lagen.nu

NJA 1983 s. 385

Arrendeavgift och indexklausul i ett år 1950 slutet arrendeavtal, avseende tomt för fritidsbostad och med en giltighetstid på 49 år, har jämkats med tillämpning av 36 § avtalslagen.

[Jfr 1979 s 731)

Dödsboet efter K.C. äger fastigheterna Löddeköpinge 13:21 m fl i Löddeköpinge kommun, Malmöhus län. Fastigheterna är indelade i olika "tomter", envar om ca 1 500 kvm. Tomterna är utarrenderade och har bebyggts av arrendatorerna. Taxeringsvärdet per tomt utgör ca 16 000 kr. Antalet tomter uppgår till 54. Samtliga arrenden gäller till omkring år 2 000.

Mellan K.C. och B.S. träffades d 6 aug 1950 ett arrendekontrakt avseende ett område om ca 1 500 kvm av Löddeköpinge 13:21. Arrendetiden var 49 år räknat från d 1 juli 1949. I kontraktet angavs att upplåtelsen skedde mot ett "årligt arrende av kronor 30 kontant och 100 kg höstvete efter ett pris av den notering, som gäller den 1 jan. samma år arrendet betalas i förskott." Vidare angavs i kontraktet: "Arrendet betalas förskottsvis för 1 år i sänder den 1 juli. Arrendatorn förbehåller sig rätt att friköpa tomten så fort myndigheterna därtill lämnar sitt medgivande."

Efter stämning å B.S. vid Malmö TR, fastighetsdomstolen, i april 1977 anförde dödsboet: Bestämningen av arrendet efter priset för höstvete var ett försök till indexreglering, men det har inte motsvarat prisutvecklingen, eftersom priset på höstvete stått praktiskt taget stilla. För 18 andra arrendetomter har träffats liknande kontrakt som det med B.S. Arrendet var 1976 för de flesta av dessa tomter 108 kr och för några 73,90 respektive 135 kr. Dessa avgifter hade varit oförändrade i stort sett sedan 1965. Den totala höjningen för 1976 har uppgått till omkring 20 kr. Omkring 30 andra, något mindre tomter utarrenderades 1963. Kontrakten saknade friköpsklausul och innehöll en indexklausul som innebar att för varje enhet, varmed konsumentprisindex eller motsvarande vid varje årsskifte översteg 184, arrendatorerna skulle erlägga tillägg med 1 % av grundavgiften. För dessa arrendatorer har i en hösten 1976 inför arrendenämnden träffad förlikning bestämts att arrendets grundavgift skall vara 1 500 kr och att den skall anses vara anpassad till indextalet för december 1975, då indextalet var 362. Arrendet skall årligen regleras med detta tal som bastal. Förlikningen träffades efter ansökan av arrendatorerna, som hävdade att den i deras kontrakt införda indexklausulen var obillig. Den låga arrendesumman i avtalet med B.S. medför med hänsyn till beskattningsreglerna en faktisk förlust. Med hänsyn härtill och till taxeringsvärdena samt till markpriserna måste arrendebeloppet betraktas som otillbörligt lågt. Arrendet bör därför jämkas enligt 36 § avtalslagen.

Dödsboet yrkade på grund av det anförda att arrendeavgiften för B.S. bestämdes enligt följande: "Arrendets grundavgift är 1 500 kr per år. Grundavgiften anses vara anpassad till indextalet för december månad 1975. Detta tal (bastalet) är 362. Fr o m d 1 juli 1977 skall arrendeavgiften årligen ökas eller minskas med samma procentsats som konsumentprisindex för december närmast föregående år ökat eller minskat. Indextalet 362 skall utgöra bas för de årliga justeringarna av arrendeavgiften. Arrendeavgiften för ett visst arrendeår (1/7-30/6) uträknas sålunda enligt formeln 1 500 + (konsumentprisindex i december föregående år - 362) / 1 500"

B.S. bestred käromålet och anförde: I första hand grundas bestridandet på att arrendet inte är otillbörligt lågt med hänsyn till samtliga omständigheter i avtalet. I motsats till de arrendatorer, för vilka arrendet jämkades, har B.S. och de 18 arrendatorer, som har i huvudsak likalydande kontrakt, en klausul enligt vilken arrendatorn förbehållit sig rätt att friköpa tomten så fort myndigheterna lämnat medgivande därtill. I enlighet med klausulen har även några få arrendatorer fått friköpa sina tomter. Jordägaren vägrar emellertid nu att medverka till försäljning av tomterna, oaktat hinder däremot inte föreligger från myndigheternas sida. Även om arrendatorerna inte har laglig möjlighet att framtvinga försäljning bör det dock beaktas, att jordägaren inte vill medverka till den upplösning av avtalet, som han tidigare utläst. En försäljning av en tomt om året skulle inte heller medföra negativa konsekvenser av skatteteknisk art för jordägaren, och arrendatorerna skulle under förutsättning av att en plan utarbetades för successiv försäljning av tomterna vara beredda till en viss höjning av arrendet. - I andra hand görs gällande, att den begärda höjningen är för hög och ej skall vara indexreglerad. - I tredje hand görs den invändningen, att indexreglering ej bör ske i förhållande till konsumentprisindex utan sättas i relation till markvärdestegringen, sådan denna avspeglar sig i tomternas taxeringsvärde. - Skäligt marknadsvärde för tomten kan inte anges. Härvid är att beakta, att tomterna vid upplåtelserna omkring 1950 var bevuxna med tät, risig barrskog och att marken var täckt med ett tjockt lager barr och löv. B.S. och övriga arrendatorer har lagt ned ett mycket stort arbete på att röja och iordningställa sina tomter. Det värde arrenderätten i dag har beror således i mycket stor utsträckning på arrendatorernas eget arbete. Det är inte rimligt att arrendeavgifterna höjs på grund av ett värde som arrendatorerna själva skapat. Marken på området är sandjord, som inte kan användas till jordbruk. Vägsystemet har arrendatorerna själva bekostat. Området ligger intill motorvägen E 6. Avståndet till badplats i Barsebäck är omkring 5 km. Affärer och annan samhällsservice finns i Löddeköpinge på ett avstånd av 2 till 3 km.

Dödsboet anförde till vidare utveckling av sin talan: Uppskattning av skäligt arrendebelopp kan göras efter följande metoder.

- Uppskattning efter jämförbara arrendekontrakt.

- Uppskattning grundad på skälig avkastning av dödsboets kapital.

- Skälighets- obillighetssynpunkter.1. Jämförbara arrendekontrakt

Närmast jämförbara tomter är givetvis andra tomter inom det aktuella området. Härvid är då först att beakta de av den ovan nämnda förlikningen berörda ca 30 tomterna inom dödsboets område, för vilka arrendeavgiften - efter indexhöjning - uppgår till 2 490 kr för år. I Löddeköpinge finns vidare ett annat område med liknande läge och bestående av tre tomter, där avgiften per år och tomt utgör 1 750 kr. Andra jämförbara områden är Frösakull, Mellbystrand, Skummeslövstrand, Höllviksnäs och Beddinge, där arrendeavgiften växlar mellan 1:25 och 5 kr för kvm och år. För B.S. och de andra arrendatorerna med liknande kontrakt uppgår arrendet däremot endast till 5-10 öre per kvm. 2. Uppskattning efter skälig kapitalavkastning

Först är därvid att beakta dagsvärdet för varje tomt. Kävlinge kommunfullmäktige har i beslut d 5 maj 1977 fastställt tomtpriset för ungefärligen likvärdiga tomter till 80 000 kr exklusive anslutningsavgifter, vilket pris dock skulle indexregleras med utgångspunkt från sistnämnda datum. Med utgångspunkt härifrån bör saluvärdet för de i målet aktuella tomterna beräknas till 80-100 000 kr. Vid ett beräknat nytt taxeringsvärde om 20 000 kr borde en jämförelse mellan taxeringsvärde och försäljningspriser i varje fall ge ett saluvärde om 60 000 kr som kan läggas som grund vid bestämmande av skäligt avkastningsvärde. Enligt dödsboets uppfattning bör avkastningskravet - på sätt Vattenbyggnadsbyrån funnit i en i januari 1978 gjord utredning - minst motsvara den effektiva räntan på statsobligationer med 15 års återstående löptid med en förhöjning med 1-2 % motsvarande en skälig avkastning på 11,5-12 %. Vid en inflation på 8-9 % per år innebär avkastningskravet en realkalkylränta på 3-4 %. Avkastningen består dels av den egentliga avkastningen, det vill säga arrendeavgiften, dels markvärdestegringen. Om man antar att inflationen och markvärdestegringen på sikt blir i stort sett lika, blir det skäliga avkastningskravet 3-4 %. Eftersom den fasta egendomen är illikvid, bör man ligga i övre delen av intervallet. För att avkastningen skall bli real, måste avgälden varje år justeras enligt konsumentprisindex. Skäligt årligt arrendebelopp borde därför 1978 utgöra 4 % av saluvärdet.3. Skälighets- och obillighetssynpunkter

Nu utgående arrendebelopp täcker inte ens dödsboets utgifter för skatter. Skatteteknisk utredning visar, att vid en marginalskatt på 80 % är den erforderliga nettoinkomsten per tomt 1 600 kr per år, vilket belopp täcker förmögenhetsskatten och övriga skatter men alltså inte ger någon inkomst för ägaren. Utredningen visar vidare, att "underskottet" per tomt och år uppgår till ca 400 kr under åren 1970-1974 samt ca 950 kr per år under åren 1975-1979. - Sammanfattningsvis gör dödsboet gällande, att dödsboets yrkanden är inte blott skäliga utan också tilltagna i underkant.

B.S. genmälde:1. Jämförbara arrendekontrakt.

Det åberopade jämförelsematerialet är inte sådant att det kan leda till en skälig jämförelse. Dödsboet har uteslutande åberopat områden som ligger vid attraktiva och högexploaterade strandområden. Självfallet är arrendepriserna där mycket högre än vad som är skäligt för det aktuella arrendeområdet, som ligger relativt långt från stranden, vilken dessutom inte har samma höga kvalitet som de av dödsboet åberopade områdena. Som jämförelsematerial åberopas i stället följande. Lunds domkyrka utarrenderade tomter inom två olika områden i Saxtorp. Årligt arrende var 187 kr för tomt om 1 765 kvm. Arrendet har numera upphört, sedan arrendatorerna fått friköpa tomterna för 40 000 kr per tomt. Tomterna var vid utarrenderingen välarronderade. Vägar var bekostade av kyrkan liksom el och vatten. I Hofterup utarrenderar HSB sedan 1964 mark för stugbebyggelse för 47 öre per kvm. Arrendet är indexreglerat och arrendet för 1980 1:13 kr per kvm. Vägar har anlagts via jordägaren. El, vatten och avlopp var indraget och bekostat av HSB vid arrendets början. Arrendatorerna svarar själva för underhållet. I Sjöbo utarrenderar A.N. tomter inom den s k Svansjöns sommarby. Vid arrendets början 1963 var arrendeavgiften 400 kr för år plus vattenavgift om 186 kr. Arrendetiden är 20 år med indexreglering vart femte år enligt konsumentprisindex. 1979 utarrenderade Nilsson nya tomter för 1 044 kr för år plus vattenavgift med 232 kr. Arrendetiden var 49 år med indexreglering vart femte år. Jordägaren har här grovplanerat tomterna samt svarat för vägar, el och vatten. Av B.S. åberopade jämförelseobjekt är mer i överensstämmelse med de tomter, varom tvist råder. De båda första jämförelseobjekten ligger i närheten av dödsboets fastighet. Sjöbo ligger inne i landet men inte på orimligt avstånd till vattenområde.2. Uppskattning efter skälig kapitalavkastning

Det för uppskattningen av dödsboets kapital åberopade jämförelsematerialet är irrelevant. De tomter Kävlinge kommun säljer ligger inne i själva kommunen och medger full byggrätt samt rätt att kräva anslutning till kommunalt vatten och avlopp. Det rör sig om mark för tätbebyggelse i form av åretruntbebyggelse. De arrrenderade tomterna ger ingen byggrätt utöver 60 kvm per tomt samt ingen anslutningsrätt till kommunalt vatten och avlopp. Däremot har Malmö kommun i Ilstorp försålt tomter för 25 kr/kvm under år 1979. I denna kostnad ingår även ersättning för anslutning till vatten och avlopp. I Blentarp har år 1970 försålts ett 40-tal sommarstugetomter för 4:50 kr/kvm. Vägar hade ej anlagts. Ej heller var vatten och avlopp framdraget. Anslutningsavgift för el tillkom. Vidare blir en jämförelse med grovplanerade, färdigställda tomtområden missvisande. Värdet av "dödsboets kapital" måste ställas i relation till markens skick vid utarrenderingen och att jordägaren därefter inte gjort några investeringar i det område varom tvist råder. Vid utarrenderingen var marken i bedrövligt skick. Den var bevuxen med träd av olika slag, mest barrträd, och täckt av nedfallna grenar, löv och barr i stor omfattning. Situationen var sådan att markägaren inte kunde behålla marken i sitt dåvarande skick på grund av brandfaran. Vissa brandgator hade helt växt igen. Kostnaderna för en sanering i jordägarens regi skulle ha blivit så stora att en avverkning inte skulle ha varit ekonomiskt lönsam. Barr- och rislagret hade en tjocklek av omkring 30 cm. Det tog de flesta arrendatorerna fem till sex somrar att röja upp tomterna. Detta stöds av att B.S. först sommaren 1955 fick byggnadslov. Efter röjningen gick jorden inte att använda direkt, enär täckningen med ris och barr gjort jorden ofruktbar. Arrendatorerna har därför måst nedlägga ett avsevärt jordförbättringsarbete till stora kostnader. Det intryck arrendeområdet nu ger har således uteslutande skapats genom investeringar gjorda av arrendatorerna. Kostnaderna härför har enligt en av trädgårdsanläggaren G.S. gjord beräkning skattats till 37 850 kr. Härtill kommer kostnaderna för vägar, vatten, avlopp och el. Sammanfattningsvis skall från skäligt uppskattat värde för arrendelotterna i nu förevarande skick avdragas nuvärdet av arrendatorernas nämnda kostnader. Efter dessa avdrag torde "dödsboets kapital" inte motsvara ett högre värde än marknadsvärde för ren jordbruksmark, ca 2-3 kr/kvm.3. Skälighets- och obillighetssynpunkter

Med hänsyn till att dödsboet driver rörelse kan avseende inte fästas vid vad dödsboet anfört om erforderlig nettoinkomst och uppskattade förluster på de utarrenderade tomterna. Skulle mot B.S:s bestridande en anpassning av klausulen ske till konsumentprisindex, borde i vart fall beaktas, att höjningen inte borde avse den fasta delen av arrendeavgiften, 30 kr, och att priset för 100 kg höstvete utgjorde ca 31 kr 1949 och ca 85 kr 1980, medan konsumentprisindex under motsvarande tid stigit från 100 till 601 för december 1980. Skäligt arrende kunde inte överstiga 400 kr för år.

Dödsboet anförde ytterligare: Det aktuella området är betydligt mera attraktivt än de av B.S. åberopade områdena. Det av domkyrkan utarrenderade området i Saxtorp saknar aktualitet eftersom arrendet upphört. HSB-området skall rätteligen betecknas Furunäs, beläget i Ålstorp. Beträffande detta är att märka följande. HSB:s vägar var i mycket dåligt skick. Vattenledningens kapacitet var otillräcklig och arrendatorerna fick bekosta utbyggnad till dubbel kapacitet. Toalettavlopp har fått bekostas av arrendatorerna. Marken utgjordes av ren råmark. Den uppgivna arrendeavgiften motsvarar i stort sett vad dödsboet begär. Då det gäller Sjöbo är att märka att arrendet för de år 1979 utarrenderade tomterna är 1:50 kr/kvm. El har ombesörjts via kommunen. Arrendatorerna har röjt tomten, men virket har tillfallit jordägaren. Anslutningsavgiften för vatten och avlopp eriades av arrendatorerna med 15 000 kr år 1979. Då det gäller avkastningsberäkningen är att märka att de tomtpriser dödsboet åberopar gäller tomter i Barsebäcks by. Om anslutningsavgifter för vatten och avlopp avräknas blir priset för den större tomten drygt 37 kr/kvm. Omräknat för dödsboets tomter skulle detta innebära ett pris av 55 000 kr per tomt. Detta pris bör uppräknas på grund av att Löddeköpinge har bättre läge. Vad B.S. åberopat i fråga om jämförelseobjekt stöder i verkligheten skäligheten i dödsboets krav. Röjningskostnaderna kan enligt dödsboet inte beräknas till högre belopp än 12 375 kr enligt en av Tågarps Cement AB gjord beräkning.

TR:n (chefsrådmannen Lindstén och rådmannen Lunderquist samt nämndemännen Hammargren och Andersson} anförde i dom d 21 maj 1981:

Domskäl. Ostridigt är att den avtalade arrendeavgiften vid tiden för avtalets tillkomst motsvarade ortens pris.

Den i avtalet inskrivna indexklausulen får anses ha avsett att skydda jordägaren vid höjning av den allmänna prisnivån. Att en i ett visst fall vald indexklausul sedermera visar sig inte ge rimlig täckning för uppkomna prisstegringar är dock icke i och för sig av beskaffenhet att automatiskt föranleda jämkning enligt 36 § avtalslagen. Av utredningen framgår emellertid att i detta fall ortens pris för jämförliga bostadsarrenden numera väsentligt överstiger arrendeavgiften. I detta sammanhang kan icke heller helt bortses från att arrendeavgifterna för de 30 bredvidliggande något mindre tomter, som utarrenderades 1963, trots jämkning fortfarande är mer än 20 gånger högre än arrendeavgiften i B.S:s fall. Av utredningen framgår också att den aktuella arrendeavgiften är lägre än jordägarens utgifter för fastighetsskatt. Att jordägaren numera icke är villig att låta arrendatorerna friköpa tomterna bör icke inverka vid bedömningen av frågan om jämkning av indexklausulen.

Sammanfattningsvis finner rätten att den år 1950 bestämda arrendeavgiften nu framstår som oskäligt låg mot bakgrund av dels den allmänna prisutveckling som sedan dess skett och dels den ökning av jordägarens utgifter för fastighetsskatt som ägt rum. Jämkning uppåt av arrendeavgiften bör därför göras med stöd av 36 § avtalslagen. Jämkningen bör skäligen företagas på så sätt att arrendeavgiften bestäms till 400 kr för år och med början år 1982 omräknas d 1 juli varje år med hänsyn till förändringarna i konsumentprisindex enligt för december månad föregående år gällande indextal samt med indextalet för december 1980, 601, som bastal.

Domslut,

- Arrendet skall fr o m d 1 juli 1981 utgå med 400 kr för år.

- Arrendebeloppet skall vara indexreglerat med hänsyn till förändringarna i konsumentprisindex med indextalet för december 1980, 601, som bastal, och med början år 1982 omräknas d 1 juli varje år enligt för december månad föregående år gällande indextal.

Fastighetsrådet Hjukström var av skiljaktig mening och anförde: Enighet råder om att vid avtalets tillkomst arrendeavgiften var marknadsmässigt anpassad. Fastighetsägarens kostnader för fastigheten torde - bortsett från fastighetsbeskattningen - vara ringa. Fastighetsägaren har vid avtalets ingående valt en indexklausul som kunde ge antingen ett bättre eller ett sämre ekonomiskt utfall än indexreglering efter det allmänna prisläget. På grund härav, och då dödsboet i övrigt ej visat omständigheter, som utgör skäl till jämkning av avtalsvillkoren, skall talan ej bifallas.

Både dödsboet och B.S. fullföljde talan i HovR:n över Skåne och Blekinge. Dödsboet yrkade att HovR:n måtte helt bifalla dödsboets vid TR:n förda talan.

B.S. yrkade att HovR:n måtte helt ogilla käromålet. I andra hand yrkade han att HovR:n måtte bestämma, att det förhöjda arrendet skulle gälla först för tid efter det lagakraftägande dom i målet förelåg, samt ogilla dödsboets yrkande om förändrad indexklausul eller i vart fall fastställa, att arrendebeloppet skulle vara indexreglerat med hänsyn till förändringarna i fastighetens gemensamma taxeringsvärde och med omräkning kalenderåret efter det nytt taxeringsvärde blivit fastställt.

Dödsboet anförde: Arrendeavgiften motsvarade vid tiden för avtalets ingående ortens pris för jämförliga bostadsarrenden. Den i avtalet intagna indexklausulen har emellertid inte givit jordägaren det skydd vid förändringar i prisnivån, som varit avsett vid avtalets tillkomst. I förarbetena till 36 § avtalslagen uttalas att frågan om jämkning på grund av ändrade förhållanden nära hänger samman med parternas möjligheter att vid avtalets ingående överblicka avtalets konsekvenser. Det sägs vidare att jämkning i vissa fall kan ske, när ett på förhand bestämt vederlag så småningom kommer att framstå som oskäligt lågt mot bakgrund av den allmänna prisutvecklingen. Inflationen hade vid tiden för avtalets tillkomst varit mycket låg och några officiella index att användas i långfristiga avtal hade inte förekommit. Konsumentprisindex infördes först 1949 och det torde ha dröjt åtskilliga år innan indexserien blev allmänt känd och använd i avtal. Anknytningen i avtalet till spannmålspriset torde ha berott på att detta kunde förväntas bli påverkat av såväl den allmänna prisutvecklingen som prisutvecklingen på jordbruksfastigheter. Att inflationen och fastighetspriserna skulle i förhållande till spannmålspriset öka på det sätt som varit fallet kunde inte förutses. Inte heller kunde förutses att fastighetsskatten skulle utvecklas på ett sådant sätt, att den skulle komma att överstiga arrendeavgiften. Ortens pris för jämförbara bostadsarrenden är numera omkring tjugo gånger så högt som avgiften för B.S:s arrende. I förarbetena till 36 § avtalslagen ges inte någon ledning för hur långt jämkning skall ske. Frågan överlämnades till rättstillämpningen. Då utredning föreligger om de ändringar som faktiskt förekommit beträffande arrendeavgifterna, finns inte anledning att begränsa höjningen av B.S:s arrendeavgift till den nivå som en uppräkning med konsumentprisindex skulle medföra. För att råda bot på den oskälighet som vidhäftar gällande avtal skall avgiften jämkas till den skäliga nivå som ortens pris utgör. Genom utredningen i målet står klart att vad dödsboet yrkat ligger under den avgift som utgår för jämförbara objekt. Dödsboet har väckt talan i april 1977. Den jämkade avgiften skall därför utgå från detta år.

B.S. anförde: Arrendeavgiften motsvarade vid tiden för avtalets ingående ortens pris, dock med hänsyn till markens dåvarande beskaffenhet. Den i avtalet intagna indexklausulen har inte givit jordägaren det skydd vid höjning av den allmänna prisnivån som varit avsett vid klausulens tillkomst. Detta är emellertid inte för sig grund för jämkning enligt 36 § avtalslagen. När arrendeavtalet träffades, var marken ur jordägarens synpunkt mer eller mindre att betrakta som impediment. Tomterna var vid upplåtelsen bevuxna med tät, risig barrskog och marken var täckt med ett tjockt lager barr och löv. Jordägaren, som bedrev jordbruksrörelse på resterande del av brukningsenheten, valde en indexberäkning, som låg närmast till hands för honom och som sattes i relation till den avkastning brukningsenheten i övrigt kunde förväntas ge. Konsumentprisindex har ingen anknytning till fastighetsavkastning och kan därför inte anses vara en rättvis indexserie för höjning av arrende av ur jordbrukssynpunkt värdelös mark. Oberoende av vilket utfall konsumentprisindex skulle ha givit, om det använts i arrendeavtalet, kan den i avtalet använda indexklausulen inte anses oskälig. Avtalet, som upprättats av jordägaren, skall vidare - i enlighet med vad som anförts av lagstiftaren vid tillkomsten av 36 § avtalslagen - ses i sin helhet. En klausul till nackdel för en part kan övervägas av en klausul till fördel för samma part. Sålunda uppvägs den negativa effekten av indexklausulen mer än väl av det förhållandet att den i avtalet intagna friköpsklausulen inte kan av B.S. rättsligen genomdrivas. De ursprungliga parterna avsåg att indexklausulen skulle bli kortsiktig. Det spelade därför inte någon större roll om klausulen inte gav markägaren kompensation för penningvärdets fall. Genom att dödsboet valt att inte fullfölja sitt löfte om att låta arrendatorn friköpa arrendelotten, har boet försatt sig i den situationen att indexklausulens bristande överensstämmelse med penningvärdets fall blivit ekonomiskt märkbar. B.S. är alltfort beredd att friköpa sin arrendelott. På grund av det anförda gör B.S. gällande att indexklausulen inte är oskälig och att någon jämkning inte skall ske av utgående arrendebelopp. För det fall HovR:n likväl skulle finna att jämkning skall ske, medger B.S. att arrendebeloppet jämkas till 400 kr för år. Beräkningen av beloppet har skett på följande sätt. Arrendesumman kan vid avtalets ingående anses ha varit uppdelad i en fast del och en del, påverkad av kommande prisutveckling. Priset för 100 kg höstvete var 1949 31 kr. Totalt arrende 1949 utgick således med 61 kr. Jordägaren skall inte komma i bättre läge än om arrendet uppräknas med konsumentprisindex. Detta har under perioden 1949-1980 stigit från 100 enheter till 601 enheter. En motsvarande ökning av det ursprungliga arrendet skulle ge ett årligt arrende av ca 367 kr eller avrundat 400 kr. I vart fall skall jämkning ske endast i sådan utsträckning att det oskäliga i avtalet upphör. Jämförelse kan härvid inte ske med de i målet åberopade arrendekontrakten. All den växtlighet som finns på fastigheterna i dag har nämligen åstadkommits av arrendedatorerna. Jämkning av arrendeavgifterna för de 30 bredvidliggande tomterna skedde på begäran av arrendatorerna, eftersom dessa ansåg avgifterna oskäliga. Arrendatorerna kunde härvid inte påkalla större jämkning än till dess oskäligheten upphörde. Jämkningen av B.S:s arrende skall inte ske retroaktivt i förhållande till HovR:ns dom och i vart fall inte i förhållande till TR:ns dom. - Beträffande frågan om jämkning för framtiden av den i avtalet intagna indexklausulen hänvisar B.S. till rättsfallet NJA 1979 s 731. HD uttalade i detta att det inte kunde anses oskäligt att de arrendeavtal, varom i målet var fråga, inte innehöll indexklausul. I avtalet mellan dödsboet och B.S. finns redan en indexklausul, låt vara en relativt "trubbig" sådan. Det kan inte anses oskäligt att låta den klausulen få förbli gällande mellan parterna. Det finns ingenting som visar att spannmålspriserna inte framöver kommer att följa prisutvecklingen i övrigt. Om en annan indexklausul skall väljas, skall skälen för HD:s avgörande vara vägledande. Arrendeavgiften höjdes där med hänsyn till fastighetsägarens ökade kostnader för fastigheten och till den allmänna prisutvecklingen. Dessa omständigheter visar sig bäst i förändringen av taxeringsvärdet. Konsumentprisindex har ingen anknytning till prisutvecklingen på fast egendom och kostnaderna för fastighetsskötsel. Konsumentprisindex har under 1981 fortsatt att stiga. Fastighetspriserna har emellertid legat still och i en del fall till och med sjunkit. Förändringarna i taxeringsvärdet skall därför väljas som indexklausul.

Dödsboet genmälde: Vid bedömningen av frågan om jämkningen skall bortses från att dödsboet inte är villigt att sälja tomten. - Att ytterligare höjning inte gjordes i det av HD avgjorda målet torde främst ha berott på att avgiften för arrendena var låg redan vid avtalens tillkomst. Dessutom förelåg den avvikelsen från förhållandena i förevarande mål att kortare tid hade förflutit från tidpunkterna för avtalens ingående till dess jämkning begärdes. Med hänsyn härtill och till den nivå till vilken jämkning skedde i förhållande till ortens pris ger HD:s avgörande närmast fog för slutsatsen, att jämkning i förevarande mål i vart fall bör göras till högre belopp än TR:n gjort. - Vad gäller frågan om uppräkning av den jämkade avgiften med konsumentprisindex var förhållandena i det av HD avgjorda målet även i detta hänseende annorlunda. Avtalen ingicks sålunda vid en tid då inflationen under flera år varit hög. Parterna hade därför kunnat förutse den kommande utvecklingen. Dessutom hade konsumentprisindex funnits i 10 år. Viss kännedom och erfarenhet av sagda index hade hunnit få en mer allmän spridning. HD:s avgörande kan inte anses ge ett generellt svar på frågan om indexklausul efter jämkning kan införas i avtal, som ursprungligen inte haft sådan klausul, utan bedömningen måste ske med hänsyn till omständigheterna i varje enskilt fall. I det förevarande fallet finns dessutom en indexklausul som syftat till att bibehålla avgiften på en skälig nivå. I vart fall kan inte av HD:s avgörande dragas den slutsatsen att en indexklausul, som inte givit åsyftat skydd, inte skulle kunna jämkas. Grund föreligger alltså för jämkning även såvitt avser indexklausulen. Jämkningen bör företagas så att dödsboet framdeles ges det skydd som åsyftats med klausulen genom att arrendeavgiften regleras efter lämpligt index. Det är härvid av flera skäl olämpligt att utgå från taxeringsvärdet. Detta grundar sig på redovisade köpeskillingar på fastigheter i större områden. På grund av det schablonartade sätt på vilket det fastställs kan det i vissa fall inte obetydligt avvika från värdet på en enskild fastighet. Om taxeringsvärdet överklagas, föreligger ovisshet om vilket värde som skall tillämpas. Taxeringsvärdet fastställs dessutom endast vart femte år, vilket kan medföra olägenheter genom de stora förändringar av avgiften som kan inträffa. Det bör påpekas att taxeringsvärdet för de utarrenderade tomterna, som år 1957 var 30 700 kr, nu uppgår till 1 550 000 kr. Konsumentprisindex baseras på mätningar av prisnivån och publiceras fortlöpande. Parterna har ingen möjlighet att påverka storleken av sagda index. Konsumentprisindex används numera regelmässigt som index i olika slags avtal som t ex hyresavtal för lokaler. Att konsumentprisindex på sikt skulle stiga mer än priserna på fastigheter finns inte skäl att antaga. Förhållandet för förfluten tid har varit det omvända.

HovR:n (hovrättspresidenten Landahl, hovrättslagmannen Hellners, hovrättsrådet Nelander, referent, och hovrättsassessorn Per Eriksson) anförde i dom d 19 nov 1982:

Domskäl. Såsom TR:n anfört är ostridigt att arrendeavgiften vid avtalets tillkomst motsvarade ortens pris för jämförliga bostadsarrenden. Det är vidare ostridigt att den i avtalet intagna indexklausulen inte givit jordägaren det skydd vid höjning av den allmänna prisnivån som varit avsett. Höjningen har varit av sådan omfattning att den i förening med ökningen av jordägarens utgifter för fastigheten gör att den vid talans väckande gällande arrendeavgiften - även med beaktande av den i avtalet intagna friköpsklausulen och omständigheterna i övrigt - kommit att framstå som oskäligt låg. Jämkning av arrendeavgiften bör därför ske enligt 36 § avtalslagen. Med hänsyn till att talan väckts i april 1977 bör jämkningen avse tiden fr o m arrendeåret d 1 juli 1977-d 30 juni 1978.

Vad angår frågan om storleken av den nya arrendeavgiften föreligger inte skäl till jämkning utöver vad som kan anses motiverat av hänsyn till den allmänna prisutvecklingen och jordägarens ökade kostnader för fastigheten. B.S:s medgivande av att avgiften bestämmes till 400 kr för år kan härvid - i betraktande av att nämnda belopp hänför sig till tiden fr o m d 1 juli 1981 - inte direkt läggas till grund för HovR:ns avgörande. Avgiften för tiden fr o m d 1 juli 1977 kan skäligen bestämmas till 265 kr.

Även den i avtalet intagna indexklausulen, vilken inte ger jordägaren åsyftat skydd vid penningvärdeförsämring, måste betraktas som oskälig och bör bli föremål för jämkning. Klausulen bör jämkas sålunda att arrendeavgiften, med början år 1978, omräknas d 1 juli varje år med hänsyn till förändringarna i konsumentprisindex enligt för december föregående år gällande indextal och med indextalet för december 1976, 397, som bastal.

Domslut. HovR:n ändrar på det sätt TR:ns domslut att HovR:n förordnar dels att arrendet fr o m d 1 juli 1977 skall utgå med 265 kr för år, dels att arrendebeloppet skall vara indexreglerat med hänsyn till förändringarna i konsumentprisindex med indextalet för december 1976, 397, som bastal och, med början 1978, omräknas d 1 juli varje år enligt det för december föregående år gällande indextalet.

Såväl dödsboet som B.S. sökte revision. De yrkade var för sin del bifall till sin i HovR:n förda talan. B.S. frånföll dock yrkandet att det förhöjda arrendet skulle gälla först för tid efter det att lagakraftägande dom i målet förelåg.

Parts yrkande bestreds av motpart.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Svensson, hemställde i betänkande, att HD måtte meddela följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.

HD (JustR:n Gyllensvärd, Welamson, Sven Nyman, referent, Persson och Jermsten) beslöt följande dom:

Domskäl. Parterna har i HD utvecklat sin talan på väsentligen samma sätt som i HovR:n.

Enligt arrendeavtalet d 6 aug 1950 uppgick den årliga arrendeavgiften till 30 kr kontant och "100 kg höstvete efter ett pris av den notering, som gäller den 1 jan. samma år arrendet betalas i förskott". Parterna är ense om att avgiften motsvarade ortens pris för jämförliga arrenden vid avtalets tillkomst. Anknytningen i avtalet till priset på höstvete berodde enligt vad parterna uppgivit på en avsikt hos kontrahenterna att kompensera jordägaren för en försämring av penningvärdet. Den indexklausul som sålunda kom till stånd har emellertid inte möjliggjort den åsyftade anpassningen efter den allmänna prisutvecklingen. Upplyst är att priset för 100 kilo höstvete år 1949 uppgick till 31 kr och år 1980 till 85 kr medan konsumentprisindex under åren 1949-1980 steg från 100 till 601 enheter. Den höjning av den allmänna prisnivån som inträtt efter avtalets tillkomst har varit av sådan omfattning att den vid talans väckande gällande arrendeavgiften framstår som anmärkningsvärt låg. Med hänsyn till den ringa erfarenhet av indexklausuler som får antas ha funnits år 1950 har jordägaren inte rimligen bort förutse att den reglering som tillkom för att motverka en urholkning av arrendeavgiftens realvärde skulle visa sig olämplig för sitt ändamål.

På grund av det anförda bör arrendeavgiften jämkas enligt 36 § avtalslagen. Med hänsyn till att talan väckts i april 1977 bör, såsom HovR:n funnit, jämkningen avse tiden fr o m arrendeåret d 1 juli 1977-d 30 juni 1978. Utredningen ger inte stöd för större jämkning än som föranleds av den allmänna prisutvecklingen sådan denna framgår av konsumentprisindex. Visserligen omfattade den avtalade indexklausulen endast halva beloppet av den ursprungliga arrendeavgiften. Med hänsyn till att avtalet tränades så tidigt som år 1950 bör emellertid samma jämkning göras beträffande avgiften i dess helhet. Vid bestämmandet av den nya arrendeavgiftens storlek finner HD inte skäl frångå HovR:ns bedömning att avgiften för tiden fr o m d 1 juli 1977 skall utgöra 265 kr.

För att syftet med den ursprungliga anknytningen till ett realvärde skall tillgodoses bör den nya arrendeavgiften anknytas till konsumentprisindex på sätt HovR:n föreskrivit.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

Metadata

Domstol
Högsta Domstolen
Avgörandedatum
1983-05-26
Målnummer
T471-82
Lagrum
36 § avtalslagen (1915:218)
Rättsfall
NJA 1979 s. 731
Litteratur
Sökord
Arrendeavgift
Index
Fritidsbostad
Jämkning
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation