lagen.nu

NJA 1989 s. 117

Makarna Å köpte av makarna C en fastighet för bostadsändamål. Det befanns emellertid att fastigheten vid tiden för köpet saknade stabilitet och att risk förelåg för sättningar. Dessa brister i marken ledde till att fastigheten måste utrymmas till följd av överhängande risk för skred. Då fastigheten över huvud taget inte kunde användas till det vid köpeförhandlingarna av såväl säljare som köpare förutsatta bostadsändamålet, har fastigheten befunnits sakna egenskap som, ehuru utfästelse ej lämnats, ändå kunde anses utfäst. Även fråga om köparnas undersökningsplikt. 4 kap 19 § JB.

(Jfr 1978 s 307)

B.Å. och S.Å. (makarna Å) förde efter stämning å R.C. och E.C. (makarna C) vid Trollhättans TR den talan som framgår av TR:ns dom.

TR:n (lagmannen Odhammar, tingsdomaren Hagberg och tingsfiskalen Ranch, referent) anförde i dom d 29 juli 1985: Bakgrund. Genom köpekontrakt d 7 mars 1980 sålde makarna C fastigheten Sannersby Norgård 1:33 i Västerlanda, Lilla Edets kommun, till makarna Å för 215 000 kr. Tillträde skedde d 1 april 1980.

Fastigheten har en areal om 0,1 hektar. Den är belägen 3 km söder om Lilla Edet, väster om Göta älv, och på den norra sidan av en höjdrygg med nordvästlig - sydöstlig sträckning. Nordost om fastigheten finns en bäck. Nivåskillnaden mellan bäckbottnen och fastighetens övre plana markområde har uppmätts till ungefär nio meter. Fastigheten genomkorsas av en väg. - I köpekontraktet mellan parterna angavs att fastigheten var bebyggd med en äldre villa i 1 1/2 plan, byggd omkring år 1900, att förslitningen var normal och att det inte förelåg några kända fel.

Under tiden från tillträdet till sommaren 1981 utförde B.Å. vissa arbeten på fastigheten. Såvitt nu är av intresse byggde han en betongmur som var ungefär 100 m lång och som gick till frostfritt djup samt gjorde han utfyllnadsarbeten med ungefär 70 ton grus.

Sedan makarna Å 1982 hos byggnadsnämnden i kommunen ansökt om byggnadslov för om- och tillbyggnad, genomfördes en geoteknisk undersökning av ingenjören B.L. vid Bohusläns Geoteknisk AB (Bohusgeo). Byggnadsnämnden ingav undersökningen till Statens Geotekniska Institut (SGI) som avgav yttrande d 2 juli 1982. I yttrandet avrådde SGI från att tillstånd gavs till någon form av om- och tillbyggnad eller markuppfyllnad såvida ej åtgärder som avsevärt förbättrade stabiliteten dessförinnan vidtogs. Kommunstyrelsens arbetsutskott tog vid sammanträde d 6 sept 1982 upp frågan om rasrisk på fastigheten och konstaterade därvid att man till en kostnad av ungefär 250 000 kr genom olika arbeten skulle kunna göra området bärkraftigt och att rasrisken då kunde undvikas. - Sedan Anticimex i jan 1983 påvisat att villans fasad var utsatt för angrepp av skadedjur ansökte makarna Å i febr 1983 om byggnadslov för fasadändring. I beslut d 12 april 1983 avslog byggnadsnämnden ansökan.

Med anledning av vissa iakttagelser på fastigheten tog makarna Å i månadsskiftet april/maj 1983 kontakt med ingenjören J.S. vid SGI. J.S. besökte fastigheten d 2 maj. Besöket föranledde honom att påföljande dag ta telefonkontakt med byggnadsinspektören C.T. vid byggnadsnämnden varvid han förordade omedelbar utrymning av fastigheten, omedelbar avstängning av bredvidliggande väg för tung trafik samt hastighetsbegränsning för övrig trafik. C.T. överlämnade ärendet till brandchefen i kommunen med hemställan om "ingripande enligt räddningstjänstlagen".

I en promemoria, daterad d 9 maj 1983, meddelade J.S. kommunen bland annat följande: Den 2 juli 1982 yttrade Institutet sig i skrivelse (Dnr 5-288/82) ställd till Byggnadsnämnden i Lilla Edet över en av Bohusgeo utförd geoteknisk utredning för aktuell fastighet. I skrivelsen framhölls sammanfattningsvis att påkänningarna i jorden är mycket stora och att även en liten ökning av dessa skulle kunna utlösa ett skred. Institutet avrådde därför från varje förändring av rådande förhållanden medförande en spänningsökning i jorden. Vid tidpunkten för denna skrivelse förelåg dock inga yttre tecken, som kommit till institutets kännedom tydande på att ett skred skulle vara nära förestående. Den 2 maj 1983 besökte Institutets representant J.S. tillsammans med C.T. från kommunens byggnadsnämnd fastigheten på begäran av fastighetsägaren. Vid besöket konstaterades en relativt kraftig uppblötning i slänten ned mot närliggande bäck. Vidare framkom att rörelser nyligen hade inträffat i på fastigheten beläget bostadshus. Fastighetsägaren meddelade även att vibrationer uppträdde i huset i samband med tung trafik på bredvidliggande väg. Med ledning av de uppgifter som framkom vid besöket gjorde Institutet bedömningen att risken var mycket stor för att ett skred skulle kunna vara nära förestående.

Vid sammanträde d 22 juni 1983 beslöt kommunfullmäktige i Lilla Edets kommun att en överenskommelse skulle träffas med B.Å. om inlösen av fastigheten. Genom köpebrev d 8 juli 1983 förvärvade kommunen fastigheten för 180 000 kr.

Yrkande och grunder. Makarna Å har - såsom de slutligen bestämt sin talan - yrkat att makarna C åläggs att till dem utge 75 872 kr jämte ränta därå enligt 4 och 6 §§ räntelagen från delgivning av stämningsansökan.

Till grund för sitt käromål har makarna Å åberopat att fastigheten vid tiden för köpet var behäftad med fel, nämligen att den saknade stabilitet och risk för sättningar förelåg, samt vidare anfört: För det första anses fastigheten ha varit i avsaknad av en utfäst kärnegenskap, nämligen att kunna nyttjas som bostadsfastighet. För det andra anses fastigheten ha avvikit från vad makarna Å med hänsyn till omständigheterna vid köpet haft anledning att räkna med, nämligen att det på fastigheten befintliga bostadshuset skulle vara beboeligt och att om eller tillbyggnad skulle kunna genomföras utan stabilitetsförbättrande åtgärder. Det görs dock ej gällande att makarna C gjort några konkreta utfästelser. För det tredje och för den händelse att TR:n inte skulle finna att köpeskillingen skäligen kan nedsättas, får makarna C anses skadeståndspliktiga med i målet yrkat belopp. Grunden för skadeståndsskyldigheten är att det fel som fastigheten var behäftad med vid köpet innebar en grundläggande och så allvarlig avvikelse från rimlig standard på fastigheten, att fastigheten måste anses sakna en till försäkrad kärnegenskap. Det görs alltså gällande att makarna C vid förhandlingarna före köpet direkt eller i vart fall indirekt utfäst att fastigheten var beboelig och att det inte förelåg några hinder för att utföra tillbyggnaden och den mycket nödvändiga renoveringen. För det fjärde grundas yrkandet om nedsättning av köpeskillingen på att makarna Å inte förvärvat den rådighet över fastigheten som de vid köpet hade skäl att förutsätta. Rådighetsinskränkningen manifesterades genom brandchefens i Lilla Edets kommun beslut om s k räddningstjänst på grund av skredrisk. Den 22 juni 1983 beslutade kommunen att träffa köpeavtal med makarna Å angående inlösen av fastigheten. - Bostadshuset var i behov av ombyggnad och vid ett sammanträffande på fastigheten diskuterade köpare och säljare detta. Det var klart att de avsåg att bygga om och renovera bostadshuset. På fråga av B.Å. om möjligheten till detta uppgav R.C. att han sedan 1978 hade byggnadslov för att bygga ett garage. B.Å. började därför att köpa in materiel för en ombyggnad av bostadshuset. Att ansökan om byggnadslov gavs in först 1982 berodde på B.Å:s studier. B.Å. är från Göingetrakten och saknade vid köpet kännedom om markförhållandena i Göta älvdalen.

Beräkningen av yrkat skadestånd framgår av bilaga nr 1.

Makarna C har bestritt käromålet. De har vitsordat att makarna Å haft de utlägg som anges i bilaga nr 1 men har inte vitsordat att yrkat belopp i och för sig är skäligt som nedsättning av köpeskillingen eller som skadestånd. För det fall TR:n skulle finna dem skadeståndsskyldiga har de yrkat att skadeståndet jämkas till 0 kr på grund av makarna Å:s medvållande.

Till grund för sitt bestridande har makarna C anfört: De har inte gjort någon utfästelse och fastigheten är inte i avsaknad av någon kärnegenskap. Den avviker inte heller ifrån vad makarna Å med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med. Vid tiden för köpet förelåg inte något myndighetsbeslut som inskränkte makarna Å:s rådighet. - Fastigheten har brukats för bostadsändamål i 130 år. Den var vid köpet inte behäftad med något faktiskt fel. Om fastigheten därefter försämrats eller löpt risk att försämras i fråga om stabiliteten, är det något som enligt 4 kap 11 § JB köparen står faran för. Vid köpetillfället förelåg ingen konkret skredrisk eller risk för sättningsskador. SGI:s utlåtanden 1982 och 1983 visar att förändringarna skett under makarna Å:s innehav av fastigheten. Den undersökning Bohusgeo utfört ger inte heller tillräckligt stöd för detta. Bohusgeo har endast tagit stickprov på tre punkter vilket inte är tillräckligt. Ingenjören B.A. - som har lång erfarenhet av geotekniska utredningar - har uttalat att undersökningen är alltför bristfällig för att man skall kunna uttala sig om stabilitetsförhållandena. På en fastighet helt nära den nu aktuella utförde ingenjörsbyrån H.I.A. AB en grundundersökning inför planerat husbygge. Undersökningen visade att stabiliteten var tillfredsställande. Om Bohusgeo valt andra platser för sina provborrningar än vad det nu gjorde skulle med stor sannolikhet visats att makarna Å:s fastighet hade en tillfredsställande stabilitet. En risk för framtida skada grundar ej rätt till nedsättning av köpeskilling eller skadestånd. Om TR:n skulle finna att det vid köpetillfället förelåg ett faktiskt fel, har köparen brustit i sin undersökningsplikt. Fastighetens topografi, belägenhet och omgivning gjorde att en skärpt uppmärksamhet var påkallad från köparens sida. Området kring Göta älv är känt för skredrisker. En normalt försiktig köpare borde därför ha gjort en undersökning av fastigheten. De har inte orsakat makarna Å någon skada. Om skadeståndsskyldighet föreligger är makarna Å medvållande till sin skada. De borde undersökt fastigheten mera noggrant innan de började köpa in materiel. De borde ha anlitat en sakkunnig eller tagit kontakt med byggnadsnämnden angående markförhållandena. Makarna Å har fått fastigheten inlöst med 180 000 kr. En värdering utförd av Vänersborgs lantmäteridistrikt visar att inlösen skedde till det fulla värdet enligt ortsprismetoden då hänsyn ej tagits till skredrisken. Att värdet sjunkit beror på förändringar på fastighetsmarknaden. Detta kan inte läggas dem till last vid ett eventuellt bestämmande av skadestånd.

Makarna Å har genmält: De bestrider att de brustit i sin undersökningsplikt och att det förelegat någon skärpt undersökningsplikt. Vid köpetillfället förekom inte några sprickor i marken eller annat som gav anledning till en undersökning av fastighetens grundförhållanden. Genom B.Å:s fråga och R.C:s svar beträffande ombyggnadslovet har de fullgjort vad som kan krävas av dem. Skillnaden mellan prisen 215 000 kr och 180 000 kr beror på den av skadedjur försämrade fasaden och de uteblivna byggnadsloven. Den fastighet H.I.A. AB undersökt, Sannersby 2:20, ligger i en annan bäckravin än deras fastighet och förhållandena är inte heller i övrigt jämförbara. De har ej varit medvållande och har inte haft någon skyldighet att efter köpet, t ex i samband med materielinköp, företa några undersökningar.

Domskäl. Makarna Å har - till styrkande av att fastigheten vid förvärvet var behäftad med ett faktiskt fel, att fastigheten avvek från vad de haft anledning räkna med samt omfattningen av felet och kostnaden för att avhjälpa detta - åberopat ett stort antal handlingar, däribland SGI:s skrivelser till kommunen d 2 juli 1982 och d 9 maj 1983 samt Bohusgeo geotekniska undersökning, bestående i en rapport daterad d 22 april 1982 och en PM daterad d 23 april 1982. Rapporten och PM bifogas som bilaga nr 2 och 3.

Makarna C har - till styrkande av att påstått fel i fastigheten ej är tillförlitligt styrkt - åberopat Bohusgeo rapport och PM, ett utlåtande av d 30 aug 1983 från ingenjören B.A. samt en vid H.I.A. AB upprättad PM, daterad d 10 jan 1979, beträffande grundläggning av nybyggnad på fastigheten Sannersby 2:20. Till styrkande av att kommunens inlösen av fastigheten skett till det fulla marknadsvärde den skulle ha haft om misstanke om skredrisk ej hade förelegat har svarandena åberopat ett värdeutlåtande från Vänersborgs lantmäteridistrikt av d 16 juni 1983.

På makarna Å:s begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med B.Å..

Vittnesförhör har hållits, på makarna Å:s begäran med B.L. och J.S. samt på makarna C:s begäran med B.A..

B.Å. har under förhöret med honom bekräftat vad kärandena anfört till utveckling av sin talan och vidare uppgett bland annat att han inte är insatt i geotekniska förhållanden och därför inte tänkte på att närmare ta reda på markförhållandena, att han diskuterade grunden med R.C. varvid denne sa att det behövdes mer matjord för ett potatisland eftersom det bara fanns lera och grus samt att han började köpa in materiel för ombyggnad därför att det fanns ett förhandsbesked om byggnadslov.

Vid förhöret med B.L. har denne förevisat bilder på den materiel som används vid geotekniska undersökningar samt hänfört sig till sin rapport och PM och två förtydligande skisser, bilaga nr 4 och 5, varav bilaga nr 4 avser den nu aktuella fastigheten och nr 5 avser den ovan nämnda fastigheten Sannersby 2:20. Han har uppgett bl a: Han utexaminerades 1970 från väg- och vatten- byggnadslinjen vid Chalmers tekniska högskola och är anställd som geotekniker vid Bohusgeo. Han har stor erfarenhet från en mångfald geotekniska undersökningar i Bohuslän. - Undersökningen har huvudsakligen bestått i två moment. Dels har prover tagits i form av trycksondering och dels i form av vingsondering. För att fastställa den relativa fastheten hos jordlagret har en s k trycksondering utförts i tre olika punkter. Det går till på så sätt att en stålsond drivs ned i marken varvid mäts hur stor kraft som krävs för att driva ned stålets spets i marken. Kraften delas upp i dels motstånd mot spetsen och dels friktion mot stålet i sonden. Mätningen registrerar i diagram som framgår av bilaga nr 4. En rät linje i diagrammet innebär att jorden i denna del består av lera och en tagg i diagrammet tyder på att jorden i den punkten består av fastare material. Genom mätningen har kunnat konstateras att jorden på tomten utgörs av lera med stor mäktighet. Leran har karaktär av torrskorpa ned till ca 2 m djup och på mellan 5-11 m djup har påträffats ett fastare friktionsmaterial. - Jordlagrets skjuvhållfasthet har därefter bestämts genom s k vingsondering. Skjuvhållfastheten är ett mått på jordlagrets förmåga att ta upp tvärkrafter utan att ge vika. Vingsonden har i sin spets ett plåtkors anbringat. Genom att tillföra en roterande kraft till sonden vrids plåtkorset tills den kringliggande jorden lossnar. Därigenom erhålls ett mått på jordens skjuvhållfasthet i de punkter som mätningarna utförs. Hållfastheten förändras mycket långsamt. Full tillväxt av hållfastheten tar i storleksordningen 20-50 år, beroende på hur stor lermäktigheten är. Med hjälp av de mätningar som gjorts har han kunnat konstatera att kvoten mellan den mothållande och den pådrivande kraften som påverkat sonden har varit 1,0, vilket innebär att de båda krafterna har varit lika stora, varför risk föreligger för att den lerkropp som framgår av bilaga 4 skall glida iväg. Han anser det därför inte tillrådligt att göra om- eller tillbyggnader på fastigheten utan att stabilitetsförbättrande åtgärder vidtas. Det brukar för tillstånd till nybyggnad normalt krävas att kvoten mellan den pådrivande och den mothållande kraften är lägst 1,5. Han anser att omfattningen av de mätningar som gjorts är fullt tillräcklig för att konstatera att det är olämpligt att bebygga tomten. Om det hade visat sig att stabiliteten var tillfredsställande i den glidyta som undersökts, så skulle det ha varit nödvändigt att även göra en kontroll av det jordlager av fastare natur som ligger under den undersökta glidytan. - Det är möjligt att det finns marginaler för ytterligare belastning på fastigheten innan ett ras uppstår. Det är emellertid omöjligt att utan ytterligare undersökningar och analyser säga hur stor marginalen är. Sådana undersökningar skulle ha inneburit en ytterligare kostnad på ungefär 10 000 kr. - Samtliga prover har tagits på den sida av fastigheten på vilken bostadshuset ligger. Det förhållandet att det på den andra sidan vägen har byggts ett garage och ett trädgårdsland påverkar inte direkt glidytorna på den slänt där huset ligger. Däremot kan det till viss del sekundärt påverka huset om ett skred skulle uppstå på motsatta sidan av vägen. - Det hade krävts ytterligare undersökningar för att fastställa vilken metod som varit lämpligast för att förbättra stabiliteten på fastigheten. Han anser att det förmodligen hade varit bäst att jämna ut nivåskillnaden genom kulvertering i bäckfårans kant. Det är även möjligt att förstärka stabiliteten genom att driva ned kalkpelare i marken. Det skulle kosta ungefär 100 000 kr att förbättra slänten med denna metod. Han anser det inte möjligt att med hjälp av den av honom utförda undersökningen dra säkra slutsatser om stabilitetsförhållandena på närliggande fastigheter. Den geotekniska undersökning, som åberopas av svaranden, avseende en närliggande fastighet anser han inte heller kan ha någon direkt relevans för makarna Å:s fastighet. Visserligen är lerans sammansättning troligtvis ungefär densamma, men avståndet till den andra fastigheten är för stort för att några säkra slutsatser skall kunna dras. Dessutom är den slänten avsevärt lägre.

J.S. har uppgett bl a: SGI har till uppgift att bedriva forsknings-, konsultations- och informationsverksamhet. Skredrisken har efter ett antal katastrofer på senare år kommit att uppmärksammas i högre grad än tidigare. Det finns en riskzon längs Göta älv där det inte är tillåtet att bygga utan att en undersökning görs av institutet. För att få fastställa en byggplan i detta område krävs att planen tillstyrks av institutet. Han tror att den aktuella fastigheten ligger utanför detaljplanelagt område och även utanför riskzonen. Det är i Lilla Edets kommun en rekommendation, men inte ett absolut krav, att SGI skall konsulteras i byggnadslovsärenden. Institutet kunde, efter att ha tagit del av Bohusgeo utredning, inte tillstyrka byggnadslov på fastigheten. Vid ett besök på platsen kunde han konstatera att marken var hårt ansträngd och hade låg hållfasthet. Han kunde dock inte vid detta besök upptäcka sprickor eller annat som tydde på att ett ras var nära förestående. Fastigheten är av sådan beskaffenhet att han insåg att en risk för skred förelåg eftersom marken består av lera, samt en stor nivåskillnad mellan fastighetens plan och den lågt belägna bäcken föreligger. Sedan B.Å. ringt och berättat att husets ena gavel satt sig var han återigen och besökte fastigheten i maj 1983. Han kunde då konstatera en kraftig uppblötning i slänten och dessutom sättningar i bostadshuset. Därav drog han slutsatsen att ett skred kunde vara nära förestående. Han kan inte förklara vad som orsakat den förändring som skett på fastigheten efter hans första besök. Vattentrycket har sannolikt stor betydelse. Däremot kan lerans egenskaper inte mätbart förändras från ett år till ett annat. Det har ingen betydelse för skredrisken på den sida där bostadshuset ligger att B.Å. bl a byggt ett garage på andra sidan vägen. Det är ett naturligt förlopp att ett skred förr eller senare inträffar på en fastighet med stor nivåskillnad och en lågt belägen bäck. Nivåskillnaden har ständigt ökat sedan lerlagret bildades av inlandsisen.

B.A. har under sitt förhör, i enlighet med sitt utlåtande, kritiserat B.L:s utredning och kommunens beslut om att på grund av denna ingripa på fastigheten.

Makarna C har inledningsvis invänt att de omständigheter vilka makarna Å åberopat som fel i fastigheten inte förelåg vid tiden för de sistnämndas köp av fastigheten.

Genom åberopade handlingar samt B.L:s och J.S:s uppgifter finner TR:n bl a följande utrett: I slänten mellan den nu aktuella fastighetens bostadshus och bäcken utgörs jordlagren av en lerkropp med stor mäktighet och, på ett djup mellan 5 och 11 m, ett lager friktionsmaterial vilket är grövre än leran. Förhållandet mellan den mothållande och den pådrivande kraften för markens utglidning i bäcken var under våren 1982 sådant att stabiliteten ej var tillfredsställande. Förändringar, till exempel i form av belastningsökningar på denna del av fastigheten, skulle ha kunnat utlösa ett skred. I maj 1983 hade förhållandet ändrats så att S bedömde risken vara mycket stor för att ett skred skulle kunna vara nära förestående. - Markförhållandena i området har i huvudsak formats av inlandsisen och utvecklats sedan dess, varvid förändringar i hållfastheten sker långsamt och under betydligt längre tidsrymder än den som förflöt mellan makarna Å:s köp och B.L:s undersökning. Genom bäckens erosion av marken ökar nivåskillnaden mellan bäckens botten och fastighetens övre plan ständigt, varför en fortsatt naturlig utveckling skulle innebära att slänten förr eller senare glider ut i bäcken. Varken de arbeten B.Å. utförde på fastighetens sydvästra del eller förändringarna i J.S:s iakttagelser från 1982 till 1983 är omständigheter som skulle ge stöd för ett antagande att bristerna i fråga om stabilitet skulle ha uppstått under tiden efter makarna Å:s förvärv. I stället måste bedömningen i målet utgå från att de av makarna Å angivna omständigheterna förelåg redan vid deras förvärv.

Vad härefter gäller frågan om de av makarna Å angivna omständigheterna utgör ett faktiskt fel gör TR:n följande överväganden.

I målet är utrett att makarna Å hade för avsikt att nyttja fastigheten för bostadsändamål efter en renovering av bostadshuset och att detta framkom vid förhandlingarna med makarna C. Genom att fastigheten saknade stabilitet och risk för sättningar eller skred förelåg har fastigheten inte varit brukbar för det vid köpet förutsatta ändamålet och dess värde därför väsentligt lägre än den köpeskilling makarna Å erlade. Fastigheten har således varit behäftad med fel.

Frågan om felet är att anse som ett fel enligt 4 kap 19 § JB måste emellertid ses i ett vidare sammanhang.

Tvister om ansvar enligt nyssnämnda lagrum brukar avse förhållanden vilka har sin grund i mänskligt handlande eller underlåtande, såsom exempelvis frånvaro av dränering, skadedjursangrepp eller mögelangrepp på grund av felaktigt byggande. I rättspraxis förekommer även exempel på att nyssnämnda regel tillämpats då fastighet utsatts för av köparen opåräknade trafikstörningar, då arealen avvikit från vad som förutsatts samt då planförhållanden påverkat fastighets användande. Vid köp av fast egendom - liksom av lös egendom - torde ansvaret även gälla fel som uppstår genom egendomens egen beskaffenhet. Som exempel nämns i lagförarbeten och köprättslig doktrin att en fastighets grundvatten alltför lätt sinar, att en åker ger sämre avkastning än liknande mark i grannskapet samt att djur åldras och frukt ruttnar. - De omständigheter detta mål avser är enligt TR:ns mening emellertid av helt annan karaktär än de nyssnämnda. Fastighetens skick är resultatet av naturens utveckling under mycket lång tid, vilken utveckling vid en viss tidpunkt oundvikligen skulle ha medfört ett jordskred ner i bäcken om inte förebyggande åtgärder vidtagits. Konsekvensen av fastighetens skick skulle således ha blivit något som kan jämställas med en naturkatastrof. För att avvärja en olycka ingrep kommunen, sedan felet blivit känt, på olika sätt så att makarna Å inte kunde bruka fastigheten på avsett vis. - Vid en avvägning mellan köparens och säljarens intressen framstår det som orimligt och oförenligt med allmänna köprättsliga regler att säljaren skall bära ansvaret för sådana utan mänsklig påverkan åstadkomna markförhållanden som kan leda till naturkatastrofer. Oavsett om makarna Å åsidosatt en dem åvilande undersökningsplikt kan därför bristerna i fråga om stabilitet och risken för sättningar inte anses vara fel som omfattas av ansvarsregeln i 4 kap 19 § JB.

Makarna Å har då gjort gällande att fastigheten varit behäftad med ett s k rådighetsfel som kan medföra ansvar enligt 4 kap 18 § JB. Utredningen i målet ger emellertid inte stöd för att det vid köpet förelegat något offentlig myndighets beslut som medförde att makarna Å inte förvärvade den rådighet över fastigheten som de hade skäl att förutsätta eller att det då var givet att ett sådant beslut skulle komma att fattas inom den närmaste tiden efter köpet. Inte heller på denna grund kan käromålet bifallas.

Käromålet skall alltså ogillas.

(Bilagorna till TR:ns dom här uteslutna; red:s anm.)

Domslut. TR:n ogillar käromålet.

Makarna Å fullföljde talan i HovR:n för Västra Sverige och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

Makarna C bestred ändring.

HovR:n (hovrättsrådet Ericsson, adj led rådmannen Levén, referent, adj led Ohlsson och adj led docenten Grauers) anförde i dom d 15 juni 1987:

Domskäl. Makarna Å har i HovR:n som grund för sin talan vidhållit att fastigheten vid tiden för köpet varit behäftad med fel genom att den saknade stabilitet och att därför risk för sättningar förelåg. De har vidare preciserat grunden enligt följande. För det första har fastigheten på grund av att den inte kunnat nyttjas som bostadsfastighet saknat en kärnegenskap som måste anses utfäst i samband med köpet. De har därför rätt till såväl nedsättning av köpeskillingen som skadestånd med yrkat belopp. För det andra har fastigheten avvikit från vad makarna Å med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet. De har därför rätt till nedsättning av köpeskillingen med yrkat belopp. För det tredje har makarna Å inte förvärvat den rådighet över fastigheten som de vid köpet haft skäl att förutsätta. De har därför rätt till såväl nedsättning av köpeskillingen som skadestånd med yrkat belopp.

I HovR:n har B.Å. på nytt hörts under sanningsförsäkran. Parterna har vidare åberopat samma skriftliga bevisning som i TR:n samt de förhör som i TR:n hållits med vittnena B.L., J.S. och B.A., vilka föredragits från fonogramutskrifter. Därutöver har makarna Å åberopat ett utlåtande av professorn S.H. i frågan i vad mån ett fel av det slag som är aktuellt i målet kan leda till felansvar enligt 4 kap 19 § första meningen andra ledet JB.

Sammanfattningsvis anför S.H. följande i utlåtandet: Det finns inget stöd i lagtext, doktrin eller praxis för TR:ns mening att man vid tillämpningen av felansvarsregeln i 4:19 led 2 JB skall göra undantag för det i fallet aktuella felet att fastighetens stabilitet brister i sådan grad att fastigheten är oanvändbar som bostadsfastighet. En rimlig avvägning mellan köparens och säljarens intressen ger rimligen - tvärt emot TR:ns mening - i stället i överensstämmelse med tankarna bakom lagregeln till resultat att säljaren blir felansvarig och att köparen medges rätt till prisavdrag.

Genom vittnesmålen med B.L. och J.S. samt utredningen i övrigt har framkommit att stabiliteten på fastigheten under våren 1982 bedömts som otillfredsställande och att risk för sättningar då förelegat. Det har vidare framkommit att situationen i maj 1983 varit sådan att det ansetts påkallat med en omedelbar utrymning av fastigheten och denna har kort tid därefter inlösts av kommunen. På grund härav anser HovR:n i likhet med TR:n det utrett att fastigheten, så som makarna Å påstått, saknat stabilitet och att risk för sättningar förelegat. På de skäl TR:n anfört finner HovR:n det även klarlagt att dessa omständigheter förelegat redan vid makarna Å:s förvärv av fastigheten.

Det har i målet framkommit att det är mycket svårt att med någon form av säkerhet förutsäga när bristerna i markens stabilitet skulle kunna leda till skred. Med hänsyn till detta måste redan en beaktansvärd risk för skred anses vara en avvikelse enligt 4 kap 19 § första meningen andra ledet JB. Det saknas sålunda enligt HovR:ns mening anledning att göra undantag för fel i fastighet som består i sådana brister i markförhållandena som är aktuella i målet. HovR:n finner därför att fastigheten är behäftad med fel i köprättslig mening.

För rätt till nedsättning av köpeskillingen krävs emellertid också att makarna Å inte upptäckt eller bort upptäcka felet. När det gäller fel i byggnader har köpare enligt rättspraxis skyldighet att göra en noggrann undersökning och vid misstanke om fel anlita sakkunnig hjälp. Nu ifrågavarande fel måste emellertid anses vara av sådan art att en köpare normalt inte har anledning att räkna med det. Härtill kommer att fastigheten varit bebyggd i ca 130 år och att det, enligt vad B.Å. uppgett i HovR:n, i dess omedelbara närhet funnits flera nybyggda hus med motsvarande läge i branten mot bäcken. Inte ens kommunens byggnadsnämnd synes vid tidpunkten för makarna Å:s förvärv av fastigheten ha ansett det påkallat med närmare undersökningar av markförhållandena. På grund härav anser HovR:n att makarna Å inte försummat sin undersökningsplikt i samband med köpet. De är därför i och för sig berättigade till den nedsättning av köpeskillingen som är påkallad av felet i fastigheten.

Makarna Å har i målet yrkat ersättning med 75 872 kr och gjort gällande att hela beloppet är hänförligt till såväl nedsättning av köpeskillingen som skadestånd. Av beloppet avser 35 000 kr skillnaden mellan vad de betalat för fastigheten och vad de erhållit från kommunen i samband med inlösen av denna, medan återstoden avser utlägg de under innehavstiden haft för fastigheten.

Nedsättning av köpeskillingen på grund av fel skall motsvara skillnaden i fastighetens värde utan felet respektive med felet. Med hänsyn till att ifrågavarande fel på fastigheten bedömts som så allvarligt att fastigheten i sin helhet lösts in av kommunen får fastigheten på grund av felet anses i det närmaste ha saknat värde. Som utgångspunkt skulle detta motivera ett avdrag motsvarande hela köpeskillingen på 215 000 kr. Då fastigheten löstes in av kommunen fick emellertid makarna Å 180 000 kr som ersättning, vilket i motsvarande mån reducerar avdraget. Enligt ett i målet åberopat värderingsutlåtande skulle inlösenbeloppet anses motsvara fastighetens värde utan reduktion med hänsyn till eventuella skredrisker. För att makarna å skall få avdrag på köpeskillingen med ytterligare 35 000 kr måste de visa att mellanskillnaden mellan kommunens ersättning och köpeskillingen beror just av felet. Makarna C har gjort gällande att orsaken är fallande priser på fastighetsmarknaden, medan makarna Å i HovR:n påstått dels att fastigheten förlorat i värde på grund av att underhållet eftersatts, dels att den av kommunen erlagda köpeskillingen inte helt motsvarat fastighetens värde. B.Å. har i HovR:n även uppgett att bostadshuset under hans innehavstid varit utsatt för brand och att fasaden varit angripen av skadedjur. Någon utredning om utvecklingen av priserna på fastighetsmarknaden under den aktuella tiden har inte förebragts och inte heller i övrigt kan makarna Å anses ha visat att mellanskillnaden på 35 000 kr har någon orsak som makarna C kan göras ansvariga för i detta sammanhang. På grund härav och då de utlägg makarna Å yrkat ersättning för inte har något att göra med fastighetens värde med eller utan fel är makarna Å inte berättigade till någon ytterligare nedsättning av köpeskillingen än den som motsvaras av ersättningen från kommunen. Deras yrkande härom kan därför inte bifallas.

Makarna Å har även yrkat skadestånd av makarna C. Skadestånd kan i målet utgå om felet i fastigheten innebär en så allvarlig avvikelse från normal standard att fastigheten måste anses sakna en s k kärnegenskap. Det har i samband med förhandlingarna mellan parterna inför köpet stått klart för dem att makarna Å haft för avsikt att använda fastigheten för bostadsändamål och genomföra en om- och tillbyggnad av bostadshuset. Till följd av felet i fastigheten har dessa planer inte kunnat realiseras. Makarna Å har i stället tvingats avflytta. Verkningarna av felet måste således anses ha varit omfattande. Med hänsyn härtill har felet enligt HovR:ns mening inneburit att fastigheten saknat en s k kärnegenskap. Fastigheten har därför avvikit från vad som får anses utfäst. Makarna Å är på grund härav berättigade till ersättning för den skada de lidit till följd av fastighetsköpet.

Makarna Å har angett att skadan bestått av de kostnader som de haft enligt bilaga nr 1 till TR:ns dom. HovR:n anser dem berättigade till ersättning för sina kostnader för lagfart, byggnadslov, lantmäteri och gravationsbevis med sammanlagt 6 181 kr. Beträffande övriga yrkade belopp har makarna Å i HovR:n uppgett att posten 3 745 kr avser fyllnadsmaterial till en garagebyggnad och jord till ett trädgårdsland, posten 14 774 kr 15 öre byggnadsmaterial till garaget och till en invändig renovering av bostadshuset, posten 2 352 kr stängsel till en hundgård, posterna 531 kr 05 öre och 5 083 kr material till garaget, posterna 2 075 kr 95 öre och 216 kr en spisinsats som installerats efter att deras ansökan om byggnadslov avslagits, posten 561 kr 85 öre elmaterial till garaget och boningshuset samt posten 5 352 kr tapeter, mattor m m till en renovering av två rum som måste göras på grund av en brandskada.

Makarna C har gjort gällande att skadeståndsbeloppet skall jämkas till 0 kr på grund av makarna Å:s medvållande. HovR:n finner att någon ersättningsskyldighet inte kan åläggas makarna C för de utlägg makarna Å haft till följd av brandskadan och de utlägg de haft för åtgärder på bostadshuset efter att deras ansökan om byggnadslov avslagits. Makarna C har vidare gjort gällande att makarna Å till fullo ersatts av kommunen för de utlägg de haft på fastigheten. Av det förut nämnda värderingsutlåtandet framgår att kommunen, då inlösenbeloppet fastställdes, även tagit hänsyn till vissa förbättringar som makarna Å utfört, nämligen invändig renovering och nybyggnad av garage. Den andel av ersättningen som hänför sig till dessa förbättringar motsvarar sannolikt inte makarna Å:s faktiska kostnader, eftersom kommunens ersättning utgått som en klumpsumma för hela fastigheten.

Makarna Å har därför rätt till skadestånd för kostnader hänförliga till tiden före avslaget på ansökan om byggnadslov i den mån dessa inte täckts av ersättningen från kommunen. I brist på närmare utredning om skadans storlek uppskattar HovR:n med tillämpning av 35 kap 5 § RB denna ersättning till 10 000 kr. Makarna C skall därför förpliktas utge sammanlagt 16 181 kr till makarna Å. Om räntans storlek råder inte tvist.

Domslut. HovR:n ändrar TR:ns dom på så sätt att HovR:n förpliktar makarna C att solidariskt till makarna Å utge 16 181 kr jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen från d 8 febr 1983 tills betalning sker.

Makarna C (ombud advokaten S.M.) sökte revision och yrkade att HD måtte ogilla makarna Å:s talan.

Makarna Å (ombud advokaten K.B.) bestred ändring.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Rydin, referent, Lars K Beckman och Munck) beslöt följande dom.

Domskäl. Makarna Å har som grund för sitt skadeståndsanspråk åberopat att fastigheten vid tiden för köpet var behäftad med fel genom att den saknade stabilitet och det därför fanns risk för sättningar och skred. De har därvid gjort gällande att fastigheten på grund av att den inte kunde användas för bostadsändamål saknat en s k kärnegenskap som måste anses utfäst.

Anledning saknas att frångå TR:ns och HovR:ns bedömning att, så som makarna Å påstått, fastigheten redan vid tiden för deras förvärv saknade stabilitet och risk förelåg för sättningar. På grund av dessa brister i marken - vilka ledde till att fastigheten i maj 1983 på kommunens tillskyndan fick utrymmas till följd av överhängande risk för skred - måste fastigheten anses ha vid köpet varit behäftad med sådant fel som omfattas av regleringen i 4 kap 19 § JB under där angivna förutsättningar.

Det är ostridigt att makarna C inte har lämnat någon utfästelse om markförhållandena. Enligt vad HD har uttalat i rättsfallet NJA 1978 s 307 finns det emellertid ett visst, om än mycket begränsat utrymme för skadeståndsansvar vid sidan av utfästelsefallen och därmed jämställda fall av positiva uppgifter från säljaren. Vad som åsyftats har beskrivits som fall då ett fel innebär en så allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard på fastigheten att denna måste anses sakna en "kärnegenskap", som får anses utfäst ehuru frågan ej berörts vid köpeförhandlingarna. Utgången i det fallet måste dock ses mot bakgrund att det var fråga om ett nyuppfört hus som förvärvats direkt från byggherren. Det i rättsfallet använda resonemanget kan endast i ytterst särpräglade situationer överföras på fall då - som i förevarande mål - köpeavtalet avsett en fastighet med äldre byggnad (jfr Agell i SvJT 1972 s 738 ff, särsk s 744; se även NJA 1985 s 871).

Den situation som nu föreligger till bedömning är mycket speciell i det att fastigheten på grund av felet över huvud taget inte har kunnat användas till det vid köpeförhandlingarna av såväl säljare som köpare förutsatta bostadsändamålet, utan köparna har blivit tvungna att flytta därifrån. Ett fel med denna ingripande verkan måste under sådana förhållanden som föreligger i målet och med utgångspunkt i vad som anförts i 1978 års rättsfall anses innebära, att fastigheten saknat egenskap som får anses utfäst. En sådan bedömning kan sägas stå i överensstämmelse med de allmänna köprättsliga grundsatser som varit vägledande vid utformningen av 4 kap 19 § JB (se t ex Almén-Eklund, Om köp och byte av lös egendom, 4 uppl 1960, s 572.

Vad gäller makarna C:s invändning att makarna Å brustit i sin undersökningsplikt är följande att beakta.

I lagförarbeten och doktrin har gjorts ett flertal uttalanden om fastighetsköpares undersökningsplikt, när säljaren har lämnat en utfästelse om egendomens beskaffenhet eller utfästelse ändå kan anses föreligga. Här kan hänvisas till bl a prop 1970:20 del A s 220 f och 396, SOU 1987:30 s 37 ff, 41 f och 66 f, Westerlind, Kommentar till jordabalken 1-5 kap s 396, Bengtsson i SvJT 1972 s 666 f, Karlgren, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken s 17, Hellner, Speciell avtalsrätt II s 49, Carbell i Festskrift till Jan Hellner s 169 ff samt Grauers, Fastighetsköp, 10 uppl, s 164 ff. Beträffande rättspraxis jfr NJA 1985 s 871.

En köpare kan i princip ej anses vara skyldig att undersöka fastigheten i sådant hänseende som omfattas av en av säljaren uttryckligen lämnad utfästelse (garanti). Om sådant fall är emellertid inte fråga i detta mål. När som i föreliggande fall varken utfästelse eller därmed jämställda positiva uppgifter har lämnats av säljaren, skulle det föra för långt att låta denne svara för felet alldeles oberoende av den undersökningsplikt som normalt åvilar en köpare. En sådan ordning synes inte heller ha stöd i hittillsvarande praxis (jfr nämnda 1978 års rättsfall och i anslutning därtill SOU 1987:30 s 42). Köparens skyldighet att undersöka fastigheten kan likväl beroende på omständigheterna vara begränsad.

Enligt vad som upplysts har den i målet avsedda fastigheten varit bebyggd i omkring 130 år. Vid tiden för makarna Å:s förvärv fanns i närheten flera nybyggda hus med liknande läge. Då förelåg också byggnadslov för nybyggnad av garage på fastigheten. Mot nu angivna bakgrund kan makarna Å inte anses ha försummat sin undersökningsplikt.

På grund av det anförda har, som HovR:n funnit, makarna Å rätt till ersättning för den skada som de lidit till följd av fastighetsköpet.

Makarna C har i HD vitsordat att skadans storlek i och för sig kan uppskattas till det av HovR:n utdömda beloppet.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

JustR:n Vängby och Solerud var av skiljaktig mening och anförde: Anledning saknas att frångå TR:ns och HovR:ns bedömning att, så som makarna Å påstått, fastigheten redan vid tiden för deras förvärv saknade stabilitet och risk förelåg för sättningar.

Med hänsyn främst till att fastigheten uppenbarligen under mycket lång tid brukats som bostadsfastighet kan makarna Å inte anses ha eftersatt sin undersökningsplikt genom att inte närmare utreda grundförhållandena på fastigheten.

Fastigheten har sålunda med avseende på grundförhållandena avvikit från vad makarna Å med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet.

I HD är endast fråga om makarna Å:s rätt till skadestånd till följd av felet. Vid den rättsliga utvecklingen av sin talan har makarna Å därvid utgått från att fastigheten saknat en s k kärnegenskap som kan anses utfäst. Begreppet kärnegenskap är emellertid ägnat att leda tanken fel, om det medför att hänsyn tas enbart till felets allvarliga karaktär vid bedömningen av frågan om skadestånd. Belysande är, att omfattningen av köparens undersökningsplikt i rättspraxis inte har ansetts vara beroende av om ett fel är av farlig beskaffenhet (NJA 1985 s 871).

Om man utsträcker tillämpningen av regler om skadeståndsansvar för fall av till försäkrad egenskap till sådana lägen, där varken en garanti i egentlig mening eller en "enuntiation" föreligger, är, som Karlgren framhållit, möjligheten till en klar gränsdragning tillspillogiven; det blir fråga om den "rent fingerade garantin", (Avtalsrättsliga spörsmål, 2 uppl 1954 s 99). Även om förarbetena till köplagen talar om sådana fall när säljaren "förhållit sig så" att köparen haft giltig anledning att anse en garanti föreligga, måste stor försiktighet iakttas vid tillämpning av resonemanget på överlåtelser av individualiserade objekt som t ex fastigheter; det har huvudsakligen sitt värde i samband med yrkesmässig försäljning av handels- och fabriksvaror (jfr NJA II 1906 nr 1:1 s 79).

Ett så vidsträckt skadeståndsansvar som nu diskuteras finner inte stöd i köprättslig praxis före JB (jfr Agell i SvJT 1972 s 738-740 och Karlgren, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, 1976 s 51 f) och ej heller i lagrådets uttalanden då det utformade skadeståndsregeln i 4 kap 19 § JB (prop 1970:20 del A s 221). För att ett skadestånd skall utgå när svek eller direkt utfästelse inte föreligger krävs enligt lagtexten att avvikelsen avser egenskap som kan anses utfäst. Avgörande är således inte enbart felets beskaffenhet. Hänsyn måste också tas till parternas förhållningssätt och vad som i övrigt förekommit i samband med köpeavtalet.

I det enda avgörande av HD rörande felansvaret enligt 4 kap 19 § JB vari ersättning utdömts på grund av avsaknad av s k kärnegenskap (NJA 1978 s 307) framhölls också att utrymmet för skadeståndsansvar vid sidan av utfästelsefallen och därmed jämställda fall av positiva uppgifter från säljaren är mycket begränsat. I det fallet var fråga om ett nyuppfört hus som förvärvades direkt av byggherren. I en sådan situation är det naturligt att säljaren får svara för fel av den art som förelåg i målet.

I förevarande fall är emellertid situationen en helt annan. Felet består i att fastighetens grundförhållanden var sådana att bostadsbyggnadens bestånd var hotat. Detta är självfallet ett synnerligen allvarligt fel. Köpeavtalet har emellertid ingåtts mellan enskilda personer och i målet har inte framkommit att säljarsidan skulle ha känt till eller ens misstänkt att det förelåg bristfälliga grundförhållanden. Att under dessa omständigheter anse att det varit utfäst att det inte fanns något fel på grundförhållandena - trots att säljarna varken lämnat några som helst positiva uppgifter eller det eljest på deras sida förekommit något som tillnärmelsevis kan jämställas med utfästelse - är inget annat än en fiktion. Att på grund av en sådan förplikta säljarna att utge skadestånd skulle inte motsvara syftet bakom bestämmelserna i 4 kap 19 § JB - att åstadkomma en ekonomiskt lämplig avvägning mellan säljarsidans och köparsidans intressen när det efter köpet visar sig att fastigheten är behäftad med faktiskt fel. Att säljarna, om fastigheten ekonomiskt sett är mer eller mindre värdelös på grund av felet, får betala tillbaka köpeskillingen är en sak. Däremot ter det sig knappast rimligt att enbart på grundval av en i rättstillämpningen fastlagd fiktion låta dem vara närmare än köparna att bära de senares individuella skada. En dylik grundsats synes f ö göra det närmast omöjligt att i praktiken förutse avgränsningen av skadeståndsansvaret; detta blir nämligen beroende av en mer eller mindre godtycklig bedömning av felets art och konsekvenser. Den skulle då inte heller kunna på ett förnuftigt sätt påverka parternas handlande när de står i begrepp att träffa avtal om fastighetsköp.

På grund av det anförda ogillar vi, med ändring av HovR:ns dom, makarna Å:s skadeståndstalan.

Metadata

Domstol
Högsta Domstolen
Avgörandedatum
1989-03-21
Målnummer
T356-87
Lagrum
4 kap. 19 § jordabalken (1970:994)
Rättsfall
NJA 1978 s. 307
Litteratur
Sökord
Köp av fast egendom
Fel i fastighet
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation