom denna fastighet. Av bolagets ansökan föranledd handläggning avslutades av fastighetsbildningsmyndigheten d 10 juni 1983 med beslut att inställa förrättningen. Fastighetsbildningsmyndigheten anförde i protokoll samma dag under rubriken Skäl: "Ansökan avser bildande av en jordbruksfastighet omfattande ca 90 ha åker och 68 ha skogsmark med ekonomibyggnader och tre bostadshus. Föreslagen fastighetsbildning omfattar större delen av den inägomark som tillhör Grängshammars Gård och som sedan 1974 brukas på arrende av F.F.. I den föreslagna fastighetsbildningen har åkermark om ca 9 ha på ömse sidor om Smeddammen utelämnats liksom den s k skogvaktarbostaden.

Lantbruksnämnden har i yttrande d 13 mars 1981 - - - anfört angående åkrarna vid Smeddammen att "ovannämnda marker är belägna i anslutning till befintlig ladugård och har under en följd av år använts som bete till såväl mjölkkor som ungdjur. Ett borttagande av dessa marker från styckningslotten skulle tveklöst få negativa konsekvenser för kreaturshållningen på det av arrendatorn bedrivna jordbruket. Detta innebär att lantbruksnämnden icke kan acceptera en nedläggning av de marker som ovan nämnts och ej heller att marken tas i anspråk för annat ändamål, exempelvis byggande av fritidshus eller igenplantering med skog".

Avstyckning till särskild fastighet av den så kallade skogvaktarbostaden har inställts d 12 sept 1980. Över inställelsebeslutet har bolaget anfört besvär, vilka slutligen avgjorts av HovR:n i utslag d 18 juni 1982 - - -. I detta ärende har bostadsbehovet för jordbruksfastigheten avgjorts. Härvid framkom att jordbruket är i behov av både arrendatorsbostaden och skogvaktarbostaden. En ersättning av skogvaktarbostaden med byggnaden inom Grängshammar 1:12 utgjorde ej tillräckliga skäl till att tillåta avskiljande av skogvaktarbostaden från jordbruksfastigheten då byggnaden inom Grängshammar 1:12 fordrar betydande reparationer för att bli lämplig familjebostad och därmed utgör en ekonomisk belastning för jordbruket.

Förrättningsmannen finner ej skäl till att frångå lantbruksnämndens och HovR:ns bedömning att skogvaktarbostaden bör ingå i jordbruksfastigheten, liksom lantbruksnämndens bedömning att åkermarken vid Smeddammen likaså bör ingå i den föreslagna jordbruksfastigheten, då den behövs för betesdriften.

En fastighetsbildning enligt bolagets yrkande får därmed anses stridande mot 3 kap 6 § 1 st eftersom den begärda fastighetsbildningen ej är till övervägande nytta för jordbruksnäringen då den dels förhindrar en lämplig lösning av bostadsfrågan och dels då åkermark, som idag tillhör jordbruket, avskiljs från detsamma.

Undantagsregeln i 3 kap 9 § FBL medför ej heller att fastighetsbildningen är tillåten, eftersom fastighetsindelningen ej förbättras genom den yrkade åtgärden."

Över fastighetsbildningsmyndighetens beslut anförde bolaget besvär hos Falu TR, fastighetsdomstolen och yrkade att förrättningen skulle återförvisas till fastighetsbildningsmyndigheten med föreskrift att den skulle genomföras enligt bolagets ansökan.

LSt:n i Kopparbergs län bestred bifall till besvären.

TR:n (f d lagmannen Hallenberg, rådmannen Örbrink och fastighetsrådet Ahlmark) anförde i utslag d 31 okt 1985 bl a: Till stöd för sin talan har bolaget anfört huvudsakligen följande. "Fastighetsbildningsmyndigheten (FBM) anför ur lantbruksnämndens (LN) yttrande att 'ett borttagande från fastighetsbildningen av åkerområden vid Smeddammen tveklöst skulle få negativa konsekvenser för det av arrendatorn bedrivna jordbruket'. Arrendatorns verksamhet påverkas inte alls av fastighetsbildningen. Det arrenderade området är detsamma såväl före som efter en fastighetsreglering enligt vårt yrkande. Det är alltså inte fråga om att inskränka arrendet. De aktuella områdena vid Smeddammen är av mycket marginell omfattning. Tillräckligt med åker- och betesmarker finns ändå att tillgå. - FBM hänvisar till den inställda avstyckningsförrättningen avseende skogvaktarbostaden och menar att det härigenom avgjorts att denna behövs för jordbruksfastigheten. Utgången av det ärendet har ingen självklar anknytning till det nu aktuella. Den nu aktuella frågeställningen är den om en jordbruksfastighet med den av oss yrkade utformningen är lämplig eller ej, d v s har den sådan storlek, sammansättning och utformning att den medger tillfredsställande lönsamhet hos det företag, som skall bedrivas på fastigheten. Jordbruksdrift med tillfredsställande lönsamhet har bedrivits på i stort sett den aktuella egendomen i snart tio år, varför svaret på en sådan frågeställning redan föreligger. - FBM finner ej skäl att frångå LN:s yttrande utan anser att skogvaktarbostaden bör ingå i jordbruksfastigheten och att åkerområdena vid Smeddammen också bör ingå i densamma. Vi tolkar FBM:s inställning så - även om varken 3 kap 1 eller 5 § FBL anges som skäl för inställelsebeslutet - att en fastighet med de avgränsningar vi önskar inte ens uppnår gränsen för lämplighet. - FBM inställer slutligen förrättningen med stöd av 3 kap 6 § 1 st FBL med angivande av dels att fastighetsbildningen förhindrar en lämplig lösning av bostadsfrågan och dels att åkerområdena vid Smeddammen avskiljs från det i dag bedrivna jordbruket. Båda argumenten är enligt vår uppfattning fel. Vi anser för det första att det redan i dag finns tillräckligt med bostäder. Fastighetsbildningen kan för det andra inte förhindra att fler bostäder tillskapas i framtiden ex vis genom reparation av Smedlängan på 1:12 i dess nuvarande omfattning, genom nybyggnation eller kanske rent av genom komplettering med skogvaktarbostaden i framtiden. De marginella åkerområdena vid Smeddammen kan naturligtvis inte vara så avgörande att fastigheten skulle vara olämplig för sitt ändamål utan dem. FBM upprepar också här LN:s felbedömning att fastighetsbildningen skulle avskilja nämnda åkerområden från det i dag verksamma jordbruksföretaget. Så är inte fallet. - Vi anser att 3 kap 6 § 1 st är en mycket trubbig avslagsgrund - tydligen i brist på bättre argument. Det är ett överraskande ställningstagande att fastighetsbildningen inte skulle vara till övervägande nytta för jordbruksnäringen. I dag bedrives inom Grängshammar 1:10 om ca 3 000 ha två helt skilda verksamheter, skogsbruk och jordbruket i Grängshammar. Att en renodling av jordbruksverksamheten, som under snart tio år uppvisat tillfredsställande lönsamhet, inte skulle vara till övervägande nytta för jordbruksnäringen är en minst sagt förvånande uppfattning. - Någon redovisning av FBM:s uppfattning om lämpligheten hos 1:12 efter regleringen har inte kommit till uttryck i förrättningshandlingarna. Möjligen kan i avslaget enligt 3 kap 6 § FBL anses inbyggt den åsikten att fastigheten inte skulle bli lämplig för jordbruksändamål, ty en åtgärd som resulterar i en lämplig jordbruksfastighet torde alltid vara till övervägande nytta för jordbruksnäringen. Vi är förvånade om en sådan underförstådd olämplighetsförklaring skulle finnas bakom inställelsebeslutet. Det kan rimligen inte vara möjligt att FBM anser att 1:12 skulle bli så komplett olämplig för jordbruksändamål att den inte ens uppnår gränsen för lämplighet. Fastigheten skulle förmodligen komma att bli en av de bäst utformade såväl till storlek som form, som finns i trakten. - FBM har alltså grundat sitt inställelsebeslut helt på LN:s yttrande. Detta är emellertid utformat efter nämndens uppfattning om hur den anser att den ideala fastigheten skall se ut med de förutsättningar som är för handen. Detta är för övrigt LN:s gängse modell för yttranden till fastighetsbildningsmyndigheterna. Yttrandet är utformat enligt andra lagstiftningar, riktlinjer och önskemål än dem som FBM har att tillämpa. Vi anser att FBM alltför okritiskt godtagit LN:s yttrande utan att granska dess relevans gentemot FBL. Genom tillvägagångssättet har LN:s uppfattning om den ideala fastighetens utformning blivit liktydig med gränsen för lämplig fastighetsbildning. FBL:s konstruktion är emellertid inte sådan att i varje särskilt fall endast den ideala lösningen är tillåten. - Vi anser att en fastighetsbildning enligt vårt yrkande innebär att en lämplig jordbruksfastighet bildas och att åtgärden är till övervägande nytta för jordbruksnäringen."

LSt:n har i yttrande till TR:n anfört följande. "I utslag d 18 juni 1982 av Svea HovR (mål Ö 2939/81) prövades avstyckning av den s k skogvaktarbostaden samt fastighetsreglering från Grängshammar 1:12 till Grängshammar 1:10. HovR:n fann åtgärderna strida mot 3:6 FBL intill dess 'byggnaden på Grängshammar 1:12 byggts om och upprustats så att den uppfyller tidigare angivna krav - eller det visats att kostnaderna för sådana åtgärder understiger kostnaderna för erforderliga reparationer av skogvaktarbyggnaden'. - Av HovR:ns dom framgår vidare att parterna vid synen förklarat sig ense om att jordbruket på fastigheten har behov av i vart fall två familjebostäder. - Den nu sökta fastighetsbildningen avser fastighetsreglering av huvuddelen av jordbruket - exkl skogvaktarbostaden - och en mindre del av skogen från Grängshammar 1:10 till Grängshammar 1:12. Bostadssituationen för jordbruket blir således densamma som i den tidigare prövade förrättningen. Analogivis finner LSt:n därför att även denna åtgärd strider mot 3:6 FBL intill dess HovR:ns ovan relaterade krav uppfyllts."

LSt:ns yttrande har föranlett bolaget att anföra följande. "LSt:n hänvisar till HovR:ns dom i det ärende där avstyckning av s k skogvaktarbostaden vägrades. I denna dom påstås att parterna vid synen varit ense om att två familjebostäder behövs vid jordbruket. Någon sådan enighet förekom ej. Det sades vid synen att bostadsbehovet var beroende av inriktningen hos jordbruket. Det konstaterades också att det fanns sex lägenheter disponibla, varav en om fem rum och kök. Efter mindre ombyggnad och reparation av Smedlängan skulle åtminstone ytterligare en rymlig lägenhet erhållas. Vi ansåg då liksom nu att en blivande jordbruksfastighet skulle vara väl tillgodosedd i vad det avser bostäder. - LSt:n behandlar i sitt yttrande enbart det tidigare avgjorda ärendet avseende skogvaktarbostaden. LSt:n menar att utgången i det målet måste medföra samma resultat i nu aktuellt ärende. Vi anser att detta är ett felaktigt resonemang. Såsom vi påtalade redan i vår besvärsskrivelse, så går det ej att göra någon sådan koppling mellan de båda fallen. Den frågeställning som nu föreligger, nämligen om den av oss yrkade fastighetsbildningen är till övervägande nytta för jordbruksnäringen och om fastigheten uppnår gränsen för lämplighet enligt FBL, har överhuvudtaget ej berörts av LSt:n."

Bolaget har vidare anfört följande. "Inom STORA fanns till år 1977 en egen lantbruksavdelning, vilken ansvarade för de jordbruk som bedrevs i bolagets regi. Avdelningen upphörde under nämnda år. De jordbruk som drivits utarrenderades. Arrendejordbruk fanns för övrigt även under lantbruksavdelningens tid. Alltsedan tiden för nämnda avdelnings upphörande har STORA:s målsättning varit att avyttra arrendegårdarna till aktiva jordbrukare och istället koncentrera sina krafter på bolagets egentliga verksamheter. Gången har då varit den, att fastigheterna bildats under eget innehav så att färdiga fastigheter funnits klara när överlåtelse blivit aktuell. Detta har bl a underlättat lånefrågorna i samband med överlåtelse. Någon eller några sådana färdiga jordbruksfastigheter avyttras också varje år. - Den jordbruksfastighet vi nu önskar få bildad vid Grängshammar utgör inget undantag från bolagets policy. Fastigheten avses bli behandlad som andra särskilt bildade fastigheter omfattande arrendegårdar."

TR:n - som förehaft målet utan huvudförhandling - uttalar följande.

Bifall till bolagets talan skulle innebära att Grängshammar 1:12 komme att bestå av - förutom den mark, som nu hör till fastigheten - ca 90 ha jordbruksjord och ca 68 ha skogsmark samt vara försedd med ekonomibyggnader - - -, vilka - enligt vad som synes ostridigt - skulle täcka fastighetens behov, och följande bostadsutrymmen. nämligen den s k arrendatorsbostaden - - -, utgörande en enligt samstämmig bedömning godtagbar familjebostad om fem rum och kök, ett bostadshus omedelbart söder om Skenshyttevägen - - -, innehållande två mindre lägenheter om vardera ett rum och kök, av vilka den ena under år 1980 iordningställts av bolaget, och ytterligare ett bostadshus - - -, beläget på Grängshammar 1:12 i dess nuvarande omfattning och innehållande två tvårumslägenheter och en trerumslägenhet med tillhörande vindsrum, vilka tre lägenheter alla är orenoverade.

Den fråga som först inställer sig är den huruvida jordbruksfastighet av nyss beskriven beskaffenhet kan anses varaktigt lämpad för sitt ändamål. Även om den av bolaget tilltänkta fastigheten lider av den svagheten att på densamma finns iordningställda endast en familjebostad och en enrumslägenhet lär med hänsyn till förefintliga alternativ dels för renovering eller ombyggnad av bostäder och dels för nybyggnad av sådan samt vid beaktande av fastighetens beskaffenhet i övrigt varken kunna ifrågasättas annat än att fastigheten skulle få sådan storlek, sammansättning och utformning att den medgåve tillfredsställande lönsamhet hos det företag som skulle bedrivas på fastigheten eller påstås att den av annat skäl inte skulle bli varaktigt lämpad för sitt ändamål. Fastighetsbildning enligt bolagets talan står alltså inte i strid mot bestämmelserna i 3 kap 1 § och 5 § 1 st FBL.

Med hänsyn till bestämmelsen i 3 kap 6 § 1 st FBL är så att bedöma huruvida den begärda fastighetsbildningen är till övervägande nytta för jordbruksnäringen eller, uttryckt på annat sätt, huruvida fastighetsbildningen medför sådan fördel för jordbruksnäringen som överväger de olägenheter, som är förenade med fastighetsbildningen. Vid denna bedömning är först att konstatera att Grängshammar 1:10 innehåller mark av annat slag än jordbruksmark med areal som är mycket stor, sett både absolut och i förhållande till dess jordbruksmark, samt att fastighetens försäljningsvärde till stor del grundas på annat än dess jordbruksmark jämte för jordbruksdriften erforderliga byggnader. På grund härav och då sagda värde får antagas vara mycket högt utgör Grängshammar 1:10 en fastighet som yrkesjordbrukare knappast har ekonomisk möjlighet att förvärva. Det lär inte ligga i jordbruksnäringens intresse att bibehålla en fastighet av detta slag. Fastmer torde det vara till fördel för nämnda näring att Grängshammar 1:10 ombildas så att från densamma avskiljs jordbruksmarken med nyssberörda byggnader jämte en viss areal skogsmark. Med hänsyn till den målsättning som för närvarande råder för landets jordbruk kan nog sägas att den av bolaget till tänkta jordbruksfastigheten skulle få en sammansättning av jordbruks- och skogsmark, som är klart lämplig och önskvärd. Sammanfattningsvis är alltså att fastslå att den begärda fastighetsbildningen skulle innebära en ovedersäglig fördel för jordbruksnäringen. Mot denna fördel skall så vägas de olägenheter, som kan vara förenade med fastighetsbildningen. Härvidlag skall beaktas de i målet diskuterade förhållandena att enligt bolagets talan skall från överföring till Grängshammar 1:12 undantagas dels ca 9 ha betesmark vid den s k Smeddammen och dels skogvaktarbostaden. - - - Vad betesmarken beträffar är den - särskilt med hänsyn till sin belägenhet i närheten av ekonomibyggnaderna - givetvis av klart värde för jordbruksrörelsen. Ett värde för denna är också att tillmäta skogvaktarbostaden, detta särskilt på grund av dess läge i förhållande till ekonomibyggnaderna. De sammantagna olägenheterna för jordbruksnäringen till följd av jordbruksfastighetens förlust av betesmarken och skogvaktarbostaden får dock anses väga ganska lätt i förhållande till den fördel för näringen, som förut angivits. TR:n finner alltså att den begärda fastighetsbildningen är till övervägande nytta för jordbruksnäringen och således att denna inte strider mot bestämmelsen i 3 kap 6 § 1 st FBL.

På grund av vad sålunda upptagits skall det överklagade beslutet undanröjas och förrättningen återförvisas till fastighetsbildningsmyndigheten med föreskrift att myndigheten skall pröva bolagets ansökan med utgångspunkt från att hinder mot bifall till densamma inte möter med hänsyn till bestämmelserna i 3 kap 1 §, 5 § 1 st eller 6 § 1 st FBL.

TR:ns avgörande. TR:n undanröjer fastighetsbildningsmyndighetens beslut att inställa förrättningen samt återförvisar denna till myndigheten med föreskrift att bolagets ansökan skall prövas med utgångspunkt från att hinder mot bifall till densamma inte möter med hänsyn till bestämmelserna i 3 kap 1 §, 5 § 1 st eller 6 § 1 st FBL.

LSt:n anförde besvär i Svea HovR och yrkade att HovR:n med undanröjande av TR:ns utslag skulle fastställa fastighetsbildningsmyndighetens beslut att inställa förrättningen.

Bolaget bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Köhl, fastighetsrådet Hall, hovrättsrådet Bolte, referent, och hovrättsassessorn Lindvall) anförde i utslag d 25 sept 1986:

Skäl.

Lantbruksstyrelsen har i yttrande sammanfattningsvis anfört följande: "Lantbruksstyrelsen har beräknat arbetskraftsbehovet till mer än två årsarbeten för enbart djurskötseln. Med den nuvarande enda realistiska driftsformen (mjölkproduktion) behövs därför två familjebostäder av god utrymmesstandard förutom nuvarande arrendatorsbostad, samt mindre lägenheter för säsongsanställd arbetskraft. Enligt lantbruksstyrelsens mening är skogvaktarbostaden den lämpligaste bostaden för ändamålet. Jordbruksfastigheten bör överhuvudtaget inte belastas med bostaden på Grängshammar 1:12 som förutsätter en genomgripande renovering och som därvidlag skulle utgöra en företagsekonomisk belastning för jordbruksföretaget. - Lantbruksstyrelsen anser även att betesmarken behövs för jordbruksdriften på Grängshammar 1:10 och att den därför skall ingå i den föreslagna fastigheten för att denna skall erhålla en varaktig och ändamålsenlig utformning. Styrelsen accepterar i övrigt den föreslagna fastighetsbildningen. - Enligt lantbruksstyrelsens mening är, som redovisats tidigare, den föreslagna fastighetsbildningen att betrakta som en nybildning av jordbruksfastighet. Vid nybildning av jordbruksfastighet bör ställas högre krav på fastighetssammansättning, storlek och utformning än vid ombildning för att fastighetsbildningen skall vara i överensstämmelse med de jordbrukspolitiska riktlinjerna. - Mot den redovisade bakgrunden anser lantbruksstyrelsen att den föreslagna fastighetsbildningen strider mot bestämmelserna i 3 kap 1, 5 och 6 §§ fastighetsbildningslagen, eftersom jordbruksfastigheten inte får en sådan sammansättning med bostäder och arealunderlag i form av lämpligt belägen betesmark att fastighetsbildningen blir till övervägande nytta för jordbruksnäringen. - Lantbruksstyrelsen anser heller inte att undantagsbestämmelsen i 3 kap 9 § är tillämplig på ifrågavarande fastighetsbildning då det inte är fråga om en begränsad fastighetsbildningsåtgärd och varken frånträdande eller tillträdande fastighet förbättras i något avseende. Fastighetsstrukturen efter en genomförd fastighetsbildning kan beräknas bli bestående för lång framtid. Därför bör jordbruksfastighet inte utformas på sådant sätt att lönsamheten kan påverkas negativt av att allvarliga brister vidlåter fastigheten vid bildandet. 3 kap 10 § är inte tillämplig i detta fall."

HovR:n anser att fastighetsbildningen inte medför sådana fördelar för jordbruksnäringen att dessa överväger de nackdelar som det innebär för jordbruksföretaget att en lämplig lösning av bostadsfrågan förhindras och att åkermarken vid Smeddammen inte avses ingå i jordbruksfastigheten. Eftersom fastighetsbildningen sålunda inte är till övervägande nytta för jordbruksnäringen, strider den mot 3 kap 6 § 1 st fastighetsbildningslagen. Undantagsbestämmelserna i 3 kap 9 och 10 §§ samma lag är ej tillämpliga. Besvären skall därför vinna bifall.

HovR:ns avgörande. Med ändring av TR:ns beslut fastställer HovR:n fastighetsbildningsmyndighetens beslut att inställa förrättningen.

Bolaget (ombud lantmätaren S.B.) anförde besvär och yrkade - som bolaget i HD bestämde sin talan - tillåtelse till en fastighetsreglering varigenom till Grängshammar 1:12 skulle överföras från Grängshammar 1:10 förutom tidigare i målet yrkade områden ca 9 ha betesmark vid Smeddammen.

LSt:n bestred ändring.

F.F. och K.L., som efter förvärv från bolaget av de av den sökta fastighetsregleringen berörda områdena av Grängshammar 1:10 och av Grängshammar 1:12 antecknades som parter i HD, tillstyrkte bifall till besvären.

Statens lantmäteriverk avgav efter förordnande av HD yttrande d 19 juli 1988, i vilket anfördes: Som framgår av remissakten har i ett tidigare mål prövats fråga om avstyckning av den s k skogvaktarbostaden från fastigheten Grängshammar 1:10. HovR:n fann därvid att ett avskiljande av skogvaktarbostaden skulle strida mot 3:6 fastighetsbildningslagen (FBL). HovR:n prövade också ett andrahandsyrkande att avskiljandet av skogvaktarbyggnaden skulle kompenseras genom att hela innehållet i Grängshammar 1:12 genom fastighetsreglering överfördes till Grängshammar 1:10. Även denna åtgärd befanns strida mot 3:6 FBL. HovR:ns utslag vann laga kraft.

Yrkandet i det nu aktuella målet ligger i linje med intentionerna i bolagets andrahandsyrkande från det föregående målet när det gäller frågan om sättet att tillgodose jordbruksföretagets behov av bostäder. Nytt är att fastighetens jordbruksdel nu skall avskiljas från större delen av skogen genom fastighetsreglering innebärande att jordbruksdelen och viss skogsmark överförs till Grängshammar 1:12. HovR:n anser att fastighetsbildningen inte medför sådana fördelar för jordbruksnäringen att dessa överväger de nackdelar som det innebär för jordbruksföretaget att en lämplig lösning av bostadsfrågan förhindras och att åkermarken vid Smeddammen inte avses ingå i jordbruksfastigheten. Fastighetsbildningen strider därför mot 3:6 1 st FBL.

Bolaget anser att den begärda fastighetsbildningen bör få genomföras och framhåller att det är uppenbart till fördel för jordbruksnäringen att den överstora fastigheten Grängshammar 1:10 ombildas så att jordbruksrörelsen kan bedrivas inom särskild fastighet. Bolaget anser att det är av största vikt för den framtida rättstillämpningen att innebörden av 3:6 FBL klarläggs. Bolaget har den bestämda uppfattningen att lagrummet av HovR:n har tillmätts en betydelse som det inte har.

För egen del får lantmäteriverket (LMV) - - - anföra följande.

Grängshammar 1:10 utgörs historiskt sett av en tidigare bruksherrgård. När bruket bildades var det naturligt och nödvändigt att bruket försågs med tillräckligt stora skogar för uttag av byggnadsvirke, träkol och andra naturprodukter som behövdes för brukstillverkningen. Idag råder helt andra förutsättningar som har betydelse för överväganden om en fastighetsbildningsåtgärd är till övervägande nytta för jordbruksnäringen eller inte. Grängshammar 1:10 drivs som en skogsbruksenhet ingående i en omfattande skogsförvaltning. Jordbruket på Grängshammar är utarrenderat och drivs inte i egen regi som tidigare. Jordbruksnäringen har till skillnad från skogsnäringen betydande problem med att på ett lönsamt sätt avsätta överskottsprodukter på en internationell marknad. Staten har därför tillsammans med näringen på olika sätt försökt att få jordbruksproduktionen i balans för landets inhemska behov. Överskottsarealen jordbruksmark beräknas för närvarande uppgå till ca 300 000 ha för att fram till sekelskiftet öka ännu mera.

Vid en bedömning av den aktuella fastighetsbildningsfrågan med hänsyn till jordbruksnäringens intressen bör man först göra klart för sig om det finns varaktiga förutsättningar för jordbruk på platsen. Det skulle nämligen kunna tänkas ligga i linje med samhällets intresse att åkermarken inom Grängshammar på sikt omförs till skogsmark. Bildandet av en särskild jordbruksfastighet skulle i så fall strida mot detta intresse.

Grängshammar 1:10 tillhör kategorin större jord- och skogsbruksfastigheter som på grund av kapitalkostnaderna inte med fördel kan bedrivas som familjejordbruk och som därför i allmänhet ägs av juridiska personer. Vidare kan jordbruket inte bära underhålls- och skötselansvaret för en större del av bebyggelsen än vad som behövs för jordbruket. Bostadsbeståndet på fastigheten har genom avstyckningar reducerats ned till den gräns där resterande byggnader behövs för den nuvarande jordbruksdriften.

Uppbyggnaden av effektiva jordbruksföretag skall enligt den gällande jordbrukspolitiken ske utan begränsning till någon särskild företagsform. Lämplighetskravet för jordbruksfastighet i 3:5 FBL utgör enbart ett minimikrav. Oavsett vilken företagsform som föreligger skall den bildade fastigheten medge tillfredsställande lönsamhet hos det företag som drivs på fastigheten. I förevarande fall är det uppenbart att Grängshammar 1:1 uppfyller lönsamhetskravet i 3:5 FBL.

Lantbruksstyrelsen har i yttrande till HovR:n anfört att det i förevarande fall finns möjlighet att bilda ett utvecklat lantbruksföretag som har förutsättningar att uppfylla målen för rationaliseringspolitiken på såväl kort som lång sikt. Lantbruksstyrelsen understryker dock vikten av en balanserad sammansättning. Fastigheten bör inte belastas med bostaden på Grängshammar 1:12 som förutsätter en genomgripande renovering och som därvidlag skulle utgöra en företagsekonomisk belastning för jordbruksföretaget.

Vid 1987 års ändringar i jordförvärvslagen och skötsellagen framhöll föredragande departementschefen att sysselsättningen inom jordbruket i vissa delar av landet har stor regional betydelse. I sådana bygder kan den nuvarande arealen jordbruksmark oavsett läge och beskaffenhet behövas för fortsatt jordbruksproduktion. Mark som ligger i anslutning till utvecklingsbara och utvecklade företag bör heller inte läggas ned.

LMV kan inte avgöra om förutsättningar finns för bolaget att få tillstånd för nedläggning av hela arealen jordbruksmark om denna fråga skulle väckas. Sannolikt skulle detta dock inte vara möjligt med hänsyn till regionalpolitiska intressen. LMV bedömer att det ligger i samhällets intresse av bland annat regionalpolitiska skäl att jordbruksdriften upprätthålls vid Grängshammar och att det är möjligt att bilda ett utvecklingsbart eller utvecklat jordbruksföretag som ger tillfredsställande lönsamhet.

När det gäller frågan huruvida den yrkade fastighetsbildningen är till övervägande nytta för jordbruksnäringen har bostadsfrågan stor betydelse. Av handlingarna framgår att bolaget inte har bestritt att jordbruket med nuvarande driftsinriktning och omfattning på fastigheten har behov av i vart fall två familjebostäder med god utrymmesstandard samt en mindre bostad för en säsongsanställd. Behovet av bostäder styrks också av lantbruksstyrelsens beräkning av arbetskraftsbehovet för den nuvarande produktionsinriktningen - slaktnöt och mjölkproduktion - till två årsarbeten enbart för djurskötseln. I målet bör man emellertid bortse från tillfälliga förhållanden, som den nuvarande produktionsinriktningen med bl a slaktdjursproduktion, och i stället grunda bedömningen på vad som är ändamålsenligt för ett långsiktigt jordbruk i det aktuella området i överensstämmelse med aktuella riktlinjer. Lantbruksstyrelsen har framhållit att mjölkproduktion är den enda realistiska driftsformen. Den avgörande frågan är i övrigt vilket som är lämpligast - att bilda ett enfamiljsföretag eller ett tvåfamiljsföretag.

Vid bildandet av ett enfamiljsföretag skulle nuvarande arrendatorsbostad med ett mindre bostadshus vara tillräcklig för jordbrukets behov. Några normer för lämplig storlek på ett sådant företag finns inte. Som en tumregel kan man dock utgå ifrån att 50 ha åker och 25 mjölkkor jämte rekrytering är vad som behövs för att ge en familj full sysselsättning med hänsyn till arbetskraftsbehovet. Behovet av skogsmark är samtidigt begränsat till vad en familj kan klara vid mindre arbetsintensiva perioder under vinterhalvåret.

Med hänsyn till den nuvarande omfattningen på det arrenderade jordbruksföretaget vid Grängshammar 1:10 synes bildandet av ett tvåfamiljsföretag vara en lämpligare utgångspunkt. Åkermarkens arrondering kring sjön Grängen samt jordbrukets regionalpolitiska betydelse talar mot att det skulle vara lämpligt att banta jordbruksföretaget ytterligare genom omföring av sämre arronderad åkermark till skogsmark. För att utnyttja det kapital som har investerats i ekonomibyggnader, inventarier och maskiner bör utformningen av fastighetsbildningen ske med utgångspunkt från ett tvåfamiljsföretag. Vid ett tvåfamiljsföretag krävs minst två familjebostäder och ett arealunderlag som balanserar den tämligen omfattande animalieproduktionen som det blir frågan om. Enligt lantbruksnämndens yttrande är det heller inte lämpligt att i det här området med rimligt ekonomiskt resultat ha en driftinriktning med enbart växtodling.

Skogvaktarbostaden tillsammans med nuvarande arrendatorsbostaden utgör de klart bästa alternativen för familjebostäder. Bostaden på Grängshammar 1:12 uppfyller inte de krav som samhället ställer på att en helårsbostad för att vara lämplig för sitt ändamål skall ge möjlighet till god hygien, trevnad, god arbetsmiljö och ett tillfredsställande inomhusklimat. Grängshammar 1:12 har enbart utnyttjats som fritidsbostad under senare år. Av rådande rättstillämpning torde följa att byggnader som ingår i jordbruksfastighet och utgör en ekonomisk belastning bör kunna frånstyckas. Det är därför föga vunnet med att överföra jordbruksmarken till bostadsfastigheten Grängshammar 1:12 innan denna bostad har den standard som krävs för en helårsbostad. I annat fall kan en avstyckning av bostaden inte förhindras i ett senare skede.

Vid en prövning enligt 3:6 FBL är det inte minst åtgärdens inverkan på jordbrukets produktionskostnader som bör beaktas. I förarbetena till FBL har detta exemplifierats med skadlig uppdelning av större jordegendomar och avstyckning av mark på vilken mangårdsbyggnad eller ekonomibyggnad är belägen. Samma resonemang bör gälla vid nybildning av jordbruksfastighet. Det är inte förenligt med jordbrukspolitikens mål att förse en nybildad jordbruksfastighet med byggnad som enbart innebär en företagsekonomisk belastning för företaget.

Men även en lösning som innebär att jordbruksfastigheten inte belastas med kostnaderna för bebyggelsen på Grängshammar 1:12 är otillfredsställande så länge frågan om försörjningen med bostäder inte är löst på annat sätt. Den för området och ekonomibyggnaderna enda naturliga produktionsinriktningen som ger tillfredsställande lönsamhet är som redan berörts mjölkproduktion. En mindre arbetsintensiv produktionsinriktning, med mindre krav på bostäder, skulle inte tillgodose kravet i 3:5 FBL på tillfredsställande lönsamhet.

Av viss betydelse i målet är om åkermarken vid Smeddammen skall ingå i fastighetsbildningen eller inte. Åkermarkens belägenhet i omedelbar anslutning till brukningscentrum är av väsentlig betydelse för jordbruksföretaget. De 9 ha åker som det är fråga om är således inte att betrakta som marginell jordbruksmark. Nuvarande djurhållning med, enligt handlingarna, ett 60-tal mjölkkor och ca 100 ungdjur talar också för att arealunderlaget borde vara betydligt större för djurhållning med enbart egetproducerat foder. Vid bildandet av ett långsiktigt bestående tvåfamiljsföretag med inriktning på mjölkproduktion bör följa ca 100 ha åkermark. Denna åkermark bör också ligga nära brukningscentrum i den mån detta är möjligt. Den nu aktuella åkermarken har särskild betydelse för betesdriften genom närheten till brukningscentrum. Om marken i fråga skulle undandras jordbruket skulle detta innebära ökade produktionskostnader för jordbruksföretaget och marken skulle inte kunna ersättas med annan lämpligt belägen åkermark inom fastigheten.

Bolaget har inte hävdat att åkermarken vid Smeddammen skall användas för något alternativt ändamål. I stället hänvisas till att åkermarken även fortsättningsvis skall brukas på arrende av nuvarande arrendator. Den alternativa användning av åkermarken som skulle vara naturlig för bolaget är skogsplantering. Åkermarkens belägenhet nära bebyggelse och sjöstrand talar dock emot att bolaget skulle kunna få tillstånd till en sådan åtgärd.

En fastighetsbildning för jordbruksändamål bör omfatta också åkerområdet vid Smeddammen. En sådan lösning ger bättre säkerhet för områdets anknytning till jordbruksföretaget.

Sammanfattningsvis gör LMV samma bedömning som HovR:n när det gäller den aktuella fastighetsbildningens förhållande till bestämmelsen i 3:6 1 st FBL.

Det kan tilläggas med anledning av vad bolaget anför i besvärsskriften att den nämnda bestämmelsen enligt LMVs mening spelar en central roll i regelsystemet angående fastighetsbildning som berör jordbruksfastighet. På grund av bestämmelsens syfte är det vidare tydligt att stor vikt vid tillämpningen bör ges åt synpunkter som framförs av myndigheterna på jordbruksnäringens område.

En annan fråga som inställer sig är hur den yrkade fastighetsregleringen förhåller sig till reglerna i 5:6 FBL. Enligt 2 st i denna paragraf skall fastighetsreglering verkställas på det sätt som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. Syftet med denna bestämmelse är att skydda inte enbart de berörda fastighetsägarna utan också rättighetshavare av olika slag. Nuvarande jordbruksarrendatorn på Grängshammar 1:10 är enligt 5:34 FBL sakägare vid fastighetsregleringen. Genom den yrkade fastighetsregleringen upphör jordbruksarrendet enligt 7:29 JB att gälla i den mark som överförs från arrendefastigheten till Grängshammar 1:12. Om fastighetsbildningen i stället genomförs i huvudsak som avstyckning upphör inte arrendet.

De nämnda aspekterna synes inte ha beaktats. I händelse utgången i målet blir i huvudsak i enlighet med fastighetsbildningsmyndighetens och HovR:ns uppfattning har underlåtenheten ingen betydelse. Vid en bedömning med hänsyn till villkoren i 3 kap FBL i enlighet med TR:ns ställningstagande bör emellertid effekterna för arrendatorn beaktas. De olägenheter som arrendatorn skulle drabbas av genom mistat besittningsskydd överstiger sannolikt den fördel som det kan innebära för bolaget att fastighetsbildningen genomförs på det sätt som bolaget yrkat i stället för genom avstyckning och sammanläggning. Fastighetsreglering strider således enligt LMVs mening sannolikt mot 5:6 2 st FBL.

På anförda grunder får LMV föreslå att det överklagade utslaget inte ändras. Bifall till bolagets talan avstyrks alltså.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Roos, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande utslag:

Skäl. Bolagets talan i HD innebär att bolaget numera medger att till Grängshammar 1:12 överförs omkring nio ha betesmark vid Smeddammen. Hinder mot prövning av bolagets ansökan sådan den nu föreligger kan ej anses möta.

F.F. och K.L. har genom två köpekontrakt, båda dagtecknade d 7 och 8 juli 1988, av bolaget köpt Grängshammar 1:12 (Smedlängan) och de tre områden om sammanlagt ca 145 ha av Grängshammar 1:10 som bolaget numera yrkat få överförda till Grängshammar 1:12. Lantbruksnämnden i Kopparbergs län har genom beslut d 23 aug 1988 lämnat F.F. och K.L. tillstånd enligt jordförvärvslagen att förvärva nämnda områden av Grängshammar 1:10 och ålagt dem att före d 1 okt 1988 ansöka om fastighetsbildning varigenom den förvärvade egendomen sammanförs med Grängshammar 1:12 till en registerfastighet. Enligt vad som upplysts inkom sådan ansökan till fastighetsbildningsmyndigheten i Borlänge lantmäteridistrikt d 11 juli 1988.

Beträffande den bostadsfråga som kommit i förgrunden i målet har bolaget i HD anfört huvudsakligen följande. Bostadsfrågan är i dag löst på ett tillfredsställande sätt. Arrendatorn med familj bor i arrendatorsbostaden om fem rum och kök. En anställd djurskötare bor i trerumslägenheten i Smedlängan, medan en maskinskötare bor i Smedjebacken ca 25 km söder om Grängshammar. Med de goda kommunikationsmöjligheterna i samhället kan det ej anses helt nödvändigt att alla personer som är sysselsatta i jordbruket bor på jordbruksfastigheten. En fastighetsbildning enligt bolagets yrkande utesluter inte andra framtida lösningar av bostadsfrågan. Vid behov kan Smedlängan repareras, ny bostad uppföras eller tillskott ske av annan bostad i Grängshammar, t o m av skogvaktarbostaden om den skulle bli tillgänglig. Gemensamt för alla dessa lösningar är att ingen sker gratis. Samtliga instanser som yttrat sig i ärendet synes ha utgått från att skogvaktarbostaden skulle ingå i jordbruksfastigheten utan att köpeskillingen vid en försäljning skulle förändras. Bolagets uppfattning har hela tiden varit och är fortfarande att inköps- och reparationskostnader för Smedlängan och för skogvaktarbostaden inte skiljer sig nämnvärt åt, varför en eventuell kostnadsskillnad ej kan vara avgörande i målet.

LSt:n har som grund för sitt bestridande hävdat att den sökta fastighetsbildningen strider mot 3 kap 6 § fastighetsbildningslagen, eftersom en lämplig lösning av bostadsfrågan förhindras.

F.F. och K.L. har anfört: F.F. har varit arrendator på Grängshammar sedan år 1974. Under den gångna tiden har det varit två frågor som varit mycket bekymmersamma, nämligen bristen på bra bostäder och bolagets ovilja att göra nödvändiga investeringar i driftsbyggnaderna. Det var därför med stor tillfredsställelse som F.F. och K.L. kunde komma överens med bolaget om köp av fastigheten. De kan nu göra de förbättringar och förändringar som behövs både vad gäller bostäder och i fråga om driftsbyggnader.

Lantbruksnämnden har i ett i målet ingivet yttrande d 1 juli 1988 till bolaget förklarat att nämnden, med hänsyn till att F.F. vid underhandskontakter framhållit vikten av ett snabbt beslut i överlåtelsefrågan och att han för sin del kan avstå från skogvaktarbostaden, inte längre har något att erinra mot att skogvaktarbostaden ej ingår i försäljningen.

I målet synes ostridigt att det i förevarande fall finns möjlighet att bilda ett utvecklat lantbruksföretag som ger tillfredsställande lönsamhet. Däremot råder skilda uppfattningar i frågan, hur jordbruksfastigheten skall kunna förses med acceptabla bostäder till kostnader som kan bäras av företaget.

Jordbruket på Grängshammar 1:10 är inriktat på mjölkproduktion och produktion av slaktnöt. För nuvarande driftsinriktning har lantbruksstyrelsen beräknat arbetskraftsbehovet avseende djurskötseln till ca 4 800 timmar per år, vilket motsvarar 2,3 årsarbeten för lejda djurskötare inklusive övertidsarbete. Lantmäteriverket har emellertid framhållit att man i målet bör bortse från tillfälliga förhållanden, såsom den nuvarande produktionsinriktningen med bl a slaktdjursproduktion, och i stället grunda bedömningen på vad som är ändamålsenligt för ett långsiktigt jordbruk i det aktuella området. Lantbruksstyrelsen och lantmäteriverket synes vara ense om att mjölkproduktion är den enda realistiska driftsformen. För att utnyttja det kapital som har investerats i ekonomibyggnader, inventarier och maskiner bör utformningen av fastighetsbildningen enligt lantmäteriverkets mening ske med utgångspunkt i ett tvåfamiljföretag med minst två familjebostäder.

Den sökta fastighetsbildningen skulle innebära att det för jordbrukets del för närvarande skulle finnas endast en godtagbar familjebostad, nämligen arrendatorsbostaden.

Som framgått har bolaget hävdat att inköps- och reparationskostnaderna för skogvaktarbostaden och för Smedlängan inte skiljer sig nämnvärt. Lantbruksstyrelsen och lantmäteriverket har framhållit att skogvaktarbostaden bör tillföras jordbruksfastigheten och att Smedlängan utgör en ekonomisk belastning för jordbruksföretaget. De båda myndigheterna har, såvitt kan utläsas av yttrandena, inte gjort några egna värderingar. Emellertid har lantbruksnämnden i yttrande d 9 dec 1985 uppgett att kostnaderna för upprustning och renovering av Smedlängan sannolikt skulle uppgå till 400 000-500 000 kr samt att kostnaderna för upprustning av skogvaktarbostaden skulle vara avsevärt lägre. Någon uppgift om nuvärdet av skogvaktarbostaden finns ej i målet. Vad angår Smedlängan kan anmärkas att F.F. och K.L. enligt förut nämnda köpekontrakt köpte den för 125 000 kr.

I mål av förevarande art bör ställningstaganden av myndigheter, som har att företräda jordbrukets intressen, särskilt beaktas. Emellertid bör en myndighet som motsätter sig fastighetsbildning under påstående, att den är till men för jordbruket, i möjligaste mån styrka sitt påstående. Någon svårighet att värdera Smedlängan och skogvaktarbostaden samt att någorlunda detaljerat beräkna kostnaderna för en upprustning av fastigheterna kan knappast ha förelegat. Närmare utredning i nu berörda hänseende har ej förebringats i målet. F.F. - som arrenderat jordbruket på Grängshammar alltsedan år 1974 - har å sin sida den uppfattningen att bostadsfrågan kan lösas på ett företagsekonomiskt godtagbart sätt utan tillgång till skogvaktarbostaden. Denna hans inställning har föranlett lantbruksnämnden att, som framgått, frångå kravet att skogvaktarbostaden skall omfattas av fastighetsregleringen.

HD finner att den i målet förebragta utredningen inte ger tillräckligt underlag för en jämförelse av de föreliggande bostadsalternativen. I betraktande härav och med hänsyn särskilt till att lantbruksnämnden numera har ställt sig bakom den av bolaget samt F.F. och K.L. förordade lösningen av bostadsfrågan bör denna lösning godtas.

Grängshammar 1:10 drivs som en skogsbruksenhet i en omfattande skogsförvaltning. Att jordbruksdelen avskiljs från större delen av skogen och överförs i brukarens ägo måste anses vara till nytta för jordbruksnäringen. Med hänsyn härtill och till vad som nyss anförts i bostadsfrågan kan hinder mot den sökta fastighetsbildningen inte anses föreligga enligt 3 kap 6 § 1 st fastighetsbildningslagen (1970:988).

Inte heller de villkor som uppställs i 3 kap 1 § och 5 § 1 st fastighetsbildningslagen utgör hinder mot fastighetsbildningen.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns utslag återförvisar HD förrättningen till fastighetsbildningsmyndigheten med föreskrift att bolagets ansökan, sådan den numera föreligger, skall prövas med utgångspunkt i att hinder mot bifall till ansökningen inte möter på grund av bestämmelserna i 3 kap 1 §, 5 § 1 st eller 6 § 1 st fastighetsbildningslagen (1970:988).

HD (JustR:n Nyman, Rydin, referent, Nyström, Lars Å Beckman och Lambe) beslöt utslag i enlighet med betänkandet.

Metadata

Rättsfall som hänvisar till detta (1)

RH 2007:25: Avstyckning från jordbruksfastighet har ansetts medföra olägenhet av betydelse för jordbruksnäringen.
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation