lagen.nu

NJA 1981 s. 815

En hundraårig träbyggnad var vid fastighetens försäljning utsatt för husbocksangrepp. Felet hade kunnat upptäckas av köparen, om han undersökt fastigheten tillräckligt noggrant, vilket emellertid ej skett. Att säljaren bort misstänka att insektsangrepp pågick men köparen ej fått upplysning om sådan misstanke har ansetts ej betaga säljaren rätten att i mål om felansvar åberopa, att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. 4 kap 19 § JB.

(Jfr NJA 1961 s 137)

Banktjänstemannen L.E. förde efter ansökan om stämning å staten genom lantbruksnämnden i Stockholms län vid Handens TR den talan som framgår av TR:ns dom.

TR:n (lagmannen Sterner och rådmannen Lundström) anförde i dom d 29 juni 1979: Yrkanden m m. L.E. har efter stämning å staten anfört följande: Han köpte fritidsfastigheten (Fastighetsadress, uteslutet här)socken, Nynäshamns kommun, av lantbruksnämnden i Stockholms län för 76 000 kr. Köpekontrakt upprättades d 30 juni 1977 och köpebrev d 18 juli samma år. Han tillträdde fastigheten d 1 juli 1977. Denna hade sålts efter anbudsförfarande. Vid föregående visning av fastigheten, på vilken är uppförd en 100-årig brädfodrad timmerbyggnad i två våningar, besåg han under 10-20 minuter tillsammans med andra spekulanter hela byggnaden utom vinden, till vilken det då inte gick att ta sig. Han märkte ej angrepp av skadeinsekter någonstans och frågade inte heller lantbruksnämndens närvarande representant om detta, särskilt eftersom han uppfattade det förhållandet att staten var säljare som en garanti för att sådana skador ej förelåg. Ämnet berördes inte heller av någon av de övriga närvarande. När han senare vid köptillfället sammanträffade med en representant för säljaren sade denne inte någonting om eventuella skador på fastigheten. I okt 1977 hörde han emellertid gnagande ljud från västra väggen i övervåningen. Genom att med kniv hugga 1 cm in i virket upptäckte han insektsangrepp. Sedan han också undersökt verandan, misstänkte han att det rörde sig om angrepp av husbock. Efter att ha låtit Anticimex AB inspektera huset och då fått omfattningen av insektsangreppet utredd, tog han kontakt med lantbruksnämnden. Denna förklarade skriftligen genom W., att insektsangreppet måste betecknas som en "helt dold" brist, och erbjöd sig att låta köpet gå åter. L.E. accepterade inte detta förslag och har sedermera fått veta, att R.B., som flera år tidigare hyrt fastigheten, i ett som anbud rubricerat brev till lantbruksnämnden d 2 dec 1975 påtalat bl a förekomsten av rödmyror, vilka B. påträffat i stockar och väggar. Avhjälpande av skadorna kommer att kosta 22 352 kr. Även följdskador har redan uppstått och kommer att uppstå, såsom borttransport av råttspillning, förstörda kläder, lukt och huvudvärk efter saneringen, risk för nya insektsangrepp m m. Ersättning för dessa uppskattas till 5 000 kr. - Lantbruksnämnden har förfarit svikligt vid försäljningen genom att inte upplysa L.E. om insektsangreppen, om vilka lantbruksnämnden ägde kännedom vid köp tillfället. I vart fall avviker fastigheten från vad han med hänsyn till omständigheterna vid köpet hade anledning att räkna med. - Med stöd av vad som sålunda anförts yrkar L.E. att TR:n förpliktar staten att till honom i skadestånd utge 27 352 kr, om svek anses föreligga, och vidkännas avdrag på köpeskillingen med 22 352 kr om fastigheten anses avvika från vad han med hänsyn till omständigheterna vid köpet haft att räkna med. Därjämte har L.E. yrkat ränta å beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för delgivning av stämning i målet, d 14 nov 1978, till dess betalning sker.

Staten har genom lantbruksnämnden bestritt såväl skadeståndsskyldighet som rätt för L.E. till avdrag på köpeskillingen och har vidare anfört följande: Fastigheten var dåligt underhållen och en totalrenovering erfordrades. Bortsett från renoveringsbehovet var den dock i normalt skick för sin ålder. Lantbruksnämnden kände visserligen till att byggnaden tidigare varit utsatt för insektsangrepp men ägde ej kännedom om att det pågick angrepp. Av B:s brev, vilket inte var ett regelrätt anbud utan svar på en förfrågan om B. önskade köpa fastigheten, framgår endast att byggnaden tidigare varit angripen av rödmyror. Det är vanligt och känt att hus av denna typ och ålder - en gammal torpstuga - och belägna på motsvarande avstånd från kusten kan angripas av husbock och andra insekter.

Köpare av sådana hus kan därför inte lita på att insektsangrepp inte pågår. L.E. borde därför före köpet ha undersökt byggnaden noggrant, exempelvis genom att låta sakkunnig besiktiga den. - Med stöd av vad som sålunda anförts görs gällande, att fastigheten inte avvikit från vad L.E. haft anledning räkna med vid köptillfället, och att L.E. inte fullgjort sin undersökningsplikt. Ej heller föreligger svek från lantbruksnämndenas sida. - Skadeståndsskyldighet beträffande följdskadorna bestrids under påstående att dessa skador ej är ersättningsgilla.

Domskäl. Det är ostridigt, att lantbruksnämnden i slutet av år 1975, dvs flera år före försäljningen av fastigheten till L.E., mottagit B:s skrift. Vidare är ostridigt, att L.E. besett fastigheten åtminstone två gånger innan han tillträdde den, att han började fatta misstankar om pågående insektsangrepp ca 4 mån därefter samt att lantbruksnämnden inte vid något tillfälle upplyst L.E. om tidigare eller pågående insektsangrepp.

L.E. har, hörd under sanningsförsäkran, uppgett bl a följande: Efter att ha sett fastigheten utannonserad deltog han tillsammans med sin mor vid visningen. Denna tog 1-2 timmar, varav dock bara 15-20 minuter tillbragtes inomhus. Det var "rätt mycket folk" närvarande. Han gick runt överallt inomhus, dock inte på vinden eftersom det inte fanns någon stege dit. Huset var omöblerat, varför han inte heller kunde använda någon möbel för att nå upp till vindsluckan. Han observerade vid rundvandringen, att huset var i behov av målning och tapetsering men att det därefter nog skulle bli "skapligt". På några ställen var tapeterna borttagna så virket syntes. I garderoberna var väggarna helt bara. Inte någonstans inom- eller utomhus kunde han se insektsangrepp. Några av de besökande ställde frågor till den representant för lantbruksnämnden som visade fastigheten. Ingen frågade om insektsangrepp. Själv ställde han inte någon fråga alls. Han hade ingen tanke på att huset kunde vara utsatt för pågående angrepp, eftersom det var staten som var säljare. Detta förhållande uppfattade han som en garanti mot pågående angrepp. Han besökte därefter fastigheten en andra gång men var då aldrig inne i huset. - Sedan han bestämt sig för att bjuda på fastigheten - främst på grund av dess belägenhet - lämnade han sitt anbud på 76 000 kr. Han fick därefter förhandsbesked om att hans bud troligen skulle leda till köp och besökte då W. tillsammans med sin mor. Köpekontrakt med förbehåll för lantbruksnämndens beslut beträffande anbudsgivningen undertecknades. Inte heller vid detta tillfälle frågade han om insektsangrepp, och W. berörde inte spörsmålet. - I okt hörde han gnagande ljud från övre delen av en mellanvägg i timmer i västra delen av övervåningen. Med hjälp av en slidkniv högg han 1 cm in i virket. Han såg då angrepp av insekter. Även verandan undersöktes, varvid han upptäckte insekter som han misstänkte var husbock. Hela undersökningen tog 15-20 minuter. Om han gjort motsvarande undersökningar före köpet, hade han "väl" upptäckt angreppet redan då.

W. har, likaså hörd under sanningsförsäkran, uppgett följande: Han har sedan 1962 för lantbruksnämndens räkning sysslat bl a med försäljning av nämndens fastigheter. Numera säljs endast 1-2 fastigheter liknande den nu aktuella per år. Nämnden köpte fastigheten tillsammans med två andra fastigheter 1975, varvid (Fastighetsadress, uteslutet här) värderades till 50 000 kr. Han har haft viss telefonkontakt med B. i samband med att denne slutade hyra fastigheten och återtog det bud han lämnat på den. Däremot minns han inte att han överhuvudtaget själv sett brevet från B. före försäljningen till L.E.. Det har dessutom visat sig, att brevet arkiverats felaktigt, varför det påträffats först kort tid före huvudförhandlingen i detta mål. Han besökte fastigheten i april eller maj 1977 för att skaffa underlag för utannonseringen. Med sig hade han lantmätaren, stadsarkitekten och byggnadsnämndens ordf. Eftersom det inte ingick i hans uppgift att leta efter insektsangrepp tittade han inte särskilt efter sådana. Trots detta observerade han spår av gamla insektsangrepp på vinden och i nederkanten av husets ytterpanel på södersidan av huset i form av hål, ca fyra mm i diameter. Med tanke på husets ålder, belägenhet och material reflekterade han emellertid inte närmare över detta. Ej heller diskuterades saken mellan de övriga närvarande. - Han var inte närvarande vid visningen men däremot vid den besiktning som företogs i mars 1978 sedan L.E. påtalat husbocksangreppet. Dessförinnan hade denne inte diskuterat insektsangrepp eller andra skador med honom, trots att de träffats då L.E. personligen lämnade in anbudet och besökt honom vid kontraktets undertecknande. L.E. hade dessutom ringt honom och velat tillträda fastigheten i förtid. Vid besiktningen i mars 1978 såg han, att besiktningsmannen O.C. tog sig upp på vinden och där med hjälp av slidkniv konstaterade pågående husbocksangrepp i takbjälklaget. Vidare syntes angrepp i golvet i övervåningen samt i brädfodringen.

K.A., som på L.E:s begäran hörts som vittne, har bl a uppgett: Han är byggnadssnickare och har eget företag sedan 1973. Han besiktigade, efter att ha kontaktats av L.E., huset utifrån med tanke på kostnaderna för en fasadrenovering. Vid besiktningen, som ägde rum mitt på dagen, tittade han på huset från 3-5 m:s håll. Eftersom det vid södra gaveln fanns 2 m höga syrénbuskar, var han där tvungen att kliva emellan buskarna och stod då precis intill väggen. Inte någonstans uppmärksammade han insektsangrepp. Det är vanligt att dessa inte syns.

E.M.E., som likaledes hörts som vittne på L.E:s begäran, har bl a uppgett: Hon var med vid visningen, som inomhus tog ungefär en halvtimme. Hon tyckte det såg "ledsamt ut overvåningen. Även i övrigt märktes "skavanker". Hon tänkte mera på målning och tapetsering än på insektsangrepp, delvis beroende på att hon ansåg att staten som säljare måste göra korrekta affärer; det var ett slags garanti. På vissa ställen var tapeterna bortrivna, men under fanns gamla tapeter. Inte någonstans såg hon virket i väggarna. Att ta sig till vinden gick inte; husets enda möblering var två turistsängar på övervåningen. Utanför huset märkte hon - stående utanför syrénbuskarna - att söderväggen var illa åtgången av röta och sol. Varken inom- eller utomhus såg hon insektsangrepp. Hon hörde lantbruksnämndens representant säga till en annan spekulant att den som ville ha fastigheten måste ge ett bud på minst 50 000 kr. Hon och sonen tänkte därefter att de måste "lägga på lite" för att få fastigheten. Sedan husbocksangreppet upptäckts, talade hon vid något tillfälle med W.. Denne har aldrig upplyst henne om insektsangreppet.

O.C. har, hörd som vittne på statens begäran, berättat bl a följande: Han utför besiktningar åt försäkringsbolag med avseende på husbocksangrepp. Då och då anlitas han också efter privat initiativ för att besiktiga hus före köp. Tillsammans med en person från Anticimex AB och två representanter från lantbruksnämnden - av vilka en var W. - besökte han fastigheten i mars 1978. Han såg på långt håll och utan att någon påpekade det, att huset var utsatt för pågående husbocksangrepp. Han sade:

"Det var väldans va massa husbock det fanns här." W. sade då: "Jaså, är det så, säger du det." Han hade observerat s k flyghål. Hålen var 6-9 mm i diameter. De fanns i nederkant på södra och västra sidan. Inga buskar skymde dem. Flyghål i panelen tyder på angrepp av husbock. Det stora antalet hål tydde på att angreppet dessutom pågick. Även om det förekommer att angreppen självläker" borde en lekman dock ha blivit misstänksam p g a det stora antalet hål. Inne i huset började han besiktningen på vinden, och där konstaterades det största angreppet. Han använde kofot och hammare och lossade endast en panelbräda vid fönstret på västra gaveln. Besiktningen "tog ingen tid alls" och visade slutligen att pågående angrepp av husbock förekom i väggar, övergolv och tak. - Det är vanligt att så gamla byggnader som den besiktigade inom ett avstånd av 5 mil från kusten angrips av husbock. I timmerhus som klätts med panel förekommer husbock i 90-95 % av alla hus i regionen.

R.B., som hörts som vittne på L.E:s begäran, har uppgett bl a följande: Han hade hyrt fastigheten under ca 10 år. I samband med att den såldes till lantbruksnämnden 1975 uppmanades han av denna att lämna ett anbud på fastigheten. Han uppfattade detta som "hygglighet" mot honom som gammal hyresgäst. Han minns inte med vem eller vilka han hade kontakt på nämnden. Sedan han lämnat sitt anbud förekom inte någon ytterligare kontakt. I anbudet redogjorde han för fastighetens skick. När han började hyra var huset fallfärdigt. Diverse skador fick han reparerade. Själv drog han in el. Han hade märkt angrepp av myror, som syntes i övervåningen. En vår lokaliserade han med hjälp av stetoskop myrstacken till norra väggen. Sedan han brutit upp denna, transporterade han bort 10-12 hinkar med myror och skräp efter dessa. Myrorna hade ätit upp flera stockar. Han sanerade med olika insektsmedel och var tvungen att stötta en stock med en pelare på ett särskilt svårt angripet ställe. Skadestället fick lufta sig i två år. Myrorna, och den svamp de förorsakat, kom därefter inte igen. Myrangreppet "blev en bra historia" i grannskapet. I samband med myrangreppet hade han också observerat att det s k dödsuret också härjade i huset. Husbocksangrepp såg han inte.

Som skriftlig bevisning har i målet åberopats bl a B:s skrift. Att denna synes under flera år ha varit arkiverad på olämpligt sätt kan ej i förhållande till L.E. såsom köpavtalspart beträffande fastigheten i fråga medföra att lantbruksnämnden kan anses ha varit ovetande om dess existens och innehåll. Skriftens innehåll ger bl. a vid handen dels att B. erbjudit sig att köpa fastigheten för 15 000 kr, dels att B. påträffat och framgångsrikt utrotat rödmyror i huset. Av B:s vittnesmål framgår ej att han på något sätt skulle ha omtalat andra insektsangrepp för lantbruksnämnden.

W., som före utannonseringen besiktigat fastigheten, har visserligen enligt vad han själv uppgivit observerat spår av gamla insektsangrepp men inte närmare reflekterat över detta.

TR:n finner vid övervägande av vad som sålunda och i övrigt förekommit i målet inte styrkt, att säljaren vid köptillfället ägde vetskap om att fastigheten var utsatt för pågående angrepp av husbock. Svek kan således ej läggas säljaren till last.

Eftersom inga utfästelser i fråga om insektsangrepp gjorts av säljaren och spörsmålet ej heller enligt vad som framkommit avhandlats på annat sätt vid köpet kommer i målet bedömningen att avse frågan vad L.E. med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet. Utgångspunkten utgörs därvid av att fastigheter enligt huvudregeln - innan vissa modifierande förbehåll blir att tillämpa - säljs sådana de är och att den köpare, som inte åtnöjes med detta, själv får undersöka fastighetens skick i de hänseenden som kan tänkas vara av särskilt intresse för honom. Om köparen inte klarar att företa undersökningen själv, anses det ankomma på honom att låta annan, som besitter nödiga kunskaper, göra detta. Brister köparen i denna sin undersökningsplikt, drabbas han av att fastigheten senare kan visa sig avvika från vad han ursprungligen tänkt sig.

Emellertid inskränker redan ordalagen i 4 kap 19 § JB ett sådant köparens ansvar. Även fel, vilkas eventuella förekomst inte ens diskuterats vid köpet, kan tänkas i stället drabba säljaren. Förutsättningen därför är dock, att felet är sådant, att fastigheten avviker från vad köparen med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet. Därmed avses, enligt ett sammanfattande uttalande av lagrådet vid JB:s tillkomst, att bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid undersökning. Undersökningsplikten och dess omfattning enligt huvudregeln anses således utgöra en av de "omständigheter" köparen skall ta hänsyn till vid köpet. Köparen undgår ansvar för felet blott om han fullgjort sin undersökningsplikt.

Undersökningsplikten i sin tur är kopplad till det enskilda köpobjektet. Dess omfattning är självfallet olika för skilda fastigheter, det vill säga spörsmålet får "bedömas från fall till fall", såsom det uttalas i förarbetena till det nu aktuella lagrummet. Klart förefaller det dock vara, att undersökningspliktens omfattning sammanhänger inte bara med det enskilda köpobjektet utan också med typen av fastighet. Sådana dolda fel som det överhuvudtaget kan bli fråga om såsom tänkbart ersättningsgilla måste nämligen kunna hänföras till en avvikelse från den standard, som normalt kan anses gälla för jämförbara fastigheter. En annan omständighet köparen har att beakta är köpeskillingen. Så t ex bör köparen räkna med att fastigheten kan vara sämre än normalt om priset är mycket lågt.

Ytterligare en omständighet vid köpet kan sägas vara säljarenas upplysningsplikt. Denna kan uttryckas så, att köparens generella undersökningsplikt modifieras genom att säljaren i viss utsträckning ålagts en upplysningsplikt beträffande faktiska fel. Denna anses dock vara begränsad till fall då säljaren redan vid köpet ägde kännedom om felets existens. Av rättsfallet NJA 1961 s 137 får anses framgå, att en säljare, som känner till husbocksangrepp å fastigheten, har att fästa köparens uppmärksamhet därpå.

Vid övervägande av vad som framkommit i målet finner TR:n mot den bakgrund i fråga om rättsläget som nu redovisats, att lantbruksnämnden, med sin kännedom om det av B. omtalade tidigare rödmyreangreppet, om det mycket låga pris denne erbjudit samt om - såsom W. sagt - spår av åtminstone avslutade angrepp av husbock eller andra insekter, bort upplysa L.E. om förhållandena, vilka rimligen kan leda till misstankar att det kunde antas föreligga risk för allvarliga pågående angrepp av husbock.

Köpeskillingens storlek kan i förevarande mål inte tillmäts någon självständig betydelse, eftersom ett anbudsförfarande tillämpats. Såväl L.E. som lantbruksnämnden måste ha utgått ifrån att priset kanske inte helt överensstämde med ett marknadsvärde motsvarande fastighetens skick. Däremot har, som framgår av vad TR:n redan anfört beträffande lantbruksnämndens upplysningsplikt, det mycket låga pris som B. på sin tid erbjöd tillagts betydelse för nämnda fråga.

Vad slutligen gäller L.E:s undersökningsplikt finner TR:n, att husets höga ålder, belägenhet och allmänna beskaffenhet är sadana omständigheter som gör, att en särskilt omsorgsfull undersökning borde ha företagits av L.E. före köpet. Av A:s vittnesmål framgår visserligen att denne, fastän han är fackman, inte upptäckt angreppen. A. gjorde dock sin besiktning i annat syfte än att bedöma huset som köpobjekt. Av E.M.E:s utsaga framgår att ej heller hon sett insektsangrepp men väl att ytterpanelen delvis var skadad av röta och sol. C:s utsaga visar, att angreppet mycket lätt kunde upptäckas av en sakkunnig person, stadd i just detta ärende. Att även en icke sakkunnig utan alltför stora svårigheter kunde konstatera angreppet framgår redan av L.E:s egen berättelse. Förutsättningen därför var dock, att undersökningen tog sikte på denna typ av skada och att misstanke därom kunnat uppkomma. Det förhållandet, att lantbruksnämnden i och för sig borde ha upplyst L.E. om sina misstankar, kan vid nu angivna förhållanden inte anses vara ägnat att mildra kravet på en omsorgsfull undersökning av en fastighet som den här aktuella. L.E. borde enligt TR:ns uppfattning vid en omsorgsfull undersökning av huset ha upptäckt det pågående husbocksangreppet oavsett om nämnden yppat de förut berörda förhållandena för honom eller inte. Genom att inte ha gjort en sådan undersökning har L.E. brustit i vad som ankommit på honom.

L.E:s talan kan således inte bifallas.

Domslut. L.E:s talan ogillas.

Tingsfiskalen Wahlqvist var skiljaktig och anförde: I målet är ostridigt att nämnden före försäljningen erhållit en skrift från B., vari upplysts att fastigheten varit angripen av skadeinsekter. Med hänsyn därtill och till att nämnden genom W. sett spår av olika insektsangrepp måste anses framgå, att nämnden - även om den inte haft felets verkliga omfattning klar för sig - vid försäljningen hade anledning misstänka att skadorna var av allvarlig beskaffenhet och att i vart fall risk fanns för allvarliga skador. Vid sådant förhållande och med beaktande av felets art finner jag att det ålegat nämnden att upplysa L.E. om angreppen. Nämnden har ostridigt underlåtit detta, och det har ej påståtts från nämndens sida att L.E. ändå känt till angreppen. Vittnet A. har ej vid sin besiktning av fastigheten uppmärksammat angrepp. På grund därav och med hänsyn särskilt till det förhållandet att nämnden inte upplyst L.E. om angreppen finner jag att det ej kan läggas L.E. till last att han ej upptäckt felet. Av vad sålunda anförts finner jag att L.E. är berättigad till avdrag på köpeskillingen med yrkat belopp.

L.E. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin i TR:n förda talan.

Staten bestred ändring.

HovR:n (hovrättsråden Holmberg, referent, och Örtegren, adj led, f d bitr häradshövdingen Adde och hovrättsassessorn Svedberg) anförde i dom d 13 dec 1979:

Domskäl. I målet är upplyst att den försålda fastigheten har en areal av 2 801 kvm.

L.E. och W. har i HovR:n hörts på nytt under sanningsförsäkran. De har därvid lämnat i huvudsak samma uppgifter som vid TR:n. W. har dock uppgivit, att han inte besökt fastigheten i april eller maj 1977 utan i stället vid något tillfälle under våren 1976 i samband med fastighetsbildningen och att det var vid detta tillfälle som han uppmärksammade att huset varit utsatt för angrepp av insekter. W. har vidare uppgivit att han med anledning av att han endast sett spår av gamla insektsangrepp antog att angreppen hade upphört. Han har tillagt, att lantbruksnämnden, så snart pågående angrepp av skadeinsekter befaras på någon nämnden tillhörig fastighet, har för vana att vidtaga åtgärder för att sanera fastigheten.

HovR:n finner i likhet med TR:n ej styrkt, att lantbruksnämnden vid överlåtelsen av fastigheten ägde vetskap om att den var utsatt för pågående angrepp av husbock. Inte heller är det, såsom L.E. gjort gällande i HovR:n, visat att nämnden vid tiden för försäljningen måste ha förstått att skadeangrepp av husbock med stor sannolikhet pågick. Lantbruksnämnden kan därför ej anses ha förfarit svikligt.

Vad härefter angår frågan huruvida fastigheten avvikit från vad L.E. med hänsyn till omständigheterna hade anledning att räkna med vid köpet bör till en början framhållas, att bestämmelsen i 4 kap 19 § JB bygger på grundtanken att en fastighet säljs sådan den är och att köparen således är skyldig att undersöka fastigheten före köpet. Såsom TR:n framhållit är inte bara det enskilda köpeobjektet utan även typen av fastighet av betydelse när det gäller att bestämma undersökningspliktens omfattning. Det rör sig i förevarande fall om en mer än hundraårig brädfodrad timmerbyggnad. Det ligger i sakens natur, att en sådan byggnad inte sällan är i mindre gott skick på grund av angrepp från skadeinsekter, röta eller andra förhållanden. Mot bakgrunden härav borde det ha framstått som angeläget för L.E. att undersöka huset särskilt noggrant - själv eller genom anlitande av sakkunnig person - eller också skaffa sig rättsliga garantier för att huset motsvarade hans förväntningar. Vid en med rimlig noggrannhet företagen undersökning skulle husbocksangreppen ha upptäckts. Genom att inte företaga en sådan undersökning har L.E. brustit i sin undersökningsplikt. Med hänsyn härtill och då varken storleken av köpeskillingen, som bestämts efter anbudsförfarande, eller annat förhållande kan föranleda bedömningen att fastigheten avvikit från vad L.E. hade anledning att räkna med vid köpet är lantbruksnämnden inte skyldig att vidkännas avdrag på köpeskillingen.

L.E:s talan i målet kan på grund av det anförda ej vinna bifall.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

L.E. sökte revision och yrkade bifall till sin i målet förda talan.

Staten bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Inger, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.

HD (JustR:n Gyllensvärd, Ulveson, Hessler, referent, och Ehrner) beslöt följande dom:

Domskäl. Av 4 kap 19 § JB framgår, såvitt nu är av intresse, att, om fastighet avviker från vad som köparen med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet, köparen har rätt att göra avdrag på köpeskillingen; även rätt till ersättning för skada kan i vissa fall föreligga. Enligt en uppfattning, som inte fått uttryck i lagtexten utan blott uttalats i förarbetena, har köpare av fastighet i allmänhet att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Denna uppfattning har godtagits i rättspraxis, se särskilt NJA 1980 s 555.

Byggnaden på den av L.E. förvärvade fastigheten var vid köpet utsatt för husbocksangrepp. Klart är att detta förhållande bort kunna upptäckas vid en någorlunda noggrann undersökning men att L.E., fastän det rörde sig om en hundraårig brädfodrad timmerbyggnad, inte gjort annat än en tämligen ytlig, i och för sig otillräcklig undersökning av fastigheten. Fråga är om säljaren i förevarande fall likväl bör, på grund av något förhållande på säljarens egen sida, vara betagen rätten att åberopa att köparen brustit i sin undersökningsplikt.

L.E. har gjort gällande, att lantbruksnämnden vid försäljningen ägde kännedom om det pågående husbocksangreppet eller i allt fall bort misstänka att det förekom samt att nämnden bort upplysa L.E. därom. Då så ej skett, hade han anledning räkna med att fel av ifrågavarande slag ej förelåg. L.E. har även hänvisat till att han med hänsyn till att staten var säljare ägde räkna med att fastigheten ej skulle vara behäftad med sådant fel.

Det kan ej anses styrkt, att lantbruksnämnden vid överlåtelsen kände till att byggnaden var utsatt för pågående husbocksangrepp.

Varken uppsåtlig eller oaktsam underlåtenhet att lämna upplysning om ett känt förhållande kan alltså förebrås nämnden.

Med hänsyn bl a till brevet från B. och till de iakttagelser som lantbruksnämndens företrädare sagt sig ha gjort vid besök på fastigheten hade nämnden visserligen bort misstänka att insektsangrepp av något slag kunde pågå. Det förhållandet att L.E. inte fått upplysning om sådan misstanke kan emellertid inte medföra att nämnden ej äger åberopa att L.E. eftersatt sin undersökningsplikt. Att staten stod som säljare till fastigheten föranleder, särskilt som försäljningen skedde efter anbudsförfarande, ej annan bedömning.

L.E. är följaktligen inte berättigad att på grund av husbocksangreppet göra gällande påföljd enligt 4 kap 19 § JB.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

JustR Höglund var av skiljaktig mening såvitt angick motiveringen och anförde: I målet är fråga om verkan av att byggnaden på den av L.E. förvärvade fastigheten vid köpet var utsatt för angrepp av husbock.

L.E. har som grund för sin talan åberopat, att lantbruksnämnden förfarit svikligt vid försäljningen genom att inte upplysa honom om insektsangrepp, om vilka nämnden ägde kännedom vid köpetillfället. Nämnden hade enligt L.E. i allt fall bort misstänka, att husbocksangrepp förelåg, och bort upplysa honom därom. L.E. har vidare gjort gällande, att fastigheten avvikit från vad han med hänsyn till omständigheterna vid köpet hade anledning räkna med. I anslutning därtill har han åberopat, att han uppfattat det förhållandet att staten var säljare som en garanti för att skada av förevarande slag inte förelåg.

Såsom HovR:n funnit är inte styrkt att lantbruksnämnden vid överlåtelsen av fastigheten känt till att fastighetens byggnad var angripen av husbock. Det är inte heller styrkt att nämnden, med hänsyn till att byggnaden varit utsatt för andra insektsangrepp eller av annat skäl, måste ha förstått att husbocksangrepp förelåg. Nämnden kan följaktligen inte ha förfarit svikligt i samband med försäljningen.

Beträffande L.E:s talan i övrigt gäller enligt 4 kap 19 § JB att köparen får göra avdrag på köpeskillingen, om fastigheten avviker från vad som kan anses utfäst eller från vad köparen eljest med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet. Ersättning för skada utgår endast, om avvikelsen avser egenskap som kan anses utfäst eller säljaren förfarit svikligt.

Den närmare innebörden av nämnda lagrum är inte alldeles klar när det gäller grunden för säljarens felansvar. Enligt lagförarbetena är utgångspunkten för lagbestämmelsen, att fastigheten säljes sådan den är och att följaktligen köparen för att trygga sig får verkställa undersökning. Säljaren är dock ansvarig för vad han kan anses ha utfäst och för att fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som avhandlats vid köpet. Men därutöver sägs säljaren ha ett ansvar, när en bristlällighet föreligger beträffande något som ej berörts vid köpet, såvitt bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid undersökning. I praktiken blir här fråga om dolda fel beträffande något som regelmässigt hör till fastighet av den typ som köpet gäller (prop 1970:20 del A s 220 och 396; NJA II 1972 s 112 f). Till de omständigheter som kommer i fråga vid bedömande av detta senare ansvar för säljaren hör, enligt vidare uttalande under förarbetena, hänsynen till normal standard, vilken främst får sin betydelse i fråga om sådana bristfälligheter beträffande vid köpet ej berörda förhållanden som ej rimligen skulle upptäckas vid den undersökning köparen bort göra (a prop s 220; NJA II s 112). Säljarens felansvar blir sålunda i denna del begränsat av köparens undersökningsplikt (se härom också rättsfallet NJA 1980 s 555, särskilt s 568 f).

Av utredningen i målet framgår att frågan, om fastigheten varit utsatt för husbocksangrepp eller liknande, över huvud inte varit på tal mellan parterna före köpslutet. Något felansvar på grund av utfästelse eller av vad som avhandlats vid köpet kan följaktligen ej åvila staten.

Vad angår statens felansvar i övrigt följer av grundsatsen om köparens undersökningsplikt, att L.E. ej äger såsom fel åberopa förhållande som han bort upptäcka vid undersökning av fastigheten. Den av L.E. åberopade omständigheten, att lantbruksnämnden bort misstänka husbocksangrepp men underlåtit att beröra den saken med L.E. är inte av beskaffenhet att ådraga staten felansvar oberoende av om L.E. eftersatt sin undersökningsplikt. L.E. har inte heller i fråga om undersökningsplikten, såsom han förmenat, ägt förlita sig på att staten var säljare. Ej heller annan omständighet som länt till befrielse från undersökningsplikten har förebragts.

Som HovR:n anfört borde det - med hänsyn till att köpet gällt en mer än hundraårig, brädfodrad timmerbyggnad - ha framstått som angeläget för L.E. att undersöka byggnaden särskilt noggrant. Utredningen i målet ger vid handen, att husbocksangreppen skulle ha upptäckts vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning. Genom att inte företa en sådan undersökning har L.E. brustit i sin undersökningsplikt

L.E. äger följaktligen inte åberopa husbocksangreppen såsom fel, för vilket staten svarar enligt 4 kap 19 § JB.

På grund av det anförda kan L.E:s talan inte vinna bifall.

Metadata

Domstol
Högsta Domstolen
Avgörandedatum
1981-06-25
Målnummer
T39-80
Lagrum
4 kap. 19 § jordabalken (1970:994)
Rättsfall
NJA 1961 s. 137
Litteratur
Sökord
Husbock
Fel
Fast egendom
Undersökningsplikt
Källa
Domstolsverket

Rättsfall som hänvisar till detta (1)

NJA 2007 s. 86: Köpare av fastighet har ansetts berättigad att åberopa ett fel (betydande buller från motocrossbana) som säljaren känt till men inte upplyst köparen om, trots att köparen bort upptäcka felet....
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation