lagen.nu

NJA 1984 s. 280

Vid ett informationsmöte angående pågående småhusbyggande, vilket anordnats av det bolag som byggde husen, lämnade en företrädare för bolaget uppgifter om det beräknade framtida utfallet av en indexklausul som ingick i det kontraktsformulär bolaget använde vid försäljning av husen. En spekulant fick genom en av bolaget anlitad mäklare upplysningar om vad som vid mötet sagts om indexklausulen. Sedan spekulanten köpt en fastighet av bolaget och det visat sig att indexutfallet blev oförmånligare för honom än vad han med ledning av bolagets uppgifter haft anledning räkna med, har bolagets rätt att utkräva kompensation för inträffad indexhöjning begränsats i enlighet med de vid mötet lämnade uppgifterna.

Armerad Betong Vägförbättringar Aktiebolag (ABV) förde efter ansökan om stämning å B.M. vid Trelleborgs TR den talan som framgår av TR:ns dom.

TR:n (lagmannen Lindelöw samt råd männen Ericson och Lindell) anförde i dom d 9 okt 1980: Yrkanden m m. ABV har yrkat att TR:n måtte förplikta B.M. att till bolaget utge 15 780 kr 80 öre jämte dels dröjsmålsränta fr o m d 19 april 1977 t o m d 30 juni 1977 med 631 kr 6 öre, dels ränta enligt 6 § räntelagen å 15 780 kr 80 öre fr o m d 1 juli 1977 tills betalning sker.

B.M. har vitsordat att det fordrade beloppet uträknats riktigt och att räntorna i och för sig är skäliga men har bestritt betalningsskyldighet.

- - -

Till grund för sin talan har ABV anfört: Efter att ha förvärvat kvarteret Gjuteriet i Trelleborg projekterade bolaget hösten 1975 19 villor i området. Anbud från leverantörer och underentreprenörer togs in hösten 1975 och villorna åsattes ett pris som baserades på kostnadsläget i dec 1975. Ett standardformulär för köpekontrakt uppgjordes. Detta användes även för B.M.. Denne köpte enligt köpekontrakt d 4 nov 1976 fastigheten Smältan 3 för 292 000 kr. Mäklare var G.D.. ABV företräddes vid undertecknandet av köpekontraktet av C.S., som var anställd hos ABV. Tillträdet skedde d 15 dec 1976. Enligt mom 4 i kontraktet skulle köpeskillingen indexregleras enligt 53 § i bostadsfinansieringsförordningen eller bestämmelse som kunde träda i stället för densamma. Köparen skulle enligt mom 3 st 2 i kontraktet jämte köpeskillingen senast dagen före tillträdesdagen erlägga ett belopp om 10 kr såsom á contobelopp för ökning av köpeskillingen på grund av indexberäkningen. Så snart säljaren kunnat fastställa höjningen av köpeskillingen på grund av det ändrade kostnadsläget ålåg det enligt mom 16 köparen att erlägga den del av ökningen som icke täcktes av det à conto erlagda beloppet. Skulle ökningsbeloppet inte uppgå till det av köparen à conto erlagda beloppet ålåg det säljaren att återbetala mellanskillnaden. Till säkerhet för säljarens eventuellt kvarstående fordran å betalning av köparen skulle köparen till säljaren pantförskriva en i fastigheten fastställd inteckning å 5 000 kr med prioritetsläge mellan 250 000 och 255 000 kr. Index framräknades efter färdigställande av samtliga villor och fakturerades d 6 juli 1977. Kostnadsökningen för B.M. uppgick till 25 780 kr 80 öre. Härav återstår, efter avdrag för à conto erlagda 10 000 kr, yrkade 15 780 kr 80 öre att betala.

B.M. har till grund för sitt bestridande anfört: ABV har utfäst att kostnadshöjningen på grundval av indexregleringen av köpeskillingen ej skulle överstiga 10 000 kr med en variation uppåt eller nedåt om 1 000-2 000 kr. Utfästelsen har lämnats av mäklaren som ombud för ABV. Om mäklaren ej varit ombud, har han i allt fall såsom skickebud för ABV vidarebefordrat uppgifter från bolaget till B.M. om begränsningen av indexhöjningen och detta är bindande för ABV. Mäklarens agerande har gett B.M. rätt att anta, att mäklaren handlat som ombud för ABV bl a genom att han haft uppdrag för ABV att uppta extrabeställningar av köparna, kvittera fakturorna för dessa och ta emot köpeskillingen för fastigheten. Omständigheterna vid kontraktsskrivandet var i allt fall sådana att det stod klart för ABV att B.M. utgick från att kostnadshöjningen skulle stanna vid 10 000 kr. ABV har vetat eller bort veta, att kostnadshöjningen skulle bli större än 10 000 kr, men har ändock ej upplyst B.M. härom och har så svikligen förlett honom att skriva under kontraktet. - Indexklausulen är obillig och skall därför jämkas enligt 36 § avtalslagen. Klausulen är obillig redan därför att säljaren får kompensation för 11 månaders kostnadshöjning med hela risken lagd på köparen. ABV har dessutom haft möjlighet att följa kostnadsutvecklingen och har kunnat göra en ungefärlig beräkning av indexhöjningen. Bolaget har vidare avstått från den i 16 mom stipulerade säkerheten för ytterligare 5 000 kr. - B.M. hade före avtalet med ABV ej kontakt med någon annan företrädare för bolaget än mäklaren. Vid kontraktskrivandet och i banken vid likviden samt vid andra tillfällen frågade B.M. mäklaren om à contobeloppet om 10 000 kr skulle räcka. Mäklaren bekräftade detta och berättade för B.M. om ett sammanträde, som ABV hållit d 30 sept 1976 med köpare, då ABV:s representanter klart utsagt, att 10 000 kr skulle räcka med en variation uppåt eller nedåt om 1 000-2 000 kr. Mom 16 i kontraktet om säkerhet för 5 000 kr utöver à contobeloppet utvisar att ABV i allt fall räknat med att indexhöjningen ej skulle överstiga 15 kr. - Konsumentombudsmannen har i skrivelse till ABV uttalat, att stora krav måste ställas på bolagets vederhäftighet och att klausulen om à contoinbetalning av 10 000 kr varit starkt missvisande. Konsumentombudsmannen har också anmärkt på att basmånaden för indexregleringen låg så mycket tidigare än färdigställandet, att det ursprungliga priset var klart inaktuellt vid köpet. Redan då ABV började sälja villorna i april 1976 hade priserna stigit så att à contobeloppet förbrukats.

ABV har genmält: Ingen utfästelse har gjorts om viss begränsning av kostnadshöjningen. Tvärtom har i kontraktet talats om höjning utöver à contobeloppet. Att säkerheten enligt mom 16 ej utkrävdes hade praktiska orsaker - banken hade eljest fått göra om en del arbete. Mäklaren var inte ombud utan skötte endast sedvanliga mäklaruppgifter inklusive att motta handpenning och tillhandahålla tillvalslistor för köparnas önskemål om tapetsering och målning m m. Köpeskillingen mottogs ej av mäklaren utan av banken för ABV:s räkning. Kontraktsteckning och likvidavräkning skedde genom C.S. och köpebrev utfärdades av honom. Mäklaren har ej heller kvitterat B.M:s faktura för tillval utan endast gjort en anteckning på den om att betalning skett. - Indexklausulen är ej obillig och är den vanliga i hela landet, särskilt vid gruppbebyggelse. Inflationen var 6 % 1974-75 men blev oväntat 11 % 1975-76. ABV:s leverantörer och underentreprenörer har indexklausuler. Index för köparna är mest rättvist. Utan indexklausul måste säljaren kalkylera in en beräknad kostnadshöjning i det fasta priset, och detta kan komma att drabba köparna negativt. Konsumentombudsmannen har inte begärt prövning av klausulen hos marknadsdomstolen. Byggnadsproducenterna har träffat en överenskommelse med konsumentverket angående statligt belånade hus med indexklausul. Endast sådant tillägg har gjorts att köparen, om priset stiger med mer än 5 %, får rätt att häva avtalet. Häves ej avtalet skall kostnadshöjningen betalas fullt ut. ABV har ej kunnat räkna ut kostnadsstegringen tidigare än som skett, eftersom den baseras på medeligångsättande och medelfärdigställande. Färdigställandet av de sista villorna har därför måst avvaktas. ABV har inte vetat hur stor prishöjningen skulle bli och har ej låtit mäklaren leva i fel uppfattning för att skaffa köpare; man hade lätt att sälja villorna.

Domskäl. Bevisningen i målet utgöres, utom av skriftlig dokumentation, av förhör under sanningsförsäkran med B.M. samt av vittnesförhör med ovan nämnda C.S. och G.D. och med byråingenjören B.J. vid länsbostadsnämnden i Malmö och civilekonomen I.N., som köpt en fastighet i området. De hörda personerna har uppgett bl a följande.

B.M.: Han fick uppfattningen att G.D. fungerade som ombud för ABV och kunde träffa avtal för bolaget. B.M. var osäker på indexhöjningen och frågade G.D. flera gånger. G.D. åberopade ett tidigare möte, som ABV haft med köpare, och förklarade att bolaget låg väl framme med indexberäkningen. À contobeloppet kunde enligt G.D. variera 1 000-2 000 kr upp eller ner. G.D. förklarade också att index inte kunde stiga över de 5 000 kr, som ABV krävt pant för, och att ABV köpte byggsatser i god tid, så att det var orimligt med kraftiga höjningar.

C.S.: G.D. hade inte annan ställning än som mäklare. Han skaffade köpare och skrev kontrakt med dem samt sände kontrakten till C.S., som undertecknade dem för ABV enligt fullmakt. G.D. hade ej rätt att ändra villkoren i köpen enligt standardformuläret. À contobeloppet om 10 000 kr baserades på en beräkning bakåt i tiden. Den aktuella statliga klausulen användes för att ge köparna en chans att kontrollera indexhöjningen genom kommun eller länsbostadsnämnd. ABV gjorde inte några beräkningar under hand av kostnadshöjningen. Endast en ungefärlig beräkning kan göras under hand. I sept 1976 hölls ett sammanträde med köpare för frågor om tillval och inflyttning m m. På en fråga om index förklarade C.S., hur index verkade och att man avtalat om en inteckning på 5 000 kr, som skulle täcka eventuella förändringar. Han fick ej någon fråga om hur stor indexhöjningen var vid tiden för sammanträdet och hade ej kunnat svara på en sådan fråga. Ingen ville att han skulle lämna någon garanti. Han sade att ABV satt 10 000 kr som à contobelopp i dec 1975 för att man då trodde på den höjningen. Det är möjligt att det uppfattades som en garanti. Om så var fallet var det fel att inte kolla index och ta köparna ur deras villfarelse. När han nu ser utvecklingen anser han att han inte skulle ha sagt så vid mötet.

G.D.: Han var mäklare vid försäljningen av de 19 villorna och uppträdde endast som sådan. Han företrädde inte ABV. Köparna frågade mest om tillvalsmöjligheterna. På frågor om à contobeloppet skulle räcka svarade G.D. att kravet på betalning härav ej innebar att beloppet skulle räcka; då hade klausulen ej utformats som skett. Han var väldigt angelägen att betona att vad han trodde inte var bindande för ABV. Ett möte med köpare hölls i sept 1976. ABV företräddes av C.S. och T.Q.. De satt i en panel. G.D. satt också tidvis i panelen. Köparna frågade mest om material och tillval. Någon köpare tog upp indexfrågan. G.D. minns ej frågans formulering. Han vill minnas att C.S. svarade. C.S. poängterade att index baserades på konsumentpriserna och att det var svårt eller omöjligt att förutsäga utvecklingen. Fråga ställdes om á contobeloppet skulle räcka. Svar gavs att ingen kunde binda sig men att man ej bestämt beloppet till 10 000 kr om man ej trott att det skulle räcka. G.D. kan inte påminna sig att någon sagt att à contobeloppet kunde höjas eller sänkas med visst belopp. Man kan ha sagt att klausulens natur var att det kunde bli återbetalning också. - G.D. och B.M. talade också om index före B.M:s köp. G.D. gick igenom kontraktet med B.M.. Han upplyste också B.M. om vad som sagts vid septembermötet. Han tror att han hänvisat B.M. till ABV om han ville veta mer. Själv har G.D. inte kontrollerat indexutvecklingen. Om något ligger honom till last som mäklare är det att han inte kollat index.

J: Man kan under hand göra sådan beräkning av indexklausulens utfall, att man får en klar bild av tendensen, fastän man ej kan göra slutberäkning förrän samtliga villor färdigställts.

I.N.: Han köpte ett hus i gruppen med inflyttning d 15 okt 1976. Vid mötet i sept var han och ett stort antal andra köpare närvarande. ABV företräddes av bl a C.S.. En köpare frågade efter utfallet av indexklausulen. Det tog tid innan svar gavs och det gavs tveksamt. Frågaren lät sig ej nöja. Det gavs uttryck för en allmän oro för priset och man ville ha klart besked. En representant för ABV sade att det kunde handla om 1 000-2 000 kr upp eller ner. I.N. tror att de också sade att de skrivit 10 000 kr och att de inte gjort det om de inte trott på det.

TR:n finner utrett att C.S. - som representant för ABV vid mötet med köpare av villorna i sept 1976 på upprepade frågor om indexklausulen med krav på klara besked om det slutgiltiga priset - uttalat att beloppet om 10 000 kr kunde bli 1 000-2 000 kr högre eller lägre. Det måste enligt TR:ns mening ha stått klart för C.S. - och för G.D., som även var närvarande - att köparna krävt definitivt och bindande svar och att köparna uppfattat svaret som bindande på sådant sätt att prishöjningen inte skulle blir mer än 2 000 kr utöver à contobeloppet eller alltså högst 12 000 kr. ABV har haft möjlighet att ungefärligt beräkna om detta var riktigt eller ej men har genom C.S. med G.D. som mäklare sålt huset till B.M. utan sådan kontroll och med insikt om att mäklaren skulle kunna vidarebefordra uppgiften till B.M.. Så har uppenbarligen också skett. ABV är därför gentemot B.M. bundet av förklaringen att indexhöjningen skulle uppgå endast till 12 kr och har ej rätt att utfå högre belopp för kostnadshöjningarna. Av beloppet har 10 000 kr betalats à conto och 2 000 kr återstår att betala. B.M. skall därför förpliktas betala 2 000 kr till ABV.

Domslut. B.M. skall genast mot kvitto till ABV utge 2 000 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från d 19 april 1977 tills betalning sker.

ABV fullföljde talan i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

B.M. bestred ändring.

ABV gjorde i HovR:n gällande att TR:n självmant borde ha beaktat följderna av att det är ett formkrav att den skriftliga köpehandlingen skall innehålla uppgift om köpeskillingens storlek och att enligt JB:s bestämmelser överenskommelse om annan köpeskilling än den i köpehandlingen intagna gör köpet ogiltigt.

B.M. bestred att dessa av ABV först i HovR:n framförda omständigheter fick åberopas och hävdade i sak att ABV:s påstående var felaktigt.

HovR:n (hovrättslagmannen Elliot, hovrättsråden Lehammar och Schlyter, referent, samt adj led Hed) anförde i dom d 27 maj 1982:

Domskäl. B.M. har i HovR:n förklarat att han ej längre gör gällande att mäklaren uppträtt som ombud för ABV.

B.M. har såsom framgår av TR:ns dom som alternativ grund för bestridandet åberopat 36 § avtalslagen. Han har därvid i HovR:n till klargörande av sin ståndpunkt, utöver de - - - i TR:ns dom redovisade omständigheterna, åberopat: Till stöd för jämkningsyrkandet åberopas dels vad som anförts beträffande utfästelse, därest HovR:n icke godtagit förstahandsgrunden, och dels att ABV borde haft kännedom om att à conto- beloppet 10 000 kr passerats långt innan avtal skrevs med B.M. utan att upplysa denne härom. B.M. gör gällande att det ålegat säljaren att upplysa köparen om det aktuella kostnadsläget, när avtal tecknades, och att en underlåtenhet i detta avseende skall beaktas inom ramen för 36 § avtalslagen.

I HovR:n har B.M., C.S., G.D., I.N. och J. hörts på nytt. De har därvid i allt väsentligt lämnat samma uppgifter som antecknats i TR:ns dom, dock med här redovisade tillägg. Därjämte har vittnesförhör på begäran av B.M. hållits med K.R. och L.C., båda köpare av fastigheter i området.

B.M.: Talet om de 5 000 kr kom först i PK-banken i samband med låneuppläggningen. Sedan han av G.D. fått uppgiften att representanter för bolaget vid septembermötet angivit höjningen till högst 2 000 kr utöver à conto-beloppet, hade han ingen anledning att längre fundera över innebörden av indexklausulen i kontraktet.

C.S.: Han är anställd hos bolaget sedan d 1 jan 1976. Redan dessförinnan hade han arbetat med småhusprojekt och försäljning av småhus hos två större byggnadsfirmor under sammanlagt åtta år. - Byggnadsarbetena påbörjades i mars 1976. Bolaget gjorde ingen kontroll av index under byggnadstiden. Produktionen fortgick tämligen normalt men tillvalsmöjligheten försköt tidpunkten för byggnationens avslutande. De första månaderna fram till byggstart slår hårdast igenom vid indexberäkningen. Det var inte han som sysslade med indexberäkningar hos bolaget. - På septembermötet diskuterades indexfrågan. C.S. redogjorde för hur beräkningen "tekniskt går till". Han framhöll att index var opåverkbart för parterna. G.D. var med på mötet. C.S. hade tidigare diskuterat indexberäkningen med denne. C.S. sade vid mötet att det kunde slå på 2 000 kr upp eller ner och nämnde pantbrevet på 5 000 kr. Med uttalandet avsåg han att när à conto-beloppet på 10 000 kr bestämdes detta kunde slå på 2 000 kr.

G.D.: Försäljningen av villorna gick till största delen mycket bra men det gick sämre mot slutet. G.D. ogillade den här typen av klausuler och var därför mycket noga med att påpeka den för köparna. Hans svar beträffande innebörden av denna blev ganska standardiserade, men han framhöll att det inte kunde ges några garantier. Informationsmötet i sept ägde rum när drygt hälften av kontrakten var tecknade, och det ägde rum i bolagets lokaler i Malmö i närvaro av köpare och spekulanter på villor. G.D. hade bett de köpare som ställt frågor till honom angående indexklausulen att ställa frågor därom till bolagets representanter på mötet. Frågorna vid mötet gällde vilken avvikelse som det kunde tänkas bli fråga om i förhållande till à contobeloppet, alltså vad man kunde riskera att betala utöver detta belopp. C.S. svarade att som klausulen var konstruerad kunde det innebära att de 10 000 kr räckte mer än väl. Det lämnades inget "tak" men det diskuterades att indexhöjningen skulle kunna hamna i intervallet 10 000-15 000 kr. - B.M. var mycket intresserad av klausulen. G.D. återgav för denne vad som förekommit på mötet. När G.D. hörde talas om utfallet av klausulen, blev hans spontana reaktion att han blev mycket upprörd; det stämde inte med den uppfattning han själv hade haft.

B.M. har åberopat följande egna och G.D:s uttalanden vid förberedelse i målet d 20 nov 1978 sådana de antecknats i TR:ns protokoll. B.M. hade då ännu inte anlitat något juridiskt ombud, och G.D. var enligt B.M. närvarande närmast för att biträda och stödja B.M.. - Enligt protokollet anförde B.M.: Han har av andra husägare samt av mäklare G.D. informerats om att ABV:s representant vid ett villaägaremöte uppgivit att kostnadsökningarna skulle komma att stanna vid 9 000-10 000 kr. Vid besök på PK-banken för uppläggning av lån etc blev han av G.D. ytterligare stärkt i sin tro att à conto-beloppet i stort skulle täcka kostnadsökningarna. Han anser att ABV genom de uppgifter som har lämnats utfäst att à contobeloppet skulle täcka indexökningarna samt att bolaget genom att kräva ytterligare kostnadsersättningar förfarit obilligt. G.D.: Han upplyste B.M. angående bolagets indexberäkningar vilka framkom vid villaägaremötet i fråga. På PK-banken upplyste han B.M. att bolaget ej hade för avsikt att utnyttja kontraktsenlig inteckningssäkerhet och att han trodde att à conto-beloppet skulle täcka kostnadsökningarna.

I.N.: Frågorna angående index avsåg utfallet av indexklausulen. Han uppfattade svaret 2 000 kr upp eller ner från de 10 kr som "en försäkran att inom det här spannet skulle det hålla sig". Han kan inte erinra sig att det gjordes några reservationer i övrigt från bolagets sida.

K.R. har uppgivit: Hon var i egenskap av köpare närvarande vid informationsmötet i sept 1976. Det enda hon var intresserad av var hur det låg till med index. Varje gång det blev tyst frågade hon om index. Hon frågade tre till fyra gånger och ville veta hur mycket pengar det kunde bli fråga om. C.S. svarade till slut att det låg mycket bra till och att det kunde bli 1 000 kr upp eller ner. Hon blev mycket nöjd med svaret för det var ett belopp som man kunde klara av.

L.C.: Vid tiden för septembermötet hade L.C. varit i kontakt med mäklaren men hade ännu inte tecknat kontrakt. Han tänkte inte besöka informationsmötet då han hade slagit tanken på eventuellt köp ur hågen, eftersom hans gamla hus inte blivit sålt. Fram mot kvällen samma dag ringde mäklaren och berättade att huset var sålt. Han bestämde sig då för att besöka informationsmötet. Indexfrågan, som var en för L.C. mycket intressant fråga, kom upp. K.R. frågade flera gånger för att få det förtydligat. Hon fick svaret högst 2 000 kr men att det också kunde bli pengar tillbaka. L.C. uppfattade det som om man visste hur mycket det skulle bli. Han skrev kontrakt dagen därpå. Uttalandet på mötet uppfattade han som att man kunde lita på att det inte skulle bli mer än högst 2 000 kr över à contobeloppet.

Stränga krav måste ställas på den som gör gällande att ett skriftligt avtal har annat innehåll än vad som framgår av dess lydelse. Om indexklausulens tolkning enligt dess ordalydelse råder ej tvist. Indexklausulen utgör emellertid ett osäkerhetsmoment inte för säljaren som har bakgrunden och innebörden fullt klar för sig men för köparen som får förutsättas i förväg inte närmare kunna bedöma utfallet av denna. Sannolikt vet den normale köparen inte vart han skall vända sig för att få reda på index och ej heller på vilken summa index skall beräknas. Det är därför naturligt att han i första hand vänder sig till motparten med förfrågan om hur stort det slutliga beloppet kan tänkas bli. Han bör därvid kunna utgå från att ett muntligt besked från företrädare för ett seriöst - i detta fall börsnoterat - företag är sakligt underbyggt och att därvid eventuellt nämnda belopp är rätt beräknade så långt detta är möjligt, även om det med hänsyn till klausulens natur inte kan anges i bestämda krontal. Det ligger heller inte något orimligt i att tro att bolaget i sept med relativt stor säkerhet kunde uttala sig om utfallet av klausulen. Av J.s uttalanden framgår nämligen att det för fackfolk är en enkel procedur att ungefärligen beräkna detta och i vart fall att med ganska stor säkerhet ange tendensen.

Det s k septembermötet var ett informationsmöte, som arrangerats av bolaget och som ägde rum i bolagets lokaler i Malmö. Vid mötet var närvarande inte endast köpare av villor utan också mäklaren och spekulanter såsom vittnet L.C.. Stora krav måste ställas på riktigheten av de uppgifter som företrädare för bolaget lämnar vid ett informationsmöte som detta. Av C.S:s egna uppgifter framgår att han och mäklaren tidigare diskuterat indexfrågan. Det måste på grund härav och vad som förekom på mötet ha stått klart för C.S. att detta var en för köpare väsentlig fråga. C.S. måste vidare ha insett att det man ville ha besked om var vad priset slutligen kunde komma att bli. Med hänsyn till C.S:s bakgrund och erfarenhet i branschen är det uppenbart att han inte avsett att lämna någon för bolaget begränsande garanti beträffande indexutfallet. Även om han med sina uttalanden endast avsett att lugna närvarande köpare, borde han iakttagit stor försiktighet i sina uttalanden med hänsyn till att mötet bevistades inte endast av köpare utan också av mäklaren och spekulanter och inte minst med hänsyn till att hans uppgifter kunde vidarebefordras till andra spekulanter. Vid tillfället synes ca hälften av villorna inom området varit osålda. Uppenbart är emellertid att C.S. formulerat sig så att det framstod som rimligt att utgå från att tillägget på grund av indexklausulen skulle komma att ligga kring 10 000 kr och högst uppgå till 12 000 kr. Vid denna tidpunkt hade funnits möjlighet att med utgångspunkt från senast kända index lämna en betydligt riktigare uppgift om den ökning som kunde förutses. C.S. har tvärtom utan något som helst underlag för sina uttalanden talat om möjligheten av en återbetalning av delar av à contobeloppet vid en tidpunkt då indexutvecklingen varit sådan att uttalandet uppenbarligen saknat varje verklighetsunderlag. C.S. borde ha insett att hans uttalanden kunde bli bestämmande för blivande köpares beslut att ingå avtalet.

De av C.S. såsom representant för bolaget vid septembermötet lämnade vilseledande uppgifterna vidarebefordrade mäklaren till B.M. som svar på dennes frågor om vad indexklausulen kunde tänkas ge för slutresultat. Anledning saknas till antagande att mäklaren felaktigt återgivit C.S:s uppgifter. Dessa har varit avgörande för B.M:s beslut att ingå avtalet, vilket mäklaren och - såsom tidigare framhållits - även C.S. borde ha förstått. Bolaget är på grund av dessa omständigheter gentemot B.M. bundet av C.S:s av mäklaren vidarebefordrade uppgifter att indexhöjningen skulle komma att uppgå till högst 12 000 kr. På grund av det anförda kan B.M. i anledning av indexklausulen inte anses skyldig att till ABV utge högre belopp än 12 000 kr.

I förevarande mål föreligger inte anledning att ex officio pröva frågan om köpets giltighet. Redan på grund härav lämnar HovR:n vad ABV gjort gällande i fråga om ogiltighet utan avseende.

Domslut. HovR:n, som lämnar ABV:s hemställan att HovR:n måtte pröva frågan om köpets giltighet utan avseende, fastställer TR:ns domslut.

ABV sökte revision och yrkade helt bifall till sin vid TR:n förda talan.

B.M. bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Wahlberg, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. B.M. har som grund för bestridandet av bolagets talan i HD i första hand åberopat att bolaget lämnat en muntlig utfästelse att indextillägget inte skulle uppgå till mer än högst 2 000 kr utöver á contobetalningen. I andra hand har B.M. gjort gällande att indexklausulen är oskälig och att indextillägget därför skall jämkas enligt 36 § avtalslagen till av honom medgivna 12 000 kr.

Frågan om utfästelse upptas först till bedömning.

Av utredningen framgår att C.S. vid informationsmötet uppgivit, att indexhöjningen kunde beräknas komma att uppgå till högst 2 000 kr utöver à contobetalningen. I målet är inte visat att C.S. lämnat denna uppgift i form av en uttrycklig generell utfästelse om en begränsning av indextillägget. I fråga om C.S:s uppgift likväl skall anses innebära en utfästelse gentemot B.M. eller eljest vara bindande för bolaget beaktar HD följande. C.S. måste, såsom HovR:n funnit, ha insett att hans uppgift om index kunde vidarebefordras av mäklaren till andra spekulanter än de som var närvarande vid mötet. Uppgiften bör därför bedömas på samma sätt som om den lämnats B.M. direkt. Av utredningen framgår, att det inte varit möjligt att med säkerhet förutsäga indexutfallet. Bolaget har saknat möjlighet att påverka detta. Det ligger vidare i sakens natur att en uppgift om beräknat utfall av en indexklausul måste bedömas med försiktighet. B.M. har inte till C.S. framfört att det var av avgörande betydelse för honom att indexhöjningen inte uppgick till högre belopp än vad C.S. antagit vid informationsmötet eller ens diskuterat indexklausulen med denne. Det kan därför inte anses att C.S. borde ha insett att hans vid mötet lämnade uppgift varit av avgörande betydelse för B.M.. På grund av det anförda kan inte med fog göras gällande, att bolaget skall anses ha utfäst en begränsning av indexhöjningen gentemot B.M. eller eljest vara bundet av C.S:s uppgift angående den beräknade indexhöjningen.

Härefter upptar HD frågan om indexklausulen är oskälig och bör jämkas enligt 36 § avtalslagen.

En indexklausul vid byggnadsentreprenader får i princip godtagas. ABS 80, Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader, innehåller också en sådan klausul. Klausulens tillämpning bestäms under medverkan av länsbostadsnämnden och bostadsstyrelsen. Vid sådant förhållande kan, även med beaktande av att basmånaden för indexberäkningen ligger närmare ett år före köpekontraktets tecknande, klausulen inte sägas vara oskälig i sig. Ej heller kan omständigheterna vid avtalets ingående, med hänsyn särskilt till HD:s ovan gjorda bedömning av C.S:s vid mötet lämnade uppgift om den beräknade indexhöjningen, föranleda att indexklausulen skall anses oskälig mot B.M..

På grund av det anförda och då tvist inte råder om skäligheten av yrkat belopp skall bolagets talan bifallas.

Domslut. HD ändrar HovR:ns dom på det sättet att B.M. förpliktas att till bolaget utge 15 kr 80 öre jämte ränta enligt 6 § räntelagen fr o m d 19 april 1977 tills betalning sker.

HD (JustR:n Hesser, Mannerfelt, Sven Nyman, referent, Vängby och Freyschuss) beslöt följande dom:

Domskäl. Det av bolaget anordnade informationsmötet hölls d 30 sept 1976 i närvaro av bl a den av bolaget anlitade fastighetsmäklaren G.D. och ett antal spekulanter. Vid mötet lämnade, såsom HovR:n funnit, C.S. i egenskap av företrädare för bolaget på frågor från mötesdeltagarna sådana uppgifter att det framstod som rimligt att utgå från att en indexhöjning kunde komma att uppgå till högst 2 000 kr utöver à contobetalningen på 10 000 kr. Spekulanterna, som uppenbarligen haft begränsade förutsättningar att bedöma indexfrågor, har haft grundad anledning att betrakta C.S:s uppgifter som en tillförlitlig prognos, gjord med god kännedom om de faktorer som påverkar produktionskostnaderna vid småhusbyggande. Uppgifterna får därför antas ha ingivit spekulanterna föreställningen att köpeskillingen skulle komma att hålla sig inom den av C.S. angivna ramen. Detta borde C.S. ha insett. Härtill kommer att utredningen visar att C.S:s uppgifter saknat erforderlig underbyggnad.

B.M. var visserligen inte närvarande vid informationsmötet. Han fick emellertid, såsom HovR:n funnit, genom G.D. del av C.S:s uppgifter i samband med förhandlingarna om köpekontraktet. C.S. måste ha insett att hans uppgifter kunde vidarebefordras på detta sätt. Betydelsen av uppgifterna måste under förhandenvarande omständigheter bedömas på samma sätt som om B.M. vid kontraktsförhandlingarna fått del av dem direkt av C.S..

Med hänsyn till C.S:s uppgifter får B.M. anses ha saknat anledning att för egen del ytterligare undersöka innebörden av indexklausulen.

Såsom HovR:n funnit måste det antas att B.M. låtit sitt handlande bestämmas av C.S:s uppgifter.

På grund av det anförda bör bolagets rätt enligt köpekontraktet att utkräva kompensation för indexhöjningen av B.M. begränsas till 2 000 kr utöver à contobeloppet. B.M. är därför inte skyldig att på grund av indexklausulen till bolaget utge högre belopp än 12 000 kr.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut såvitt nu är i fråga.

Metadata

Domstol
Högsta Domstolen
Avgörandedatum
1984-04-12
Målnummer
T257-82
Lagrum
36 § avtalslagen (1915:218)
Litteratur
Sökord
Indexklausul
Mäklare
Företrädare
Byggföretag
Källa
Domstolsverket

Rättsfall som hänvisar till detta (1)

RH 2012:84: Är avsaknad av förråd som påståtts tillhöra en bostadsrättslägenhet ett sådant fel som berättigar köpare till prisavdrag från köpeskillingen? Hur ska värdet av avsaknaden av ett förråd beräknas?...
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation