lagen.nu

NJA 1988 s. 376

Fråga om ersättning enligt ledningsrättslagen för inverkan på fastighets marknadsvärde av psykiska och estetiska störningar.

Statens Industriverk meddelade i beslut d 25 april 1980 Statens Vattenfallsverk tillstånd att framdraga och till d 14 mars 2017 begagna en dubbel 130 KV-ledning från en punkt vid Länsmansgården på ledningen Tuve-Repeshäll till en transformatorstation vid Torslanda, allt inom Göteborgs, Björlanda och Torslanda registerområden, Göteborgs kommun.

Fastighetsbildningsmyndigheten, specialenhet nr 1 i Göteborgs och Bohus län, beslutade d 23 sept 1980 om upplåtelse av ledningsrätt beträffande flera fastigheter, bland dem Sörred 12:14 och 12:38 i Björlanda registerområde, och om omedelbart förtida tillträde till den aktuella marken på bl a dessa fastigheter.

Sörred 12:14 ägs av G.S.

Fastighetsbildningsmyndigheten meddelade d 24 aug 1983 beslut om ersättning till berörda fastighetsägare.

I beslutet angavs att beträffande Sörred 12:14 yrkats ersättning för intrång m m enligt ledningsrättslagen, dock lägst med 20 000 kr jämte index och ränta räknat från tillträdesdagen d 23 sept 1980.

I fråga om fastigheterna Sörred 12:14 och 12:38 anfördes i beslutet vidare följande: Fastigheterna Sörred 12:14 och 12:38 har besiktigats. Ägarnas krav har karaktär av ersättning för estetisk miljöpåverkan. Kraftledningen utgörs av en dubbel högspänningsledning, som har till ändamål att förstärka överföringen av elkraft till Torslanda. Jämförbara ledningar täcker en stor del av landet. Det är uppenbart att det vid dragning av ledningarna inte kan undgås - inte minst vid dragning inom eller i närheten av tätortsregion - att ledningarna kommer att gå i närheten av bostadshus, vars invånare drabbas av ändrad utsiktsmiljö. Denna estetiska effekt, föranledd av allmännyttig verksamhet, drabbar stora områden i anslutning till ledningarna och det kan uppenbarligen inte komma i fråga att ersätta för sådan immissionsverkan annat än i speciella undantagsfall. Intrånget på Sörred 12:14 och 12:38 bedömes såsom allmänvanligt. Till ledning för bedömningen ligger rättsfall, redovisade i lantmäteriets rättsfallsregister, V:79:3, V 78:5, Sollentuna resp Åmod samt verkställd besiktning från vilken antecknats att fastigheten Sörred 12:38 inte störs av något närbeläget stolppar utan enbart av ett antal trådar, som sommartid delvis döljs av befintlig vegetation, att fastigheten Sörred 12:14 berörs av ledningsområdet i dess nordligaste hörn. Avstånd från bostadshus till närmaste stolpe utgör ca 66 m. Avstånd från bostadshus till närmaste fas utgör ca 30 m. Infart till fastigheten sker söderifrån via planväg. Ledningen och närmaste stolpe berör inte fastighetens entrésida. Påverkan av fastighetens värde direkt och miljömässigt synes inte överstiga 5 %, som normalt enligt rättspraxis skall tålas. Ersättning för direkt eller estetisk miljöpåverkan kan därför inte bifallas.

Fastighetsbildningsmyndigheten antecknade, att Vattenfall erbjudit schablonersättning med 200 kr, och bestämde ersättningen för envar av fastigheterna Söred 12:14 och 12:38 till 200 kr. På beloppen skulle ej utgå indextillägg eller ränta.

Över fastighetsbildningsmyndighetens ersättningsbeslut anfördes besvär hos Göteborgs TR, fastighetsdomstolen, av åtskilliga fastighetsägare.

Ägarna till Sörred 12:14 och Sörred 12:38 yrkade bifall till sina vid fastighetsbildningsmyndigheten framställda yrkanden om ersättning för miljöintrång. G.S. preciserade för Sörred 12:14 yrkandet till 15 000 kr med indexuppräkning och ränta.

Vattenfall bestred bifall till ändringsyrkandena.

Andra fastighetsägare yrkade bl a ersättning för förlust av förväntningsvärden.

Till utveckling av sin talan anförde G.S: Ledningsområdet går omkring 7 m in på fastigheten i dess nordligaste hörn. Det berör omkring 65 kvm av fastigheten. Inom detta område finns praktiskt taget ingen byggnadsrätt, eftersom området huvudsakligen utgör s k prickmark enligt den sedan 1959 gällande byggnadsplanen. Ledningens närmaste fas går omkring 30 m nordväst om huset och till ledningsgatan är avståndet omkring 15 m. Avståndet till den närmaste stolpen från huset är omkring 66 m. Möjligheterna till skyddande träd plantering på området har försvunnit så gott som helt. Fastigheten har en areal om 1 384 kvm. Byggnadens standard har förbättrats kontinuerligt under senare år. Vid den allmänna fastighetstaxeringen 1981 åsattes fastigheten taxeringsvärdet 130 000 kr, varvid markvärdet utgjorde 50 000 kr sedan detta nedsatts med 10 000 kr p g a närbelägenheten till kraftledningen. Detta motsvarar en marknadsvärdenedsättning om ca 13 000 kr i 1979 års prisnivå. Marknadsvärdet vid värdetidpunkten 1980 kan uppskattas till omkring 200 000 kr. Även om det direkta fastighetsintrånget av ledningen är ganska litet är det i allt fall så påtagligt att det kan utnyttjas av en köpare i en försäljningssituation. Värdeminskningen bör rimligen uppskattas till minst 15 000 kr jämte index och ränta.

Vattenfall anförde till en början allmänt följande: Dragningen av kraftledningen har medfört ett visst miljöintrång. Detta gäller dock inte hälsorisk. Intrånget är emellertid inte så stort, att väsentlighetsrekvisitet är uppfyllt. Intrånget är allmänvanligt. Den värdeminskning på de båda Sörredsfastigheterna, som intrånget medfört, ligger i vart fall under den nivå på fem procent, som fastighetsägarna är skyldiga att tåla utan särskild ersättning. - Den estetiska och även de ljus- och ljudmässiga intrång, som kraftledningen förorsakat på fastigheterna, har medfört en viss nedsättning av deras marknadsvärden. Men väsentlighets-, allmänvanlighets- och ortsvanlighetsrekvisiten för att utdöma någon ersättning därför är inte - såsom fastighetsbildningsmyndigheten beträffande de båda Sörredsfastigheterna konstaterat - uppfyllda. Med hänsyn till den omständigheten att kraftledningar är allmännyttiga, de estetiska störningarnas karaktär, jämförelsen med trafikbullerstörningarna vad gäller såväl lagmotiv, rättspraxis och olika undersökningar, avvägningen mellan enskilda och allmänna intressen i förslaget till ny plan- och bygglag, miljöskadeutredningens tankegångar samt förekomsten av estetiska störningar av liknande storlek som de störningar en kraftledning alstrar kan toleransnivån för en ren ekonomisk skada, som härrör från estetiska störningar, aldrig understiga fem procent av det påverkade objektets marknadsvärde. Det är snarare troligt att totalnivån bör ligga på tio procent. - Med beaktande av anförda omständigheter torde kraftledningens värdenedsättande inverkan på fastigheternas marknadsvärden inte uppgå till mer än ett par procentenheter. Vattenfall anser inte att en sådan värdenedsättning uppfyller det s k väsentlighetsrekvisitet. Den av ledningen alstrade utsiktsstörningen är även allmänvanlig och i vart fall ligger värdeminskningen under den nivå en fastighetsägare är skyldig att tåla utan ersättning. Vattenfall bestrider, att den påstådda oron för hälsorisker för människor och djur som vistas i närheten av högspänningsledningar har negativa effekter på fastigheters marknadsvärden. De undersökningar som gjorts och som är kända för Vattenfall tyder på att närhet till en kraftledning ej påverkar en fastighets marknadsvärde i negativ riktning.

Beträffande fastigheten Sörred 12:14 anförde Vattenfall: Ledningsföretaget har medfört en estetisk förändring av boendemiljön, då ledningen med ett stolppar är synlig från tomtplatsen. Vid en tolkning av de s k väsentlighets-, allmän- och ortsvanlighetsrekvisiten torde kraftledningens värdenedsättande inverkan på fastighetens marknadsvärde inte uppgå till mer än ett par procentenheter. Väsentlighetsrekvisitet kan därför inte anses uppfyllt. Utsiktsstörningen måste anses orts- och allmänvanlig, varvid det aktuella ortsbegreppet torde vara Göteborgs kommun eller Hisingen där sannolikheten är stor att finna anläggningar, som påverkar villafastigheters miljöer i samma grad. I vart fall ligger en värdeminskning under den nivå, som fastighetsägaren kan anses vara skyldig att tåla utan ersättning. Någon ersättning för miljöintrånget skall därför inte utdömas. Marknadsvärdet vid värdetidpunkten uppskattas till 175 000 kr.

TR:n företog syn på bl a Sörred 12:14.

TR:n (chefsrådmannen Ordqvist, rådmannen af Klinteberg, fastighetsrådet Pettersson samt nämndemännen Carlström och Rohdin) meddelade utslag d 24 jan 1985. Under rubriken TR:ns bedömning anförde TR:n till en början följande. Målets två huvudfrågor - har ett förväntningsvärde för råmark för tätbebyggelse utvecklats eller inte samt medför kraftledningen en värdeminskning för villa- och fritidsbebyggelsen - kan enligt TR:ns uppfattning inte lösas var för sig utan måste ses i ett sammanhang. TR:n anser därför att man först måste beskriva den rådande fastighetsmarknaden inom det aktuella området (södra Hisingen) för att därefter försöka analysera hur presumtiva köpare på denna marknad med dess delmarknader kan tänkas påverkas av kraftledningens tillkomst.

Södra Hisingen utgör ett s k industrilandskap, vilket innebär att stora delar är eller kan antagas bli exploaterade för industriändamål och därmed sammanhängande anordningar. I ett industrilandskap ingår även bostadsområden, om de kan lokaliseras till lämpliga platser.

Fastighetsmarknaden inom detta område - delmarknad jord- och skogsbruksfastigheter - karaktäriseras av att avkastningsförmågan i vart fall för de arealmässigt sett mindre och medelstora fastigheterna är av underordnad betydelse. Till följd härav uppkommer en prisutjämning i kvadratmeterpriset mellan fastigheter med skilda avkastningsvärden. Köpare med primärt intresse att bruka fastigheten är få eller saknas helt och kommer i underläge i förhållande till köparekategorier som har "råd att vänta". I vart fall inom perifera områden ligger råmarksvärdena för tätbebyggelse mycket nära "normala" jord- och skogsbruksvärden. Omsättningen av fastigheten är mycket låg.

Fastighetsmarknaden - delmarknad villa- och fritidsfastigheter - torde i industrilandskapet domineras av köpare som söker bostad i närheten av en redan befintlig eller förväntad arbetsplats. Störningar i form av buller, ljus, visuella störningar m m är ortsvanliga eller kan i vart fall inom en snar framtid antas bli det. Denna nackdel vägs mot fördelen av närheten till arbetsplatsen eller möjligheten till ett annat arbete. Köpare, vars preferens är fastigheter i lugn eller vacker miljö, konkurrerar inte längre om objekten utan har sökt sig till andra platser. Störningarna har med andra ord redan påverkat marknaden.

Vad gäller frågan hur kraftledningen påverkar fastighetsmarknaden finner TR:n att denna för i vart fall små och medelstora fastigheter innebär att exploateringsmöjligheterna begränsas och att den av kraftledningsgatan upptagna ytan förlorar så stor del av förväntningsvärdet att en eventuell restpost är försumbar. Ersättning skall därför utgå med hela kvadratmeterpriset på sätt det skall bestämmas enligt det följande.

Sedan TR:n härefter behandlat frågan om ersättning för ianspråktagen mark beträffande vissa fastigheter, anförde TR:n vidare: Som tidigare framförts anser TR:n att buller, ljus och visuella (estetiska) störningar är ortsvanliga inom området. Även s k psykiska störningar - då framförallt berättigad eller oberättigad oro för sjukdomsframkallande emissioner - får också anses ortsvanliga som en följd av industrialiseringen. Enligt TR:ns uppfattning uppfylls således inte villkoren för att ersättning skall utgå för kraftledningens inverkan på villa- och fritidsfastigheter inom området. Endast i undantagsfall kan ersättning utgå, t ex för intrång på fastigheter med speciella kvalitéer och där det kan bedömas uppenbart att dessa kvalitéer kommer att bestå för framtiden. Sörred 12:14 och 12:38 har enligt TR:ns bedömning inte några sådana kvalitéer, varför yrkandet om ersättning för miljöintrång på dessa fastigheter skall ogillas.

TR:ns avgörande. I sitt avgörande lämnade TR:n de av G.S. och ägaren av Sörred 12:38 anförda besvären utan bifall.

G.S. anförde besvär i HovR:n för Västra Sverige och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan om intrångsersättning.

Vattenfall bestred ändring.

Andra fastighetsägare anförde besvär med yrkanden beträffande ersättning för förlorade förväntningsvärden.

HovR:n företog syn på bl a Sörred 12:14. HovR:n (hovrättsråden Jagander och Gislev, referent) anförde i utslag d 5 febr 1987: Skäl (i fråga om ersättning för miljöintrång): HovR:n har vid sin syn kunnat konstatera att de immissioner Sörred 12:14 genom kraftledningens framdragande blivit utsatt för till helt övervägande del utgörs av estetiska störningar. De vid vissa väderlekstyper uppträdande ljus- och ljudstörningarna torde inte vara märkbara inifrån bostadshuset och synes vid jämförelse med de bullerstörningar som kunde märkas från en några hundra meter sydost om fastigheten befintlig väg ha en ytterst marginell inverkan på fastighetens marknadsvärde. Inte heller det försämrade vindskydd, som utglesningen för kraftledningsgatan medfört, torde i beaktansvärd mån verka värdesänkande. Den omständigheten att en del av skyddsområdet för ledningsgatan går in på fastigheten kan dock i någon mån påverka fastighetens marknadsvärde negativt. Fastigheten är emellertid som TR:n konstaterat belägen i ett bostadsområde inom ett industrilandskap där nackdelarna i form av immissioner av olika slag vägs mot fördelar av närhet till arbetsplats m m. Eftersom fastigheten ligger inom skyddsområdet för luftföroreningar från Volvo kan det också antas att den kategori av köpare, som har intresse av villaobjekt inom detta område, inte är i någon högre grad oroad för eventuella ej vetenskapligt belagda hälsorisker. Även de psykiska störningar som närheten till kraftledningen skulle kunna alstra är således i detta fall av underordnad betydelse.

Estetiska immissioner av olika slag är inte ovanliga i tätbebyggda områden och får som regel tålas utan att ersättning skall utgå. För att ersättning skall komma i fråga torde som TR:n anmärkt krävas att den för intrånget utsatta fastigheten har speciella kvalitéer av bestående art. HovR:n delar TR:ns bedömning att Sörred 12:14 inte har några sådana kvalitéer. G.S:s ändringsyrkande skall därför lämnas utan bifall.

HovR:ns avgörande. HovR:n gjorde ingen ändring i TR:ns utslag såvitt gällde den av G.S. förda talan.

Fastighetsrådet Carlander och hovrättsrådet Helin var skiljaktiga och anförde: Såsom TR:n anfört är södra Hisingen till stora delar exploaterad för industriändamål. Detta innebär emellertid inte att varje bostadsfastighet inom området värdemässigt är okänslig för miljöförändringar. Sörred 12:14 ligger i nordvästra hörnet av en liten bebyggelsegrupp om tiotalet småhus. Enligt vad som framkom vid HovR:ns syn på fastigheten kan någon industri varken höras eller ses därifrån. Däremot kunde man vid synetillfället höra visst trafikbrus från Gamla Sörredsvägen drygt 100 m SV om fastigheten och Sörredsvägen ca 500 m SO därom. Före högspänningsledningens tillkomst angränsades Sörred 12:14 i norr av ett naturområde utan störande inslag.

Bostadsbyggnaden på Sörred 12:14 är belägen i fastighetens södra del. Utsikten från huvuddelen av den obebyggda tomtytan domineras i norr av mäktiga ledningsstolpar. Högspänningsledningen går så nära Sörred 12:14 att fastigheten berörs av säkerhetsföreskrifter beträffande ett ca 65 kvm stort område.

Miljöfarlig verksamhet så påtaglig och nära inpå en bostadsfastighet kan förmodas inge olustkänsla hos dem som vistas på fastigheten. Denna känsla kan visserligen antas avta efter en viss tillvänjningsperiod. Avgörande för bedömnigen av miljöintrånget är emellertid hur marknadsvärdet påverkas.

Ledningsrätt för miljöfarlig anläggning av det aktuella slaget är ett främmande inslag i en bostadsfastighet, helst om fastigheten - såsom Sörred 12:14 - ligger inom kvartersmark enligt fastställd detaljplan. Kombinationen i detta fall av en kraftig estetisk miljöpåverkan och en sådan närhet till farekällan som nödvändiggör säkerhetsföreskrifter för del av bostadsfastigheten måste minska fastighetens marknadsvärde betydligt. Värdeminskningen blir genom samverkanseffekten så stor att den överskrider vad som är skäligt med hänsyn till förhållandena i orten och den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jämförliga förhållanden.

Svårigheterna att föra full bevisning om den ersättningsberättigade värdeminskningen på fastigheten är stora eftersom ett sådant intrång dels inte är ortsvanligt, dels varierar från fall till fall. Vid den skälighetsuppskattning som därför måste göras bör inriktningen vara att fastighetsägaren ges möjlighet att utan ekonomisk uppoffring befrias från ledningsrätten genom att ledningsområdet regleras bort från fastigheten. Ersättningen bör vid sådant förhållande bestämmas så att den täcker regleringskostnaderna jämte ledningsområdets värde i oskadat skick.

På grund av det anförda bör den totala ersättningen för ledningsrätten skäligen bestämmas till 10 000 kr i penningvärdet vid värdetidpunkten.

G.S. (ombud advokaten P.W.) anförde besvär och yrkade såsom ägare av Sörred 12:14 att HD, med ändring av HovR:ns utslag, måtte förplikta Vattenfall att till honom utge intrångsersättning med 15 000 kr, uppräknat enligt 4 kap 4 § 2 st expropriationslagen från tillträdesdagen d 23 sept 1980, jämte ränta.

Vattenfall (ombud företagsjuristen C.R.) bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Gustafson, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande utslag: HD fastställer HovR:ns utslag såvitt nu är i fråga.

HD (JustR:n Vängby, referent, Palm, Jermsten, Gad och Svensson) beslöt följande utslag:

Skäl. G.S. har som grund för yrkandet åberopat att ledningsföretaget har förorsakat miljöskada "m m" på fastigheten, som föranlett en värdeminskning på denna om 15 000 kr i prisläget på tillträdesdagen. Enligt G.S. består miljöintrånget "m m" i bl a inskränkning i nyttjanderätten till fastigheten, buller, försämrat vindskydd, inverkan av elektriska och magnetiska fält, psykiska immissioner och estetiska störningar i övrigt.

Av utredningen framgår ej, att den omständigheten att en del av fastigheten tagits i anspråk för ledningsgatans skyddsområde påverkar fastighetens marknadsvärde i beaktansvärd grad. Detsamma gäller om inverkan av försämrat vindskydd. Vad angår de bullerstörningar som ledningen kan föranleda ger utredningen närmast vid handen att dessa inte har sådan intensitet att de skulle kunna ensamma medföra ersättningsskyldighet för Vattenfall (jfr NJA 1977 s 424). Det sagda hindrar inte att nu nämnda former av intrång, var för sig och sammantagna, kan beaktas som förstärkning av de störningar fastigheten i övrigt utsätts för genom ledningsföretaget.

De s k psykiska störningar som oro för påverkan av ledningens elektriska och magnetiska fält kan föranleda liksom estetiska störningar från en förfulad omgivning kan otvivelaktigt upplevas som besvärande. Det måste också antas att de påverkar fastighetens marknadsvärde i en utsträckning som inte är betydelselös.

Ersättning skall utgå på grundval av det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft om inverkan av ledningsföretaget inte förekommit men endast i den mån det är skäligt med hänsyn till förhållandena i orten eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jämförliga förhållanden - två rekvisit som det är svårt att klart hålla isär. I förevarande fall är fråga om en fastighet i ett visserligen hittills tämligen skyddat läge men likväl belägen i nära anslutning till miljöstörande industri av betydande omfattning. I sådana omgivningar måste fastighetsägare räkna med ett visst mått av sådana störningar som det här är fråga om.

Eftersom varken psykiska eller estetiska störningar låter sig mätas utan måste bli föremål för utpräglat subjektiva bedömningar, bör gränsen för vad som fastighetsägaren skäligen bör tåla med hänsyn till vad som är vanligt på orten eller allmänt förekommande sättas tämligen högt. Vad G.S. yrkat i HD uppgår ej till mer än 7,5 procent av det värde som fastigheten enligt hans uppfattning hade utan inverkan av ledningsföretaget. En sådan värdeminskning är ej större än vad fastighetsägaren får anses skyldig att tåla vid inverkan av psykiska och estetiska störningar.

G.S:s ersättningstalan kan därför inte bifallas.

HD:s avgörande. HD fastställer HovR:ns avgörande, såvitt nu är i fråga.

Metadata

Domstol
Högsta Domstolen
Avgörandedatum
1988-07-26
Målnummer
Ö359-87
Rättsfall
NJA 1977 s. 424
Litteratur
Sökord
Ledningsrätt
Störning
Fastighet
Ersättning
Källa
Domstolsverket

Rättsfall som hänvisar till detta (2)

MÖD 2004:11: Skadestånd enligt miljöskadelagen-----Bolaget yrkade vid fastighetsdomstolen fastställelse av att staten skulle ersätta bolaget för förmögenhetsskada som bestod i att förväntningsvärdet på en viss...
NJA 2003 s. 619: Motorväg har anlagts över jord- och skogsbruksfastigheter. I mål om ersättning för upplåtelse av vägrätt uppkommer fråga om beräkning av minskning av fastighets marknadsvärde samt fråga om...
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation