lagen.nu

NJA 1981 s. 552

Bestämmelse i stadgarna för en bostadsförening om hembuds- och skiljedomsförfarande vid överlåtelse av andel i föreningen har, på grund av bestämmelsens oklarhet, ej ansetts skapa bundenhet för hembjudaren att överlåta andelen för det genom skiljedomen fastställda priset.

Fastigheten (Fastighetsadress, uteslutet här) i Uppsala ägs av Bostadsföreningen Verdandi, som till sina medlemmar räknar G.J. och H.A.. G.J., tillsammans med sin hustru L.J., och H.A. har var sin lägenhet i fastigheten. Den av makarna J bebodda lägenheten ligger i fastighetens bottenplan och H.A:s en trappa upp.

Föreningen bildades d 22 mars 1927. Enligt § 1 i stadgarna är föreningens ändamål att "inom Upsala stad bereda bostäder åt sina medlemmar genom att inköpa tomt samt därå uppföra bostadshus med lägenheter om högst tre rum och kök". § 2 innehåller att "medlemskap kan vinnas av inom Upsala bosatta personer efter skriftlig undertecknad ansökan därom hos förenings styrelse". Av § 3 framgår att varje medlem skall delta i föreningen med en insats av 6 000 kr. I samma § stadgas vidare - såvitt här är av intresse - att medlem så länge han kvarstår i föreningen äger nyttjanderätt till den lägenhet för vilken han erlagt insats. § 7 i stadgarna lyder sålunda:

Medlem äger ej överlåta andel i föreningen eller uthyra av honom disponerad lägenhet till annan än av föreningen godkänd person. Sker det ändå och verkställes ej på tillsägelse ofördröjlig rättelse må medlemmen uteslutas ur föreningen utan att återfå insatsen.

Vägrar föreningen samtycke till överlåtelsen av föreningsandel äger föreningsmedlem skriftligt till styrelsen hembjuda andelen till inlösen. Det åligger styrelsen att genast underrätta samtliga övriga föreningsmedlemmar om hembudet. Löseskillingsbeloppet skall angivas vid hembudet. Finner styrelsen den begärda löseskillingen för hög fastställes dess storlek av tre skiljemän, av vilka föreningen utser en, den hembjudande medlemmen en och de sålunda utsedda den tredje. Det åligger styrelsen att i sådana fall genast påkalla skiljedom. Anmäla sig flera medlemmar att inlösa andelen äger säljaren avsluta köp med den föreningsmedlem han önskar, och vare det dem obetaget att överenskomma om pris. Anmäler sig icke inom en månad från det löseskillingen bestämts någon föreningsmedlem till övertagande av andelen, äger den hembjudande föreningsmedlemmen full frihet att överlåta andelen.

G. och L.J. förvärvade rätten till sin nu innehavda lägenhet genom köpekontrakt d 29 maj 1969. Föreningen beslöt d 4 juni 1969 att anta G.J. som medlem med verkan från d 1 juli samma år.

Enligt avtal d 22 och d 24 juni 1974 överlät H.A. sin andelsrätt med därtill knuten nyttjanderätt till lägenheten på A.B.L. för 40 000 kr; överlåtelsen skedde under förutsättning att köparen antogs som medlem i föreningen. Sedan H.A. tillskrivit styrelsen och begärt dess tillstånd till överlåtelse, lät styrelsen skriftligen meddela H.A. att den avslog hans begäran.

I brev d 14 okt 1974 till föreningens ombud advokaten A.H. hembjöd advokaten W K. i egenskap av ombud för H.A. dennes andelsrätt till föreningen för 40 000 kr.

Föreningen meddelade härefter H.A. att den ansåg andelsrätten ej ha högre värde än 22 000 kr, varpå H.A. påkallade skiljeförfarande. Skiljenämnd utsågs i enlighet med föreningsstadgarna. Under det att skiljeförfarandet pågick träffade föreningen och H.A. överenskommelse om att betänketiden enligt sista meningen i § 7 skulle inskränkas till 14 dagar, räknat från mottagandet av blivande skiljedom.

I brev till K. d 31 okt 1974 meddelade H. att G. och L.J. till styrelsen - sedan de av denna underrättats om H.A:s hembud - anmält att de önskade inlösa andelen för 22 000 kr.

Genom skiljedom d 5 maj 1975 fastställdes löseskillingen för H.A:s andel i föreningen till 27 000 kr.

Härefter sände H. d 12 maj 1975 till K. ett så lydande meddelande: "Härmed får jag meddela, att makarna G. och L.J. är villiga träffa avtal med H.A. om förvärv av den H.A. tillhöriga andelen i Bostadsföreningen Verdandi för kronor 27 000: - att erläggas kontant vid tillträdet d 1 juni 1975 och i övrigt på gängse villkor".

Samma dag skrev K. till H. ett brev, varav framgick att H.A. ej önskade sälja andelen till det av skiljemännen fastställda priset.

Efter ansökan om stämning å H.A. yrkade L.J. vid Uppsala TR bl a att TR:n måtte fastställa att för H.A. bindande avtal uppkommit genom H.s å hennes vägnar avlåtna brev d 12 maj 1975 eller att H.A. var bunden av sitt hembud. Från H.A:s sida invändes bl a att L.J. ej var medlem i föreningen och därför saknade talerätt. Parterna i målet hemställde att TR:n måtte genom mellandom avgöra om L.J. skulle betraktas som medlem i föreningen eller ej. I mellandom d 23 sept 1975 fastställde TR:n att L.J. inte skulle betraktas som medlem i föreningen. Svea HovR - dit L.J. vädjat - fastställde d 22 april 1976 TR:ns domslut. HovR:ns dom vann laga kraft.

Härefter väckte G.J. genom ansökan om stämning talan mot H.A. vid Uppsala TR.

TR:n (borgmästaren Björlingson samt rådmännen Lindqvist och Stapelberg) anförde i dom d 29 april 1977: Yrkanden m m. G.J. har yrkat i första hand att TR:n måtte fastställa att ett bindande avtal slutits i maj 1975 mellan honom och H.A., enligt vilket avtal H.A. till G.J. överlåtit sin andel i föreningen för 27 000 kr, och förplikta H.A. att mot erhållande av nyssnämnda belopp genast avträda den till andelen hörande lägenheten till G.J., och i andra hand att TR:n måtte fastställa att G.J. äger rätt att inlösa H.A:s andel i föreningen för 27 000 kr och förplikta H.A. att mot erhållande av löseskillingen genast avträda lägenheten till G.J..

G.J. har därjämte - i anslutning till såväl huvud- som alternativyrkandet - begärt TR:ns förordnande om avhysning av H.A. från lägenheten och om omedelbar sådan åtgärd utan hinder av att domen i målet ej vunnit laga kraft eller - om TR:n skulle finna avhysningsyrkande lagligen inte kunna bifallas - föreläggande för H.A. att vid vite om 10 000 kr genast avträda lägenheten till G.J..

H.A. har bestritt samtliga yrkanden.

Vad angår särskilt avhysningsyrkandet har H.A. gjort gällande att endast för det fall TR:n skulle finna anledning bifalla G.J:s i första hand framställda yrkande avhysning kan övervägas. H.A. har vidare invänt att även i händelse av bifall härtill avhysning ej kan ske och till stöd härför anfört att för bifall till avhysningsbegäran fordras att "det förelegat ett bindande avtal som förfallit"; därmed torde H.A. - som TR:n uppfattat saken - ha menat att lagakraftägande avgörande i domstolsprocess måste föreligga innan avhysningsbeslut kan meddelas.

G.J. har som grund för sin talan sammanfattningsvis anfört: Jämlikt § 7 i föreningens stadgar har H.A. till föreningens styrelse hembjudit sin andel till inlösen. Genom skiljedom i den ordning samma § stadgar har löseskillingen fastställts. G.J. har inom fastställd tid anmält sig vilja inlösa H.A:s andel. Härigenom har ett för parterna bindande avtal kommit till stånd. Om det skulle anses att avtal ej blivit en följd av beskrivet förfarande, görs i andra hand gällande att för G.J. uppkommit en på § 7 grundad rätt att inlösa H.A:s andel, varav följer att G.J. också har rätt att mot erläggande av löseskillingen få tillträda lägenheten.

Till såväl huvud- som alternativyrkandet anknyter sig naturligen yrkandena om verkställighet; vad H.A. invänt rörande avhysning kan ej förtjäna avseende.

H.A. har till stöd för sitt bestridande sammanfattningsvis anfört: I första hand hävdas att något avtal ej kommit till stånd genom hembudet och det därpå följande förfarandet. H.A:s hembud innebar ej något bindande anbud utan endast ett infordrande av anbud. H.A. har haft rätt att antaga eller förkasta de anbud som inkom, och han har också haft rätt att när som helst återkalla sitt hembud; sådan återkallelse har också skett genom brevet från K. till H. d 12 maj 1975. Det av skiljemännen fastställda priset har ej varit bindande utan endast tjänat som vägledning vid senare förhandlingar som kunde komma att föras.

I andra hand görs gällande att den av käranden som accept åberopade handlingen - brevet från H. d 12 maj 1975 - inneburit en rättshandling inte från G.J:s utan från L.J:s sida. Eftersom L.J. sedermera förklarats ej vara medlem i föreningen och G.J. inte inträtt i något rättsförhållande till H.A., har H.A. kunnat konstatera att svar på hembudet ej lämnats inom acceptfristen av någon behörig person, i följd varav han enligt § 7 har rätt att överlåta andelen till vem han vill. - Slutligen vill H.A. invända att ett bifall till G.J:s talan skulle innebära att G.J. beredes en obehörig vinst på H.A:s bekostnad. H.A. har efter skiljedomen kostat på reparationer i lägenheten för ungefär 36 000 kr. Med beaktande härav och av värdestegring i olika avseenden får lägenheten i dag anses ha ett värde om 87 525 kr.

G.J. har vad angår invändningen om obehörig vinst genmält: Det vitsordas att H.A. nedlagt kostnader till angivet belopp för reparationer i lägenheten. Detta har H.A. dock gjort helt på egen risk i medvetande om att anspråk riktats mot honom om övertagande av lägenheten. H.A. kan därför ej på något sätt räkna sig detta belopp till godo. Det må synas otillfredsställande att H.A. på detta sätt blir drabbad, men det är ofrånkomligt i den föreliggande situationen. Vad som åberopats om värdestegringsfaktor saknar intresse i detta sammanhang.

G.J. har hos LSt:n nedsatt ett belopp om 27 000 kr. Han har ställt vederbörlig säkerhet för den skada som kan tillskyndas H.A. genom bifall till avhysningsyrkandet.

G.J. har till utvecklande av sin talan anfört: När H.A:s hembud blev känt för makarna J, anmälde de till styrelsen sin önskan att få förvärva H.A:s andel med tillhörande lägenhet. Deras intresse av förvärv berodde särskilt på att H.A:s lägenhet var belägen en trappa upp i huset, hade ett ljusare läge och "låg litet bättre till". Beträffande först frågan om avtals träffande skall framhållas följande. I och med makarna J:s anmälan till föreningens styrelse om att de ville inlösa H.A:s andel efter dennes hembud har inletts förfarande enligt § 7 i stadgarna. Genom skiljedomen har stadgeenligt löseskillingen fastställts. G.J. har sedan inom överenskommen tid om 14 dagar på nytt anmält sig vilja inlösa H.A:s andel. De stadgebestämmelser som således tillämpats har ej karaktären av några slags rekommendationer - som motparten hävdar - utan avser att på ett uttömmande sätt reglera den situation som här aktualiserats. Det hembud H.A. lämnat är att jämställa med ett anbud, och den anmälan G.J. gjort först till föreningsstyrelsen och sedan till H.A:s ombud genom brevet från H. d 12 maj 1975 är en accept av detta anbud. Ett avtal har härigenom kommit till stånd av innebörd att G.J. förvärvat H.A:s andel för 27 000 kr. - I andra hand görs gällande att G.J. har en stadgeenlig rätt att inlösa H.A:s andel. Lösningsrätten är en omedelbar följd av bestämmelserna i § 7 om överlåtelseförbud och hembudsskyldighet.

Förklaringen till att båda makarna J kommit att angivas i brevet kan vara att makarna stått som gemensamma ägare till den andel de tidigare förvärvat och att det därför kan ha fallit sig naturligt för dem att i ärendet angående H.A:s hembud framträda gemensamt. Ett annat skäl kan vara att det vid tillfället rått en viss tvekan om vem av dem som var att betrakta som medlem i föreningen; det förtjänar nämnas att L.J. innan process inleddes valdes till styrelseledamot, trots att hon inte var föreningsmedlem. Oavsett hur det må ha förhållit sig beträffande orsaken till att båda makarna nämnts i brevet är det klart att G.J. aldrig återtagit den accept från hans sida som H.s brev d 12 maj 1975 innefattar. Då L.J. förde sin process understödde G.J. hennes talan. Ett gemensamt intresse präglade deras handlande. Genom TR:ns av HovR:n fastställda mellandom har ju avgjorts att L.J. inte är medlem i föreningen. Därigenom är det också helt klart att L.J. ej kan vara H.A:s kontrahent i överlåtelsefrågan, eftersom endast föreningsmedlem kan vara part i det hembudsförfarande som regleras i § 7. När således L.J. ej är part i rättsförhållandet med H.A. måste naturligen G.J. vara det. - Vad slutligen angår följdyrkandena bör framhållas att det är besittningen av den till H.A:s andel hörande lägenheten det i praktiken handlar om. Ett bifall till G.J:s talan på någon av de grunder som åberopats måste naturligen också innebära att G.J. får komma i besittning av lägenheten. Därför anknyter sig yrkandena om avhysning och vite på ett följdriktigt sätt till huvudyrkandena. H.A. måste kunna avhysas trots att han fortfarande är föreningsmedlem, eftersom frågan om utträde ur föreningen aktualiseras först vid överlåtelse.

H.A. har anfört: Det yttre händelseförloppet så som det framlagts av G.J. och i övrigt i målet redovisats kan i stort vitsordas. H.A. vill vidare som ostridigt vitsorda att G.J. var medlem i föreningen vid tidpunkten för H.s brev d 12 maj 1975 och att brevet kommit H.A. till handa samma dag. När det gäller tvistens bakgrund bör anmärkas att det 1972 uppkommit ett motsatsförhållande mellan A.B.L. - vilken var nära bekant med H.A:s föräldrar - och vissa föreningsmedlemmar, vilket gjort det angeläget för de senare att tillse att A.B.L. ej förvärvade eller hyrde någon lägenhet i föreningens fastighet. När H.A. avgav sitt hembud i oktober 1974 yppades en möjlighet för makarna J att komma i besittning av hans lägenhet och därigenom hindra A.B.L. därifrån. - H.A. anser att § 7 inte kan exklusivt reglera vad som skall ske i samband med en överlåtelse. Stadgandet är att anse ej som en tvingande bestämmelse utan som en rekommendation. Hembudet som där talas om är ej en plikt utan en uppfordran. Den som avser att överlåta sin andel har inte någon skyldighet därtill men kan givetvis använda hembudsförfarandet. Eftersom stadgandet inte är tvingande, kan ett avgivet hembud återtagas. Så har också skett i detta fall genom K.s brev till H. d 12 maj 1975. När det gäller påståendet om avtal i anslutning till innehållet i § 7 vill H.A. påpeka att ett avtal ju förutsätter ömsesidighet men att i fallet som regleras i § 7 föreningen har en slags förmedlande funktion. H.A. gör gällande att något avtal över huvud ej träffats. Om något slags anbud skulle anses ha överlämnats, har detta i så fall kommit från makarna J genom H.s brev d 12 maj 1975. Redan samma dag svarade emellertid K. och avböjde detta.

Det anbud som man således möjligen kan anse ha lämnats har visserligen skett i såväl L.J:s som G.J:s namn. Det fortsatta händelseförloppet ger emellertid klart vid handen att det var enbart för L.J:s räkning erbjudandet lämnades. Att G.J. kommit att nämnas i brevet har berott på något misstag. Det var ju L.J. som väckte talan mot H.A.. Från hennes sida hävdades bestämt att hon var medlem och därför behörig part. Även efter TR:ns mellandom vidhölls den uppfattningen. I vadeinlagan till HovR:n d 6 okt 1975 uppgav H. att G.J. utträtt ur föreningen. Vad sålunda förekommit kan inte gärna föranleda till andra slutsatser än att erbjudandet i H.s brev d 12 maj 1975 kommit från enbart L.J., att G.J. till följd härav ej kan bedömas ha vidtagit någon åtgärd med anledning av H.A:s hembud samt att - sedan genom lagakraftägande avgörande fastställts att L.J. ej var föreningsmedlem och att erbjudandet i brevet på grund därav ej innefattat någon sådan anmälan som må kunna härledas ur § 7 - anmälan från behörig person ej inkommit inom föreskriven tid, vilket måste leda till att H.A. har den i §:n angivna rätten att överlåta andelen till vem han önskar. Vad gäller § 3 i stadgarna vill H.A. understryka vad där sägs om medlems nyttjanderätt. H.A. hävdar att enär han fortfarande är medlem ett förordnande om avhysning skulle strida mot nämnda stadgebestämmelse. - Vad slutligen angår invändningen om obehörig vinst framhålles följande. G.J. har numera vitsordat att reparationskostnader om 36 000 kr nedlagts å lägenheten, varför här ej finns anledning att utveckla detta. Den ursprungliga insatsen uppgick till 6 000 kr. Uppräknas detta belopp efter de i skattesammanhang förekommande tabellerna för realisationsvinstbeskattning blir beloppet 31 680 kr. Varje lägenhet amorteras med 450 kr per år. Beloppet som på detta sätt erlagts sedan skiljedomen meddelades blir således 1 125 kr. A den fastställda löseskillingen skall beräknas ränta. Efter en räntefot om 8 % - vilket är lågt - å 27 000 kr blir resultatet 5 400 kr, varvid frånräknats räntan å det deponerade beloppet. Detta gör sammanlagt ett värde om 74 205 kr. Lägenheten har emellertid ett högre värde, beroende på att marknadsvärdet på fastigheter och nyttjanderätt till fast egendom över huvud i Uppsala stigit kraftigare än den allmänna prisnivån. Med beaktande av det sistnämnda kan lägenheten bedömas ha ett värde om 87 525 kr.

Domskäl. I § 7 stadgarna har upptagits bestämmelser som avser att reglera förfarandet om föreningsmedlem överlåter sin föreningsandel utan att styrelsen godkänt åtgärden. Även om §:ns innehåll kan anses ge utrymme för olika tolkningar när det gäller det resultat som blir följden av att förfarandet iakttages, kan enligt TR:ns mening ingen tvekan råda om att §:n på ett tämligen uttömmande sätt behandlar det tillvägagångssätt som skall tillämpas vid fall av vägrat godkännande till överlåtelse.

Skulle hembudsförfarandet - som H.A. velat göra gällande - ha karaktären av frivillighet ter sig § 7 nära nog meningslös och ägnad att skapa osäkerhet om hur överlåtelse skall ske. En sådan konsekvens har uppenbarligen ej varit avsedd, och H.A. måste ha insett detta. TR:n finner därför att stadgandet måste bedömas vara för föreningsmedlem tvingande.

I och med att H.A. hembjudit sin andel har han påkallat tillämpning av § 7. Enighet har ej uppnåtts mellan H.A. och föreningen rörande löseskillingens storlek. Denna har i enlighet med stadgarna fastställts av skiljemän. Varken det förhållandet att H.A. ej velat godtaga beloppet eller annan omständighet har - med hänsyn främst till stadgebestämmelsens tvingande art - berättigat H.A. att återtaga sitt hembud. H.A. är således bunden därav.

Stadgandet innehåller visserligen inte uttryckligen något om hur föreningsmedlem skall förhålla sig om han önskar svara på hembudet. Det måste dock vara i överensstämmelse med stadgandets syfte att föreningsmedlem som vill avge svar anmäler sig till den hembjudande. Detta kan också anses följa av det avsnitt i stadgandet som reglerar fallet med flera medlemmar som önskar lösa.

Stadgandet måste anses ha den innebörden att i och med att sådan anmälan sker den anmälande föreningsmedlemmen är berättigad att övertaga den andel som sålunda hembjudits. Vid sådant förhållande saknas anledning ingå på andra avtalsmässiga överväganden.

Genom H.s brev d 12 maj 1975 har rättidigt gjorts anmälan som - om den kan bedömas ha härrört från behörig person - således grundat rätt till inlösen.

Vad angår invändningen om att anmälan ej varit i sådant hänseende behörig vill TR:n till en början fastslå att det med hänsyn till det gemensamma intresse som förenade makarna J när det gäller åtkomsten av H.A:s lägenhet knappast var anmärkningsvärt att båda makarna kommit att nämnas i brevet d 12 maj 1975. Visserligen har L.J. i rättegång mot H.A. befunnits ej vara medlem, i följd varav hennes anmälan ej varit behörig. Detta kan emellertid ej leda till att G.J. skall bedömas ej ha avgivit behörig anmälan. Det är ostridigt att G.J. vid tillfället var medlem i föreningen. Någon omständighet som visar att G.J. vid något tillfälle förhållit sig på ett sådant sätt att han skall anses ha uppgett sitt anspråk har ej framkommit.

På grund härav och då invändning på annan grund ej gjorts mot G.J:s talerätt finner TR:n att behörig anmälan enligt § 7 gjorts.

Vad H.A. invänt rörande obehörig vinst finner TR:n med hänsyn till vad i denna del åberopats från G.J:s sida ej förtjäna avseende.

TR:n finner således att G.J. skall förklaras vara berättigad att inlösa H.A:s andel. Löseskillingen är genom skiljedomen bestämd till 27 000 kr.

Enär med andelen är förenat innehavet av den därtill hörande lägenheten är H.A. skyldig att - mot erhållande av löseskillingen - ställa lägenheten till G.J:s förfogande.

Den omständigheten att enligt stadgarna föreningsmedlem så länge han kvarstår i föreningen äger nyttjanderätt till lägenhet kan enligt TR:ns mening ej ha avseende å fall som förevarande då det fastslagits att behörig överlåtelse skett. Hinder kan därför ej anses möta att förordna om att G.J. skall kunna fä H.A. avhyst, därest H.A. ej frivilligt ställer lägenheten till G.J:s förfogande. Sådana omständigheter kan likväl ej anses föreligga att tillräcklig anledning förordna om omedelbar sådan verkställighet föreligger.

Domslut. TR:n fastställer att G.J. äger rätt att lösa H.A:s andel i Bostadsföreningen Verdandi för 27 000 kr.

TR:n förpliktar H.A. att mot erhållande av sagda belopp genast avträda den till andelen hörande lägenheten till G.J. vid äventyr att annars bli på egen bekostnad avhyst från lägenheten.

H.A. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade ogillande av G.J:s talan.

G.J. bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Sandström och hovrättsrådet Holmbergh) anförde i dom d 25 jan 1979:

Domskäl. I HovR:n har parterna anfört i huvudsak vad därom antecknats i TR:ns dom.

Enligt § 7 i föreningens stadgar gäller att medlem, som vägrats samtycke till överlåtelse av andel i föreningen, väl äger men icke är skyldig att till styrelsen hembjuda andelen till inlösen. Det står alltså medlemmen fritt att t ex efter annullerande av överlåtelseavtalet kvarbo i lägenheten eller söka finna ny godtagbar köpare. I och med att H.A. valt att hembjuda andelen har han underkastat sig tillämpningen av § 7, vilket inneburit att, därest den av honom angivna köpeskillingen accepterats, G.J. förvärvat andelen för detta belopp och att därest - såsom skett i förevarande fall - styrelsen funnit den begärda köpeskillingen för hög dennas storlek fastställs av skiljemän. På grund härav och på de av TR:n i övrigt anförda skälen finner HovR:n H.A. bunden att i anledning av hembudet låta G.J. förvärva andelen till det genom skiljedomen framkomna priset.

I övriga delar ansluter sig HovR:n till TR:ns dom.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

Referenten, adj led rådmannen Naumann, med vilken hovrättsassessorn Hållstrand förenade sig, var skiljaktig och anförde: Vid sådant förhållande att § 7 i föreningens stadgar ej uttryckligen tvingar till försäljning har den enskilde medlemmen ej anledning utgå ifrån att han redan genom ett hembud skulle underkasta sig försäljningsskyldighet till ett pris, som är omöjligt att förutse. Det ter sig naturligare att han med begagnande av den föreskrivna ordningen kan låta ett pris framkomma, som han sedan kan överväga. Om han inte vill godta detta pris kan han underlåta försäljning. Ett sådant synsätt står i bättre överensstämmelse med §:ns reglering vid fall av lösenintresse från flera föreningsmedlemmar. I en sådan situation har överlåtaren fria händer att sälja till vilkendera medlemmen han önskar och till det pris han finner för gott, helt utan hänsyn till det av skiljemännen rekommenderade priset. Det kan ej anses stå i överensstämmelse med avtalslagens regelsystem att den hembjudande skall uppfattas som anbudsgivare, enär föreningen till vilken hembudet sker och vilken kan påverka priset ej är part i den eventuellt blivande överlåtelsen. Övervägande skäl talar sålunda för att § 7 ej kan anses ha tvingande verkan i det avseendet, att den hembjudande andelsägaren skulle vara bunden att träffa avtal om överlåtelse även om han ej vill godta det av skiljemän eller annorledes bestämda priset. H.A. har därför haft rätt att underlåta träffa avtal om överlåtelse av andelen, oaktat skiljemän bestämt priset vid en överlåtelse, som kunde bli följden av hembudsförfarandet. Mot H.A:s önskan kan sålunda G.J. ej påkalla rätt att inlösa andelen för ifrågavarande pris, fastän G.J. anmält sitt intresse för detta inom den stadgade tiden. G.J:s i brevet d 12 maj 1975 uttalade önskan att inlösa andelen innefattar ej en accept utan blott ett anbud. Detta anbud har ej godtagits av H.A. och något avtal om överlåtelse har således ej kommit till stånd. G.J:s talan kan därför ej vinna bifall.

H.A. sökte revision och yrkade bifall till sin i HovR:n förda talan. G.J. bestred ändring.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Brusewitz, hemställde i betänkande att HD meddelade följande dom: Domskäl. Av § 7 föreningens stadgar kan ej anses följa att medlem, som hembjudit andel till försäljning, underkastat sig en ovillkorlig skyldighet att sälja andelen till ett lägre pris än det han från början begärt. För det fall han finner det av skiljemän eller annorledes fastställda priset för lågt måste han ha rätt att underlåta att träffa avtal om försäljning. Denna tolkning överensstämmer också bättre med regleringen i samma § vid det fall flera medlemmar anmäler sig vilja inlösa andelen. Säljaren äger då träffa avtal med den medlem han önskar och till det pris han och köparen kommer överens om utan hänsyn till det av skiljemännen fastställda priset. H.A. har i brev d 12 maj 1975 meddelat att han ej önskade sälja andelen till det av skiljemännen fastställda priset. Men hänsyn härtill är G.J. ej berättigad att till det ifrågavarande priset inlösa H.A:s andel. G.J:s talan skall därför ogillas.

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom ogillar HD G.J:s i målet förda talan.

HD (JustR:n Bernhard, Westerlind, Hessler, referent, Knutsson och Heuman) beslöt följande dom:

Domskäl. Målet gäller frågan om H.A. genom att göra ett hembud enligt § 7 av föreningens stadgar blivit bunden att för det belopp som fastställts i skiljedom enligt hembudsbestämmelsen överlåta andelen till G.J., vilken anmält sig vilja träffa avtal om förvärv av denna.

Vissa skäl finns otvivelaktigt för att antaga att den föreningsmedlem som satt i gång ett hembudsförfarande och fått andelen värderad enligt hembudsklausulens regler också skall vara bunden att överlåta andelen för det pris som blivit fastställt till föreningsmedlem som förklarar sig villig att betala detta pris. Om inte hembudsförfarandet skulle ha den innebörden kan det i vart fall i förstone te sig som tämligen meningslöst. Här kan också erinras om att det hembudsförfarande - visserligen i flera hänseenden annorlunda än det förevarande - vilket anordnats rörande aktie enligt bestämmelse i bolagsordning (se numera 3 kap 3 § aktiebolagslagen) i rättspraxis ansetts i allmänhet bindande för den hembudspliktige. Skillnaden består bl a däri att hembudsskyldigheten enligt de bolagsrättsliga reglerna förutsätter att det skett en överlåtelse av aktien; den hembudsskyldige är förvärvaren vid denna överlåtelse. Men avgörande betydelse i fråga om bundenheten behövde kanske inte tillmätas sådana omständigheter.

Å andra sidan kan hävdas att hembudsförfarandet i förevarande fall kan ha sitt berättigande även om man antar att det inte skapas en skyldighet för den som gör hembudet att överlåta andelen för det genom skiljedomen fastställda priset. Det kan, med tanke på att kretsen av dem som kan vara intresserade av förvärv är ganska liten, vara av betydelse för den som överväger att överlåta sin andel att få till stånd en objektiv värdering, innan han bestämmer sig för om han vill genomföra överlåtelsen. Vidare får det antas att skiljedomen i allt fall får den betydelsen att den hembjudande medlemmen inte har rätt att överlåta andelen till annan, om någon av föreningens medlemmar erbjuder sig att överta andelen till det pris som har fastställts genom skiljedomen. Skiljedomsförfarandet fyller alltså åtminstone den funktionen att en medlem inte kan kringgå förbudet mot överlåtelse till en av föreningen ej godkänd person genom att hembjuda andelen till ett pris som uppenbart överstiger andelens värde.

Man kan sålunda inte utan vidare av syftet med en bestämmelse av förevarande art sluta sig till hur frågan om bundenheten är att besvara. Vad som då synes böra tillerkännas avgörande betydelse är att stadgebestämmelsen på flera punkter framstår som oklar. Tvekan huruvida bundenhet i ett fall som det föreliggande kan vara att intolka vållar sålunda den del av bestämmelsen som gäller situationen då efter skiljedomsförfarande flera lösningsberättigade anmäler sig. Åtminstone efter ordalagen finns då inte något hinder för den som hembjudit att begära vilket pris som helst; om ordet "obetaget" i bestämmelsen skall ha någon mening måste bestämmelsen ha just denna innebörd. Å andra sidan vore det uppenbarligen orimligt, om hembjudaren skulle vara bunden vid skiljedomens pris, ifall endast en person anmält sig vilja lösa, men däremot ha full frihet att kräva vilket pris som helst ifall flera gjorde det. Måhända har meningen varit att hembjudaren i fallet av flera spekulanter skulle vara skyldig att välja det högsta - eller i vart fall något - av dessas anbud. Men en sådan mening kan inte anses framgå av klausulens avfattning.

I betraktande av den oklarhet som sålunda vidlåder hembudsbestämmelsen måste det anses rimligt att välja den tolkning som föranleder den minst långtgående förpliktelsen för hembjudaren. Det innebär i förevarande fall, att denne inte skall anses skyldig att träffa avtal om överlåtelse till det genom skiljedomen fastställda priset.

G.J:s talan skall alltså ogillas.

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom ogillar HD G.J:s i målet förda talan.

Metadata

Domstol
Högsta Domstolen
Avgörandedatum
1981-04-23
Målnummer
T69-79
Litteratur
Sökord
Bostadsrättsförening
Hembudsskyldighet
Skiljedom
Stadgar
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation